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민사특별법: 주임법, 상임법, 집합건물, 가등기담보, 부동산실명법

목차

주택임대차보호법

법적성격
•
민법상 임대차의 특별법
•
편면적 강행규정
물적 적용범위
•
주택, 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대한 임대차
•
주택, 주거용 건물의 전부 또는 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우
•
등기 안한 전세계약
•
비주거용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되는 경우
•
일시사용을 위한 임대차
 미등기건물, 무허가건물에도 주임법 적용 가능
 주임법 적용 여부는 임대차계약 체결 당시가 기준
 주택 소유자는 아니지만 그 주택에 대한 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자와 체결된 주택임차에 대해서도 주임법 적용 가능
인적 적용범위
•
자연인
•
법인: 원칙적으로 적용 but 대통령령이 정한 일정한 법인에게는 적용 가능
◦
한국토지주택공사+지방공사
◦
[중소기업기본법]상의 중소기업에 해당하는 법인

대항력, 우선변제권, 최우선 변제권

•
대항력 요건
◦
인도+전입신고(주민등록)
◦
다음날 0시부터 효력 발생
대항력 판례
•
우선변제권 요건
◦
대항요건(인도+전입신고) + 확정일자
◦
배당요구를 해야함! (참고: 임차권등기명령은 배당요구 안해도 우선변제 가능)
◦
배당요구 종기일까지 존속해야 함 (전입 빼면 안됨)
•
최우선변제권 요건
◦
대항요건만 있으면 됨(확정일지 불요)
임차권등기명령 집행 시, 1) 원래 있던 대항력을 이사해도 잃지 않는다 2) 임차인이 배당요구 신청안해도 우선변제 가능하다 임차인이 대항력, 확정일자 요건을 갖추고 있다가 별도로 전세권설정등기를 하고, 대항요건을 상실하면 기취득한 대항력, 우선변제권 상실!!! 구분 필요!!

우선변제권, 최우선변제권 의미

•
우선변제권:
◦
임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다
•
최우선변제권:
◦
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다
•
우선변제권 행사 및 승계
◦
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다
◦
일정한 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 야수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계함
◦
우선변제권을 승계한 금융기관은 임차인이 대항요건을 상실한 경우와 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 말소된 경우 및 민법상 임대차등기가 말소된 경우에는 우선변제권 행사할 수 없다
◦
우선변제권을 승계한 금융기관이더라도 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수는 없다
•
최우선변제의 범위
보증금 범위
최우선변제금액
서울
1.65억
0.55
과밀
1.45
0.48
광역시
0.85
0.28
기타
0.75
0.25
우선변제권 판례
최우선변제권 판례

임대인 지위승계

•
‘임대인 지위를 승계한다’의 의미는
◦
임차보증금반환채무도 부동산소유권과 결합하여 이전하는 것으로
◦
양도인의 보증금반환채무는 소멸한다
◦
(보증금반환재추의 면책적 채무인수로 해석)
•
임대인이 채권담보를 목적으로 임차주택을 제3자에게 양도한 경우 = 양도담보
◦
양도담보는 소유권을 가지는 것이 아니므로 임대인지위승계
•
주택인데 대지만 경매로 낙찰받은 경우
◦
소유권 없기 때문에 임대인지위승계

중간에 낀 임차인 관련 원리

병 소유 주택 - 1번 저당권(말소기준권리) - 중간에 낀 임차권자 - 2번 저당권
•
후순위 권리자의 저당권 실행으로 선순위저당권도 함께 소멸하는 경우, 선순위저당ㅇ권자보다 뒤에 대항요건을 갖춘 임차권자도 함께 소멸  경락인에게 임차권 대항 불가  임차권은 소멸하니까 경락인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다

임차권등기명령제도

•
임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 사실상 보증금을 반환받는 것이 곤란하게 되자 임차권등기명령제도를 도입함
•
임차인은 임대차가 끝난 후! 임차주택의 소재지 관할 지방법원에 임차권등기명령 신청 가능. 우선변제권 승계한 금융기관은 임차인을 대위하여 임차권등기명령 신청 가능
•
배당요구 안해도 우선변제 받을 수 있음!
•
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다
◦
다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력, 우선변제권을 취득한 경우에는 그것 또한 그대로유지되며, 임차권등기 이 후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않는다
◦
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다
◦
임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구 가능
임차인이 배당요구 안해도 우선변제 받을 수 있는 2가지! 1) 임차권등기명령 2) 임차인이 경매신청한 경우

존속기간

•
주임법 최단존속기간 제한규정: 2년
•
임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 가능 (임대인은 불가)

계약갱신 청구권

•
6개월~2개월 전까지 갱신 요구 가능
•
1회에 한해 가능, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년
•
갱신 후 임차인은 언제든지 해지통고 가능 (통고 후 3개월 경과 시 임대차 소멸)
•
임대인이 계갱권 거절 가능한 경우
◦
임차인이 2기의 차임액 연체
◦
임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차 시
◦
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
◦
임차인이 임대인 동의없이 전대한 경우
◦
임차인의 고의, 중과실로 파손한 경우
◦
임차 주택 멸실되어 임대차 목적 달성 불가한 경우
◦
철거나 재건축 위해 임대인이 주택 점유를 회복해야 하는 경우
◦
임대인(직계존속/비속 포함)이 실거주 하려는 경우
◦
임차인 의무 현저히 위반 등 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
•
법정갱신
◦
임대인: 임대차기간 끝나기 6~2개월전까지
◦
임차인: 임대차기간 끝나기 2개월 전까지
◦
존속기간: 2년
◦
임차인만 해지통고 가능
◦
임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월 경과 시 임대차 소멸

차임증감청구권

•
당사자는 조세, 공과금 등 여러 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 적절하지 아니하게 도니 때에는 장래에 대하여 그 증감 청구 가능.
◦
다만, 증액의 경우 약정 차임이나 보증금의 5%(20분의1) 초과 불가
•
임차인이 증액비율을 초과하여 지급한 경우 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환 청구 가능
•
차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다

임차권 승계

•
임차권 상속 가능
◦
가정공동생활 한 사람에게 상속 가능 (상속인이 상속)
◦
가정공동생활 안한 사람에게도 상속 가능 (사실혼 관계, 2촌 이내 친족이 공동승계)
◦
상속인이 없닫면 가정공동생활 중이던 사실혼 관계인에게 생소고
•
주택임대차분쟁조정위원회: 대한법률구조공단의 지부에 둔다

상가건물임대차보호법

물적 적용범위
•
상가건물의 임대차
•
임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우
•
등기하지 않은 전세계약
•
일시사용을 위한 임대차
최우선변제의 범위
•
보증금 외 차임 있는 경우, 차임에 1/100 곱하여 환산한 금액을 보증금에 포함함
서울
9억 이하
과밀, 부산
6.9억
광역시
5.4억
기타
3.7억
•
보증금, 차임 증감 청구 가능

대항력, 우선변제, 최우선변제권

•
대항력 요건
◦
건물 인도+사업자등록
◦
다음날 오전 0시부터 대항력 취득
◦
*전대차 시, 전차인 명의로 사업자등록해야 함
대항력 판례
•
우선변제 요건
◦
대항요건(인도+사업자등록)+확정일자
•
최우선변제권 요건
◦
대항요건만 필요 (확정일자 불요)
◦
둘다 배당요구채권에 해당
◦
최우선변제 범위
보증금 범위
최우선변제금액
서울
6500만원 이하
2200만원
과밀
5500만원 이하
1900만원
광역시
3800만원 이하
1300만원
기타지역
3000만원 이하
1000만원

존속기간

•
1년
•
임차인은 1년 미만 주장 가능 (임대인은 안됨)

계약갱신

•
만료 전 6개월~1개월 전까지
•
갱신 후 기간은 1년
•
갱신 후 임차인은 언제든지 계약해지 통고 가능, 임대인이 통고 받은 날로부터 3개월 후 해지 효력
•
임대인이 계약갱신 요구 거절 가능한 경우
◦
임차인 3기 차임액 연체
◦
임차인 거짓, 부정하게 임차한 경우
◦
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공한 경우
◦
임대인 도으이없이 전대
◦
임차인 과실로 파손
◦
임차 건물 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성 불갛 ㅏㄹ 경우
◦
재건축, 노후 훼호손, 안전사고 등
◦
임차인의무 중대하게 위반한 경우

차임증감청구권

•
증액 시 5/100 초과 불가 5%!
•
주택과 비슷

권리금 보호

•
임대인은 임대차 기간 종료 6개월 전부타 종료 시까지 임차인이 신규임차인에 대해 권리금 받는 것을 방해하면 안됨
•
임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우에는 괜춘
◦
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
◦
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
◦
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
◦
정당하 ㄴ사유없이 임대인이 임차인 주선 신규임차인 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위
•
임대인이 이마인의 권리금 회수기회를 방해하여 임차인에게 손해를 발행하면 그 손해 배상 책임 있음. 손해배상액은 시규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함
•
임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날로부터 3년이내!! 시효완성으로 소멸함
•
대규모점포, 국공유재산, 전대차는 권리금 회수기회의 보장에 관한 규정 적용 안됨

주임법과 비교

•
임차권등기명령제도: 주임법과 동일
•
임차권 승계: 상임법에는 규정 없음

환산보증금액수 9억원 초과 시 상가임대차 법리

우선변제권
계약갱신
최단기간 보장
대항력
임차원 등기명령 보장
권리금

집합건물 소유 및 관리에 관한 법률

구분소유권: 1동 건물 중 구조상 독립성 및 이용상의 독립성을 가진 전유부분을 목적으로 하는 소윤
전유부분: 구분소유권의 목적인 건물부분

담보책임 기산점 [전인공사]

•
전유부분: 인도한 날부터
•
공용부분: 사용승인일(건축법) 또는 사용검사일(주택법)
전
인도일
공
사용승인일, 사용검사일
•
구분건물이 되기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖춰야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시, 즉 구분행위가 있어야 한다
•
집합건물인 상가건물의 지하주차장은 독립된 구분소유의 대상이 될 수 있다
•
아파트 지하실은 구분소유의 목적이 될 수 없다
•
담보책임은 시공자, 분양자 둘다 가짐

공용부분

•
법정공용부분
◦
전유부분 이외의 건물부분: 복도, 계단, 지붕, 엘베, 지하실 등
◦
전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물: 전기배선, 저수탱크, 소화시설 등
•
규약공용부분: 구조상 전유부분이지만 규약에 의해 공용부분으로 된 부속건물
◦
관리사무실, 창고, 차고
•
법정공용부분은 등기 노필요, 규약공용부분은 등기 필요
•
공용부분은 소유자 전원 공유, 일부공ㅇ용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다
•
(사용) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다
•
(지분) 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적비율에 다른다
•
구조상 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기 안해도 효력 발생한다
•
공용부분에 대한 지분권만을 분리하여 처분할 수 없는 것 원칙

대지사용권

•
전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리 (소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)
•
대지권은 건물과 분리하여 처분할 수 없음 (강제경매 절차여도 대지권 처분은 무효)

구분소유자

•
권리 및 의무
◦
각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다
◦
구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 건물 관리 및 사용에 관해 구분소유자의 공동 이익에 어긋나는 행위를 하면 안된다
◦
그런 행위를 한 경우 또는 할 우려가 있는 경우 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의해 지정된 구분소유자는 위반행위의 정지청구, 사용금지청구, 경매청구, 전유부분의 점유자에 대한 인도청구 가능하다
•
공용부분 관리
◦
공용부분 관리는 원칙적으로 통상의 집회결의로 결정 (보존행위는 각 공유자가 할 수 있음)
◦
각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타의무를 부담, 공용부분에서 생기는 이익을 취득함
◦
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사 가능 (체납관리비 중 공용관리비 승계됨, 연체료는 승계안됨)
•
구분소유자 결의 요건
◦
4/5 이상: 재건축 결의
◦
3/4 이상: 서면결의, 구분소유권의 사용금지, 경매청구, 규약설정 변경 및 폐지
◦
전원동의: 소집절차 생략
•
구분소유자 일부가 공용부분을 배타적으로 사용 수익한 경우
◦
집한건물 구분소유자가 다른 소유자 동의없이 공용부분을 독점적으로 점유, 사용하고 있는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 없다!!
◦
구분소유자 중 일부가 정당한 권원없이 집한건물의 복도,ㄱ ㅖ단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유, 사용한 경우 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유 사용함으로써 얻은 이익을 다른 구분소유자에게 부당이득으로 반환해야 한다!!

관리단

•
구분소유자 10인 이상이면 관리단을 대표하고 사무 집행할 관리인 선임해야 함
관리인
•
관리인은 구분소유자일 필요 없음
•
임기는 2년
•
관리단집회의 결의로 선임 또는 해임
•
관리인에게 부정한 행위 등의 해임 필요 시 각 구분소유자는 관리인 해임을 법원에 청구 가능
•
관리인은 매년 1회이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고 해야 함
관리인 권한과 의무
•
공용부분 보존 행위
•
공용부분 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위
•
공용부분 관리비용 등 관리단 사무집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구, 수령하는 행위 및 금원 관리 행위
•
관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단 대표하여 재판상 또는 재판 외의 행위
•
소음, 진동, 악취 유발 등 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁조정절차 권고 등 필요한 조치
•
그 밖에 규약에 정해진 행위
관리단 집회 소집
•
정기: 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회 소집해야 함
•
임시: 관리인은 필요 시 집회 소집 가능. 구분소유자 1/5이상이 회의 목적사항 명시하여 집회 소집 청구하면 관리인이 집회소집해야 함
•
소집절차
◦
집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 함
◦
구분소유자 전원 동의가 있으면 소집절차 없이 소집 가능
관리단집회의 결의
•
통지한 사항에 관해서만 결의 가능, 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우 지분비율에 따름
•
관리단집회 의사는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결
•
의결권은 서면, 전자적 방법 또는 대리인 통해 행사 가능
•
관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대해도 효력있음
규약
•
제3자 불법점유 배제 방법
◦
입주자대표희의는 공동주택 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등 권리 행사할 수 없다! 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 하거나 관리단집회의 결의에 의하여 선임된 관리인이 해야 한다
재건축
•
재건축 결의는 4/5 이상 (각 건물마다 4/5 이상)
•
재건축 결의가 있으면, 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다
•
위 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답해야함, 회답 안하면 재건축 참가하지 않겠다는 뜻!
•
위 기간 지나면 매수지정자는 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 구분소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있음
•
결의내용 변경
◦
재건축 결의내용 변경을 위한 의결정족수: 조합원 4/5 이상 결의
◦
재건축 결의내용의 변경방법: 서면결의로도 가능

가등기담보

비전형담보 유형
•
매도담보: 매매+환매 또는 재매매의 예약
•
양도담보: 금전소비대차계약+소유권이전등기+주로 점유개정의 방식
•
가등기담보: 금전소비대차계약+대물변제의 예약+가등기
가등기담보 적용 요건
•
목적물이 공시할 수 있을 것
•
차용액+이자보다 목적물 가액이 초과할 것 (빌린 돈보다 부동산 가액이 더 많을 것)
•
채권담보 목적으로 한 계약일 것 (대물변제 예약, 매매예약 등)
•
소비대차에 기한 채권일 것 (돈을 빌려야 함!, 공사대금, 매매대금은 안됨)
가등기담보 적용안되는 경우
가등기담보 실행 순서
변제기 도래  실행통지  청산기간(2개월) 경과  청산금 지급  소유권취득
실행통지
•
통지사항: 청산금 평가액 (주관적 괜춘)
◦
청산금 평가액이 채권액에 미달하여 청산금이 없더라도 그 뜻을 통지해야 함!
◦
채권자는 통지한 청산금 금액에 관하여 다툴 수 없다
•
통지의 상대방: 채무자+물상보증인+제3취득자(담보가등기 후 소유권 취득한 제3자)
•
통지시기: 피담보채권의 변제기 이후
•
통지방법: 서면 또는 구두
청산
•
청산기간: 실행통지 도달한 날로부터 2개월 경과해야 함
•
청산금청구권자: 채무자와 물상보증인, 제3취득자
◦
후순위권리자도 청산금청구권 행사 가능
◦
담보가등기 후 대항력 있는 임차권 취득한 자도 청산금 범위 내에서 보증금 반환 청구 가능
소유권 취득
•
청산금 없는 경우: 청산기간 경과 후 바로 가등기에 기한 본등기 청구 가능
•
청산금 있는 경우: 청산기간 경과한 후 청산금 지급하거나 공탁하여야 본등기 청구 가능!
•
채무자 등의 말소청수: 청산금채권 변제받을 때까지 그 채무액을 채권자에게 지급항고 등기말소 청구 가능
◦
채무 변제기가 지난 때로부터 10년이 지난 경우 말소청구 불가
◦
선의의 제3자가 소유권 취득 시 말소청구 불가
경매에 의한 실행
•
가등기담보권자는 권리취득에 의해 실행 또는 경매청구 가능
가등기담보권 실행 오엑스
•
가등기담보 등에 관한 법률은 귀속청산방식만 인정하고 있다
•
가등기담보부동산 예약 당시 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우, 청산금평가액을 통지할 필요가 없다!!
•
청산금 평가액
◦
통지 당시의 목적부동산 가액 - (채권액+선순위담보권자 채권액)
•
동시이행 관계
◦
청산금 지급채무 vs 소유권이전등기 및 인도채무
후순위권리자의 보호
•
후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자 등이 지급받을 청산금에 대하여 가등기담보권자가 통지한 청산금 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있다
•
후순위권리자는 청산기간 내 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 목적부동산 경매 청구 가능!!
•
본등기 청구금지
◦
담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등의 개시결정이 있는 경우에, 그 경매 신청이 청산금 지급하기 전에 행하여진 경우에는 가등기담보권자는 그 가등기에 따른 본등기 청구할 수 없다!! = 청산금 지급하고 경매신청해야 본등기 할 수 있다!!!

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

적용대상: 부동산에 관한 소유권 기타 물권
적용제외
•
양도담보
•
가등기담보
•
상호명의신탁(구분소유적 공유)
•
신탁법 상의 신탁
적용특례
•
종중재산, 배우자, 종교단체 보유 부동산에 대한 물건 등기한 경우로 탈법 목적이 없는 경우에 유효!

명의신탁의 유형

2자 간 명의신탁(이전형 명의신탁)

갑(신탁자) —[약정등기]— 을(수탁자) —[처분] 병(제3자)
•
신탁자, 수탁자 간의 명의신탁약정도 무효, 등기에 의한 물권변동도 무효
•
대내적, 대외적 소유권은 갑이 보유 (신탁자)
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갑을 을 상대로 소유권에 기한 방해제거청구권 행사하여 등기말소 청구 가능
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병은 선의, 악의 불문하고 소유권 취득함

등기명의신탁(중간생략형 명의신탁)

A(매도인) —[매매]— 갑(신탁자) —[약정]— 을(수탁자) —[처분]— 병(제3자) A(매도인) —[등기]— 을(수탁자)
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갑, 을 간의 명의신탁약정 무효, A매도인에게서 을에게로 이전된 등기에 의한 물권변동도 무효
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소유권은 여전히 A가 보유  A는 을에게 소유권에 기한 방해제거청구권 행사하여 등기말소 청구 가능
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매도인A와 신탁자 갑 사이의 매매는 유효!  갑은 A를 상대로 매매대금 반환 청구 불가, 갑은 자신에게 소유권이전등기를 하기 위해서는 A를 대위하여 을을 상대로 등기말소를 구하고 다시 A를 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구해야 함
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병은 선의, 악의 불문하고 소유권 취득함

계약명의신탁(위임형 명의신탁)

갑(신탁자) —[약정, 위임]— 을(수탁자) A(매도인) —[매매+등기]— 을(수탁자) 을(수탁자) —[처분]— 병(제3자)
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A가 선의인 경우: 매매와 등기는 유효  을이 소유권 취득, 다만 을이 소유권 취득하는 것이 갑에 대해서는 부당이득
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A가 악의인 경우: 매매와 등기 무효  소유권은 A가 보유  A는 을을 상대로 소유권에 기한 방해제거청구권 행사하여 등기말소 청구 가능
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갑, 을 간의 명의신탁약정이 무효인 경우, 위임계약도 일부무효의 법리에 따라 무효  갑을 을 상대로 부동산 매수대금에 대한 부당이득 반환청구 가능 (부동산 자체에 대한 반환청구 = 소유권이전 청구는 불가)
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물권을 잃어버린자는 더이상 물권적 청구권이 없음!! 을이 병에게 적법하게 양도했다가 다시 소유권을 취득해도 갑은 을에게 소유물 반환 청구 불가함
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병은 선의, 악의 불문하고 소유권 취득

3자간 등기명의신탁인지 계약명의신탁인지 구별!!

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구별 기준은 계약당사자가 누구인가!를 확정하는 문제로 귀결됨
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그런데 타인을 통해 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 했다면, 이 때 명의신탁관계는 그들 사이의 내부적 관계에 불과하므로, 설령 계약의 상대방인 매도인이 그 명의신탁관계를 알고 있었다고 하더라도, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않으면 그 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아야 함
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= 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다고 하더라도, 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등기명의신탁임. 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 특별한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것이므로 이 경우 명의 신탁관계는 제3자 등기명의신탁으로 볼 수 있음!
상호명의신탁
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구분소유자 내부관계로는 구분소유권을, 제3자인 외부관계를 공유관계를 주장하여 물권적 청구권 행사 가능
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구분소유자 중 한명은 특정 구분부분에 대한 제3자의 방해행위에 대해 외부관계로서의 공유관계를 중하여 제3자에게 방해배제 청구 가능
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내부관계에서는 구분소유권을 가지므로 각 구분소유자는 단독으로 자신의 구분소유부분 처분 가능. 다른 구분소유자의 방해행위에 대해서도 소유권에 기한 방해배제 가능
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구분소유자 자신이 소유하는 부분에 자신의 건물을 신축하여 소유하는 경우(동일 소유의 토지와 건물인 상태), 강제경매로 토지지분만 경매된 경우 건물에는 관습법상 지상권 성립함

양도담보권

을(양도담보설정자로 소유자) - 갑(양도담보권자) - 병(후순위임차인)
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채무의 변제기 전: 양도담보권자는 임차인에게 부당이득 반환청구 불가
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채무 변제기 후: 담보권 실행하여 임차인에게 목적물 인도 및 부당이득 반환 청구 가능
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양도담보권자는 화재보험청구권 등에도 물상대위권 행사 가능
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양도담보권자=채권자는 양도담보 설정해도 그 부동산의 소유권을 가지는 것은 아님
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소유권은 여전히 양도담보권설정자=채무자에게 있고, 사용수익권도 채무자에게 있음
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그래서 양도담보권자는 사용수익하고 있는 사람에게 부당이득반환 청구는 불가!!
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다만, 담보권실행으로 인도 청구는 가능!!
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제3자가 선의로 양도취득했으면, 가등기담보법과 같이 소유권을 이전되어 버리고, 소유권이전등기말소 청구 불가함