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중개사법: 중개사무소, 분사무소, 겸업, 고용인, 인장등록, 중개계약서, 부동산거래정보망

목차

중개사무소

중개사무소 설치기준

•
건축물대장에 기재된 건물에 설치(사용권 확보)
•
단, 사용검사, 준공 등 된 겅물이라면 건축물대장에 기재되어 있지 않다고 가능
•
원칙
◦
등록관청의 관할구역 내 1개의 중개사무소만 둘 수 있음 (1등록 1사무소 원칙)
•
예외
◦
법인인 개업공인중개사는 신고하고 등록관청 관할구역 외 지역에 분사무소 둘 수 있음
◦
이중사무소 및 천막 그 밖의 이동이 용이한 임시 중개시설물은 설치 금지
◦
위반 시 등록취소 1-1000

중개사무소 명칭

•
사무소 명칭 사용 의무
◦
‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산중개’ 사용 필수
◦
단, 중개인은 그 사무소 명칭에 ‘공인중개사사무소’ 문자 사용 안됨
◦
개공이 옥외광고물(간판)설치 시, 개공 성명 표시
◦
위반 시 100만원 이하 과태료
•
명칭사칭 금지
◦
개공 아닌 자는 ‘공인중개사사무소’, ‘부동산중개’ 유사 명칭 사용 불가
◦
위반 시 1-1000
◦
발품부동산, 부동산Cafe는 유사명칭 사용한 경우에 해당함
•
철거명령 및 대집행
◦
등록관청은 위반 시 철거 명령 가능
◦
철거명령 불이행시 [행정대집행법]에 의한 대집행 가능

분사무소

•
분사무소 설치요건
◦
시군구별로 1개소 초과 불가
◦
분사무소 책임자는 공인중개사일 것 (특수법인 제외)
◦
책임자는 실무교육 이수 필요
◦
분사무소마다 보증 2억원 이상 추가로 설정
◦
분사무소 확보
•
설치신고
◦
관할: 주된사무소 소재지 관할 시군구청장(=등록관청)
◦
구비서류
▪
분사무소설치신고서 (법인 등기사항증명서 )
▪
책임자의 실무교육수료증 사본 (자격증 사본)
▪
보증설정 증명서류
▪
분사무소 확보 증명서류
◦
수수료: 지자체 조례가 정하는 수수료 납부
•
신고확인서 교부와 통보, 재교부
◦
등록관청
▪
분사무소 설치신고 받고 신고확인서 교부하고 지체없이 분사무소 소재지 관할 시군구청장에게 통보
▪
공인중개사협회에는 다음달 10일까지 통보
▪
멸실/훼손 시 기재사항 변경(기존 신고확인서 첨부) 시 재교부 가능, 수수료 납부 필요
다른법률의 규정에 따라 중개업할 수 있는 법인(특수법인)
•
중개법인 등록기준 적용 안함
•
분사무소 책임자 요건 적용 안함 (공인중개사 X)
•
보증 2천만원만 설정해도 가능

중개사무소 공동사용(공동사무소)

•
개공은 공동사용 가능
•
법인인 개공도 공동사용 가능
•
개설등록이나 사무소 이전신고 시 다른 개공의 승낙서 첨부 필요
•
(예외) 업무정지 개공은 공동사용 불가
◦
다른 개공에게 승낙서를 주는 것 불가 (단, 이미 공동사용 중인 다른 개공은 제외)
◦
다른 개공의 중개사무소로 이전신고 불가
•
개별적으로 운영함: 인장등록, 보증설정, 사무소이전, 고용인 고용/해고 등

중개사무소 이전

•
신고기한: 이전한 날로부터 10일이내 등록관청에 신고
•
관할
◦
관할구역 외로 이전 시 이전 후의 등록관청에 신고
◦
분사무소 이전한 경우, 주된사무소 소재 시군구청에게 신고
•
제출서류
◦
신고서
◦
개설등록증 원본 (신고확인서 원본)
◦
사무소 확보 증명서류
중개/분사무소 이전신고시 제출서류
관할 밖 이전 시 송부서류 (종전 → 후)
중개사무소 이전신고서 등록증 (분사무소는 신고확인서) 사무소 확보 증명 서류
중개사무소 등록대장 중개사무 개설등록신청 서류 최근 1년간의 행정처분 서류 및 관련 서류
•
등록증(신고확인서) 재교부
◦
처리기간은 7일
◦
단, 관할지역 내 이전 시 등록증에 변경사항을 기재하여 교부함
•
서류송부요청 (관할지역 외 이전 시에만 해당)
◦
이전 후 등록관청은 이전 전 등록관청에 서류 송부 요청 필요, 이전 전 등록관청은 지체없이 송부 필요
◦
송부할 서류
▪
중개사무소 등록대장
▪
개설등록신청 서류
▪
최근 1년간 행정처분 서류 및 관련 서류
◦
행정처분
▪
이전 신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전 후 등록청이 함
•
통보
◦
다음달 10일까지 공인중개사 협회에 통보
◦
분사무소 이전시에는 이전 전/후 분사무소 소재를 관할하는 시군구청장에 지체없이 통보

게시의무 (위반 시 100만원)

•
중개사무소 등록증 원본 (분사무소는 신고확인서 원본)
•
개공 및 소공의 공인중개사 자격증 원본
•
보증설정 증명 서류
•
중개보수, 실비 요율 및 한도액 표
•
사업자등록증

중개대상물 표시 광고

•
표시/광고 시 명시사항(공통)
◦
개공 성명 (법인은 대표자)
◦
중개사무소 명칭, 소재지, 연락처 및 등록번호
◦
중개보조원 명시 불가!!!
•
위반 시 100만원 이하 과태료
•
인터넷 표시/광고 시 추가 명시 사항
◦
중개대상물의 종류, 가격, 면적, 거래형태, 소재지
◦
건축물 및 그 밖의 토지의 정착물인 경우
▪
총 층수
▪
사용승인일 등
▪
해당건축물의 입주가능일, 방향, 방/욕실 개수, 주차대수, 관리비
표시/광고 시 명시사항(공통)
인터넷 표시/광고 시 추가 명시 사항
• 개공 성명 (법인은 대표자) • 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처 및 등록번호 • 중개보조원 명시 불가!!!
• 중개대상물의 종류 • 가격 • 면적 • 거래형태 • 소재지 • 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물인 경우 ◦ 총 층수 ◦ 사용승인일 등 ◦ 해당건축물의 입주가능일, 방향, 방/욕실 개수, 주차대수, 관리비
•
부당한 표시/광고 금지
◦
존재하지 않는 중개물
◦
다르게, 거짓으로, 과장되게
◦
거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해줄 우려가 있는
◦
위반 시 500만원 이하 과태료
◦
세부 유형 및 기준은 국장이 정해서 고시
•
개공 아닌 자의 표시/광고 금지
◦
신고시 포상금 지급대상
◦
위반시 1-1000

인터넷 표시/광고 모니터링

•
국장은 모니터링 가능
•
국장은 모니터링을 위해 정보통신서비스 제공자에게 관련 자료 제출 요구/필요 조치 등 요구 가능
•
위반시 500만원 이하 과태료
•
국장은 모니터링 업무 위탁 가능, 예산 지원 가능
•
모니터링 방법, 절차: 모니터링 기관  국장
◦
기본 모니터링:
▪
분기별 실시, 매년 12/31까지 보고서 제출, 분기 마지막날부터 30일 내 결과보고
◦
수시 모니터링:
▪
필요 시, 기간/내용 등 미리 계획서 제출, 완료한 날부터 15일 이내
•
모니터링에 따른 조사 및 조치
◦
국장은 결과보고서를 시도지사 및 등록관청에 통보하고 필요한 조사 및 조치 요구 가능
◦
등록관청은 신속하게 조사 조치 완료, 완료한 날부터 10일 이내 그 결과를 국장에게 통보해야 함
중개사무소 소재지 관할 시도 안에서만 중개 가능
•
(예외) 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우 정보망에 공개된 관할구역 외의 중개대상물에 대하여도 중개 가능
•
위반시 업무정지

겸업

•
중개법인의 겸업범위 (6가지)
겸업 가능
겸업 불가
주택 및 상업용 건축물의 임대관리 등 부동산 관리대행
농업용 창고시설 관리업
부동산 이용 개발 및 거래에 관한 상담(컨설팅업)
부동산 개발업
개공 대상 중개업 경영기법 및 경영정보 제공(프랜차이즈업)
창업 준비 중인개공 대상
주택 및 상업용 건축물의 분양대행
토지분양대행
경매 공매 권리분석 및 취득 알선, 매수입찰신청대리
경매대리업은 법원에 등록 필요
주거이전에 부수되는 용역 알선 (이사업체, 도배업체 등)
이사업체, 도배업체 운영
•
위반 시 등록취소 또는 업무정지
•
중개보수 제한 규정은 고앰대상 부동산취득 알선에 대해서도 적용됨
•
경공매 업무 시, ‘매수신청대리업’ 영위 시 법원에 등록 필요!!

고용인

•
소공, 중개보조원
•
고용신고는 교육 받도록 하고 업무개시 전까지
•
고용관계 종료신고는 10일 내 !!!
•
소공 고용신고를 받은 등록관청은 시도지사에게 공인중개사 자격확인 요청하고, 결격 여부 및 교육수료 여부 확인함 (고용 신고 시 첨부서류는 없음, 단 외국인이면 결격사유 비해당 증명 서류첨부 필요)
◦
위반 시 업무정지
•
중개보조원 수 제한: 개공+소공 합한 수의 5배 초과 금지
◦
위반 시 등록취소, 1-1000
•
중개보조원 고지의무
◦
현장안내, 중개업무 보조 시 중개보조인이라는 사실 미리 알려야 함
◦
위반 시 500만원 이하
•
소공 vs 중개보조원의 공통점
◦
중개업무 보조
◦
고용, 고용관계 종료 시 신고
◦
결격자 고용금지
◦
이중소속 금지, 금지행위, 비밀준수, 부동산거래사고 예방교육대상
•
소공 vs 중개보조원의 차이점
소공
중개보조원
중개업무 수행 가능 확인, 설명, 확인/설명서 작성, 거래계약서 작성
중개행위시 거래계약서 작성, 확인/설명서 서명 및 날인의무 있음
의무 없음
인장등록의무, 품위유지의무,, 신의성실의무 있음
규정 없음
개공의 부동산거래신고 대행 가능
실무교육 및 연수교육 대상
직무교육 대상
행정처분(자격취소, 자격정지) 대상
행정처분
고용 인원 수 제한 없음
제한있음
•
고용인 업무상 행위로 인한 개공의 책임
◦
민사책임: 고용인 행위로 의뢰인 손해 시 개공은 부진정연대, 무과실 성격의 손해배상 책임 진다(고용인은 과실책임)
◦
행정책임: 등록취소 또는 업무정지 가능
◦
형사책임: 양벌규정 적용되어 벌금형 가능 (양벌규정에 따른 벌금형은 결격 사유 아님)
◦
중개보조원의 고의로 인한 불법행위에 개공이 가담하지 않은 경우 개공의 책임을 정함에 있어서 과실상계를 인정함

인장등록

•
인장등록 시기: 업무개시 전!! 개공, 소공 둘다
•
등록할 인장
◦
개인 개공, 소공: 성명 7~30mm이내 인장
◦
법인 개공: 상법등기규칙에 의해 신고한 법인의 인장
◦
분사무소: 법인 대표자가 보증하는 인장 등록 가능
•
등록장소: 등록관청 (분사무소는 주된 사무소 등록관청)
•
변경등록: 7일이내!
•
인장등록/변경등록
◦
중개사무소등록증 원본 첨부
◦
법인 개공은 인감증명서 제출로 갈음
◦
전자문서로 가능
•
중개행위 시 등록한 인장 사용
◦
위반시 개공은 업무정지, 소공은 자격정지

휴업, 폐업

•
휴업, 폐업
◦
3개월 초과하는 휴업, 폐업은 미리 신고!!
◦
등록증(신고확인서) 첨부
◦
개설등록 후 3개월 초과하여 개시하지 않으면 휴업신고 필수
◦
전자신고 불가!!!
◦
위반 시 100만원 이하
◦
휴업기간: 6개월 초과 불가!!
▪
위반 시 등록취소, 업무정지
▪
부득이한 사유
•
질병
•
징집
•
취학
•
임신, 출산
•
그외 국장 고시 사유
•
기간변경/재개 신고
◦
전자문서 신고 가능
◦
반납받은 등록증(신고확인서) 즉시 반환해줌
•
분사무소별로 변경신고 가능
•
휴페업 신고시 사업자등록 휴폐업신고서 함께 제출 가능하고, 사업자 휴폐업신고 시 중개업 휴폐업신고서 함께 제출도 가능
•
협회통보
◦
변경신고 받고 다음 달 10일까지 협회 통보
간판철거
•
개공은 지체없이 사무소 간판 철거 해야함
◦
중개사무소 이전사실 신고
◦
폐업 신고 (휴업은 아님)
◦
중개사무소 개설등록 취소처분 받은 경우 (업무정지는 아님)
•
대집행
◦
등록관청은 불이행시 간

중개계약서

일반중개계약서

•
중개의뢰인은 일반중개계약서 작성 요청 가능. 내용은
◦
중개대상물의 위치 및 규모
◦
거래예정가격
◦
중개보수
◦
개공과 중개의뢰인 준수사항 (중개보수 초과 시 반환 내용 포함)
•
일반중개계약서 표준서식이 정해져 있고, 권장함
•
일반중개계약서는 작성의무, 서식 사용의무, 보관의무 없다

전속중개계약

•
전속중개계약서 작성 의무임  사용 안하면 업무정지
•
보존 의무 3년
•
정보공개의무
◦
계약 체결 후 7일 내 부동산거래정보망 또는 일간신문에 공개
◦
공개한 내용을 지체없이 문서로 의뢰인에게 통보
◦
의뢰인 비공개 요청 시 공개 금지
•
업무처리 상황 2주에 1회 문서로 통지 의무
•
전속중개 유효기간은 3개월, 약정에 따라 변경 가능
•
전속중개계약 체결시 당사자 의무
개공 의무
중개의뢰인 의무
전속중개계약서 사용 전속중개계약서 3년 보존 중개개대상물 정보 7일 내 공개, 공개내용 문서 통지 (의뢰인이 비공개요청시 공개 금지) 업무처리상황 2주에 1회 이상 문서 통지 확인/설명의무 성실 이행
위약금(중개보수액) 지급의무 - 유효기간 내 다른 개공에게 중개 거래한 경우 - 유효기간 내 개공의 소개에 의해 알게된 상대방과 개공 배제하고 직접 거래한 경우 소요비용(중개보수의 50% 내) 지급의무 - 전속중개계약의 유효기간 내 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 확인설명의무 이행하는데 협조의무
•
거래정보공개 의무
◦
임대차 관한 전속중개계약 시 공시지가는 공개 안해도 됨
•
확인/설명사항과 전속중개계약시 공개할 정보
확인/설명사항
전속. 공개정보
중개대상물의 종류, 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조, 건축연도 등 기본사항
소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 권리관계 사항
(인적사항은 공개금지)
거래예정금액
(+ 공시지가)
중개보수, 실비 금액 및 산출내역
토지이용계획, 공법상 거래규제/이용제한 사항
수도, 전기. 가스. 소방, 열공급. 승강기 설비, 배수 등 시설물 형태
벽면, 바닥면, 도배 상태
일조, 소음, 진동 등 환경조건
도로/대중교통수단과의 연계성, 시장/학교와의 근접성 등 입지조건
취득 시 부담할 조세 종류 및 세율
•
표준서식은 일반/전속중개계약 둘다 개공이 중개보수를 과다수령하면 그 차액의 환급을 공통적으로 규정하고 있다

부동산거래정보망(거래정보사업자)

거래정보사업자 지정요건
•
[전기통신사업법]에 의한 부가통신사업자일 것
•
가입/이용신청 한 개공이 500명 이상, 2개 이상의 시도에서 각 30인 이상
•
정보처리기사 1인 이상 확보
•
공인중개사 1인 이상 확보
•
국장이 정하는 용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터설비를 갖출 것
거래정보사업자 지정신청시 구비서류
•
거래정보사업자 지정신청서 +
•
부가통신사업신고서 제출 증명 서류
•
개공 가입/이용신청서 및 중개사무소 등록증 사본
•
정보처리기사 자격증 사본
•
공인중개사 자격증 사본
•
주된 컴퓨터 용량 성능 알 수 있는 서류
거래정보사업자 지정대장 서식 기재 사항
•
지정 번호 및 지정 연원일
•
상호 또는 명칭. 대표자 성명
•
주된 컴퓨터 설비 내역
•
전문자격자 보유에 관한 사항
•
사업자번호는 아님!!!
거래정보사업자 지정취소사유
•
거짓, 부정한 방법으로 지정
•
운영규정 승인/변경승인 안받고 운영규정위반하여 운영  500
•
개공으로부터 의뢰받지 않은 정보 공개, 의뢰받은 내용과 다르게 정보 공개, 개공에 따라 정보 차별적 공개  1-1000
•
정당한 사유없이 지정받은 날로부터 1년 이내 부동산거래정보망 설치, 운영 안한 경우
•
개인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산, 그외 계속적 운영 불가한 경우
검토 및 지정서 교부 지정신청일로부터 30일 이내
운영규정 승인  지정받은 날로부터 3개월 이내
설치, 운영  지정받은 날로부터 1년 이내