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도시개발법: 수용방식, 환지방식

목차

수용방식

개발계획 수립  도시개발구역 지정, 고시  시행자 지정  실시계획인가, 고시
 수용, 사용  원형지 공급 (1/3 까지만)  공사(형질변경, 구획정리)  준공검사, 공사완료 공고  조성토지 공급

토지 수용/사용

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동의(민간시행자): 면적 3분의 2 이상 소유 + 총수 2분의 1 이상 동의 (공공시행자는 요건 필요 없음)
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절차: 공취법 준용
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사업인정, 고시 의제=세목고시: 토지 세부목록을 고시한 때
◦
재결신청기간 연장: 사업시행기간 종료일까지 (수용 보상금 관련 당사자 협의가 안되면 토지수용위원회에 재결신청 가능함, 재결신청 기간은 공취법에서는 1년인데 개발사업은 사업시행기간 종료일까지 연장)
사업인정 의제에서 수용권을 주는 시점!!! [시실개세] - 개발사업은 세목고시 - 시설사업은 실시계획의 고시가 있으면 바로 수용할 수 있음!

토지상환채권 = 사후현물보상 = 기명식채권

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토지소유자가 원하면 사후에 토지로 보상금을 주는 것
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발행: 시행자가 발행  토지소유자가 원하는 경우, 토지 등 매수대금(보상금) 일부 지급  지정권자가 승인
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규모: 분양토지, 건축물 면적의 2분의 1까지만 발행하는 것으로 제한!
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제한: 민간시행자는 지급기관의 지급 보증 필요 (공공시행자는 보증 필요 없음)
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이율: 발행자=시행자가 정함
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이전, 양도 가능:
◦
양도방법: 취득자 성명, 주소를 원부=원장에 기재 요청
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대항요건: 채권에 기재는 대항요건

선수금

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시행자가 분양대금을 미리 받을 수 있도록 해주는 것
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시행자는 조성토지 등과 원형지를 공급받거나 이용하려는 자로부터 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있음  지정권자의 승인 필요
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선수금 요건
◦
공공시행자: 개발계획 수립 후 + 100분의 10 이상 = 10% 이상 토지소유권 확보
◦
민간시행자: 실시계획인가 후 + 토지소유권 확보, 10% 이상 공사진척 등
수용방식에서는 민간시행자에게 제약이 계속 있음 - 1/3 이상 토지 사야함 - 은행이 보증 서줘야 함 - 선수금도 실시계획 인가 후 다양한 요건 필요

원형지/조성토지 등의 공급

원형지
조성토지
복합적, 입체적 개발 / 획일적 개발의 단점 보완을 위해 공사 전 토지를 공급
도시 개발 공사가 끝난 토지를 공급하는 것
범위
전체 면적의 1/3 이내
-
승인
지정권자의 승인 필요
지정권자 승인 필요 (제출+승인)
기준
조성토지 등 공급계획에 맞게 공급 (실시계획에 부합, 개발계획 아님!!)
단점
특혜 시비, 투기 대상 위험
공급대상
국가, 지자체, 공공기관, 지방공사 = 공공 학교나 공장부지로 직접 사용하려는 자 =실수요자
- (아무나 분양받을 수 있음)
공급방법
수의계약이 원칙(=1대1 계약, 원형지 개발자를 선정) BUT 학교/공장부지는 경쟁입찰  원형지 매각제한: 원형지 공급계약일부터 10년 or 공사완료공고일로부터 5년 중 먼저 끝나는 기간 ( 국가, 지자체는 제외!!! 지방공사는 매각제한 받는다!!)
1) 원칙_ 경쟁입찰이 원칙 (고가격) 2) 예외_추첨(4가지): 국민주택규모 85m2 이하의 주택건설용지, 공공택지, 330m2 이하 단독주택용지, 공장용지 3) 예외_수의계약(10가지): 공공시설용지, 토지상환채권으로 상환할 때 등
공급가격
시행자와 원형지개발자가 협의하여 가격 결정
감정가격이 원칙 (시가 , 공시지가 ) BUT 학교, 폐기물처리시설 등 공공시설용지는 감정가 이하
공장용지를 원형지로 공급할 때는 경쟁입찰
공장용지를 조성토지로 공급할 때는 추첨

환지방식

환지계획 절차

개발계획 수립  도시개발구역 지정, 고시  시행자 지정  실시계획인가, 고시
 환지계획 인가  공사(형질변경, 구획정리) — (환지예정지)—  준공검사  환지처분 공고  등기, 청산
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작성: 시행자가 작성
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인가신청: 비행정청인 시행자가 신청
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인가: 시군구청장이 인가
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경미한 변경(합필, 분필, 금전 청산 등은 인가 필요 없음)

환지계획 내용

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환지설계(평가식 원칙)
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필지별 환지명세
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필지별, 권리별 청산대상 토지 명세
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체비지, 보류지의 명세
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입체환지용 건축물의 명세 등

환지계획 작성기준

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적응환지: 종전 토지와 환지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경 등 고려 [위목면토수이환]
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조성토지의 가격평가: 감정평강법인 등의 평가 후 토지평가협의회 심의를 거쳐 결정
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토지부담률(면적식): 시행자가 산정  50% 초과 금지
◦
BUT 1 지정권자가 인정하는 경우 60% 초과 가능
◦
BUT 2 토지소유자 3분의 2이상이 동의하는 경우도 60% 초과 가능

적응환지 예외

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환지부지정: 토지소유자의 신청, 동의(+임차권자 동의 필수!!)
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과소토지의 방지
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면적이 작은 토지는 증환지 or 환지대상에서 제외(직권으로 부지정 가능)
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면적이 넓은 토지는 감환지 (제외 안됨!!)
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입체환지
◦
토지나 건축물 소유자의 신청으로 건축물 일부와 토지의 지분을 부여  1주택 공급이 원칙
◦
BUT 과밀억제권역 아니고, 근로자 식소/기숙사 용도, 공공시행자는 소유한 주택 수만큼 공급 가능
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보류지, 체비지
◦
체비지: 공사비, 사업경비를 충당하기 위해 매도할 땅

환지예정지 (임의적)

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토지소유자가 새로 받을 땅을 미리 정해주는 것 가능
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공사하는데 반이 먼저 공사가 끝난 구간을 미리 지정해서 사용할 수 있게 해주는 개념 = 임시사용승인의 개념
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환지예정지의 내용을 통지만 하면 됨

사용, 수익권 이동 (종전토지  환지예정지)

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환지예정지의 효과: 사용, 수익권이 이동
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토지소유자, 임차권자는 환지처분공고일까지만 종전 토지는 사용/수익할 수 없고, 환지예정지에 종전과 동일한 내용의 권리 행사 가능
◦
처분권은 이동하지 않음 (예정지 지정되면 소유권의 내용이 분리된다는 뜻. 사용수익권 vs 처분권)
◦
소유권이 이동된다  소유권의 일부가 이동된다!
◦
(예외) 소유권이 이동되는 경우: 체비지 (사용, 수익, 처분까지 가능)
▪
처분한 체비지의 소유권을 취득한 자는 등기하면 바로 체비지 소유권 취득함!!

사용, 수익의 정지

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환지부지정인 토지소유자 (30일 전까지 통지)  환지처분의 공고일까지 시행자가 관리
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= 환지 없는 사람, 환지부지정자는 청산금을 미리 정해서 알려줌

임차권자 등의 권리 조정 = 사정변경

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임대료 등의 증감청구: 종전의 임대료, 지료, 사용료 등이 불합리하게 된 경우 증감청구 가능
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계약 해지 가능
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종전토지의 농지에서 수확하던 것을 예정지에서 못하게 된 = 목적달성이 불가한 경우는 계약 해지 가능
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손실보상 해줘야 하는데, 임대인이 시행자에게 청구 가능
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손실보상 청구 가능 to 시행자에게  시행자의 구상
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행사기한: 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 60일 이내

환지처분

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환지처분 시기: 준공검사 후 60일 이내 (지정권자가 시행자인 경우 공사완료의 공고 후 60일 이내)

환지처분의 효과

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권리의 이동 (종전토지  환지)
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환지는 환지처분공고일 다음날부터 종전토지로 보며, 환지를 정하지 않은 종전토지에 있던 권리는 환지처분 공고일이 끝나는 때에 소멸
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행정상, 재판상 처분은 환지처분에 영향 없음
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지역권은 종전 토지에 존속  행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분공고일이 끝나는 때!!! 소멸 그날 당일!!!!
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체비지, 보류지의 귀속
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체비지는 시행자에게 귀속
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보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 소유권 취득
◦
시기: 환지처분공고일 다음날부터
◦
BUT 이미 처분한 체비지는 매입한 자가 이전등기를 마치면 소유권 취득

환지등기

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환지처분 공고 후 14일 이내 시행자가 등기소에 촉탁, 신청해야 함 (의무)  타등기 제한

청산금

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청산금 시기: 환지처분을 하는 때에 결정  환지처분 공고일 다음날에 확정  청산금징수/교부 (분할 가능)
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환지부지정의 경우: 환지처분 전이라도 청산금 결정하여 교부 가능
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소멸시효: 5년간 행사 불가

비용부담, 도시개발채권

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시행자 부담이 원칙
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수익자 부담의 예외
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행정청 시행자는 다른 지자체 (2분의 1 이내)
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협의 불성립시 행정안전부장관 또는 시도지사가 결정
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도시개발채권:
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도시개발사업이나 도시군계획시설사업의 자금 조달
◦
시도지사가 행정안전부장관의 승인을 받아 발행
◦
전자등록 발행, 무기명 발행
◦
상환기간: 5년~10년에서 조례
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소멸시효: 원금 5년, 이자 2년
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매입필증: 5년간 보관
◦
매입의무자:
▪
공공시행자와 공사도급을 체결하는 자, 민간시행자, 토지형질변경허가 받는 자