중개의뢰실무 및 중개계약
전속중개계약서 vs 일반중개계약서
중개대상물의 조사, 확인
기준이 되는 공부
토지, 건물 기본사항(표시사항) | 토지대장(임야대장), 건축물대장 |
권리관계 | 등기사항증명서 |
공법상 이용제한, 거래규제 | 토지이용계획확인서 |
토지 경계, 지형 | 지적도(임야도) |
공부상 불일치 시 해결 기준
표시사항 불일치 (소,목, 면, 구) | 토지,건축물대장 우선 |
권리관계 불일치 (소유자, 지분관계) | 등기사항증명서 우선 |
경계 불일치 | 공부상 경계 우선(지적도) |
기본적 사항 조사
소재지 | 건축물대장, 토지대장 |
면적 | 건축물대장, 토지대장 |
지목 | 토지, 임야대장 |
경계 및 지형 | 지적도, 임야도 |
건물 방향, 토지 지세 | 현장답사 |
건물 내진설계 | 건축물대장(위반건축물) |
권리관계조사
분묘기지권, 장사법, 법정지상권
분묘기지권
장사법
법정지상권
공법상 제한사항 조사
농지법
확인, 설명서 작성
물건별 확인, 설명서 내용 비교
주거용 건축물 | 비주거용 건축물 | 토지 | 입목, 광업재단, 공장재단 | |
기본확인사항 | ||||
대상물건표시 | | | | |
권리관계(등기부) |
(임대등록/갱신요구/다가구) |
(임대등록/갱신요구) |
(X) |
(X) |
공법상 제한(토지) | | | |
(재단목록, 생육상태) |
입지조건 | | 도로, 대중교통, 주차장만 기재 | 도로, 대중교통만 |
(참고사항) |
관리에 관한 사항 | | | | |
비선호시설(1km이내) | | | | |
거래예정금액 등 | | | | |
취득 관련 조세 | | | | |
세부확인사항 | ||||
실제 권리관계 | | | | |
시설상태(건축물) | | | | |
벽면, 바닥면, 도배 | | (도배 X) | | |
환경조건 | | | | |
보수 | ||||
중개보수 | | | | |
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환경조건(일조, 소음, 진동) 은 오직 주거용 건축물 서식에만 있음
•
비주거용건축물 서식에는 비선호시설 기재란 없음, 토지에는 있음
•
소방에 주거용 건축물은 단독경보형감지기, 비주거용건추물은 소화전, 비상벨 기재
•
주차장은 입지조건란에 기재하는 사항
•
임대차에서 기재 생략 가능한 사항
◦
공법상 이용제한, 거래규제
◦
개별공시지가
◦
공시가격
◦
취득관련조세 종류 및 세율(생략!)
중개활동과 전자계약시스템
부동산거래 전자계약시스템(IRTS)
회원가입, 로그인
→ 계약서 및 확인설명서 작성
→ 계약내용 확인, 설명, 전자서명
→ 게약서 보관, 부동산거래신고
•
전자계약문서는 공인전자문서센터로 자동 보관
•
부동산거래신고, 주택임대차계약신고는 계약 체결 시 한 것으로 간주
•
임대차게약은 확정일자가 자동적으로 부여됨 (해당 주민센터 선택시)
→ 계약 해제
개별적중개실무
등기신청의무 [부동산등기 특별조치법]
•
소유권이전등기신청의무 (60일 이내)
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쌍방, 대가적 채무 부담하는 계약(매매, 교환): 반대급부 이행 완료날부터 60일 이내
◦
일방 채무 부담 계약(증여): 계약 효력 발생한 날부터 60일 이내
•
소유권보전등기신청의무(60일 이내)
◦
보전등기 가능한데도 안한 경우: 체결날부터 60일 이내
◦
보전등기 불가능해서 안한 경우: 소유권보존등기 신청할 수 있는 날로부터 60일 이내
•
위반 시 취득세율에서 2%를 뺀 세율 적용하여 산출한 금액의 5배 이하에서 과태료
계약서 검인제도
•
계약을 원인으로 소유권이전등기 신청 시, 부동산소재지 관할 시군구처장의 검인을 계약서에 받아 등기소에 제출해야 한다
검인대상 | 검인대상 |
매매, 교환, 증여
판결서, 판결효력조서
가등기에 의한 본등기시 원인증서
명의신탁해지약정서, 공유물분할계약서토지에 대한 저당권설정계약서 | 경매, 압류부동산 공매, 공용수용
전세, 임대차계약
일방이 국가, 지자체인 경우
토지거래허가증, 부동산거래신고필증 받은 경우
입목, 공장재단, 광업재단의 계약
소유권이전등기청구권 보존을 위한 가등기 원인증서 |
명의신탁 [부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률]
등기명의신탁 = 2자간 / 3자간(중간생략형) 등기명의신탁
•
명의신탁약정, 등기는 무효
•
3자간 명의신탁이면, 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자 명의의 등기말소 후 이전등기청구가 가능
•
수탁자가 부동산을 제3자에게 처분시 제3자는 선악불문 권리 취득함 (수탁자 횡령아님)
•
신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청구는 가능
계약명의신탁 = 위임형 명의신탁
•
명의신탁약정은 무효, but 등기는 유효, 매매계약도 유효
•
수탁자가 소유권을 취득. 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청구는 가능
•
수탁자가 제3자 매각 시, 제3자 권리취득 유효 (수탁자 횡령 아님)
•
매도인이 악의인 경우 매매계약, 명의신탁약정, 수탁자 명의의 등기는 모두 무효. but 제3자는 여전히 권리취득 유효
명의신탁약정에서 제외되는 경우
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양도담보, 가등기담보 (채무 변제 담보가 목적, 양도담보는 서면 필요)
•
상호명의신탁(구분소유자의 공유등기)
•
신탁재산
•
종중, 배우자, 종교단체 특례 있음 (조세포탈, 강제집행 면탈, 법령산 제한 회피 목적이 아니면 유효)
위반
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과징금: 부동산가액의 30% 이하
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이행강제금 과징금 부과일부터 1년 경과한 때는 부동산평가액의 10%, 다시 1년 후 20%
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행정형벌
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5-2억: 명의신탁자, 담보서면 미제출, 장기미등기자(3년)
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3-1억: 명의수탁자
주택임대차보호법
상가임대차보호법
경매
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경매
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강제경매: 집행권원에 기한 강제집행절차
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임의경매: 담보권실행을 위한 경매
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공매
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수탁재산 공매(비업무용부동산 공매): 금융기관이 대출채권 회수 목적
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압류부동산 공매: 국세 지방세 체납자 세금 징수 목적
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유입부동산 공매: 부실채권정리기금으로 금융기관의 부실채권 양수하여 매각 목적
•
권리분석
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매각부동산 위에 있는 (근)저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸!! (가압류등기도 원칙적으로 소멸)
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지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등이 저당채권, 압류/가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸!!!
◦
전세권 - 배당요구하면 순위에 관곙벗이 소멸
◦
압류효력 발생 전 성립한 유치권, 법정지상권은 매수인이 인수!!!
▪
매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권 변제할 책임 있음 (다만 유치권자가 매수인에게 변제를 청구할 수는 없음)
경매절차
경매신청과 경매개시결정
→ 배당요구종기결정 및 공고
→ 매각 준비
→ 매각기일 및 매각결정기일 지정, 공고
→ 매각 실시(매각기일)
→ 매각허가, 불허가 결정(매각결정기일)
→ 매각대금 납부
→ 배당 및 소유권이전등기 촉탁
→ 인도명령
•
차순위매수신고
◦
신고액 > 최고가매수신고액 - 그 보증액 이어야 가능
◦
차순위매수신고인의 보증금은 매수인이 대금을 모두 지급하면 보증금 돌려달라고 신청 가능
•
최고가매수신고 한 사람이 2명이면
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법원은 그 2명만 다시 입찰하게 하기 가능
◦
추가입찰시에는 전의 입찰가격 이상으로 매수신고 해야 함
매수신청대리
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매수신청대리권의 범위
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매수신청보증 제공
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입찰표 작성 및 제출
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차순위매수신고
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매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위
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공유자 우선매수신고
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임차인 임대주택 우선매수신고
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공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위
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매수신청 대상물
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토지
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건물, 그밖의 토지의 정착물
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입목
◦
광업재단
◦
공장재단
매수신청 대리 등록
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매수신청대리인 등록요건
◦
개공이거나 법인인 개공중
◦
부동산경매에 관한 실무교육 이수했을 것
◦
보증보험 또는 공제에 가입하였거나 공탁하였을 것
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등록의 결격사유에 해당하지 않을 것
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매수신청대리인 등록
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중개사무소 관할 지방법원 장
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자격증사본, 중개사무소등록증 사본, 실무교육증 갓본, 여권용사진2매, 보증설정서 사본
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14일 이내 등록증 교무
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등록결격사유
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매수신청대리인 등록 취소 후 3년 경과 안된 자 (중개업, 매수신청대리업의 폐업신고에 의한 등록취소는 제외)
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민사집행절차에서 매각 관련 공무집행방해, 경매/입찰방해 등 유죄판결 받고, 판결확정일부터 2년 경과 안한 사람
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매수신청대리업무정지처분 받고 폐업신고한 자로 업무정지기간 경과되지 않은 자
◦
매수신청대리업무정지처분 받은 개공이 법인의 업무정지 사유가 발생한 당시 사원, 임원이었던 자로 당해 개공 업무정지기간이 경과되지 않은 자
◦
위 결격사유에 해당하는 자가 사원 또는 임원으로 있는 중개법인
매수신청 대리 행위
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대리행위 시 마다
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대리권증명서면(위임장, 인감증명, 대리인등록증 사본) 제출
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개공 직접 출석
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개공의 의무
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공정한 업무수행의무
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비밀준수의무
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확인,설명의무 (위임계약 관련 서류 사건카드 5년 보존)
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사건카드 작성, 보존 의무 (5년 보존, 인장 사용)
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신고의무 (10일 내 지방법원장에게 신고)
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게시의무 (매수신청대리인등록증, 매수신청대리 등 보수표, 보증설정 증명 서류)
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조치이행의무
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금지행위
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이중으로 매수신청대리인 등록신청하는 행위
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매수신청대리인이 된 사건에 매수신청인으로 매수신청하는 행위
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동일 부동산에 대해 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 되는 행위
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명의대여를 하거나 등록증 대여, 양도
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다른 개공 명의 사용
◦
형법상 경매/입찰방해죄에 해당하는 행위
◦
사건카드 또는 확인설멍서에 허위사항 기재, 필수적 기재사항 누락 행위 등
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손해배상 책임 있음
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보수
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매수신청대리에 필요한 통상의 실비는 보수에 포함된 것으로 봄
◦
지급시기는 약정에 따름. 약정 없으면 매각대금 지급기한일까지
상담 및 권리분석 보수: 50만원 범위 내 합의, 개별매각은 한 부동산당 5만원 범위 안에서 증액
매수신청대리 보수:
(매수인) 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하 내에서 합의
(최고가매수신고인 또는 매수인 되지 못한 경우) 50만원 범위 내에서 합의
실비: 30만원 범위 내에서 합의
실무교육
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주체: 법원행정처장
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대상: 매수신청대리인 등록을 하고자 하는 개공(중개법인은 대표자)
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기한: 등록신청일 전 1년 이내 이수
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교육평가 포함
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교육시간: 32~44시간
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교육기관: 대학, 전문대학으로 부동산 관련 학과가 개설된 학교나 협회는 실무교육기관으로 법원행정처장에게 지정승인 요청 가능
중개사무소개설등록 vs 매수신청대리인 등록
중개사무소 개설등록 | 매수신청대리인 등록 | |
등록관할 | 등록관청 | 지방법원장 |
보증설정기한 | 등록 후 업무개시 전 | 등록신청 전 |
등록처리기한 | 7일 | 14일 |
실무교육권한 | 시도지사 | 법원행정처장 |
실무교육대상 | 등록신청인, 임원사원,
책임자, 소공 | 등록신청인, 법인대표자 |
실무교육시간 | 28~32시간 | 32~44시간 |
업무수행 | 소공 대행 가능 | 개공 직접 출석 |
인장등록 | 있음 | 없음 |
확인설명서 보존 | 3년 | 5년 |
실비 | 등기부열람비 등 가능 | 등기부열람비등 통상실비 제외 |
영수증 교무 | 의무없음 | 의무있음 (서식) |
업무정지 | 재량행위 | 재량행위와 기속행위로 구분 |
업무정지기간 | 6개월 | 1개월~2년 이하 |