재개발이란 좁은 도로, 정비되지 않은 기반시설이 많은 낙후된 지역을 전부다 밀고 새로 정비하는 사업이다. 앞서 재개발 사업의 절차에 대해서 알아보았고, 이번에는 우리나라의 수도인 서울, 서울시의 재개발 사업 종류를 알아보려고 한다.
사실 서울시 재개발 사업에는 신통, 역세권시프트, 모아타운 등 여러가지 용어들을 들었는데 막상 무엇이 무엇인지 잘 모르는 것 같아서 열심히 검색해보았다. 하지만 내가 이해할 수 있도록 정리된 글을 읽어보지는 못해서 내가 직접 정리해보았다. 들어가기 전에 재개발 사업의 절차를 다시한번 되새겨본다.
재개발 사업의 절차
보다 더 상세한 내용이 궁금하다면 아래 링크에서 볼 수 있다.
재개발 사업의 종류
서울시에서 진행하는 재개발 사업에는 민간재개발과 공공재개발 사업 등 수많은 종류들이 있다. 그 중에서도 민간재개발에 대해서 자세히 알아볼 것이며, 민간재개발에는 1)도시정비형 재개발, 2)주택정비형 재개발, 3)모아타운에 대해 알아본다.
도시정비형 재개발(역세권시프트)
[도시정비법(도정법)]을 따르는 민간 재개발이다. 역세권 반경 500m이며, 용적률이 최대 500%까지로 높게 건축 가능하다. 노후도 기준은 30년 이상 건축물 비율이 60% 이상, 10년이내 신축 건축물 비율 15% 이상인 가로구역은 제외되어 약간 까다로워졌다(23.6.30 기준). 동의율 기준은 50% 이상 시 구청 접수 가능하고, 60% 이상 시 시청 접수로 되며, 최종 75%가 되어야 한다. 사업기간은 5~7년 정도로 소요되며 전매가 가능하다. 그러나 임대 분양비율을 증가한 용적률의 1/2로 해야한다.
주택정비형 재개발(신속통합기획)
정비구역 계획부터 지정이 될 때까지 5년이 걸리는데 구역지정까지 2년만에 해주겠다는 민간 재개발 사업이다. 노후도 기준은 30년 노후건축물 2/3 이상이면 된다. 동의율은 30% 이상이 되어야 공모를 신청할 수 있고, 최종 75%가 되어야 한다. 서울시에서 2022년 8월에 윤석열 정권 취임 후 총 10만호를 공급하겠다는 계획이 있다. 사업기간은 7~8년 정도로 소요되며, 신통 구역 지정이 되면 자동으로 토지거래허가구역으로 지정된다. 토지거래허가구역은 임대가 불가하기 때문에, 전세를 놓을 수 없어서 갭투자가 안된다. 따라서 권리산정기준일을 잘 체크해야 한다.
모아타운
[빈집 및 소규모 주택에 관한 법(빈소법)]을 따르는 민간 재개발이며, 사업기간이 3~5년 정도로 빠르다. 사업시행인가와 관리처분인가의 과정이 합쳐져 있어서 빠르다. 노후도 기준은 20년 노후 건축물 50% 이상이며, 동의율 기준이 80%로 약간 높다. 조합 설립 이후 취득할 경우, 현금청산 되기 때문에 주의해야 한다. 서울시에서 5년간 총 100여 곳 이상을 지정 예정이고, 23년 7월까지 67곳 정도로 지정되어 있다. 하지만 너무 많은 곳을 지정하기 때문에 사업성 좋은 곳만 추진이 될 가능성이 있어서 옥석 가리기를 잘해야 한다. 여러 구역을 모아서 진행하는 것이기 때문에 여러 구역 중 특정한 하나의 구역이 배제될 가능성이 있다. 옥석가리기는 실제로 임장을 가서 직접 분위기를 파악해야 한다.
가로주택정비사업
공공재개발
주민 의견이 모아지지 않는 단점이 있어서 속도가 느리다.
3080+도심공공주택복합사업
21.06.29 이후 취득하면 현금청산이다.
비조정지역은 전매 가능하고, 투기과열지구/조정지역 내에서는 전매제한이다. 현재 서울 뿐만 아니라 전국적으로도 재개발 사업이 진행 중인 구역들이 정말 많다. 그만큼 서울은 낙후된 곳이 많고 다시 정비해야 하는 곳이 많다는 것 아닐까? 앞으로는 관심가는 구역들에 대해서 사업 진행 현황, 전망 등에 대해서 조사해 볼 생각이다.
끝.