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부동산학각론: 부동산 시장론

1.
부동산 시장의 기능과 특성
2.
주택시장과 주택의 여과과정
3.
효율적 시장이론 (정보공개의 범위와 그로 인한 이윤)
4.
입지이론 (주거, 상업, 공업)
5.
도시공간구조이론 (버제스의 동심원이론, 호이트의 선형이론)
6.
지대이론 (차리, 입튀, 절마)
목차

부동산 시장의 기능과 특성

 부동산 시장의 기능과 특징 /

시장형태

정보비용의 유무에 따라 시장의 완전성 여부 구분 가능
•
완전경쟁시장: 경쟁이 치열 (주택서비스 관점)
◦
진입장벽 없다, 다수의 시장참여자, 동질품 거래로 일물일가 성립, 모든 정보가 공개적  우수정보를 이용한 초과이윤 획득 불가
•
불완전경쟁시장: 경쟁 부족. 없음. 독점 (물리적측면)
◦
불안정경쟁에서도 할당효율적 시장이 될 수 있다

부동산시장

개념
매수인과 매도인에 의해 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳으로 부동산권리의 교환, 가액 결정, 공간배분, 공간이용 패턴 결정 및 수요와 공급의 조절을 돕기 위해 의도된 상업활동을 하는 곳
유형
•
개별시장
•
부분시장
•
전체시장
부동산시장의 특성
•
시장의 국지성(지역성)  부동성
•
거래의 비공개성(은밀성)  개별성
•
부동산상품의 비표준화성  개별성
•
시장의 비조직성(집중통제의 곤란)  개별성
•
수급조절의 곤란성, 한계  부증성
•
매매기간의 장기성
•
법적 제한 과다
•
진입장벽의 존재
•
자금의 유용성과 밀접한 관계
•
전국적 유통망 형성이 곤란하다  국지성
•
부동산 거래종보 비공개성
기능
•
자원배분기능
•
교환기능
•
가격의 형성기능
•
정보제공기능
•
양과 질의 조정기능

부동산 시장의 균형

개별기업에서
•
단기: 기존 생산시설을 변경할 수 없을 만큼 짧은 기간
•
장기: 기존 생산시설을 변경할 수 있을 만큼 충분한 기간
산업 전체에서
•
단기: 진입과 탈퇴를 할 수 없을 만큼 짧은 기간
•
장기: 진입과 탈퇴를 할 수 있을 만큼 충분한 기간
단기, 장기 균형
•
단기 균형: 어느 기업이 완전경쟁시장의 기업이라면, 이 기업이 이윤을 극대화하기 위해서는 한계수입과 한계비용이 같게 되는 생산량을 선택한다
•
장기 균형: 장기에는 진입과 탈퇴가 자유롭기 떄문에 초과이윤도 손실도 존재하지 않고, 정상이윤*만 존재한다 *정상이윤: 총수입과 총비용이 같아서 초과이윤도 손실도 존재하지 않는 상태

주택시장과 주택의 여과과정

주택시장 분석

 주택시장 특성 /
•
주택서비스: 주택소유자가 주택으로부터 얻는 효용
•
주택유량과 주택저량: 유량, 저량 개념 파악은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 떄문이다. 단기적으로 생산공급은 증가가 어렵기 때문에 저량의 개념으로 공급량을 분석하고, 장기적으로 저량과 유량을 함께 사용하여 특정 지역의 주택시장에 대한 공급량을 분석한다
•
주택수요와 주택소요
주택수요 (housing demand)
주택소요 (housing needs)
구매력이 있는 수요자가 시장경제원리에 의거하여 주택을 사려는 것
구매력이 없는 저소득층을 위해 복지 차원에서 정부가 시장경제원리에 개입하여 주택을 우선 공급하는 것
시장경제상의 개념
사회, 복지정책상의 개념
시장경제원리에 방임함으로써 시장기능으로 문제를 해결하므로 경제적 기능이 강조
정부가 시장경제원리에 개입함으로써 적극적 개입에 의한 문제해결을 도모하므로 정치적 기능이 강조
구매력이 있는 중산층 이상의 계층
구매력이 없는 무주택 저소득계층
아파트 분양신청
임대주택

주택시장의 여과과정(순환과정)

개념
•
여과과정: 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상을 말한다 (주거분리 )
•
하향여과: 고소득층이 사용하던 주택이 저소득층의 사용으로 전환되는 현상  능동적 순환, 노후화
•
상향여과: 저소득층이 사용하던 주택 등이 재개발 등으로 고소득층의 사용으로 전환  수동적 순환, 리모델링 재개발
저가주택시장과 고가주택시장의 장,단기 효과
저가주택 시장
단기
저가주택의 수요 증가  임대료 상승
장기
고가주택 하향여과  기존 고가주택 공급  임대료 하락(원래준으로)
고가주택 시장
단기
하향여과 발생   고가주택의 공급 감소   임대료 상승
장기
신규공급자 시장진입  공급증가  임대료 하락
하양여과의 전제조건 주택 여과과정은 소득 이외 요인은 모두 동일하다고 가정 단기에는 초과이윤이 발생 가능하나, 장기에는 정상이윤만 존재하는 완전경쟁시장을 가정함 일정수준 이하의 주택은 정책상 신축이 금지됨 [저소득층 소득상승  수요증가  저가주택 폭등  노후된 고가주택으로 이동] 신규주택 공급은 오직 하향여과를 통해서만 가능 각 개인은 주어진 소득에서 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택서비스를 소비한다

여과과정과 주거분리

•
주거분리: 저소득층의 주거지역과 고소득층의 주거지역이 서로 나뉘어 있는 현상, 인접 근린지역에서도 발생 가능
•
부동산의 가치는 다른 부동산에 의해 영향을 받음. 어떤 부동산이 주변의 다른 부동산의 영향을 받아 가치가 상승하면 정(+)의 외부효과라고 하고, 주변의 다른 부동산의 영향을 받아 가치가 하락하면 부(-)의 외부효과라고 한다
•
고소득층 주거지역
◦
저소득층 주거지역의 경계와 인접한 고소득층 주거지역의 주택의 개량비용이 개량 후 주택가치 상승분보다 크다면,   주택을 수선하려고 안할 것이고, 그 결과 해당 지역의 주택 가치는 점점 하락  주택은 하향 여과   저소득층이 유입되고, 이 과정을 침입(invasion)이라고 함
◦
고.주에 하향여과가 지속되면 고.주가 저.주로 천이 or 승계 or 계승 현상 나타날 수 있음
•
저소득층 주거지역
◦
고소득층 주거지역의 경계와 인접한 저소득층 주거지역의 주택의 개량 비용이 개량 후 주택가치 상승분보다 작다면 주택을 수선하려고 할 것   그 결과 해당 지역은 고소득층 주거지역으로 변할 수 있음
고소득층 주거지역 - 수선 후 가치상승분 > 주택개량비용  주거분리 - 수선 후 가치상승분 < 주택개량비용  하향여과 저소득층 주거지역 - 수선 후 가치상승분 > 주택개량비용  상향여과 - 수선 후 가치상승분 < 주택개량비용  주거분리
불량주택의 문제
•
불량주택은 시장실패가 아니며 오히려 시장에서 하향여과 과정을 통한 효율적 자원배분의 결과이다
•
불량주택의 철거와 같은 정부의 시장개입은 근본적인 대책이 될 수 없고, 불량주택에 거주하는 저소득자의 실질소득 향상이 효과적인 대책이 될 수 있다
여과과정, 주거분리 /

효율적 시장이론

•
시장의 효율성: 부동사시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가격에 반영하는가 하는 것
•
효율적시장: 정보가 지체없이 가격에 반영되는 시장
•
과거 자료 기반 분석  기술적 분석
•
현재 정보로 분석하는 것  기본적 분석
효율적 시장의 구분
•
약성 효율적 시장: [과거] 현재 가격이 과거 가격 및 거래량 변동 등과 같은 역사적 정보를 완전히 반영하고 있는 시장
•
준강성 효율적 시장: [과거+현재] 일반투자자에게 공개되는 모든 정보(과거, 현재 정보)가 신속하고 정확하게 현재 가격에 반영되는 시장
•
강성 효율적 시장: [과+현+미] 현재 가격이 부동산에 관한 모든 정보(과거, 현재, 미래의 정보), 즉 이미 투자자들에게 공개된 정보 + 공표되지 않은 정보까지도 신속 정확하게 반영하는 완벽한 효율적 시장
효율적 시장
반영되는 정보
분석 방법
정상 이윤
초과 이윤
정보 비용
약성
과거의 정보
기술적 분석*
획득 가능
획득 불가 (현재나 미래의 정보를 분석하면 가능)
존재
준강성
공표된 정보(과거, 현재)
기본적 분석*
획득 가능
획득 불가 (미래의 정보를 분석하면 가능)
존재
강성
공표된 정보(과거, 현재) 및 공표되지 않은 정보(미래)
분석 불필요
획득 가능
어떤 경우도 획득 불가능
없음
*기술적 분석: 투자자가 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것
*기본적 분석: 투자자가 과거와 현재의 정보(일반에게 공개되는 모든 정보)를 가지고 투자분석을 하는 것

할당(적) 효율적 시장 (allocationally efficiency)

•
자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장
•
어느 누구도 기회비용보다 값싸게 우수한 정보를 획득할 수 없어서 초과이윤을 획득할 수 없는 시장!
◦
정보가 모두 공개되어 있어서 초과이윤을 획득할 수 없는 시장은 강성효율적시장! 그것과 구분! 할당효율적시장은 자본이 효율적으로 배분되어 있어서 누구나 돈을 들이면 정보를 획득할 수 있지만, 남들과 비교해서 더 싸게는 획득할 수 없음 = 초과이윤획득 못함
◦
그래서 정보의 획득비용과 정보가치가 동일한 경우, 불완전경쟁시장일지라도 할당효율적일 수 있다!
•
자원이 효율적으로 할당되었다 = 부동산투자와 다른 투자대상에 따르는 위험을 감안했을 때, 부동산투자의 수익률과 수익률과 다른 투자대상의 수익률이 같도록 할당되었다는 의미

불완전경쟁시장과 할당적 효율성

•
완전경쟁시장은 항상 할당효율적 시장이지만, 할당효율정 시장이 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니다
•
불완전경쟁시장에서 초과이윤이 발생할 경우, 초과이윤과 초과이윤 발생에 드는 비용이 동일하다면 불완정경쟁시장도 할당효율적 시장이 될 수 있다.
•
부동산 투기 발생하는 원인은 부동산 시장이 할당효율적이지 못하기 때문이지, 불완전하기 때문이 아니다.

개발정보의 현재가치와 초과이윤

투자자가 살 수 있고, 토지소유자가 팔 수 있는 가격 (기댓값의 현재가치)
•
정보의 가치 = 확실 시 현재가치 - 불확실 시 현재가치
•
확실 시 현재가 = (성공했을 때)
•
불확실 시 현재가치 = (성공 시 현재가치x성공확률) + (실패 시 현재가치x실패확률) / (1+요구수익률)
•
1년인지 2년인지 주의! 제곱제곱해주기!
현재가치
기댓값의 현재가치 = 투자수익의 기댓값/(1+요구수익률)
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정보의 현재가치
정보의 현재가치 = 확실성하의 현재가치 - 불확실성하의 현재가치
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초과이윤
초과이윤 = 정보의 현재가치 - 정보비용
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입지와 입지선정

•
입지: 특정 경제활동의 주체가 차지하고 있는 주택, 공장, 상점, 학교 등이 자리잡고 있는 자연 및 인문적 위치  장소, 공간을 의미하며 정적인 개념
•
입지선정: 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견하는 것 또는 주어진 부동산에 관한 적정한 용도를 결정하는 것  동적, 공간적, 시간적 개념
•
입지론: 주어진 용도에는 어떤 용지? (부동성)
•
적지론: 주어진 용지에는 어떤 용도? (용도의 다양성)
•
입지조건: 입지대상이 내포하고 있는 토지의 자연적, 인문적 조건
◦
자연적 조건: 지세, 지질, 지형, 기후, 경관 등
◦
인문적 조건: 사회적, 경제적, 행정적 측면ㅌ

상권

•
대상 상가가 흡인할 수 있는 실질적인 소비자의 숫자가 존재하는 권역
•
상업활동을 성립시키는 지역조건을 가진 공간적 넓이, 즉 상업활동을 하는 곳
상권의 특징
•
시장지역 또는 배후지(hinterland)라고 함
•
배후지의 인구밀도가 높고, 지역면적이 크고, 고객의 소득수준이 높아야 좋은 상권을 형성
•
상권마다 매매관습, 소비관습의 차이가 있음
•
경쟁자의 출현은 상권을 차단하는 장애물
◦
고속도로, 철도, 하천, 공원, 사회적지위, 소득수준, 문명, 종교 등의 차이도 상권차단 장애물임
상권의 분류
•
대표상품 판매액의 90%를 차지하는 지역 또는 점포의 신용판매액의 75%가 거주하는 지역을 제1차 상권, 다음 14%가 거주하는 지역을 제2차 상권, 그 나머지는 제3차 상권

상업입지이론

레일리의 소매인력법칙

•
두 도시 중심상권(중심지)이 그 사이 어떤 지역에 미치는 상권흡인력(영향력)의 크기는 도시인구규모에 비례, 거리의 제곱에 반비례
•
중력모형을 이용하여 상권의 범위를 확정하는 모형

컨버스의 분기점모형

•
레일리법칙 응용. 두 도시간 영향력이 같은 분기점(경계점)의 위치를 구하는 방법 제시
•
상권 경계점은 규모와 인구가 적은 쪽에 인접하여 결정됨
•
컨버스의 분기점이론은 레일리의 소매인력법칙을 응용하여 두점포(도시)간 상권의 분기점(경게점)을 구하는 모델을 제시. 컨버스는 점포의 면적(도시크기)과 거리만 고려함!

넬슨의 소매입지론

•
특정점포가 최대이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하려면 어디에 위치해야 하는지 8원칙으로 설명

허프의 확률적 상권모형

•
대도시에서 쇼핑 패턴을 결정하는 확률모형 제시  상업지 측정에 흔히 사용됨
•
소비자는 소비자의 기호나 소득수준을 고려하여 구매활동을 한다
•
소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향 있음, but 적당한 거리에 고차원중심지가 있으면 인근의 저차원 중심지를 지나칠 가능성 큼
고객유인력=흡인력 = 매장규모에 비례 / 공간(거리) 마찰계수승에 반비례 [흡인력=규(퍼)거마승]
•
소비자가 특정 점포를 이용할 확률 = 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정됨
•
공간 마찰계수(거리 마찰계수)는 특정 점포 이용 시 고객의 부담 정도, 교통조건이 나쁠수록 커짐
•
전문품점은 소비자가 구매 노력과 비용에 관계없이 구매하는 상품을 취급하는 점포 (백화점, 고급의류점)  소비자의 거리에 대한 저항이 작다. 그래서 거리마찰계수 값은 일상용품점보다 작다
•
소비자들의 특정 상점의 구매 설명 시 , 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인 + 효용이라는 비공간 요인도 고려하였다

크리스탈러의 중심지이론

•
거시적 중심지 이론
•
최소요구치와 재화의 도달거리와의 관계
•
공간적 중심지의 규모에 따라 저차중심지에서 고차중심지로 갈갈수록 중심지의 기능이 더욱 복잡 다양해지며, 피라미드 계층구조를 보인다
•
단일중심지인 경우 원형, 다수중심지인 경우에는 육각형의 모습
중심지: 도시가 위치한 지역의 중심에서 재화와 서비스를 생산, 공급하는 곳 재화의 도달범위(거리): 특정 재화나 서비스를 얻기 위해 사람들이 기꺼이 통행하는 최대거리, 중심지 기능이 주변지역에 미치는 최대한의 공간적인 범위  수요가 ‘0’이 되는 지점 = 판매량이 ‘0’이 되는 지점 최소요구치: 중심지가 중심기능을 유지하기 위해 필요로하는 최소한의 인구수, 즉 수요 또는 시장 최소요구범위: 판매자가 정상이윤을 얻을 만큼의 충분한 소비자들을 포함하는 경계까지의 거리 중심지가 유지되기 위한 조건: 최소요구치 범위보다 재화의 도달범위가 커야 한다
 크리스탈러 중심지이론 내용

공업입지론

베버의 최소비용이론 [ㅂ,ㅂ,ㅂ]

•
수송비, 인건비, 집적이익을 고려해 최소생산비 지점을 찾아 공장의 최적입지를 결정하는 이론
•
산업입지에 영향을 주는 요소들
◦
수송비, 노동비(임금), 집적이익 등
•
원료지수 & 입지중량
원료지수 = 국지원료중량/제품중량 (원료 = 보편원료 vs 국지원료) 입지중량 = 원료지수 +1 = (국지원료중량+제품중량)/제품중량
원료지수 > 1 🟰 입지중량 > 2  원료지향형 원료지수 = 1 🟰 입지중량 = 2  자유입지형 원료지수 < 1 🟰 입지중량 < 2  시장지향형
공장부지의 입지요인
•
원료지향형 산업, 시장지향형 산업
원료지향형 입지의 결정
시장지향형 입지의 결정
중량감소산업 (시멘트, 제련공업 등) 원료수송비가 제품수송비보다 큰 산업 원료중량이 제품중량보다 큰 산업 부패하기 쉬운 원료, 물품 생산 산업 (통조림, 냉동공업) 국지원료(편재원료) 사용이 많은 공장
중량증가산업 (청량음료, 맥주 등) 제품수송비가 더 큰 산업 제품중량이 원료중량보다 큰 산업 부패하기 위원 완제품 생산하는 산업 보편원료 사용이 많은 공장
•
자유입지형 산업: 수송비가 입지선정에 거의 작용 안함. 고도의 대규모 기술집약적 산업
◦
자동차, 항공기, 전자산업 등
•
중간지향형 산업: 제품, 완료 수송수단이 바뀌는 이적지점 또는 적환지점은 운송비 절감효과가 크기 때문에 공장입지에 유리. 소비시장과 원료산지 사이에 이적지점이 있는 경우
◦
제철, 정유, 합판
•
집적지향형 산업: 수송비 비중이 적고 기술연관성이 높은 산업. 기술, 정보, 시설, 원료 등 공동 이용함으로써 비용 절감하는 경우
◦
기계공업, 자동차공업, 석유화학, 제철 등
•
노동지향형 산업: 의류산업, 신발산업 같은 것은 저임금지역에 입지함

뢰슈,뢰쉬의 최대수요이론 [뢰슈슈요~]

•
베버의 집지론이 너무 생산비에만 치우져 있음을 지적
•
이윤극대화를 위해 공장의 입지는 시장확대가능성이 가장 풍부한 곳에 위치해야 한다 주장 (최대수요)
•
공장은 시장부근에 입지해야 낮은 가격에 판매 가능해서 이윤 극대화 가능
•
중심지에서 외곽으로 이동할수록 수송비로 인해 소비자지불가격이 상승하고 그로 인해 수요량 감소함
•
수요원추형의 x축(바닥)이 중심지로부터의 거리, y축(높이)은 수요량
•
중심지에서 멀어질수록 높아진 가격을 수요자가 부담하기 때문에 수요가 감소함

도시공간구조이론

버제스의 동심원이론(단핵이론)  소득의 변화

•
도시는 그 중심지에서 동심원상으로 확대되어 5개의 지구로 분화되면서 성장한다는 이론
•
토지이용 패턴
◦
중심업무지구(BCD)  천이(전이, 점이)지대  근로자주택 지대  중산층 주택지대  통근자지대
•
특징
◦
도시공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근함
◦
도시공간구조 형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 설명함
◦
주택지불능력이 낮은 저소득층일수록 고용기회가 많은 도심지역에 주거입지 선정하는 경향 있음

호이트의 선형이론  교통과 소득의 변화

•
토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 동질적으로 확장되므로 원을 변형한 모양으로 도시가 성장한다는 이론  부채꼴모양(선형), 쐐기형 지대모형
•
특징
◦
주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인
◦
주택지불능력이 있는 고소득층은 기존의 도심지역과 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향
◦
점이(천이)지대는 고급주택지구보다 도심으로부터 가까이 위치한다

해리스, 울만의 다핵심이론(다핵이론)

•
도시가 성장하면 핵심의 수가 증가하고 도시는 복수의 핵심 주변에서 발달한다는 이론  대도시에 적합
•
특징
◦
하나의 핵을 이루는 곳에 교통망이 모이고 주거지역과 산업지역 등 토지이용군이 형성
◦
맥킨지가 처음 주장
•
다핵 성립 요인
◦
동종/유사 활동은 집적이익 발생하므로 특정 지역에 모여서 입지 (집중지향성)
◦
이종/이질활동은 상호간의 이해가 상반되므로 떨어져서 입지한다 (입지적 비양립성)

시몬스의 다차원이론

•
동심원이론, 선형이론, 다핵심이론 등의 이론은 토지이용의 공간적 분포를 설명하기에 부족하다고 보고 이들 각 이론을 종합하여 3개의 차원에서 파악해야 한다는 이론

베리의 유상도시이론

•
교통기관의 현저한 발달로 종래 도시 내부에 집약되어 있던 업무시설과 주택이 간선도로를 따라 리본 모양으로 확산, 입지하는 경향이 있다는 이론

지대이론

•
지대: 일정기간 동안의 토지서비스의 가격으로서 토지소유자의 소득으로 귀속되는 임대료. 유량 개념
•
지가: 한 시점에서 자산으로서의 토지 자체의 매매 가격. 저량 개념
◦
장래 매 기간당 일정한 토지로부터 발생하는 지대를 이자율로 할인하여 합계한 것으로, 토지의 현재가치
◦
지가와 지대는 정비례, 지가와 이자율은 반비례

리카도의 차액지대설 [차리차리]

•
토지마다 생산성의 차이, 토지비옥도와 위치에 따라 차등적 지대발생 (수확체감법칙 성립)
•
인구증가, 곡물수요 증가  토지수요 증가 시 차액지대 발생
•
한계지는 생산성이 낮아 생사닙와 곡물가격이 일치하는 토지, 지대가 발생하지 않음
•
지대는 토지의 생산성과 한계지의 생산성과의 차이와 동일하다
•
지대는 일종의 불로소득이라고 할수 있다
•
리카도는 지대를 경제적 잉여로 본다 (생산비에서 이거저거 빼고 남은 것이 지대다)
•
지대가 곡물가격을 결정하는 것이 아니라, 곡물가격이 지대를 결정한다
but
•
토지의 위치 문제를 경시했고, 비옥도 자체가 아닌 비옥도의 차이에만 집중
•
최열등지인 한계지에서도 지대가 발생함을 설명하지 못하는 한계

마르크스의 절대지대설 [절마]

•
지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위때문에 받는수입이므로 최열등지에서도 지대가 발생한다는 이론
•
수요가 공급을 초과하는 희소성의 법칙과 자본주의하에서 토지의 사유화로 지대가 발생한다
•
토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 지대 발생. 소유만 하면 땅주인은 지대를 받고 싶으니까
•
한계지에서도 토지소유자의 요구로 지대 발생함
•
지대 상승이 곡물가격을 상승시킴

마샬의 준지대설 [마준]

•
일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명. 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 보았다
•
생산을 위해 사람이 만든 기계와 기타 자본설비에서 발생하는 소득. 일시적 독점이윤이 지대와 유사하다는 점에서 준지대라고 한다
•
고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정됨
•
준지대는 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득으로서 단기간 일시적으로 발생함
•
(참고) 파레토지대(경제지대)는 공급의 희소성에 따른, 즉 공급이 제한된 생산요소(토지, 노동 등)에 의해 발생하는 추가적인 보수. 다시말해 전용수입을 초과하여 발생하는 일종의 초과수익

튀넨의 위치지대설, 입지교차지대설 [입튀위]

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지대의 차이는 시장과의 거리에 따른 수송비(교통비) 차이에서 발생함!
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지대는 수송비 절반분
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리카도보다 위치개념을 추가하여 전면적으로 다룸
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aka 위치지대설, 입지지대설, 입지교차지대설, 고립국이론 등
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지대 = 생산물가격 - 생산비 - 수송비
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작물, 경제활동에 따라 한계지대곡선이 달라진다
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중심지에 가까운 곳은 집약적 토지이용현상 발생함
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가장 많은 지대를 지불하는 입지주체가 중심지와 가장 가깝게 입지함
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생산물가격, 생산비, 수송비, 인간의 행태변화는 지대를 변화시킨다

알론소의 입찰지대설 [알찰]

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입찰지대: 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로 초과이윤이 ‘0’이 되는 수준의 지대
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입지경쟁의 결과 최대의 순현가를 올릴 수 있어서 최고의 지불능력을 가지고 있는 토지이용자에게 그 토지가 할당됨. 이때 도심으로부터 거리에 따라 더 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것을 입찰지대곡선이라고 함
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입찰지대곡선의 기울기는 생산물의 단위당 한계교통비를 토지이용자의 토지사용량으로 나눈 값
입찰지대곡선의 기술= 기업의 한계교통비/기업의 토지사용량
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도심 가까이에는 상업용 부동산, 그 밖에에는 주거용부동산, 공업용부동산 순으로 이용됨
 입찰지대이론 기출

도시토지지가이론

마샬의 지가이론

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택지의 가격은 위치의 가치 + 농업지대의 합으로 나타난다고 하여 위치 중요성 강조

허드의 지가이론

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허드는 지가의 바탕은 경제적 지대이며, 지대는 위치에, 위치는 편리에, 편리는 접근성에 의존하므로 지가는 접근성에 따라 달라진다

헤이그의 마찰비용이론

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공간의 마찰비용 = 지대 + 교통비의 합. 토지는 고정되어 있으므로 교통비의 절약액 지대라고 함

하우레이의 인간생태학이론

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생태학자들은 지가를 잠대 토지이용자의 호가과정의 소산이라 규정짓고, 그 과정에서 토지이용의 균형유형이 결정된다고 함

알론소의 페널티 이론

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지가는 도심지에서 멀어짐에 따라 감소된다는 것. 중심지까지의 거리와 함수관계가 있는 수송비에 의해 지가가 결정된다는 이론