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국세: 양도소득세

목차

양도소득세 과세대상

•
토지, 건물
•
부동산에 관한 권리
◦
지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권(지역권 , 미등기부동산 임차권 )
◦
부동산을 취득할 수 있는 권리 (아파트당첨권, 주택분양권, 조합원입주권, 토지상환채권, 주택상환사채, 부동산 매매계약을 체결한자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리)
•
기타자산
◦
사업에 사용하는 자산과 함께 양도하는 영업권 (영업권만 단독으로 양도하는 경우는 과세대상 )
◦
골프회원권 등 특정시설물 이용회원권 (회원권적 성격이 내포된 주식 포함)
◦
부동산과 함께 양도하는 이축권 (이축권 가액을 별도로 평가하여 구분신고하는 경우 이축권 )
◦
주식 또는 출자지분
◦
파생상품
◦
신탁수익권

양도세 과세대상

•
토지, 건물 (건물 부속 시설물, 구축물 포함)
•
부동산에 관한 권리
◦
사용수익권: 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
◦
취득권리: 아파트당첨권, 토지상환채권, 주택상환사채, 부동산매매계약 계약금만 지급한 상태에서 양도
•
기타자산
◦
특정주식
◦
부동산과다보유법인주식
◦
사업에 사용하는 자산과 함께 양도하는 영업권
◦
특정시설물이용 회원권
◦
부동산과 함께 양도하는 이축권
•
유가증권
•
비상장법인 주식
•
주권상장법인 주식
◦
대주주가 양도하는 주식
◦
장외거래 주식
•
외국법인이 발행했거나 외국에 있는 시장에 상장된 주식 등
•
파생상품
•
신탁수익권

양도세 과세대상

•
지역권
•
미등기 부동산임차권
•
저작권, 상표권 등 무체재산권
•
점포임차권
•
영업권만 단독으로 양도  기타소득
•
이축권 가액을 별도로 평가하여 구분신고  기타소득
유가증권
•
주권상장법인 주식을 소액주주가 장내거래

양도의 유형

양도에 해당

•
매매, 교환(양당사자 모두)
•
법인에 현물출자
◦
자기회사(1인회사)에 현물출자는 양도 X
◦
조합에 현물출자는 양도 O (자기지분 초과분에 대해서만)
•
대물변제
◦
금전적 채무에 갈음하여 부동산 등을 이전
◦
이혼의 위자료 지급에 갈음하여 부동산 등을 이전
◦
손해배상의 위자료에 갈음하여 부동산 등 이전
◦
조세 물납
•
배우자, 직계존비속 이외의 자간의 부담부증여자가 인수하는 채무상당액
•
수용
•
경매, 공매
•
담보로 이전된 부동산을 채무불이행으로 매각(변제충당)
•
매입한 체비지를 매각하는 경우
•
환지처분에 의하여 환지받은 토지로서 해당 권리면적이 감소된 경우
•
지분변동(지분감소)하는 공유물 분할

양도에 해당

•
무상이전
•
양도담보
•
공유물의 단순분할
•
환지로 인한 지번 또는 지목변경
•
보류지(공공용지, 체비지)로 충당되는 토지
•
매매원인무효의 소에 의해 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 소유권이 환원
•
지적경계선 변경을 위한 토지의 교환(분할된 토지가 분할 전 토지면적의 20% 초과하지 말 것)
•
신탁으로 소유권이전, 법원의 확정판결에 의한 소유권이전등기
•
배우자, 직계존비속간 양도(증여로 추정) - 대가관계 입증 시 양도
•
민법 규정에 의한 재산분할
•
경매된 자산을 자기가 재취득

양도 및 취득시기

일반적인 거래
매매 (원칙)
사실상의 대금청산일 (계약상 잔금지급일 ) *대금에는 양수인이 부담하는 양도소득세는 제외
매매 (예외)
• 선등기: 등기접수일 • 대금청산일 불분명: 등기, 등록접수일 또는 명의 개서일
특수한 거래
장기기할부매매
등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
상속
상속개시일
증여
증여받은 날 (취득세는 증여계약일)
자가건설 건축물 (허가)
(원칙) 사용승인서 교부일 (예외) 임시사용승인일, 사실상사용일 중 빠른날
자가건설 건축물 (무허가)
사실상 사용일
환지처분
• 환지받은 토지: 환지 전 토지취득일 • 환지처분으로 권리면적보다 증가/감소된 토지: 환지처분 공고일의 다음날
미완성, 미확정자산
(완성, 확정 전 대금청산된 경우) 완성 또는 확정된 날
경매
경매대금완납일
민법상 시효취득
점유개시일 (등기접수일 , 시효만료일 )
무효판결로 환원
그 자산 당초 취득일 (확정판결일 )
수용
• 소유권이전등기접수일, 사실상 잔금청산일, 수용개시일 중 빠른 날 • 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우, 소유권 관련 소송판결확정일(공탁한 날 )

주택+상가+토지 양도소득세 산정 시 건물면적과 토지면적

•
주택면적 ≤ 주택이외 면적
◦
건물분 비과세: 주거부분만 비과세
◦
토지분 비과세 (1과 2 중에서 적은 면적)
1.
토지면적 x (주택면적/건물연면적)
2.
주택정착면적 x 3배 또는 5배 (비도시지역은 10배)
•
주택면적 > 주택이외면적
◦
건물분 비과세: 전부 주택 (전부 비과세
◦
토지분 비과세:
▪
총 토지면적
▪
주택정착면적 x 3배 또는 5배 (비도시지역은 10배)
3배: 수수도권 내 토지 중 주거, 상업, 공업지역 내 토지 5배: 수권 내 토지 중 녹지지역 내 토지 5배: 수도권 밖의 토지 10배: 그 밖의 토지

1세대 2주택 특례

•
2주택 해소기간
◦
거주이전: 종전 주택 취득 후 1년 경과 및 신규주택 취득일부터 3년 이내
◦
동거봉양: 합친 날로부터 10년 이내
◦
혼인: 혼인 날부터 5년 이내
◦
수도권 밖의주택: 사유해소일로부터 3년 이내
•
해소기간 없음
◦
상속, 등록문화재주택, 농어촌주택, 장기임대주택, 장기어린이집주택

양도소득세 계산구조

[가필차장소기과]
가 양도가액
필 필요경비 빼고 (취득가액 등)
차 양도차익 구하고
장 장기보유특별공제
소 양도소득 구하고
기 기본공제 해서
과 과세표준 구한다
양도차익 = 양도가액 - 필요경비
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
납부세액 = 산출세액(과세표준x세율) - 감면세액 + 가산세
•
양도차익 계산
◦
(원칙) 실지 거래가액
◦
(예외) 추계조사결정: 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 [매감환기]
•
취득가액이 불분명한 경우!! → 추계해서 결정
◦
추계결정 적용 순서
▪
양도가액: 매 - 감 - 기
▪
취득가액: 매 - 감 - 환 - 기
•
환산취득가액
◦
취득가액을 추계하는 경우에 적용하지만, 양도가액을 추계하는 경우에는 적용하지 않는다
◦
계산식
▪
환산가액 = 양도당시 실지거래가액 x (취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)
•
추계결정에 의하는 경우 양도차익 계산
◦
양도차익 계산
▪
양도차익 = 양도가액 - 필요경비
▪
필요경비 = 취득가액 (매 → 감 → 환 → 기) + 필요경비개산공제액
•
필요경비개산공제율 (3, 7, 1)
◦
토지, 건물 취득 당시 기준시가 x 3% (미등기는 0.3%)
◦
지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권: 취득 당시 기준시가 x 7%
◦
나머지 과세대상: 취득 당시 기준시가 x 1%
•
취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우의 필요경비
◦
의 금액이 의 금액보다 적은 경우 2의 금액을 필요경비로 할 수 있다
 환산취득가액 + 필요경비개산공제액의 합계액
 자본적 지출액 및 양도직접비용의 합계액

양도세 계산!

1.
양도차익 계산
양도가액
취득가액
기타 필요경비
원칙
실지거래가액
실지양도가액
실지취득가액
자본적 지출액 + 양도비
특례
실지거래가액이 불인정/미확인 추계결정/경정
매매사례가액 감정가액 (기준시가)
매매사례가액 감정가액 환산취득가액 (기준시가)
필요경비개산공제 (취득당시기준시가 x 3%, 7%, 1%)
2.
양도소득세 계산구조 [가필차장소기과]
양도차익 = 양도가액 - 필요경비
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
납부세액 = 산출세액(과세표준x세율) - 감면세액 + 가산세
3.
추계결정, 경정의 적용순서
양도가액이 불분명
매  감  기
취득가액이 불분명
매  감  환  기
4.
추계결정의 가액
•
매매사례가액
•
감정가액
•
환산취득가액
◦
환산취득가액 = 양도 당시의 실지거래가액 x (취득 당시 기준시가/양도 당시 기준시가)
•
기준시가
•
감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세
5.
필요경비개산공제
3%
토지, 건물
7%
지상권, 전세권, 등기된 임차권
1%
나머지

필요경비 산정원리

= 취득가액 + 기타필요경비
•
(원칙) 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 (=취득가액 확인되는 경우)

필요경비에 포함

적격증빙, 계좌이체 등 금융거래 증명 필요
•
현재가치할인차금, 잔존재화에 부과된 부가가치세, 과세사업자가 면세사업자로 전환됨에 따라 납부한 부가가치세
•
취득세, 등록면허세 등 취득 관련 조세, 등기비용, 컨설팅비용
•
거래당사자간 대금지급방법에 따라 지급하기로 한 이자
•
취득시 발생한 소송비용, 화해비용
•
자본적지출액 (개량비, 수선비, 이용 편의에 소요된 비용)
•
양도직접비용 (양도소득세과세표준 신고서 작성비용, 공증비용, 계약서 작성비용, 소개비, 국민주택채권의 채권매각차손 , 명도소송비용)
•
개발부담금, 재건축부담금, 농지전용부담금
•
인도의무 이행 위한 명도소송비

필요경비에 포함

•
부당행위계산에 의한 시가초과액
•
재산세, 종부세, 상속세, 증여세
•
사업자가 납부한 부가가치세로 매입세액공제 받는 것
•
대금지급 지연이자, 주택구입시 대출금이자
•
수익적지출액 (도장, 방수, 도배장판비용)
•
양도간접이용
•
다른 소득금액 게산시 필요경비로 산입된 소송화해비용, 감가상각비, 현재가치할인차금상각액 등
•
지적재조사 특별법에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 징수한 조정금

장기보유특별공제  - 3년

장특공 적용대상

•
국내에 소재
•
등기
•
3년 이상 보유
•
토지, 건물, 조합원입주권 (조합원으로부터 취득한 것은 제외)
•
비사업용 토지
•
조정대상지역내 다주택(3년보유) 양도 (22/5/10-25/5/9까지)

장특공  적용 배제

•
국외 소재 자산
•
미등기 양도자산
•
3년 미만 보유한 토지, 건물
•
토지, 건물, 조합원입주권 이외 양도자산

장기보유특별공제액

•
일반적 (토지, 건물 등)
◦
양도차익 x 보유기간별공제율
 공제율(보유연수에 2%씩 적용, 6~30%
 보유기간 3~4년 6% →→→ 15년 이상 30% (2% 씩)
•
양도소득세 과세되는 1세대 1주택 (고가주택 등)
◦
양도차익 x (보유기간공제율+거주기간별 공제율)
 공제율(보유연수에 4% 씩, 거주연수에 4% 씩 적용, 20~80% 적용)
 보유기간 3~4년 12% →→→ 10년 이상 40% (4% 씩)
 거주기간 2~3년 8% →→→ 10년 이상 40% (4% 씩)
*1세대1주택 비과세가 배제되는 고가주택: 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 초과하는 주택

양도소득 기본공제

양도소득 - 기본공제 = 과세표준
•
미등기자산을 제외한 모든 양도자산에 대한 보유기간에 관계없이 소득별로 각각 연 250만원 한도로 공제
◦
소득 4종류로 나눠서 (부동산, 주식, 출자지분, 파생상품, 신탁수익권 등, 국내/국외 자산 소득 별로)
•
공제방법
◦
양도소득금액에 감면소득금액 있으면, 당해 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제
◦
감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 순차로 공제
◦
양도소득금액 범위 내에서 공제

장기보유특별공제 vs 양도소득기본공제

장기보유특별공제
양도소득기본공제
공제성격
물적공제 (양도자산별)
인적 공제(소득별)
공제대상
토지, 건물, 조합원입주권 (조합원으로부터 취득은 제외)
모든 양도자산(부동산, 등기된 부동산 권리)
보유기간
3년 이상 보유시
보유기간 불문
등기여부
미등기는 배제
미등기는 배제
공제적용
보유기간, 거주기간에 따라 차등 적용
차등 없이 동일 공제
동일 연도에 수회 양도한 경우
요건에 해당하면 양도자산별로 각각 공제
소득별로 각각 연 250만원 공제
1세대 2주택 이상 다주택
공제대상
공제대상
공제신청여부
별도 공제신청 불필요
별도 공제신청 불필요
공동소유자산
물건별로 공제
공동소유자 각각 공제
비거주자
공제가능 (단, 1세대1주택에 대한 20~80%의 장특공 확대적용은 제외)
공제 가능
국외자산양도
공제 배제
공제 가능

양도소득세 세율 (둘 이상 세율 해당시 세액이 큰 것 적용)

보유기간 및 자산별
미등기양도자산
70%
1년 미만 보유
토지건물부동산 권리
50%
주택, 조합원입주권
70%
주택분양권
70%
1년-2년 미만
토지건물부동산 권리
40%
주택, 조합원입주권
60%
1년 이상
주택분양권
60%
2년 이상~
토지건물부동산 권리
6~45%
주택, 조합원입주권
6~45%
비사업용 토지
16~55%
기타자산(회원권, 부동산과 양도하는 이축권 등)
6~45% (보유기간에 관계없이)
*조정대상지역 내 다주택(2년 보유)을 2022/5/10부터 2025/5/9까지 양도하는 경우 20% 또는 30%의 할증과세를 하지 않고 기본세율(6~45%) 적용함

미등기양도자산

미등기양도자산 불이익

•
비과세 및 감면 배제
•
장기보유특별공제 및 기본공제 배제
•
70% 세율 적용
•
필요경비개산공제의 불이익 (0.3% 적용, 배제는 아님~!!)

미등기양도 제외자산(=등기되었다고 의제하는 경우)

•
장기할부조건으로 취득한 자산 (단기는 아님)
•
비과세대상 농지 (교환과 분합)
•
법률 규정이나 법원 결정에 의해 양도 당시 등기 불가능한 자산
•
1세대1주택으로 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아서 등기 불가능한 자산
•
도시개발법 ~ 도시개발사업이 종료되지 않아서 토지취득등기 하지 않고 양도하는 토지
•
건설업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분 공고 전에 양도하는 토지

예정신고납부 및 확정신고납부

예정신고

•
신고기간
◦
부동산 등: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
◦
주식, 출자지분: 양도일 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내
◦
토지거래허가구역 내 토지(허가일 전 대금청산 완료): 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
취득세는 토허가 허가일 전 대금청산 완료: 허가일로부터 60일! 구분!!!!
•
부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로 양도로 보는 경우: 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월
•
양도차익이 없거나, 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 해야 한다!!
•
기한 내 자진신고+납부해도 세액공제 해택 없음
•
가산세
◦
신고불성실가산세: 40%, 20%, 10%
◦
(납부고지 전) 납부지연가산세: 1일 0.222%

확정신고

•
신고기간
◦
양도일(허가일)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5/1-5/31
•
과세표준 없거나 결손금 발생해도 확정신고 해야 한다
•
기한 내 자진신고+납부해도 세액공제 해택 없음
•
가산세
◦
신고불성실가산세: 40%, 20%, 10%
◦
(납부고지 전) 납부지연가산세: 1일 0.222%
•
예정신고 이행한 경우 확정신고 생략 가능
•
해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고 2회 이상한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고 하지 않은 경우에는 예정신고 이행한 경우라도 확정신고를 해야 한다

감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세

•
건물 신축, 증축하고 5년 이내 해당건물 양도
•
취득가액을 감정가액 또는 환산취득가액으로 하는 경우
•
감정가액 또는 환산취득가액(산출세액 X)에 5% 가산세 적용
•
산출세액이 없는 경우에도 가산세 적요

양도소득금액의 구분계산

•
부동산 등 / 주식, 파생상품 / 신탁수익권 양도소득금액은 각각 구분계산하고 결손금 통산하지 않는다
•
토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산끼리는 결손금 통산 가능
•
같은 세율이 적용되는 자산 소득금액에서 먼저 통산한 후, 다른 세율이 적용되는 자산의 소득금액 통산 (세율별 적용 원칙)
•
세율별 공제에 의해 공제되지 못한 결손금은 소멸
•
미공제된 결손금은 다음 과세기간으로 이월공제 불가!

배우자 또는 직계존비속간 이월과세 특례

갑 증여자 취득가액, 취득시기는 증여자 기준으로 이월한다 을 수증자: 납세의무자 병 제3자 (수증자가 10년 내 양도)
•
배우자 또는 직계존비속으로부터, 토지건물부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물이용회원권을 증여받은 후 10년 이내, 제3자에게 양도
•
납세의무자는 수증자, 취득가액과 취득시기는 증여자가 취득한 때로 이월한다
•
수증자가 기납부한 증여세는 양도차익 계산상 필요경비로 공제 가능
•
증여자와 수증자는 연대납세의무 없음
•
배우자와 이혼한 경우는 특례적용 가능 but 사망은 특례적용 안함
•
특례적용하지 않는 경우
◦
배우자 직계존속으로부터 양도 받아서, 2년 내 수용으로 양도할 때
◦
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택을 양도할 때
◦
1세대 1주택인 고가주택을 증여 받아서 양도할 때
◦
이월과세 특례를 적용해서 계산한 결정세액이 특례를 적용하지 않은 결정세액보다 적으면 특례 적용 안함

증여 후 우회양도 부당행위계산부인 특례

갑 증여자 - 을 수증자 (특수관계자): 증여 을 to 병 제3자: 10년 내 양도 증여 세액, 양도 세액을 합한 금액이 갑 증여자가 병 제3자에게 직접 양도한 세액이 작으면, 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 본다~! 필요경비로 공제 안됨, 증여자와 수증자 사이의 연대납세 의무가 있다
•
특수관계자로부터 증여받은 자산을 증여 후 10년 내 제3자에게 양도
•
수증자가 부담하는 증여세와 양도소득세를 합한 금액이 당초 증여자가 제3자에게 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세보다 적은 경우  당초 증여자가 직접 제3자에게 양도한 것으로 본다
•
기납부한 증여세는 양도차익 계산상 필요경비로 공제
•
당초 증여자와 수증자는 연대납세의무
•
이월과세와 부당행위계산부인 특례 모두 취득가액과 취득시기는 증여자 기준으로 계산하는 것은 공통점!

특수관계자간 저가양도, 고가양수 부당행위 특례 [저도세법고수]

•
시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 차이나면 부당행위
•
양도가액과 취득가액을 모두 시가로 다시 계산함

국외자산 양도소득세

•
납세의무자: 양도일 현재 계속해서 국내에 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자
•
과세대상: 등기여부와 관계없이 과세대상
•
양도, 취득가액
◦
(원칙) 실지거래가액
◦
(예외) 실지거래가액 확인할 수 없는 경우  양도 또는 취득 당시의 시가
◦
(예외) 시가 산정이 어려운 경우  보충적 평가방법에 의한 평가액
•
기타 필요경비
◦
자본적지출액 + 양도직접비용
◦
필요경비개산공제(3,7,1)는 적용
•
세율
◦
등기여부, 보유기간에 관계없이 6~45% 세율 적용 (70%, 60%, 50% )
•
장특공 적용
•
양도소득 기본공제
•
물납
•
분할납부
•
국외자산 양도시 등기와 기준시가에 관한 내용 적용 없음~!! (전세계 부동산 관리 불가하니까)
•
국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도해 발생하는 소득으로, 환율변동으로 인한 환차익을 양도소득 범위에서 제외함
•
양도차익의 외화환산
◦
양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재의 기준환율 또는 재정환율에 의해 계산 (등기일 아님!!)
•
외국납부 세액공제
◦
필요경비산입 방법과 세액공제 방법 중에서 선택 가능

양도소득세 비과세

•
(일반주택) 1세대 1주택 2년 이상 보유하면 비과세
•
(조정지역내 주택) 취득 당시 조정지역 내 주택은 해당 주택 보유기간이 2년 이상이고 보유기간 중 2년이상 거주해야 비과세
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해외이주 세대전원 출국 (1세대 1주택) 2년 이내 양도 시 비과세
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직장 변경으로 세대전원 다른 시로 주거이전: 1년 이상 거주한 경우 비과세
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고가주택 12억 초과분에 한하여 과세
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(교환 분합) 농지교환 시 쌍방 토지가액 차액이 큰 편의 4분의 1이하인 경우, 발생하는 소득이 비과세
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파산선고 처분으로 발생한 소득
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[지적재조사 특별법] 지적공부상 면적이 감소되어 지급받은 조정금
2년이상 보유 안해도 비과세 되는 경우
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5년 이상 거주한 경우 (건설임대주택 임차일부터 양도일까지 거주기간 5년 이상)
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1년 이상 거주
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학교 취학
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직장 변경 등 근무상의 형편 (사업상 형편은 제외)
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1년 이상의 치료, 요양이 필요한 질병 치료. 요양
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학교폭력으로 인한 전학
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거주기간, 보유기간 무관
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협의매수, 수용되는 경우 또는 수용일로부터 5년 이내 양도하는 그 잔존주택 및 부수토지
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국외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주 필요하는 취학, 근무상 형편으로 세대전원 출국 (1주택 보유자로 2년 내 양도하는 경우만)