도시군계획시설 설치
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기반시설 설치하려면, 종류/명칭/위치/규모 등을 미리 도시군관리계획으로 결정해야 함
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다만, 주차장, 건축물부설광장, 시장/공공청자/사회복지시설/장사시설/종합의료시설/폐차장 등은 예외
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도시군계획시설의 결정/구조/설치기준 국토교통부령으로 정함
도시군계획시설 관리
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국가가 관리하는 경우 대통령령(중앙관서의 장이 관리)ㅡ 지자체가 관리하는 경우 지자체의 조례로 정함
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도시군계획시설에 대해서는 용도지역, 용도지구 안에서의 건축제한 규정 적용 
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도시군계획시설 부지에서 도시군관리계획을 입안하는 경우에는 토지적성평가 생략 가능
공동구
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전기, 가스, 수도 등 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용 미관 개선, 도구조의 보전, 교통 의 원활한 소통 목적
미관 개선, 도구조의 보전, 교통 의 원활한 소통 목적공동구 설치의무
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200만m2 초과하는 지역
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도시개발구역
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택지개발지구
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경제자유구역
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정비구역
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공공주택지구
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도청이전신도시 등 산업단지는 아님!!
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설치비용
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공동구 점용예정자와 사업시행자가 부담
공동구 수용의무
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공동구에 수용해야하는 시설: 전선로, 통신선로, 수도관, 열수송관
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공동구협의회의 심의를 거쳐 수용할 수 있는 시설: 가스관, 하수도관
공동구 관리 (특광시장군수)
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안전 및 유지관리계획: 5년마다 수립, 시행
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안전점검: 1년에 1회 이상 실시
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관리비용: 공동구 점용자가 함께 부담(연2회 분할 납부)
광역시설
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기반시설 중 광역적 정비체계가 필요한 시설
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둘 이상의 특광시군에 걸치는 시설(선형): 도로, 철도, 광장, 녹지, 수도, 전기, 가스, 열공급설비, 공동구 등
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둘 이상의 특광시군이 공동으로 이용하는 시설(장소): 항만, 공항, 자동차정류장, 공원, 유원지, 장사시설, 도축장 등
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설치, 관리
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원칙: 도시군계획시설의 설치 관리에 따름
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협약, 협의회 없음 도지사
도지사◦
법인: 국가계획으로 설치하는 광역시설(=국책사업)
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국제공항, 고속도로, 철도… 등 시설 만들 때 도로공사 등의 법인을 따로 만듦
도시군계획시설사업 절차
도시군계획시설결정, 고시 단계별 집행계획 시행자지정 실시계획 인가, 고시 사업시행(공사) 준공검사, 공사완료공고 도시군계획시설결정, 고시
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건축물의 건축, 공작물의 설치 허가 제한
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국공유지의 처분 제한 위반시 무효
위반시 무효 단계별 집행계획
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수립권자 = 입안자
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(원칙) 특광시장군수: 도시군계획시설결정고시일부터 3개월 이내 계획 수립!
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(예외) 국장, 도지사
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내용: 재원조달계획, 보상계획
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구분: 1단계(3년이내), 2단계(3년 이후)
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절차: 협의 지방의회 의견청취 수립 공고
지방의회 의견청취 수립 공고 시행자
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행정청인 시행자 = 입안자
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(원칙) 특광시장군수
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연계시행: 협의하여 시행자 지정 협의 불성립시 국장(둘이상 시도), 도지사(같은 도)가 시행자지정
협의 불성립시 국장(둘이상 시도), 도지사(같은 도)가 시행자지정◦
(예외) 국장(국가계획), 도지사(광역도시계획)
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비행정청인 시행자 (지정)
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민간*: 면적 3분의2 이상 소유 + 총수의 2분의 1 이상 동의 (면적에서는 국공유지는 제외)
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*민간(국가/지자체(행정청), 공공기관(LH), 지방공사(SH) 등이 아닌 자)
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행정청, 공공기관, 한국토지주택공사 등: 토지소유자 동의 받을 필요 없이 시행자로 지정 받을 수 있음
실시계획
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작성: 시행자
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내용: 설계도서, 자금, 공사기간(착공~준공예정일)
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인가/고시=결정권자
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(원칙) 시도지사, 대도시시장
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(예외) 국장 (국장이 지정한 시행자만)
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인가/고시 내용
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변경, 폐지 , 경미한 변경
, 경미한 변경 ◦
조건부인가 (기반시설의 설치, 위해방지, 환경오염방지, 경관조성/조경 등의 조치) 이행보증금(공공X) [기위환경]
이행보증금(공공X) [기위환경]•
실효
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도시군계획시설결정의 고시일부터 10년 이후에 실시계획을 인가받은 시행자가 실시계획 고시일부터 5년이내 공취법에 따른 재결신청을 하지 않은 경우 다음 날로 실효
사업시행을 위한 조치 (시행자의 특권)
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분할시행
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서류의 무상열람
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공시송달
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토지 등 수용/사용: 공취법 준용
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사업인정/고시 의제: 실시계획의 고시
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재결신청기간 연장: 사업시행기간 내
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타인토지의 출입
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출입: 7일 전 통지 + 특광시장군수 허가(비행정청만)
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일시사용, 장애물 변경 제거: 소유자/점유자/관리인 동의 필요, 3일 전 통지(동의 어렵다면 행정청은 통지, 비행정청은 허가 필요)
행정청은 통지, 비행정청은 허가 필요)◦
일출 전, 일몰 후 출입은 동의 필요, 수인의무: 점유자
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손실보상 의무자: 행정청 또는 시행자 (토지수용위원회에 재결신청 가능)
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행정심판: 시행자의 처분에 대해 행정심판 제기 가능, 비행정청인 시행자는 지정한 자에게 제기
준공검사 등
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준공검사: 시도지사, 대도시시장
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공사완료공고: 국장, 시도지사, 대도시시장
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비용부담
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시행자 부담의 원칙
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수입자 부담의 예외: 행정청이 시행자인 경우, 다른 지방자치단체 50% 이내, 협의 불성립시 행정안전부장관, 도지사가 결정
도시군계획시설부지에서의 개발행위
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원칙: 건축물 건축, 공작물 설치 허가 제한
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예외: 도시군계획시설결정/고시일부터 2년 이내 사업 시행 가설건축물 건축 등은 허가 가능
가설건축물 건축 등은 허가 가능장기미집행시설에 대한 조치
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도시군계획시설 결정/고시일부터 10년 이내 사업시행 (=실시계획인가 기준)
(=실시계획인가 기준) •
청구권자: 지목이 대인 토지소유자 (건축물, 정착물 포함)
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매수의무자(상대방): 특광시장군수 (원칙), 시행자, 설치/관리의무자
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매수절차
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매수의무자는 6개월 이내 매수여부 결정 통지 매수 결정한 토지는 2년 이내 매수
매수 결정한 토지는 2년 이내 매수◦
매수가격, 절차는 공취법 준용
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매수대금
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(원칙) 현금
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(예외) 도시군계획시설 채권 가능: 매수의무자(시행자)가 지자체인 경우에만 가능 (LH면 안됨)
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토지소유자가 원하거나
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부재지주
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비업무용 토지+매수대금3천만원 초과하는 금액이면 가능
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상환기간: 10년 이내 (지방재정법 적용)
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건축제한의 완화
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매수의무자가 매수거부 또는 2년 내 매수 안되면 개발행위허가를 받아 건축물 건축, 공작물 설치 가능
개발행위허가를 받아 건축물 건축, 공작물 설치 가능◦
3층이하의 단독주택, 1종 근린, 2종 근린생활시설 가능 (다중생활시설, 단란주점, 안마시술소, 노래연습장 제외)
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공작물 가능
도시군계획시설결정의 해제
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결정고시일부터 10년이내 사업 시행 안하면
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특광시장군수는 현황과 단계별 집행게획을 지방의회에 보고 해제권고 시 1년 이내 해제결정해야 한다
해제권고 시 1년 이내 해제결정해야 한다•
해제입안 신청: 실효시까지 집행계획 없는 경우, 시설부지의 토지소유자는 해제입안 신청 가능
도시군계획시설결정의 실효(고시)
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결정고시일부터 20년 이내 사업시행 안하면 그 다음날부터 실효
타인토지의 출입, 특권 가능한 경우
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도시군계획및 광역도시계획에 관한 기초조사
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개발밀도관리구역, 기반시설부담구역, 기반시설설치계획에 관한 기초조사
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도시군계획시설사업에 관한 조사, 측량, 시행
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지가 동향 및 토지거래 상황에 관한 조사
지구단위계획
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도시군계획 수립대상 지역의 일부!에 대해 수립하는 도시군관리계획
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체계적, 계획적 개발 관리 목적
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지구단위계획구역 및 지구단위계획: 국장, 시도지사, 시장, 군수 도시군관리계획 결정
도시군관리계획 결정지구단위계획구역의 지정
1.
임의적 (다음 지역의 전부 또는 일부)
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용도지구
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개발예정지: 도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 관광단지 등
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난개발 우려: 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거/상업/공지역으로 변경되는 구역
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역세권 복합용도개발: 일반주거, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 + 3개 노선(트리플역세권) 1km 이내
2.
의무적
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정비구역, 택지개발지구 + 사업이 끝난 후 10년 지난 지역
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시가화조정구역, 공원에서 해제되는 지역, 녹지지역에서 주거/상업/공업지역으로 변경되는 지역 + 면적 30만m2 이상인 지역
3.
도시지역 외
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계획관리지역
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계획관리지역 50% 이상 + 나머지는 생산관리지역 또는 보전관리지역
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면적 3만m2 이상 (아파트, 연립주택 건설계획이면 30만m2이상)
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도로, 상하수도 등 기반시설 공급
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자연환경, 경관 등 해치지 않고, 문화재 훼손
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개발진흥지구
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계획관리지역의 2,3,4에 해당
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주거개발, 특정개발진흥지구에 위치: 계획관리지역에 지정된 경우
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관광/휴양개발진흥지구: 비도시지역
4.
구역 지정 실효
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지구단위계획구역 결정 고시일부터 3년이내 지구단위계획 수립 안하면 그 다음날 부터
그 다음날 부터*도시지역 외 지역으로서 용도지구를 폐지하고 그 용도지에서의 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역은 지구단위계획구역으로 지정될 수 있다
지구단위계획의 수립
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내용 (기반시설, 건축물 용도제한을 포함한 둘 이상의 사항이 반드시 포함될 것)
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용도지역, 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항
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기반시설의 배치와 규모
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건축물 용도제한, 건폐율/용적률, 건축물의 높이 최고한도, 최저한도 등
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행위제한 등의 완화
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국토법: 용도지역 및 용도지구에서 건축제한과 건폐율 (150% 이내), 용적률 (200% 이내)
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건축법: 대지조경, 공개공지, 대지와 돌의 관계, 건축물 높이제한(비도시지역X), 일조 확보를 위한 높이 제한
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주차장법: 부설주차장 설치 (한옥마을, 차량진입금지 구간은 100% 완화)
건축제한 | 건폐율 | 용적률 | 높이제한 | 주차장설치 | |
도시지역 | 완화 | 150% | 200% | 120% | 100% |
도시지역 외 | 완화 | 150% | 200% | | |
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수립기준: 국토부장관이 정함
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계획 수립 실효
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(주민제안) 지구단위계획결정고시일부터 5년이내 사업이나 공사에 착수하지 않으면 그 다음날 부터
그 다음날 부터완화할 수 있는 건폐율 계산
해당 용도지역의 건폐율 x [1 + (공공시설 부지로 제공하는 면적 / 원래 대지면적)] 이내
지구단위계획구역 내 건축제한
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지구단위계획구역에서 건축물 건축, 용도변경하거나 공작물 설치하려면 그 지구단위 계획에 맞게 해야 한다.
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다만, 가설건축물(존치3년이내, 연장 횟수별 3년 범위에서 연장 가능), 재해복구,공사용)은 제외