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도정법: 정비사업 종류, 조합, 절차, 계획

목차

용어

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노후, 불량건축물
◦
건축물 훼손/일부 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고 우려되는 건축물
◦
내진성능 확보되지 않은 건축물
◦
주거환경이 불량한 곳에 위치 + 새로 건설하는 경우의 효용에 현저한 증가가 예상되는 건축물 (준공일 기준 40년까지 사용하기 위한 보수, 보강비용이 철거 후 신규건설비용보다 클 것으로 예상되는 건축물)
◦
도시미관 저해 또는 노후화된 건축물: 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물
•
정비기반시설
◦
녹지, 하천, 공공공지, 광장
◦
도로, 상하수도, 구거(도랑), 공원, 공용주차장, 공동구, 열/가스 공급시설, 등
◦
소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설, 지역난방시설
•
공동이용시설
◦
놀이터, 마을회관, 공동작업장, 구판장, 세탁장, 탁아소, 어린이집, 경로당 등
•
토지등소유자
◦
주거환경개선사업, 재개발사업: 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자
◦
재건축사업: 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
•
정관
◦
조합: 정관
◦
토지등소유자: 규약
◦
시장군수구청장, 토지주택공사 등, 신탁업자: 시행규정

정비사업 종류

주거환경개선사업
•
정비기반시설: 극히 열악
•
노후불량건축물: 과도 밀집
•
도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로 주거환경을 개선
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단독주택 및 다세대주택 밀집 지역에서 정비기반시설 등의 확충을 통해 주거환경을 보전, 정비, 개량
재개발사업
•
정비기반시설: 열악
•
노후불량건축물: 밀집
•
주거환경을 개선
•
상업/공업지역 등에서 도시환경을 개선
•
공공재개발사업: 시장군수 등, 토지주택공사 등이 시행자 + 일반분양분의 20~50% 시도조례로 정하는 비율 이상을 지분형주택이나 임대주택으로 공금
재건축사업
•
정비기반시설: 양호
•
노후불량건축물: 공동주택 밀집
•
주거환경을 개선
•
공공재건축사업: 시장군수 등, 토지주택공사 등이 시행자 + 종전 세대수의 160% 이상 건설, 공급

정비사업 절차

1단계: 정비기본계획 수립  (안전진단)  정비계획 입안  정비구역 지정고시  
2단계: 시행자 (시장군수구청장, 토지주택공사 등, 조합(원칙), 토지등소유자)
3단계: 사업시행계획인가  (분양신청)  관리처분계획 인가  철거, 공사  준공인가, 공사원료고시  소유권 이전, 고시  등기, 청산

정비기본계획 (건물 밀도 계획)

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수립권자: 특,광, 시장, 대도시시장 (의무)
◦
군수
◦
대도시가 아닌 시장은 의무 아님
◦
대도시 아닌 시장이 수립하면 도지사 승인 필요
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기본계획 10년 단위로 수립 + 5년마다 타당성 검토
•
내용
◦
정비사업 기본방향, 계획기간
◦
정비예정구역의 개략적 범위
◦
단계별 정비사업추진계획
◦
건폐율, 용적률 등 건축물 밀도계획
◦
세입자의 주거안정대책
•
절차
◦
주민공람(14일 이상) 지방의회 의견청취(60일 이내 의견제시)  협의, 심의  수립, 보고(to 국장), 열람 *국장에게 보고만 하면 됨, 승인 받는다
다른 계획은 거의 지방의회 의견청취는 30일 60일 이내 의견제시는 정비기본계획!!
◦
경미한 사항의 변경은 절차 생략 가능
▪
정비기반시설의 규모를 확대하거나 그 면적을 10% 미만의 범위에서 축소하는 경우
▪
정비업의 계획기간을 단축하는 경우
▪
정비예정구역의 건폐율, 용적률을 20% 미만의 범위에서 변경하는 경우
경미한 사항의 변경 (주민공람, 지방의회 의견청취 생략 가능)
◦
수립기준: 국장이 정함

정비계획 (정비기본계획을 구체화)

•
정비계획의 입안권자: 시장군수구청장 등
•
시장군수구청장이 정비계획을 직접 입안  특광시장에게 정비구역 지정 신청 (직접 지정 )
•
내용
◦
정비사업의 명칭, 정비구역의 위치, 면적
◦
도시군계획시설 설치 (정비기반시설 설치, 공동이용시설 설치)
◦
건축물 주용도, 건폐율, 용적률, 높이
◦
세입자의 주거대책
◦
지구단위계획 등
•
절차
◦
주민 서면통보, 주민설명회, 주민공람 (30일 이상)  지방의회 의견청취 (60일 이내)

재건축사업의 안전진단

•
주택단지의 건축물 (주택 붕괴, 구조안전상 사용금지가 필요한 경우는 제외, 바로 재건축 진행)
•
정비계획 수립 전에 안전진단 진행에서 포함될 수 있도록
•
안전진단 실시
•
안전진단 실시 여부 결정 = 사전결정, 예비결정
•
정비계획 입안 여부 결정
•
안전진단 절차
◦
안전진단 실시 요청: 토지등소유자 10분의 1 이상(비용부담) 또는 입안권자 직권
◦
안전진단 실시여부결정: 시장군수구청장(입안권자)
◦
안전진단 실시: 국토안전관리원, 한국건설기술연구원, 안전진단전문기관
◦
정비계획 입안여부 결정: 시장군수구청장 (안전진단결과 + 도시계획 + 지역여건)
◦
정비계획 입안결정 보고: 시장군수구청장이 시도지사에게 보고 (적정성 검토 후 취소 요청 가능)

정비구역 지정

•
구청장 등이 정비계획 준비해서 신청만하고 지정은 특광시장군수
•
지정권자: 특광시장군수
정비구역에서 특별시장, 광역시장이 하는 것
•
정비기본계획
•
정비구역 지정 (도지사, 국장은 절대 아님~)
•
심의(도계위)  정비구역 지정, 고시  국장에게 보고, 열람
•
정비구역 지정의 효과: 행위제한

행위제한

•
건물 건축(가설건축물 포함), 용도변경, 대선은 제외(고치는 것)
•
공작물 설치
•
토지형질변경
•
토석채취
•
토지분할
•
물건 1개월 이상 적치
•
죽목 벌채, 식재
•
시장군수 허가 필요
◦
예외: 경미 (응급조치, 안전조치, 축대보강공사, 농사…)
•
기득권 보호: 공사에 착수한자 + 30일 이내 신고
행위제한 미묘한 차이
•
국토법: 건물 건축 제한
•
도시개발법: 건물 건축 + 용도변경 + 대수선 제한
•
정비구역: 건물 건축 + 용도변경 (대선 제외) + 지역조합원 모집 제한

정비구역 의무적 해제사유

•
정비구역지정예정일부터 3년 이내 정비구역 지정
•
조합이 시행하는 재개발사업, 재건축사업
◦
토지등소유자가 정비구역 지정고시일부터 2년 이내 추진위원회 승인 신청
◦
추진위원회 승인일부터 2년 이내 조합설립인가 신청
◦
조합이 설립인가일부터 3년 이내 사업시행계획인가 신청
•
토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로 정비구역 지정고시일부터 5년 이내 사업시행계획인가 신청
•
해제되면 구역지정 전으로 다시 환원
◦
해제된 구역은 용도지역/정비기반시설 등의 환원, 주거환경개선구역(자율주택 정비)으로 지정 가능

시행방법, 시행자, 시공자

시행방법

주거환경 개선사업 [자수환관]
1) 자율주택정비 (시행자가 정비기반시설 설치/확대 + 토지등소유자가 스스로 주택 보전, 정비, 개량) → 가장 소극적인 방법 2) 수용 3) 환지(땅작업해서 주택 알아서 지으라고 함) 4) 관리처분(주택, 부대복리시설 공급) → 각각 또는 혼용방법 가능
재개발사업
1) 관리처분(건축물) 2) 환지
재건축사업
1) 관리처분(주택, 오피스텔) - 오피스텔: 준주거, 상업지역에서 전체 연면적 30% 이하

시행자

주거환경 개선사업 (조합 X)
1) 자율주택정비: 무조건 공공이 함! (시장군수, 토지주택공사 등) (동의) 토지주택공사 등은 과반수 동의 필요, 시장군수는 동의 필요 없음 2) 수용, 환지, 관처 방법: 시장군수등, 토지주택공사 등 단독 또는 공동(건설사업자, 등록사업자) 시행 가능 (동의) 누가 시행하든 토지등소유자 3분의 2 이상 + 세입자 과반수 동의, BUT 토지등소유자가 2분의 1 이하면 생략 가능
재개발사업
조합 또는 토지등소유자(20인 미만일때만 가능)가 단독 또는 공동으로 가능 (시장군수등, 토지주택공사, 건설사업자, 등록사업자, 신탁업자, 한국부동산원)
재건축사업
조합 단독 또는 공동으로 가능 (시장군수등, 토지주택공사, 건설사업자, 등록사업자)
정비사업의 시행자 - 주거환경개선사업 (공공) - 재개발, 재건축 (조합) but 재개발은 토지등소유자 20명 미만이면 가능 but 공공도 재개발 재건축 사업 가능함

공공시행자가 재개발, 재건축 사업 가능한 경우

•
천재지변, 긴급하게 정비사업 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
•
정비사업시행 예정일부터 2년 이내 사업시행계획인가를 신청하지 않은 때 (재건축은 제외)
•
추진위원회가 구성승인을 받은 날부터 3년 이내 조합설립인가를 신청하지 않은 때 (주의)
•
정비구역의 국공유지 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상 + 토지등소유자의 과반수가 동의하는 때
•
순환정비방식, 도시군계획사업과 병행해서 할 때
◦
순환정비사업: 정비사업할 곳이 많은 곳에 순환용주택을 지어놓고 순차적으로 진행하는 곳
•
토지면적 1/2 이상 + 토지소유자 2/3 이상이 시장군수에게 요청하는 때
•
사업시행계획인가 취소됐을 때

시공자

•
공사를 하는 사람
•
(원칙) 조합: 조합설립인가 후 총회에서 경쟁입찰로 시공자 선정 (2번 이상 유찰 시 수의계약) but 100인 이하면 정관에 따라 시공자 선정
•
(예외) 토지등소유자(재개발사업): 사업시행계획인가 후 규약에 따라 시공자 선정
선정시기
선정방법
조합
조합설립인가 후
조합총회 + 경쟁입찰 (원칙) 100인 이하는 정관
토지등소유자
사업시행계획인가 후
규약
공공
사업시행자 지정고시 후
경쟁입찰 (원칙)

정비사업 조합

•
조합의 설립은 의무적 but 재개발사업은 예외

추진위원회

•
구성의무: 정비구역 지정고시 후 5명 이상 위원(위원장포함) + 토지등소유자 과반수 동의 + 시장군수 승인
•
업무
◦
정비사업전문관리업자의 선정(경쟁입찰)
◦
설계자 선정
◦
개략적인 사업시행계획서 작성
◦
조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등
•
조직
◦
추진위원장 1명 + 감사 (이사는 필요 없음)

조합설립인가

•
시장 군수 등  변경 시 조합원 3분의 2이상 찬성 + 변경인가 (경비한 변경은 신고만)
•
재개발사업: 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적의 2분의 1 이상 동의
•
재건축사업: 전체 구분소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 4분의 3 이상 동의 + 동별 구분소유자 과반수
◦
but 주택단지가 아닌 지역은 토지 또는 건축물소유자 4분의 3 이상 + 면적 3분의 2 이상 동의
•
동의산정방법
◦
토지 또는 건축물 공유할 때: 대표 1인
◦
토지에 지상권 설정된 경우: 대표 1인
◦
1인이 다수의 토지 또는 건축물 소유: 1인
◦
둘 이상의 토지 또는 건축물 공유자가 동일한 경우: 대표 1인

조합설립 등기(의무)

•
설립인가 후 30일 이내  성립되면 법인

조합원

•
토지등소유자(재건축사업은 동의한 자만 해당)
•
in 투기과열지구: 조합원 지위양도 불가!! (상속, 이혼은 제외)
◦
재건축사업은 조합설립인가 후
◦
재개발사업은 관리처분계획인가 후 조합원 지위양도 불가!! (상속, 이혼은 제외)

임원(필수)

•
조합장 1명 (거주: 선임일~관리처분계획인가일)
•
이사 3명 이상
•
감사  임기 3년 이하(연임 가능)
•
다른 조합의 임원/직원 겸직 금지
•
자격 요건
◦
조합원일 것, 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지의 소유자 (공유자는 가장 많은 지분을 소유한자, 재건축은 건축물과 부속토지) + 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유 or 선임일 직전 3년 동안 1년 이상 거주
•
조합장이나 이사의 조합과의 계약이나 소송은 감사가 대표
•
임원이 결격사유(제한능력자_미피피, 파산자), 자격요건 못 갖추면 당연퇴임, 다만 퇴임 전 행위는 유효

총회(필수)

•
조합장 직권, 조합원 5분의 1(임원 해임은 10분의 1), 대의원 3분의 2 이상 요구로 조합장이 소집
•
출석요건
◦
조합원 10% 이상 직접 출석
◦
but 1) 시공자 선정은 조합원 과반수가 직접 출석
◦
but 2) 시공자 선정취소, 사업시행게획서, 관리처분계획은 조합원 20% 이상 직접 출석
•
정관 변경 (조합원 3분의 2 이상 찬성 필요한 경우) + 시장군수 변경인가
◦
조합원 자격, 제명, 탈퇴, 교체
◦
정비구역 위치 및 면적
◦
조합의 비용부담 및 조합의 회계
◦
정비사업비 부담시기 및 절차
◦
시공자, 설계자 선정 및 계약서에 포함될 내용
◦
청산금 징수, 지급 방법 절차

대의원회(필수)

•
조합원 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다!! 의무
•
조합원 10분의 1 이상  총회권한 대행 가능
◦
(대행할 수 없는 사항) 정관변경, 사업시행인가, 관리처분계획, 임원 임명, 합병/해산
•
조합장이 아닌 조합임원(이사, 감사)는 대의원 될 수 없다
•
조합임원이 선임되지 않으면 시장군수가 총회를 소집할 수 있고, 시장군수가 전문조합관리인은 선정하면 업무대행할 임원은 당연퇴임 함

주민대표회의

•
시장군수등, 토지주택공사 등의 사업시행을 원하는 경우,
◦
정비구역 지정고시 후 토지등소유자 과반수 동의 + 시장군수 등의 승인  의견제시
•
구성원: 5명 이상 25명 이하(위원장 포함)
•
조직: 위원장, 부위원장 각각 1명, 1~3명이하의 감사를 둘 것 (이사 X)

사업시행계획

•
1단계: 정비기본계획 수립  정비계획 입안  정비구역 지정고시
•
2단계: 시행자 (시장군수등, 토지주택공사등 / 조합(원칙) / 토지등소유자)
•
3단계: 사업시행계획 인가  (분양신청)  관리처분계획 인가  철거, 공사  준공인가, 공사완료고시  소유권 이전, 고시 = 분양처분 (다음날)  등기, 청산
◦
사업시행계획 인가: 공사 계획, 철거 대책, 이주 대책 등
◦
관리처분계획 인가: 분양 계획(분양신청 먼저 받아서)
◦
준공 인가: 시장군수등이 준공 검사 시행

사업시행계획 절차

•
사업시행계획서 작성(시행자)  총회의결(20% 이상 출석)  사업시행계획인가, 고시 (시장군수등 60일 이내) 변경 폐지 인가 필요, but 경미한 사항은 신고
•
내용
◦
토지이용계획(건축물배치계획 포함)
◦
정비기반시설, 공동이용시설 설치계획
◦
건축물 높이, 용적률 등 건축계획
◦
임시거주시설을 포함한 주민이주대책
◦
임대주택 건설계획(재건축은 제외)

사업시행을 위한 조치 (공사를 효율적으로 하기 위한 조치)

•
임시거주 조치의무 (임대주택 제공, 이주비 대출 등)
◦
주거환경개선사업, 재개발사업의 시행자 (재건축은 의무)  국공유지의 무상사용, 사유지는 보상 (일시적 강제사용 가능한 특권 부여) *국공유지 무상사용: 국가/지자체는 정당한 사유없이 거절 불가, but 정당한 사유: 국공유지를 이미 다른 사람에게 팔았거나, 허가를 줬을 경우
•
토지 등 수용: 공취법 준용 (재건축은 천재지변에 한정, 공공이 진행)
◦
사업인정, 고시 의제*: 사업시행계획인가, 고시 있으면 바로 수용 가능
◦
재결신청기간 연장: 사업시행기간 이내 (1년 내 , 끝날 때까지로 연장)
◦
사후 현물보상: 준공인가 후 대지/건축물로 보상
•
매도청구 (팔고 나가라 = 형성권, 수용권이 없을 때 행사하면 시가대로 매매계약 체결)
◦
재건축사업 시행자는 수용권이 없으므로 매도청구권을 인정해줌
◦
to 1) 조합설립에 동의하지 않은 자 (aka 조합원 아닌 자)
◦
to 2) 건축물 또는 토지만 소유한 자 (aka 조합원 아닌 자)
◦
적법절차
▪
회답촉구: 사업시행인가고시일부터 30일 내 회답 촉구(최후통첩)
▪
회답기간: 2개월 이내 회답 (회답없으면 부동의로 간주)
▪
매도청구: 2개월 이내 매도청구 
*사업인정 고시 의제해주는 경우 [시실개세정사] 정비사업: 사업시행인계획인가 개발사업: 세목 고시 실시사업: 실시계획의 고시

관리처분계획

분양신청 통지, 공고

•
사업시행계획인가고시 후 120일 이내
•
분양신청기간: 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내 (20일 범위에서 1회 연장 가능)
•
손실보상
◦
분양신청을 하지 않거나 철회한 자
◦
투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 자
◦
분양대상에서 제외된 자의 토지, 건축물 등에 대해
◦
관리처분계획인가고시 다음 날부터 90일 이내 협의 안됨  다음 날 부터 60일 이내 수용재결(재개발) or 매도청구(재건축)
•
분양공고사항과 분양통지사항
분양공고사항
분양통지사항
1) 사업시행계획인가 내용 2) 정비사업 종류, 명칭, 구역위치, 면적 3) 분양신청기간 및 장소 4) 분양대상 대지 또는 건축물 내역 5) 분양신청자격 6) 분양신청방법 7) 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법 8) 분양신청하지 않은 자에 대한 조치
1) 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 2) 분양대상자별 분담금 추산액 3) 분양신청기간 4) 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항: 분양공고 1~6, 8번, 분양신청서

관리처분계획 절차

•
분양신청 기간 종료 후 관리처분계획 수립 (시행자)
•
공람 (30일 이상)
•
인가, 고시(시장군수등, 30일 이내, 변경폐지도 인가, 경미한변경은 신고)

관리처분계획 내용

•
분양설계 (분양신청기간 만료일 기준)
•
분양대상자의 주소, 성명
•
분양예정인 대지, 건축물의 추산액(분양가)
•
보류지 등의 명세 및 추산액(일반 분양분)
•
종전 토지, 건축물의 명세와 가격 (종전가 - 사업시행계획인가고시일 기준)
•
정비사업비 추산액, 조합원 부담규묘/시기 (재건축부담금 포함)
•
소유권 외의 권리명세 등

관리처분 기준 = 환지계획

•
면적, 이용상황, 환경, 증감환지, 입체환지
•
환지부지정: 너무 좁은 토지나 건축물, 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자는 현금 청산 가능
•
주택공급기준: 1주택 공급이 원칙
◦
1토지를 공유한 경우: 시도조례로 정하는 바에 따라 공급 가능
◦
소유한 주택 수만큼 공급: 과밀억제권역이 아닌 재건축 사업 (투기과열지구, 조정대상지역은 제외), 근로자숙소/기숙사용도, 국가/지자체 등
◦
종전가 또는 종전 주거전용면적의 범위에서 2택 공급
▪
주택은 60m2 이하, 3년간 전매 금지 (상속은 제외)
◦
3주택까지 공급
▪
과밀억제권역의 재건축사업 (투기과열지구, 조정대상지역은 제외)
•
기타
◦
재개발사업에서 지상권자는 분양대상에서 제외
◦
재건축사업은 조합원 전원 동의시 따로 정할 수 있음

건축물의 공급

•
사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 함
•
재개발임대주택의 인수:
◦
국장, 시도지사, 시장군수구청장, 토지주택공사 등 공공은 조합이 요청하는 경우 재개발 임대주택을 인수해야 함. 이 경우 시도지사 또는 시장군수구청장이 우선 인수해야 함 (없으면 국장에게 지정 요청)
◦
정비구역의 세입자와 면적이 90m2 미만의 토지를 소유한자로서 건축물을 소유하지 않은 자가 요청하는 경우에는 인수한 재개발임대주택 일부를 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급해야 함
◦
바닥면적 40m2 미만의 건축물 소유한자로 토지를 소유하지 않은 자
•
지분형주택의 공급:
◦
사업시행자가 토지주택공사 등인 경우  주거전용면적 60m2 이하, 공동소유기간은 10년의 범위에서 시행자가 정함

종전 토지 또는 건축물 사용수익 정지

•
관리처분계획인가고시일~이전고시가 있는 날까지
•
but 시행자 동의가 있으면 예외

계약 해지

•
정비사업 시행으로 지상권, 전세권, 임차권 설정목적을 달성할 수 없는 경우 해지 가능
•
시행자에게 금전 반환 청구  시행자의 구상  불응시 분양받을 대지/건축물 압류(저당권과 동일)
•
존속기간 적용배제: 관리처분계획의 인가 후

기존건축물 철거

•
관처인가 후
•
but 붕괴우려, 범죄발생 우려 있으면 예외

소유권 이전, 고시

정비구역 해제

•
이유는 사업이 끝났기 때문
•
(수용방법) 준공인가고시일 다음날로 해제
•
(관리처분방법) 이전고시일 다음날로 해제
•
조합의 존속에 영향 안줌 (조합 해산 , 조합원과 돈 계약 청산까지 다 해야 해산 함)

소유권 이전/고시 = 분양처분

•
시기 [측분통이]
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공사완료고시 후 지체없이 대지확정 측량, 토지분할  분양대상자에게 통지  소유권 이전, 고시
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효과
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이전, 고시일 다음 날에 분양받을 대지/건축물의 소유권 취득, 청산금의 확정
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조합의 해산
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조합장은 이전고시 있은 날부터 1년 이내 조합해산을 위한 총회 소집해야 함

분양등기 (보존등기)

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이전고시가 있은 후 지체없이 시행자가 촉탁, 신청(의무)  타등기 제한(등기부가 없으니까)

청산금 = 종전가와 분양가의 차액

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시행자는 소유권 이전고시 다음날부터 청산금이 확정, 징수, 지급하는 것이 원칙
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분할징수, 분할지급 가능 (정관이나 총회에서 의결했으면)
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납부기간: 관리처분계획인가~이전고시일 = 공사하는기간
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만약 납우 안하면?
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시장군수등에게 징수 위탁 = 강제징수, 수수료는 (징수금액은 4% 내야함)
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채권이니까 소멸시효 있음: 이전고시일 다음날부터 5년

비용부담

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시행자 부담의 원칙
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시장군수 등의 부담 가능한 경우 (비용의 전부 또는 일부 부담 가능)
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도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장 = 정비기반시설 건설비용
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임시거주시설
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보조, 융자
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국가, 지자체는 시장군수 등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비시ㅏ업에 드는 비용의 일부를 보조 또는 융자, 알선 가능함