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도시개발법: 도시개발사업, 도시개발구역 지정, 시행자, 실시계획

도시개발사업

도시개발사업: 도시개발구역 + 단지 또는 시가지 조성
농지, 산지  토지형질 변겅 + 토지구획정리  택지개발
수용방식, 환지방식
수용방식
환지방식
사유
집단적 토지 조성, 공급
대지 효용증진, 공공시설 정비 지가가 현저히 높은 경우
장점
신속
동의, 보상금 X
단점
보상금 확보 (토지상환채권) 획일적 개발 (원형지)
절차 지연, 복잡
시행자
공공
토지소유자, 조합
혼용 방식도 가능: 각 방식이 적용되는 구역을 분할해서 또는 미분할해서도 가능

도시개발사업 절차

개발계획 수립  도시개발구역 지정, 고시  시행자 지정  실시계획 인가, 고시  사업 시행  수용 vs 환지
(if) 수용방식  토지 등 수용/사용  원형지 공급   공사  준공검사, 공사완료공고  조성토지 공급 = 택지 분양
원형지(공사하기 전에 먼저 공급하는 땅) 공급해서 공급받는 자가 따로 개발하게 함으로써 획일적 개발의 단점을 보완. 원형지 공급은 1/3까지만 공급 가능, 나머지는 시행자가 공사
조성토지(공사끝나고 공급하는 땅)
(if) 환지방식  환지계획 인가  공사  환지예정지  준공검사  환지처분공고  등기, 청산 

도시개발계획

수립, 변경

지정권자
원칙: 개발구역 지정 전 (선계획 후개발)
예외: 개발구역 지정 후 2년 이내 (예외하는 경우 4가지 = 지정 후 계획 수립)
개발계획 공모 (공개부지)
자연녹지, 생산녹지, 비도시지역 = 미성숙지, 땅값 싼 곳
주거, 상업, 공업지역이 30% 이하 (=나머지 70% 이상은 미성숙지)
국장이 지역균형발전을 위해 직접 지정 (자연환경보전지역 )
구역 지정 후 2년 내 개발계획 안하면 그 다음날 해제

환지방식

면적 3분의 2 이상 + 총수의 2분의 1 이상 동의 (개발계획 수립 전 동의 먼저 받음)
BUT 시행자가 국가, 지자체인 경우 동의 안받아도 됨
면적 산정 시 국, 공유지 포함, 토지 공유하고 있을 때는 공유자는 대표 1명만 토지소유자로 선정
BUT 집합건물 구분소유자는 각각을 1명으로 산정
국가, 지자체가 시행자일 때, 국, 공유지는 대부분 제외인데, 국, 공유지 포함되는 경우 2가지!! 1) 환지방식으로 개발계획 수립할 때 2) 환지방식으로 도시개발조합 설립할 때

도시개발계획 내용

도시개발구역 명칭, 위치, 면적
지정목적 및 사업시행기간
시행자에 관한 사항
시행방식 등 (지구단위계획 )
지구단위계획은 나중에 시행자가 작성하는 실시계획에 포함됨
도시개발구역 지정 후 개발계획에 포함할 수 있는 사항 (=나중에라도 필요 시 포함시킬 수 있는 사항) [밖수세단]
도시개발구역 의 기반시설의 설치에 필요한 비용의 부담계획
용, 사용의 대상이 되는 토지 등의 세부목록 (토지 등의 세목)
입자 등의 주거 및 생활안정대책
계적 사업추진이 필요한 경우 사업추진계획 등에 관한 사항

수립기준

국장이 정함
광역도시계획, 도시군기본계획에 부합할 것 (상위계획)
330만m2 이상은 주거, 생산, 교육, 유통, 위락 등의 기능이 상호 조화 (자족도시)
국토부령이 수립기준인 것 (나머지는 다 국장~) 1) 환지계획의 작성 기준 2) 도시군계획시설의 결정구조 설치기준

도시개발구역 지정

지정권자

원칙: 시도지사, 대도시 시장 (걸치는 경우 협의하여 지정자 정함)
예외: 국토부장관
국가가 개발
중앙행정기관 장이 요청
공공기관, 정부출연기관의 장이 30만m2 이상으로 제안
시도지사, 대도시 시장의 협의 성립 안될 때
천재지변 등 긴급
지정요청: 시장군수구청장  시도시자에게
지정제안
국가, 지자체, 조합을 제외한 시행자  시장군수구청장에게
토지소유자 등 민간시행자는 면적 3분의 2 이상 동의 필요

지정대상 및 규모

결합개발, 분할시행(1만m2 이상)
= 둘 이상의 사업시행지구로 분할 지정 시, 각 각 1만m2 이상이어야 함
도시지역
주거, 상업, 자연녹지, 생산녹지: 1만m2 이상 공업지역 3만m2 이상
비도시지역
30만m2 이상

지정절차

기초조사(임의)  주민의견청취 (공람 or 공청회, 100만m2 이상)  협의 (50만m2 이상 시 국장), 심의  지정, 고시,  공람(14일 이상)

지정효과

도시지역과 지구단위계획구역으로 결정, 고시의제
BUT 취락지구는 제외
행위제한
건축물(가설건축물 포함)의 건축, 대수선, 용도변경
공작물 설치
토지 형질변경
토석채취
토지분할
물건 적치 1개월 이상
죽목의 벌채, 식재 (특광시장군수 허가 필요)
경미한행위(농사), 응급조치는 에외
기득권 보호: 공사나 사업에 착수한 자 + 30일 이내 신고

지정해제: 다음 날

원칙: 개발계획  도시개발구역
도시개발구역 지정, 고시일부터 3년 이내 실시계획인가 신청 안하는 경우
공사완료(환지처분)의 공고일 다음 날
예외: 도시개발구역  개발계획
도시개발구역 지정, 고시일부터 2년 이내에 개발계획 수립 안하는 경우 (330m2 이상은 5년)
개발계획 수립, 고시일부터 3년 이내에 실시계획인가 신청 안하는 경우 (330m2 이상은 5년)
도시개발구역 지정 고시 —2년—> 개발계획 수립 —3년—> 실시계획 인가신청
해제효과
용도지역 환원, 지구단위계획구역 폐지
BUT 공사완료(환지처분)은 제외

시행자

시행자 지정

지정권자가 지정한 사람이 시행자임
BUT 전부 환지방식이면 토지소유자 또는 조합을 지정 (우선권)
공공 vs 민간
공공 시행자*
1) 국가나 지자체(행정청) 2) 공공기관(한국지주택공사, 한국자원공사, 한국어촌공사, 한국광공사, 한국도공사, 입공공기관) [토수농관철매] 3) 정부출연기관(국가도공단(역세권개발), 주국제자유도시개발센터) [철제] 4) 지방공사
민간 시행자
5) 토지소유자 (개발사업의 이해당사자) 6) 조합(전부환지방식일때만 / 수용방식이면 절대 민간시행자일 수 없음) 7) 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 (공장, 대학) 8) 등록사업자 (아파트건설회사), 토목공사업자(인프라까는 것) 9) 부동산개발업자(디벨로퍼), 부동산투자회사(리츠)
*공공시행자만 민간에게 대행시킬 수 있음

시행자 변경

실시계획인가 후 2년이내 사업 착수 안하는 경우
전부환지방식의 경우 토지소유자 또는 조합이 도시개발구역 지정, 고시일부터 1년 이내 실시계획인가 신청 안하는 경우 (능력이 없다)
시행자 부도, 파산 등

도시개발조합 (전부환지방식)

설립인가 받기
토지소유자 7명 이상 + 정관 작성 (조합의 자치규범)  지정권자의 인가
변경 시에도 인가 BUT 주된 사무소 소재지 변경, 공고방법 변경(경미)은 신고로 가능
인가 신청 전 동의부터: 면적(국, 공유지 포함) 3분의 2 이상 + 총수 2분의 1 이상
설립등기(의무적): 설립인가 후 30일 이내  성립(등기를 해야 성립하는 사단법인)
민법의 사단법인 규정을 준용함 (조합규정 XXX)
조합원: 토지소유자(건물소유자, 지상권자)
동의불문하고 토지소유자면 조합원됨
조합원의 의무: 사업비 부담
조합원의 권리: 면적 관계없이 평등한 의결권
임원(필수적): 조합원 중 1명, 이사, 감사 반드시 둘 것 (조합의 임원은 토지소유자여야 함)
의결권을 가진 조합원 중에서 선임(총회를 통해)
조합장 또는 이사의 조합과의 계약이나 소송은 감사가 대표 (자기대리 금지)
그 조합이나 다른 조합의 임원, 직원 겸직 금지
임원의 결격
제한능력자_미피피, 파산자, 금고이상형 집행유예 기간 등에 해당하게 되면
다음날부터 임원자격 상실
총회는 의결기관이고, 임원은 집행기관임!
대의원회(임의적): 총회 대신 의결하는 것이 대의원회
조합원 수 50인 인상인 조합은  조합원 총수의 100분의 10 이상 뽑아서 대의원회 구성 가능
총회 대신 의결 할 수 있음 = 총회권한 대행 가능
총회권한 대행 제외사항 (반드시 총회가는 것) [정개환임합]
관 변경, 원 선임, 병, 해산(청산 후는 제외!! 청산의 의미가 사업이 끝났다는 것이니까)
발계획 수립, 변경
지계획 작성

도시개발사업 실시계획

실시계획 작성: 시행자

내용: 설계도, 자금계획, 시행기간, 지구단위계획
도시개발구역이 지정이 되면 도시지역과 지구단위계획구역이 되었으니까, 3년 내 지구단위계획을 수립해야 함
= 개발구역이 되면 지구단위계획이 된다, 3년 내 실시계획 인가신청해야 함, 안하면 그 다음날 해제됨
기준: 개발계획에 부합해야 함

실시계획인가, 고시: 지정권자

실시계획인가 전 지정권자는 하급행정청의 의견청취 필요: 국장은 시도지사 또는 대도시시장 / 시도지사는 시장군수구청장 의견 청취
인가 변경, 폐지 시에도 인가 필요! BUT 경미한 변경은 인가 필요없음 (면적 감소, 사업비 10% 범위에서 변경 등)
고시하면 효과 발생
효과: 공사에 착수 가능 (착수 기간 2년 이내, 실시계획인가 나고 2년 내 착수 안하면 시행자 변경사유임)
실시계획인가가 있으면 도시군관리계획으로 지정된 것으로 보고 도시군관리계획결정/고시된 것으로 의제
실시계획인가 있으면 상하수도 인가 등 관련 인가 다 받은 것으로 본다~ =의제

시행방식 변경: 가능!!

지가 상승 등 변화가 있다면, 시행방식 가능
변경 가능한 사유
공공시행자가 수용방식으로 하려다가 자금 부족으로 전부환지방식으로 변경하는 것 인정
공공시행자가 혼용방식(일부수용, 일부화지)으로 하려다가 보상금 필요없는 전부환지방식으로 변경하는 것 인정
시행자(조합만 제외)가 수용방식에서 혼용방식으로 변경하는 것은 인정
일단 조합은 전부환지방식만 가능하고, 추후 시행방식 변경 불가!!
= 공공시행자의 특례는 수용, 혼용방식에서 전부환지방식으로 변경할 수 있다
= 민간은 수용에서 전부환지는 불가
= 어떤 시행자도 수용방식으로 변경하는 것은 불가
2년 이내 3년이내~~ 구역지정 해제 1) 구역지정 → 개발계획   (2년 이내) 2) 개발계획  → 실시계획  (3년 이내) 시행자변경 1) 실시계획  → 시행자선정 , 사업시행  (2년 이내)