//
Search
💼

부동산학각론: 부동산 경제론

목차

유량과 저량

유량(Flow)
일정기간을 명시하여 측정하는 지표
•
공급, 생산
•
수요, 소비
•
소득, 급여, 임금
•
임대료수입
•
당기순이익
•
순영업소득
•
주택거래량
•
신규주택공급량
•
부채서비스액(원리금)
•
이자비용
•
손익계산서
저량(Stock)
일정시점을 명시하여 측정하는 지표
•
인구
•
부동산가격, 가치
•
매각대금
•
순자산가치
•
통화량
•
주택보급률
•
기존주택공급량(재공량)
•
재무상태표(자산, 부치, 자본) 등

수요량

일정기간에 실제로 구매한 수량이 아닌, 구매하고자 하는 최대 수량 (사전적 개념)
•
수요량 = 수요곡선 우측이동
•
수요량 = 수요곡선 좌측이동
공급량
•
주어진 가격수준에서 실제로 매도한 수량이 아닌, 공급(판매)하고자 하는 최대수량 (사전적 개념)
•
가격과 비례관계
건설종사자들의 임금상승(=공급자의 비용 증가) > 부동산 공급 감소 = 공급곡선 좌측 이동 > 부동산 가격상승
가격 이외 수요량 변화에 영향을 미치는 다른 요인
인구, 소득, 대체재 가격 변화 등

수요변화의 요인

소득수준 변화
•
정상재: 소득 > 수요
•
열등재: 소득 > 수요
•
중립재: 소득 > 수요 불변
대체재 가격 변동
•
대체재: 경쟁, 양산과 우산
•
보완재: 보완, 커피와 프림
•
독립재: 불변
소비자 가격 예상
소비자 기호 변화
소비자의 수 (인구)
•
인구 > 수요 비례
기타

수요증가의 원인

•
정상재는 소득 증가
•
열등재는 소득 감소
•
대체재의 가격 상승
•
대체재의 수요 감소
•
보완재의 가격 하락
•
보완재의 수요 증가
•
수요자의 해당가격 상승 예상
•
담보대출금리 인하
부동산시장수요곡선은 개발수요곡선을 수평적으로 합하여 도출한다
개별수요곡선보다 시장수요곡
선이 그 양의 변화가 많아서 더 탄력적이다 = 기울기가 더 완만하다

수요의 가격탄력성

가격탄력성= 수요량변화율/가격변화율
•
수요량변화율 = 0 = 수요의 가격탄력성이 0  완전비탄력적
•
수요량변화율 < 가격변화율 = 수요의 가격탄력성이 0~1 사이 = < 1  비탄력적
•
수요량변화율 = 가격변화율 = 수요의 가격탄력성이 1  단위탄력적
•
수요량변화율 > 가격변화율 = 수요의 가격탄력성이 > 1  탄력적
•
가격변화율 = 0 = 수요의 가격탄력성이 0  완전탄력적

수요의 가격탄력성 결정요인

•
수요에 영향을 미치는 요인
◦
소득, 재화의 종류, 대체재의 유무, 시간 등
◦
대체재의 유무가 가장 중요, 비례 관계
•
수요의 탄력성은 대체재가 많을수록 크다
•
기간이 길어길수록 대체재가 많이 만들어져서 보다 탄력적이 된다. 따라서 단기에는 비탄력적, 장기적으로는 탄력적이 된다
•
부동산은 일반적으로 대체재가 많지 않으며, 있더라도 유용성이 제한되어 있다
•
부동산시장의 수요는 비탄력적이며, 임대료가 상승한다면 임차인들은 전체 지출 중 부동산에 지출하는 금액이 상대적으로 증가할 수 밖에 없다
•
부동산수요의 가격탄력성은 부동산을 지역별, 용도별로 세분할 경우 달라질 수 있고, 주거용 부동산이 다른 부동산에 비해 더 탄력적인 것으로 알려져있다
•
수요의 탄력성은 재화의 일상생활에 있어서의 중요성과 관련이 있는데, 필수재(투자재 부동산)는 보다 비탄력적인데 비해 사치재(투기재 부동산)은 보다 탄력적이다
•
대체재가 작을수록 수요의 가격탄력성은 작아진다 = 비탄력적이 된다
•
가격탄력성이 낮은 쪽 = 비탄력적인 쪽이 세금을 더 많이 부담한다
•
가격탄력성이 1인 단위탄력적일 경우 임대료변화율과 수요량 변화율이 동일하므로, 임대주택의 임대료가 상승 또는 하락하더라도 전체 임대료 수입은 변하지 않는다

수요의 소득탄력성

소득 변화율에 대한 수요량의 변화율 정도
수요의 소득탄력성 = 수요량변화율/소득변화율
•
수요의 소득탄력성 > 0  정상재
•
수요의 소득탄력성 = 0  중립재
•
수요의 소득탄력성 < 0  열등재

수요의 교차탄력성

수요의 교차탄력성 = Y재의 수요량 변화율/X재의 가격 변화율
•
수요의 교차탄력성 > 0  X재 가격과 Y재 수요량이 같은 방향으로 변함  대체재 관계
•
수요의 교차탄력성 < 0  X재 가격과 Y재 수요량이 반대 방향으로 변함  보완재 관계
•
수요의 교차탄력성 =0  서로 영향 주지 않음  독립재 관계

공급의 가격탄력성

한 재화의 가격(임대료)가 변하면 그 재화의 공급량이 변하는데, 그 변화의 정도를 측정하는 척도
공급의 가격탄력성 = 공급량변화율/가격변화율
•
공급 가격탄력성 = 0  완전비탄력적 (양의 변화가 전혀 없으므로)
•
단기적으로 공급 가격탄력성은 비탄력적, 장기적으로는 탄력적

부동산 경기변동

회 호 후 불
회복 호황 후퇴 불황
부동산 경기 > 일반적으로는 건축경기
•
주거용 부동산 건축경기 - 협의의 부동산경기
•
상업용, 공업용 부동산경기 >> 두개 합채셔ㅓ 광의
•
토지경기 >> 세개 합쳐서 최광의 부동산 경기

부동산 경기변동의 특징

•
부동산경기 변동주기는 17~18년, 일반 경기 변동주기 8~10년에 비해 약 2배 길다
•
부동산경기 변동은 일반경기 변동에 비해 저점이 깊고 정점이 높다. 즉, 진폭이 크다
•
부동산경기는 타성기간이 길다
•
주기의 순환국면이 명백하지 않고 일정하지 않으며 불규칙적이다
•
부동산경기는 통상적으로 지역적, 국지적으로 나타나서 전국적, 광역적으로 확대되는 경향이 일반적이다
•
부동산경기는 일반경기와 병행, 역행, 독립, 선행할 수도 있으나, 일반적으로 주식시장의 경기는 일반경기에 비해 전순환적, 부동산경기는 일반경기에 비해 후순환적인 것으로 알려져 있다
•
부동산경기는 부문시장별 변동의 시차가 존재한다. 즉, 상업용, 공업용 부동산경기는 일반 경제의 경기변동과 대체로 일치하지만, 주거용 부동산의 건축경기와 일반경제의 경기는 서로 역순환을 보인다
•
부동산경기는 비교적 경기회복은 느리고, 경기후퇴는 빠르게 진행된다

부동산 경기측정의 지표

•
공급지표: 건축의 양
◦
건축허가량
◦
건축착공량
◦
건축완공량
•
수요지표: 거래량
◦
주택 거래량
◦
택지 분양실적
•
보조지표: 가격변동

부동산 시장 국면별 특징

회복
호황(상향)
후퇴
불황(하향)
매도인 주도시장 매도인 중시현상 사례가격은 기준가격이 되거나 하한선 건축허가 신청 건수 증가 금리 하락 공실률 감소
매도인 주도시장 매도인 중시현상 사례가격은 하한선 건축허가 신청 건수 최대 금리 최저 공실률 최저
매수인 주도시장 매수인 중시현상 사례가격은 기준가격이 되거나 상한선 건축허가 신청 건수 감소 금리 상승 공실률 증가
매수인 주도시장 매수인 중시현상 사례가격은 상한선 건축허가 신청 건수 최저 금리 최고 공실률 최대

거미집이론

부동산 가격 변동에 대한 공급의 시차를 고려하여 그 일시적 균형의 변동과정을 동태적으로 분석한 것
(by, 에치켈, 레온티예프 등에 의해 연구, 농축산물 가격변동을 설명, 폐쇄경제모형, 동태모형, 상공업용부동산에 주로 적용)

기본 가정

•
현실적으로 가격이 변동하면 수요는 즉각적으로 영향을 받지만, 공급량은 일정한 생산기간이 경과한 후라야만 변동이 가능하다
◦
수요: 시차가 존재하지 않는다
◦
공급: 시차가 존재한다(생산기간이 길어서)
•
공급자는 전기의 시장에서 성립된 가격을 기준으로 해서 금기의 생산량을 결정하고, 금기에 생산된 수량은 모두 금기의 시장에서 판매되어야 한다
•
현재 수요결정은 현재가격에 의해, 미래 수요결정은 미래가격에 의해 결정되며, 미래의 공급결정은 현재 가격에만 의존한다는 것을 전제로 한다
•
주기적인 초과수요와 초과공급이 반복적으로 발생하다 점점 불균형 폭이 작아지며 균형점을 찾아가는 동태적 이론 (불균형폭이 커진다 X)
수요가 급증했다  공급이 못 따라감  초과수요 발생  단기적 가격급등  공급을 너무 많이 한다  초과공급이 발생  가격이 하락  공급을 줄이고  뭐가이리 싸노? 하면서 수요가 급증한다

균형점 이동 = 거미집이론 (공급의 비탄력성 때문에)

수렴형
•
기울기 절대값: 수요곡선 < 공급곡선 [수수탄]
•
가격탄력성: 수요 > 공급 [염공기]
발산형
•
기울기 절대값: 수요곡선 > 공급곡선 [발공탄]
•
가격탄력성: 수요 < 공급 [발수기]
순환형
•
기울기 절대값: 수요곡선 = 공급곡선
•
가격탄력성: 수요 = 공급