부동산의 개념 - 법/제도적 개념
협의의 부동산
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토지와 그 정착물* (민법 제 99조 제1항)
*토지정착물: 토지에 고정되어 있어 용이하게 이동할 수 없는 물건. 그러한 상태로 사용되는 것이 그 물건의 통상적인 성질로 인정되는 것.
토지로부터 독립된 정착물 | 토지에 종속된 정착물 | 동산으로 취급 |
토지와 별개로 거래 가능
토지소유자의 소유권이 미치지 않음 | 토지와 함께 거래됨
토지의 구성부분
토지소유자의 소유권이 미침 | 정착물이 아님
토지소유자의 소유권 불인정 |
건물
명인방법에 의한 수목, 수목의 집단
등기완료된 수목의 집단(입목)
농작물 | 돌담, 교량, 축대, 도로. 제방 등
매년 경작을 요하지 않는 나무나 다년생식물 등 | 판잣집
컨테이너 박스
가식중인 수목 |
광의의 부동산
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협의의 부동산 + 준부동산(의제부동산)
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*준부동산(의제부동산): 공장재단,광업재단, 어업권, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계(중기) 등
부동산의 개념
경제적 개념 / 물리적 개념 / 복합 개념
부동산의 복합개념 | 법률적 개념 | 경제적 개념 | 기술적/물리적 개념 |
법률척 측면
경제적 측면
기술/물리적 측면 | 협의: 토지와 그 정착물
광의: 협의+준부동산 | 자산
자본
생산요소(생산재)
소비재
상품 | 공간
위치
자연
환경 |
부동산개념 - 경제적 개념
자산•
사용가치로서의 자산성: 소유, 이용의 대상
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교환가치로서의 자산성: 거래, 투자의 대상
자본•
생산을 해야하는 기업의 측면에서 토지는 다른 자본재와 같이 임차하거나 매수해야만 하는 자본재로서의 성격
생산요소: 인간에게 필요한 재화나 서비스를 생산하기 위해 반드시 필요한 요소•
생산물 = f(노동, 자본, 토지)
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노동과 자본 가변요소
가변요소◦
토지 수동적이고 소극적인 생산요소(부동성으로 인해)
수동적이고 소극적인 생산요소(부동성으로 인해) 소비재•
생산요소 및 생산재로써의 성격을 갖지만 동시에 인간생활의 편의를 제공해주는 최종 소비재의 성격도 있음
상품•
부동산은 소비재이며 시장에서 거래되는 상품임
부동산개념 - 물리적 개념
자연•
가장 넓은 의미로 토지를 정하는 것. 자연환경!
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부동산의 특성 중 부증성과 관련, 사회성, 공공성이 강조됨
공간•
3차원 공간으로 구성: 수평공간, 공중공간, 지중공간
◦
수평공간: 지표와 연관된 택지, 농경지, 계곡, 수면, 평야 등 지표권
지표권◦
공중공간: 주택, 건물, 상점 기타 공중을 향하여 연장되는 공간 공중권, 항공권(공적공중권)
공중권, 항공권(공적공중권)◦
지중공간: 지표에서 지중을 향하는 공간 지하권
지하권•
부동산의 특성 중 영속성과 관련
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부동산소유권의 공간적 범위
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지표권(surface right): 토지지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 권리
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지하권(subsurface right): 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리. (광업권의 객체인 광물에 대해서는 토지소유자의 소유권이 미치지 못함)
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공중권(air right): 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리
위치•
개념: 특정 장소가 갖는 시장성, 지형, 지세를 의미.
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절대적 위치는 부동성, 상대적 위치는 인접성과 관련
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위치와 접근성의 문제
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접근성: 어떤 목적물에 도달하는 데 시간적, 경제적, 거리적 부담의 정도
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접근성의 특징, 원칙: 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건은 양호하고 그 가치는 높음
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접근성의 예외
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위험혐오시설
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용도에 맞지 않는 경우
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부동산의 용도와 접근성: 용도에 따라 접근성의 중요성과 평가기준은 달라짐
환경•
어떤 부동산을 에워싼 자연적, 사회적, 물리적, 경제적 제 상황을 말함
부동산개념 - 복합 개념
개념 | 특징 | |
복합개념의 부동산 | 유,무형의 법률,경제,기술적 측면의 부동산 | 부동산학적 관점의 부동산 |
복합부동산 | 토지와 건물 및 그 부대시설이 결합되어 구성된 부동산 | 감정평가 시 일괄평가 |
복합건물 | 주거와 근린생활시설 등이 결합되어 있어 복합적 기능을 수행하는 건물 (주상복합건물) | 감정평가 시 구분평가 |
부동산의 종별과 유형 - 감정평가상의 용도적 종별
지역적 종별(지역 종별) | 개별적 종별(토지 종별) |
부동산이 속한 지역의 용도에 따른 구분 | 지역 종별에 의하여 분류되는 토지의 구분 |
- 택지지역: 주거지역, 상업지역, 공업지역
- 농지지역: 전지지역, 답지지역, 과수원지역
- 임지지역*: 용재림지역, 신탄림지역
*산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄적인 용어 | - 택지: 주거지, 상업지, 공업지
- 농지: 전지, 답지
- 임지 |
부동산업의 종류
한국표준산업분류상의 부동산업
대분류 | 중분류 | 소분류 | 세분류 | 세세분류 |
부동산업 | 부동산업 | 부동산 임대업
및 공급업 | 부동산임대업 | 주거용 건물임대업
비주거용 건물임대업
기타 부동산임대업 |
부동산개발 및 공급업 | 주거용 건물개발 및 공급업
비주거용 건물개발 및 공급업
기타 건물개발 및 공급업 | |||
부동산 관련
서비스업 | 부동산관리업 | 주거용 부동산관리업
비주거용 부동산관리업 | ||
부동산중개,
자문 및 감정평가업 | 부동산중개 및 대리업
부동산투자자문업
부동산감정평가업 |
한국표준산업분류에 따른 부동산업의 종류
주거용 건물개발 및 공급업
부동산자문 및 중개업
비주거용 부동산관리업
기타 부동산임대업
*부동산업 제외
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부동산투자업
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부동산금융업
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부동산컨설팅업
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건설업
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토지임대업