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건축법: 건축규제, 특별건축구역, 건축협정, 결합건축, 이행강제금

목차

대지와 도로

조경의무

•
200m2 이상인 대지는 조경 의무 필수

조경의무 예외

•
녹지지역, 관리, 농림, 자연환경보전지역(지구단위계획구역 제외)
•
소규모 공장(대지면적 5천m2 미만, 연면적 1500m2 미만, 산업단지)
•
소규모 물류시설(연면적 1500m2 미만, but 주거/상업지역 물류시설은 조경해야 함)

공개공지 설치의무 (필로티구조로 제공 가능)

•
일반에게 소규모 휴식시설 제공해야하는 의무
•
대상 [일준상준] - 사람의 왕래가 많은 지역
◦
일반주거, 준주거, 상업, 준공업지역 + 바닥면적 5000m2 이상 - 문화집회, 종교, 판매, 운수, 업무, 숙박시설 ([문종판운업숙] → 다중이용시설)
◦
판매시설에서 농수산물유통시설 제외, 운수시설은 여객용시설만! 다중이 이용하는 시설만 해당
다중이용시설 → [문종판운업숙] 다중이용건물 → [문종판운의!!!숙]
•
설치기준
◦
대지면적 100분의 10 이하  연간 60일 이내로 문화행사, 판촉활동 가능
•
완화적용
◦
용적률과 건축물의 높이제한 1.2배 이하의 범위 (건폐율 )

대지분할제한 면적 = 대지최소면적 기준

대지는 일정면적 미만으로 분할할 수 없다
•
주거지역: 60m2
•
상업, 공업지역: 150m2
•
녹지지역: 200m2
•
기타: 60m2 (비도시지역)
토지를 최소면적 미만으로 분할하는 경우 개발행위허가 필요함
감환지 증환지 기준도 대지최소면적을 기준으로 함

대지와 도로의 관계 = 접도의무

도로의 실질적 요건
•
보행과 통행이 가능
•
너비 4m 이상
•
도로, 도로예정도로 포함
도로의 형식적 요건
•
국토법, 도로법, 사도법 등 관계 법령에 따른 신설, 변경의 고시
•
or 허가권자의 지정, 공고
대지와 도로의 관계
•
(차량통행+보행 둘다 가능한) 너비 4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 함  건물 출입 확보 목적
•
(예외) 출입에 지장 없는 경우 = 지역권 설정 완료, 공지(공원 등을 통해 출입 가능)  접도의무 에외 인정
•
(접도의무 강화)
◦
연면적 2000m2 이상 건축물 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 함
◦
공장은 연면적 3000m2 이상 일 때, 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 함

건축선

건물 건축이 가능한 한계선

•
건축선은 건물로부터 도로를 보호하기 위한 취지
•
대지와 도로의 경계선이 원칙

대지 안쪽에 후퇴해서 위치하는 경우

•
소요너비 미달도로
◦
소요너비 4m 미달된 도로는 중심선 기준으로 2분의 1 수평거리만큼 물러난 선
◦
반대쪽에 하천, 철도, 경사 등이 있는 곳은 도로 경계선에서 소요너비에 해당하는 수평거리의 선
◦
건축선 물러난 부분은 대지면적에서 제외
•
지정건축선
◦
시장군수구청장이 건축물 위치 정비 - 도시지역에서 4m 이하
◦
건축의 위치만 바꿔주는 것이기 때문에 대지면적에 포함해줌

건축제한

•
건축선 수직면 월선금지 (지표 아래는 제외 / 건축물과 담장은 넘어가면 안됨)
•
개폐시 월선금지(도로면에서 높이 4.5m 이하(=차가 다니는 높이)의 출입구, 창문 등)
특수구조건축물 특례
•
안전관리예치금 규정은 강화, 변경 적용 불가
•
대지 조경 관련 규정은 강화, 변경 적용 불가
•
기둥과 기둥 사이의 거리가20m 이상이면 특수구조건축물
•
특수구조건축물 건축/대수선 하려면 착공신고 전에 허가권자에게 구조안전에 관하여 지방건축위원회 심의 신청 필요

구조, 재료 및 건축설비

구조, 재료

•
구조안전 확인서류 제출
◦
층수가 2층 이상
◦
연면적 200m2 이상 (목구조 건축물 500m2)
◦
높이가 13m 이상
◦
처마높이 9m 이상
◦
기둥과 기둥사이 거리=주간거리가 10m 이상 (20m 이상이면 특수구조 건물)
◦
단독주택, 공동주택
•
방화지구(화재예방)
◦
건축물 주요구조부와 외벽, 지붕은 내화구조 (방화구조 )
◦
지붕 위에 설치하거나 높이 3m 이상인 공작물의 주요부는 불연재료
◦
건물의 일부가 방화지구에 걸쳤다면 건물 내화구조, 주요부 불연재료 적용
•
피난시설 등
◦
피난안전구역: 초고층건축물 - 지상층에서 30개층 마다 1개소 이상
◦
헬리포트: 11층 이상 + 11층 이상인 층의 바닥면적 합계가 1만m2 이상인 건축물 옥상 - 평지붕은 헬리포트, 경사지붕은 대피공간
◦
용적률 산정 시 연면적에서 제외 함

건축설비

•
건물과 일체를 이루어서 건물의 효용을 높여주는 것 (수도, 통신, 엘베 등)
•
승용승강기: 6층 이상 + 연면적 2000m2 이상인 건축물
•
비상용승강기 추가: 높이 31m 초과 건축물 (사다리차 못가는 높이)

건폐율, 용적률 - 건물의 크기제한

•
건폐율: 건축면적/대지면적 x 100 (대지면적에 대한 건축면적의 비율)
•
용적률: 연면적/대지면적 x 100
◦
연면적이 줄어들면 층수가 줄어든다
•
건폐율, 용적률 최대한도는 국토법을 따르되, [건축법]에서 완화/강화적용 가능
건폐율의 최대한도 567 7889 (3종 일반주거 50, 비도시=계획관리 40) 용적률의 최대한도 (준주거 500, 보전녹지 80)
주거지역 100~300 (50 간격) 준주거지역은 500%
공업지역 300~ (50간격, 준공업지역까지)
상업지역: 근린상업지역 900 유통 1100 1300 1500 중심까지
녹지지역: 보전녹지만 80, 생산/자연 100
비도시지역은 20-80, 계획관리만 40-100

면적, 높이 등의 산정

•
대지면적
◦
대지의 수평투영면적
◦
but 건축선(소요너비미달도로)이나 도시군계획시설이 있는 경우 그 부분은 대지면적에서 제외
◦
but 지정건축선은 대지면적에 포함
•
건축면적
◦
건물의 가장 바깥 면적 = 외벽 또는 외곽기둥의 중심선의 수평투영면적
◦
but 건축면적에서 제외
▪
지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분
▪
지상층에 설치한 보행통로나 차량통로
▪
지하주차장의 경사로
▪
건축물 지하층 출입구 상부
▪
생활폐기물 보관시설
•
바닥면적
◦
건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥의 중심선의 수평투영면적
◦
벽, 기둥의 구획이 없을 때: 지붕 끝 부분부터 수평거리 1m를 후퇴한 선 (주유소 캐노피)
◦
노대(발코니): 노대의 면적에서 노대가 접한 가장 긴 외벽 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 산입 = 서비스면적
◦
필로티 구조: 공중의 통행, 차량 통행, 주차 전용. 공동주택은 제외
◦
다락: 층고 1.5m 이하인 것은 제외 (경사진 형태의 지붕은 1.8m)
◦
공동주택의 지상층에 설치하는 기계실, 전기실, 놀이터, 조경시설, 생활폐기물 보관시설은 제외
•
연면적
◦
각 층 바닥면적의 합계
◦
but 용적률 산정시에만 연먼적에서 제외하는 것
▪
지하층
▪
지상층의 주차용
▪
초고층, 준초고층건물 피난안전구역(30개층마다)
▪
경사지붕 아래 대피공간 (헬리포트 대신) 면적은 제외
•
높이
◦
지표면으로부터 건축물 상단까지의 높이
▪
1층 전체에 필로티인 경우: 높이 제한 적용 시 필로티 층고는 제외
▪
승강기탑, 계단탑, 옥탑 등 건축물 옥상부분이 12m를 넘는 경우
•
층고
◦
방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이 (=바닥구조체 두께를 포함)
•
층수
◦
건물의 옥상 부분(건축면적의 8분의 1 이하), 지하층은 층수에서 제외
◦
층의 구분이 명확하지 않은 건축물: 높이 4m 마다 1층으로 산정 (야구장, 경기장)
◦
건축물 부분에 따라 층수가 다른 경우: 가장 많은 층수 (평균층수 )

높이제한

건물의 높이제한 = 가로구역별 건물의 높이제한

•
허가권자가 가로구역(가)을 단위로 건축물 높이 지정 가능  건축위 심의
•
같은 가로구역에서 건축물의 용도, 형태, 시설 등에 따라 높이 다르게 지정 가능
•
(예외적인 허가권자) 특별시장, 광역시장
◦
도시관리를 위해서 필요하면 가로구역의 높이를 조례로 정할 수 있다

일조권 확보를 위한 높이제한

전용, 일반주거지역(주택): 모든 건축물에 대해 규제함 (타인의 일조권을 위해)
•
(원칙) 정북방향 인접 대지경계선으로부터 이격(띄워서 건축)
◦
 높이 10m 이하는 1.5m 이상 이격
◦
 높이 10m 초과부분은 높이 2분의 1 이상
•
(에외) 정남방향 기준으로 이격 - 택지개발지구, 정비구역 등
공동주택: 모든 지역에서 일조권을 위한 높이 규제함 (중심상업, 일반상업지역은 제외 - 토지를 고도로 이용이 더 우선) = 아연세기?
•
채광거리에 따른 높이제한: 채광창이 있는 방향 인접 대지경계선까지 거리의 2배 이하 (=채광거리의 2배)
•
인동거리에 따른 높이제한: 이웃하고 있는 동간 거리, 채광창이 있는 방향=앞동 건축물 높이의 0.5배 이상
일조권 높이제한 적용제외: 2층 이하 + 높이 8m 이하인 건축물

특별건축구역

•
획일적인 규제를 완화해서 조화롭고 차으이적인 건축물 건축 (국제행사 개체 도시, 도시개발구역, 정비구역)
•
입지규제최소구역으로 지정하면 특별건축구역으로 의제
•
지정권자: 국토부장관, 시도지사
•
지정제외 (절대로 특별건축구역 지정 불가한 것) [개자접보]
◦
개발제한구역(그린벨트)
◦
자연공원
◦
접도구역
◦
보전산지
•
지정절차 (건축위 심의  지정)
◦
지정제안: 지정신청기관 외의 자 = 비행정청 (면적 3분의 2이상 토지소유자 동의)
→ 시도지사 (45일 이내 지정여부 결정) → 14일 이내 통보
◦
지정해제: 5년 이내 착공 안하면 지정해제할 수 있다
•
특례적용 건축물
◦
국가, 지자체, 공공기관이 건축하는 건축물
◦
적용 배제
▪
대지의 조경
▪
건폐율/용적률
▪
대지 안의 공지 기준
▪
건축물의 높이제한
▪
일조 확보를 위한 높이 제한
◦
통합적용 [미부공]
▪
미술작품의 설치
▪
부설주차장의 설치
▪
공원 설치

건축협정, !결합건축!

건축협정

토지소유자등(토지소유자, 건물소유자, 지상권자)끼리 협정을 체결해서 건물을 건축. 자율적 건축함으로써 주거환경 개선 목적
•
체결
◦
토지소유자등(토지소유자, 건물소유자, 지상권자)의 전원의 합의로 최초 체결  시도지사 및 시장군수구청장의 인가, 변경도 인가 필요
•
주거환경개선구역이 대상
•
폐지
◦
협정체결자 과반수 동의 필요  폐지도 인가 필요, 특례 받았으면 20년 이내에는 폐지 불가함
•
효력 및 승계
◦
건축협정구역에서 건축물 건축, 대수선, 리모델링하려는 토지소유자 등은 건축협정에 따른다
◦
 토지나 건축물에 관한 권리를 이전받거나 설정받은자도 협정체결자의 지위 승계
•
완화적용: 용적률 완화 (건축위원회, 도시계획위원회의 공동 심의 필요)
•
통합적용
◦
대지의 조경
◦
대지와 도로의 관계(접도의무): 맹지에도 건축이 가능해진다
◦
지하층 설치
◦
건폐율
◦
부설주차장의 설치
◦
개인하수처리시설의 설치

결합건축

•
용적률을 2개 이상의 대지에 통합적용하여 건축물 건축하는 것
•
결합건축 협정을 체결한 사람들끼리 합친 용적률 범위 내에서 용적률을 거래할 수 있게 해주는 것
•
대상지
◦
100m 이내에 있는 2개 대지의 건축주가 서로 합의한 경우  상업지역, 역세권개발구역, 주거환경개선사업을 위한 정비구역=주거환경개선구역, 건축협정구역, 특별건축구역, 리모델링활성화구역 등
•
관리
◦
결합건축협정체결 유지기간은 최소 30년  폐지하려는 경우 전원이 동의 + 허가권자에게 신고

이행강제금 = 집행벌

건축법령 위반한 건축주에게 시정명령 → 명령불응 시 이행강제금 반복해서 부과 → 명령의 이행을 강제시킴
이행강제금은 탄력적으로 부과

이행강제금 부과기준

•
무허가: 100분의 100
•
용적률 초과: 100분의 90
•
건폐율초과: 100분의 80
•
무신고: 100분의 70
이행강제금 기준금액
= 시가표준액 50% X 위반면적 곱한 금액 이하에서 위반내용에 따라 비율을 곱한 금액
•
특례
◦
60m2 이하 소형 주택
▪
부과금액의 2분의 1 범위까지
•
가중의무 (해야된다!)
◦
영리목적의 위반, 상습적 위반 (동일인이 최근 3년간 2번 이상 건축법령 위반)
▪
부과금액 100분의 100 범위 (다만, 소유자가 변경된 경우는 제외)

이행강제금 반복부과, 징수

•
최대 1년에 2회 이내 범위에서 조례로 정하는 횟수만큼 반복해서 부과, 징수
•
부과 사유, 납부기한을 계고장(=경고, 서면으로)  부과처분(서면)
•
이행강제금은 모두 서면으로 하는 요식행위

부과 중지

•
시정명령 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 즉지 중지. 이미 부과된 이행강제금은 징수해야 함

건축분쟁 조정 등

분쟁조정 등의 대상 (3면관계)

•
건축관계자 vs 인근주민
•
건축관계자 vs 관계전문기술자
•
인근주민 vs 관계전문기술자
*건축관계자: 건축주, 설계자, 시공자, 감리자
•
절대 분쟁조정의 대상이 될 수 없는 자는 허가권자!!

조정등 신청

•
신청
◦
조정신청: 일방이 신청
◦
재정신청: 쌍방이 합의 신청
•
분쟁위원회는 신청 받은 일로
◦
조정: 60일 이내
◦
재정: 120일 이내
•
위원회
◦
조정위원회: 3명
◦
재정위원회: 5명
•
의결
◦
구성원 전원의 출석 + 과반수 찬성으로 의결
•
효력
◦
당사자가 조정안을 15일내 수락하고 조정서에 기명날인
◦
 조정서 내용은 재판상 화해(=판결)와 동일한 효력