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주택법: 사업주체, 주택조합, 사업계획승인, 공급, 사용검사, 투기규제

목차

주택건설 사업주체

•
주택건설 또는 대지조성사업게획승인을 받아 사업을 시행하는 자 (건축허가를 받아 )
•
주택건설사업하려면 요건을 갖춰서 등록하고 건설해야 함

등록사업자(원칙)

•
등록의무
◦
연간 20호, 20세대 이상 주택건설사업 또는 연간 1만m2 이상 대지조성사업을 하려는 자  국장에게 등록
◦
무등록 시 2-2000
•
등록기준
◦
자본금 3억(개인은 6억) 이상
◦
토목/건축분야 기술인 1명이상
◦
사무실
◦
(시공권만 가지면 시공까지 가능)
•
시공권=건설사업자=건설회사
◦
자본금 5억(개인은 10억) 이상
◦
기술인 3명 이상
◦
최근 5년간 건설실적 100세대 이상
◦
 5개층 이하인 주택건설 가능 (원칙)
◦
최근 3년간 300세대 이상 공동주택 건설 실적이 있으면 6개층 이상 가능함
◦
시공권이 있어야 공동사업권 주체가 가능
◦
주택상환사채 발행도 가능함

등록사업자 결격사유

•
제한능력자(미피피)
•
파산자
•
(금고이상 형에 집행 끝났거나 집행유예 받고) 등록말소 후 2년 지나지 않은 자
•
등록이 말소되고 2년이 되지 않은 자(재등록 금지)
•
필수적 등록말소사유 (국장이 반드시 말소하는 사유)
◦
거짓, 부정한 방법으로 등록
◦
등록증 대여
•
등록말소 전에 이미 진행하고 있는 사업은 말소되어도 계속할 수 있음

비등록사업자

•
공공사업주체: 국가, 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사
•
공익법인(한국사랑의집짓기 연합회)
•
공동사업주체: 주택조합(임의적), 고용자(필수적)+등록사업자(=회사가 사원아파트 건설할 때 공동가능)

주택조합

•
다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 조합
•
조합 종류 3가지
◦
지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합 (재개발, 재건축조합은 정비사업조합)

조합원 모집신고

•
주택건설대지의 50% 이상 토지사용권(소유권, 지상권 등) 확보 + 시장군수구청장에게 신고 + 공개모집 방법
•
선착순: 공개모집 이후 결원 충원하거나 미달된 조합원 재모집하는 경우 신고하지 않고 선착순의 방법

주택조합 설립인가

•
다수의 구성원이 주택을 마련하거나 공동주택 리모델링을 위해 결성  시장군수구청장의 인가. 변경, 해산도 인가 필요
•
설립인가 요건
◦
지역/직장조합: 80% 이상 토지사용권 확보 + 15% 이상 토지 소유권 확보
◦
리모델링조합: 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2이상 결의 + 동별 과반수
•
(예외) 설립신고만 해도 되는 경우 - 국민주택 공급받기 위한 직장조합
◦
국민주택을 공급받기 위한 직장조합은 시장군수구청장에게 신고. 변경, 해산도 신고

조합원 자격요건

•
주택건설 예정 세대수의 50% 이상이 원칙 + 최소 20명 이상(설립인가일~사용검사일까지 계속 충족 필요)
◦
예정세대수가 30개면 15이상? 아님 최소 20명!
•
but 리모델링조합은 제외 (조합원수 제한 없음)
•
*조합설립인가신청일부터 무주택이어야 함
•
지역조합
◦
무주택 or 85m2 이하 주택 1채를 소유한 세대주 + 6개월 이상 거주 + 본인 또는 배우자가 중복가입
•
직장조합
◦
무주택 or 85m2 이하 주택 1채를 소유한 세대주 + 같은 직장에 근무 + 본인 또는 배우자가 중복가입
◦
다만, 신고하고 설립하는 직장조합은 = 설립신고는 무주택세대주에 한함 (무주택 세대주만 조합원이 된다  주택소유하고 있으면 국민주택공급 못받음)
•
리모델링조합
◦
공동주택 또는 복리시설의 소유자면 됨 (임차인, 전세권자 불가!)
•
조합원꺼는 더 고퀄로

조합원 교체, 신규가입 금지  지역조합, 직장조합만 금지!!

•
BUT 1) 조합원 추가모집 승인을 받은 경우
•
BUT 2) 조합원 결원 발생해서 충원할 때 (사망 또는 조합원 자격 상실 시 그냥 충원 가능)
•
BUT 3) 조합원이 탈퇴하면 건설예정세대수 50% 미만까지만 충원 가능 (주택법을 위반하게 됐을 때)
•
추가모집, 충원시 자격요건 갖춰야 하는데(조합설립인가신청일 기준),
◦
but 사망으로 상속한 했으면 자격요건 갖출 필요 없음
•
조합원 사망 또는 조합원 무자격자로 판단되어 권한 상실
◦
조합원 탈퇴 시, 건설 예정세대수의 50% 미만

조합주택 건설

•
설립인가 후 2년 이내 사업계획 승인 신청
•
 건설한 조합주택은 조합원에게 우선 공급 가능
•
 주택조합 우선권=딱지는 양도, 알선, 광고 금지 = 공급질서교란금지

해산 여부 결정 (신설)

조합원 모집신고 → (2년) → 조합설립인가 → (3년) → 사업계획승인
•
조합원 모집신고 수리 후 2년 내 설립인가를 못 받으면  조합설립 자체가 불가 > 사업 종결하도록
•
조합설립인가 후 3년이내 사업계획승인 못 받으면  조합주택 건설이 불가
•
 총회 의결(20%이상 직접 출석)로 조합 해산함

총회 의결

•
조합원 10% 이상 출석
•
주택조합 총회에서 의결하는 사항 (정관 X, 규약~) = 필수적의결사항
◦
조합의 규약 변경, 임원 선임/해임, 해산
◦
필수적 의결은 조합원 20% 이상 직접 출석해야 함결

사업계획승인

사업계획승인 → (5년) → 착공 → 시공 → 사용검사 → 사용

사업계획승인 받아야 하는 경우

다음 주택건설사업 또는 면적 1만m2 이상 대지조성사업
•
단독주택
◦
30호 이상 (연간 , 한번에!! 연간 20호는 국장 등록대상)
◦
but 블록형 단독주택, 한옥은 50호 이상
•
공동주택
◦
30세대 이상
◦
but 단지형 연릭주택, 단지형 다세대주택 (도생)
◦
주거환경개선사업(자율주택정비방법)은 50세대 이상
•
특례 예외: 주상복합건물
◦
준주거, 상업지역에 건축 (유통상업지역은 제외)
◦
300세대 미만의 주택과 이외의 시설을 동일한 건축물로 건축
◦
주택 연멱적 90% 미만
◦
 건축허가만 받고 가능한 특례를 줌
◦
도심공동화방지를 위해 도심, 부도심에 주복 건축 가능

승인권자

•
신청일부터 60일이내 승인 여부 통보
•
10만m2 이상: (특광)시도지사, 대도시시장
•
10만m2 미만: 특별시장, 광역시장, 시장, 군수
•
구청장은 절대 사업계획승인 불가!!!
•
국토부장관이 승인하는 경우
◦
국가, 한국토지주택공사가 시행 (지방공사, 지자체는 아님!!!)
◦
국장이 지정, 고시한 지역에서 주택건설할 때
◦
표본설계도서 승인

공구=공사구간별 분할시행

•
공구 = 착공신고와 사용검사를 따로할 수 있는 구간
•
600세대 이상 주택단지  공구간 경계 6m 이상 설정, 공구별 세대수는 300세대 이상
•
면적이 넓으니까 공사구간 나눠서 건설할 수 있다

주택건설사업 요건 (사업계획승인을 위한 요건)

•
대지소유권 확보
•
but 대지의 사용권 확보한 경우
◦
(수용권-공공 ) 국가, 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사 = 공공사업주체인 경우 (수용권 있으니까)
◦
(매도청구-민간) 지구단위계획 결정 + 대지면적 80% 이상 사용권 확보 + 매도청구의 대상인 경우

착공

•
승인 후 5년 이내 착수해야 함
◦
안하면 승인취소 가능 (임의적)  (취소할 수 있는 사유) 대지소유권 상실, 사업주체의 부도, 파산
•
공구별 분할시행 승인받으면 최초분할시행 5년 + 이외 2년 내 착수해야 함 (1공구 착공신고 후 2년 이내)
•
착수기간 연장은 1년까지만 가능
취소해야 한다 2가지 [건축법] 건축허가에서 2년 내 착수 안하면 취소 [농지법] 농지전용 허가
•
착수기간 연장 (사업주체의 신청을 받아 사업계획승인권자가 승인)
◦
매장문화재 발굴
◦
소유권 분쟁으로 소송 중
◦
사업계획 승인 조건으로 부과된 사항 이행하느라
◦
공공택지 개발조성을 위한 계획의 기반시설 설치지연
◦
미분양주택 증가, 주택건설경기 침체 등

매도청구 = 형성권 (행사하면 시가대로 매매계약 형성)

•
사업계획 승인을 받은 사업주체  사용권을 확보하지 못한 대지소유자(건축물 포함)
•
시가로 매도청구, 3개월 이상 사전협의
•
매도청구하는 대상
◦
사업주체가 95%이상의 사용권 확보: 모든 소유자에게 청구 가능
◦
이외의 경우: 지구단위계획 결정고시 10년 전부터 소유한 자(=원주민)를 제외한 대지소유자에게 청구 가능
•
리모델링허가를 신청하기 위한 동의율 75%를 확보한 리모델링조합은 그 리모델링 결의에 산청하지 않는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구 가능
◦
리모델링 동의는 2번
▪
리모델링설립인가시 2/3 동의  리모델링허가 신청시 동의 3/4 (75%)
사업계획승인 먼저 받기 (80% 이상의 사용권 확보 먼저) 받고나서 95% 이상 사용권 확보하면 매도청구 가능해짐

사업시행을 위한 조치

(택지취득의 특례) 토지 등의 수용, 사용

공공사업주체 + 국민주택 건설, 공취법 준용 (시가로 수용, 분양가상한제 적용)
공취법 특례
•
사업계획승인 받으면 사업인정으로 의제
•
재결신청기간을 사업기간 내로 연장

(택지취득의 특례) 국, 공유지 우선공급

국민주택규모 주택 50% 이상, 조합주택을 건설하는 사업주체
국, 공유지 우선공급 받았으면 2년 내 건설해야 함 (환매, 임대계약의 취소 가능)

체비지의 우선 매각

도시개발사업을 환지방식으로 할 때. 환지하지 않을 토지가 보류지. 그 중에서 공사비로 충당해서 팔아먹을 땅이 체비지. 이 체비지를 일정한 사업자에게 먼저 파는 것
•
국민주택용지로 사용하는 사업주체 + 체비지 총면적의 50% 이내 우선 매각 가능
•
가격은 감정가 원칙, 방법은 경쟁입찰 원칙

간선시설

기반시설과 단지의 기관시설을 연결해주는 것. 진입도로 등
100호, 100세대 이상 주택건설, 16500m2(5000평) 이상 대지조성  사용검사일까지 간선시설 설치
설치의무자 따로
•
도로, 상하수도: 자지체
•
전기, 통신, 가스, 난방시설: 공급자
•
우체통: 국가

주택건설공사의 감리

감리자 지정
•
사업계획승인권자  주택건설사업계획 승인했을 때.
•
but 공공사업주체, 도시형생활주택은 주택법 감리 적용 제외
•
감리자 적용 기준
◦
300세대 미만: 건축사 또는 건설엔지니어링사업자
◦
300세대 이상: 건설엔지니어링사업자(감리회사)
건축법에서는 감리자지정은 건축주
감리자 교체
•
업무 수행 중 위반사항 있음을 알고도 묵인하는 경우  감리자 교체, 1년의 범위에서 감리업무 지정 제한 가능

사용검사

•
검사권자: 시장군수구청장 (다만, 국장에게 승인받으면 검사도 국장에게)
•
사업계획승인권자에게 사용검사 받는다?  구청장은 사용검사는 가능하지만 사업계획승인 불가함
•
신청일부터 15일 이내 검사
•
동별검사, 분할검사 가능!!
(사용승인) 건축법: 7일 내 승인
(사용검사) 주택법: 15일 내 검사
•
사용검사 신청 순서
◦
사업주체  시공보증자  입주예정자대표회의 (망하면 이 순서대로 신청함)
•
임시사용승인
◦
건축물은 동별로, 대지조성은 구획별, 공동주택은 세대별로 임시사용승인 가능 [건동대구공세]

사용검사 후 매도청구

•
매도청구주체: 주택소유자
◦
토지소유권을 회복한 실소유자(사업주체에게 사기, 강박, 착오로 땅을 팔았다가 소송으로 회복한 사람)에게 매도청구 가능하게 해줌
•
시가로 매도청구 가능한 경우
◦
주택단지 전체 면적의 5% 미만, 2년 이내 송달해야 함
•
매도청구 소송을 위한 대표자 선정
◦
주택소유자 전체 3/4 이상 동의  주택소유자 전체에게 소송 효과 미침 (동의한자에게만 아님)
◦
매도청구 관련 비용 전부 사업주체에게 내놓으라고 구상할 수 있음

(공급) 분양가상한제

분양가 = 택지비 + 건축비 (토지임대부 분양주택은 건축비만)
•
적용주택:
◦
사업주체가 일반 공급하는 공동주택 +
◦
공공택지 원칙 or
◦
공공택지 외 택지 = 민간택지여도 국장이 지정하는 지역 = 분양가상한제 적용 지역
•
도심공공주택복합지구, 주거재생혁신지구 삭제~~

분양가상한제 적용하지 않는 것(개정)

•
도시형생활주택
•
경제자유구역 - 외자유치 촉진 (인천 송도 등)
•
관광특구(50층 이상이거나 높이 150m 이상) - 부자
•
한국토지주택공사나 지방공사가 시행하는 공공성 요건을 충족하는 소규모 정비사업 (임대주택 10% 요건 등)
◦
정비구역 면적이 2만m2 미만 or 전체 세대수가 200세대 미만
•
공공재개발사업, 주거환경개선사업 (재건축은 분상제 특례 절대 없음)
•
혁신지구재생사업
•
도심공공주택복합사업

분양가상한제 적용지역

•
위치: 공공택지 외의 택지
•
지정권자: 국장만 지정 가능 (시도지사 의견청취, 주거정책심의위원회(주심의) 필요)
•
지정대상
◦
투기과열지구 안에서
◦
1년간 아파트분양가상승률이 물가상승률이 2배 초과
◦
3개월간 주택매매량이 전년 동기대비 20% 이상
2, 5, 10 - 투기과열지구

분양가상한제 적용주택 등 입주자 거주의무 (상속제외)

•
최초 입주가능일부터 5년 이내 거주 의무 있음
•
거주의무대상
◦
수도권에서 건설공급하는 분양가상한제 적용주택 (비수도권이면 분상제 거주의무 없음)
▪
공공택지에서 분양가격이 인근지역 주택매매가격 = 시가
•
시가의 80% 미만이면 거주의무기간 5년
•
시가의 80% ~ 100% 미만이면 거주의무기간 3년
◦
행정중심복합도시의 투기과열구에서 건설, 공급하는주택
◦
공공재개발사업에서 건설공급하는 주택
•
거주의무 예외: 한국토지주택공사의 확인 필요
◦
입주 준비기간이 필요(최초입주가능일부터 90일까지만)
◦
거주의무기간동안 해외에 체류 (유학)
◦
세대원이 근무, 생업, 취학, 질병치료로 세대원 전원이 다른 지역에 거주 (수도권 안에서 이전은 )
◦
전매제한이 적용되지 않는 경우 (배우자 일부 증여는 제외 → 공유등기)
•
거주의무 위반시
◦
한국토지주택공사가 매입비용을 지급하고 매입해야 함
◦
매입비용=납부한 입주금+은행이자

(공급) 주택의 공급절차

(건설절차) 사업계획승인 5년 착공 시공 사용검사(시군구청장)  입주=이전등기
(공급절차) 선분양 후건설
→ 착공
→ 입주자 모집
•
대지소유권 확보
•
분양보증
•
입주자모집 승인 필요(시군구청장), 복리시설은 신고, 공공은 제외
•
승인권자가 분양가심의위원회
•
분양광고, 공개모집
→ 공급신청 (청약)
→ 입주자선정
→ 공급계약
•
입주예정자
→ 사용검사 → 입주, 이전등기

사업주체의 금지행위

•
주택과 대지에 저당권, 가등기담보권 등 담보물권 설정
•
지상권, 전세권, 등기되는 부동산임차권의 설정 (대항력있는 용익권)
•
주택과 대지를 매매, 증여 등 처분 (이중분양행위)
•
기간: 입주자모집공고 승인신청일(공급시작)부터 이전등기신청 가능일(입주가능일) 이후 60일 (입주예정자는 입주일부터 60일 이내 등기해라)
•
예외
◦
입주자에게 주택구입자금의 융자해주기 = 집단대출
◦
사업주체의 파산, 변경 등
•
금지행위는 부기등기해야 함! (민간사업주체만 가능! 공공사업주체는 불가)
◦
대지 소유권 부기등기는 입주자모집공고 승인신청과 동시에 하기
◦
주택의 부기등기는 소유권보존등기할 때 (주택은 사용검사가 끝나고 보존등기하니까 최초 등기)
◦
부기등기 이후에 처분행위 등은 무효 (저당권설정 취소할수 있다  그냥 무효~)

투기규제

투기과열지구 (2명)

•
지정권자: 국장, 시도지사 가능. (국장은 시도지사 의견 듣기, 시도지사는 국장이랑 협의)
•
반기마다 지정 유지 여부 재검토
•
해제할 필요 있는 경우 해제해야 한다(의무)
지정대상
•
주택의 투기 성행, 성행 우려 있는 것
•
직전 2개월 동안 주택 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1 초과 또는 국민주택규모는 10:1 초과 (경쟁률)
•
주택분양실적이 전달보다 30% 이상 감소 (공급 부족이 예상되는 곳)
•
주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 (주택이 부족한 곳, 공급 부족, 수요가 엄청 많은 곳)
•
분양주택 수가 주택청약 1순위자 수보다 현저히 적은 곳 (공급이 부족)

조정대상지역

•
국장만 지정 (시도지사 의견청취, 주심의 거쳐야)
•
과열지역과 위축지역으로 구분
•
반기마다 지정 유지 여부 재검토
•
해제의무

전매행위 제한 (상속은 제외) - 분양권

•
투기과열지구, 조정대상지역 지정의 효과가 전매행위 제한
•
대상 및 기간: 입주자로 선정된 날 ~ 10년 이내 대통령령이 정한 기간
◦
투기과열지구: 수도권 3년, 비수도권 1년
◦
조정대상지역: 과열지역 - 수도권 3년, 비수도권 1년
◦
분양가상한제 적용주택: 공공택지 - 수도권 3년, 비수도권 1년
◦
공공택지 외의 택지에서 건설, 공급하는 주택
◦
공공재개발사업에서 건설, 공급하는 주택
◦
토지임대부분양주택(반값아파트)
•
전매제한 예외 (토지주택공사의 동의 필요 → 토공 우선매입 가능함 *거주의무예외는 확인만 받는 것과 다름)
◦
세대원 전원이 다른 행정구역으로 이전 (수도권 안에서 이전 )
◦
상속에 따라 세대원 전원이 이전하는 경우
◦
세대원 전원이 해외이주 또는 2년 이상 해외 체류
◦
이혼으로 인해 주택을 배우자에게 이전하는 경우
◦
국가,지자체, 금융기관의 채무를 이행하지 못하여 경매, 공매가 시행되는 경우 (동의 필요)
◦
주택의 일부를 배우자에게 증여 (공유등기를 위해)
◦
경제적어려움 등

공급질서 교란금지 - 분양권 이전

•
금지행위
◦
주택을 공급받을 수 있는 조합원 지위 (지역조합, 직장조합원 지위)
◦
입주자저축 증서 (청약통장 1순위)
◦
주택상환사채 등 (주택으로 상환받는 회사채, 사채권자는 3년내 계약해서 주택 우선적으로 공급 가능)
•
금지행위 양도, 양수, 알선, 광고 하면 안됨!!! (상속, 저당은 제외)
•
위반시 조치
◦
지위 무효, 계약취소 해야 한다(필수적)
◦
(입주했으면) 환매, 퇴거 명령
◦
입주자자격 제한 10년 이내

리모델링

노화억제, 기능향상을 위해 대선(10년) 또는 증축(15년)하는 행위
•
증축 - 15년, 전용면적 30% 이내, 기존세대수 15%이내에서 증가, 수직증축 시 최대 3개층 이하

리모델링 허가

•
시군구청장의 허가
•
허가 신청할 수 있는 사람
◦
입주자 전체 동의 받은 입주자, 사용자 또는 관리주체
◦
소유자 전원의 동의 받은 입주자대표회의
◦
리모델링 조합
▪
주택단지 전체 구분소유자와 의결권 각 75% 이상 + 동별 각 50% 이상
▪
동: 동의 구분소유자와 의결권 각 75% 이상
▪
리모델링은 주택단지별로 할 수도 있고 동별로 할 수 있다
리모델링 동의 2가지! 설립인가 받을 때 2/3 이상 동의 조합설립허가 받을 때는 3/4 이상 동의 - 나머지 25%는 매도청구 가능

증축형 리모델링  안전진단

•
안전진단 요청 필수
•
세대수증가형 리모델링  권리변동계획 수립 (리모델링 전후 권리변동명세, 사업비 등)
•
도계위 심의를 거쳐야 하는 경우
◦
리모델링으로 50세대 이상 증가되는 경우

리모델링기본계획

•
특별시장, 광역시장 및 대도시시장이 10년 단위로 수립 + 5년마다 검토
◦
대도시시장은 도지사의 승인 필요
•
주민공람(14일 이상)  지방의회 의견청취(30일 이내)  협의, 심의  수립
10년단위로 수립 리모델링기본계획, 정비기본계획
5년마다 타당성검토 (3기본 2관리) 도시군기본계획, 정비기본계획, 리모델링기본계획, 도시군관리계획, 성장관리계획 공법에서 주민공람은 다~ 14일,
30일 이상인 것은 정비계획 공람 하나! 지방의회 의견제시 30일

주택상환사채

발행자

•
발행자: 한국토지주택공사, 등록사업자가 발행  국장 승인 필요 (주택조합은 발행자가 절대 아님!!!)
•
등록사업자 발행요건
◦
자본금 5억 이상 법인 (개인 불가)
◦
건설업 등록
◦
최근 3년간 연평균 주택건설실적 300세대 이상 (5개층 이하, 600세대 이상이었으면 6개층 이상)
◦
금융기간 보증
•
등록사업자의 등록말소는 기발행 사채 효력에 영향 없음
채권 4개 승인 기억!! 토지상환채권 승인은 지정권자 도시개발채권 승인은 행안부장관 주택상환사채 승인은 국장 도시군계획시설채권 승인은 ??

발행책임과 조건

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상환기간: 3년 초과 금지(사채발행일~주택공급계약체결일=분양계약체결까지)
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양도, 중도해약 금지 원칙! (단, 해외이주 등 부득이한 사유 있는 경우 예외 - 세대원전원 이전)
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발행방법: 액면 또는 할인의 방법으로 발행
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기명증권: 명의변경(채권양도)은 취득자 성명과 주소를 사채원부에 기록, 채권에 기록은 대항요건
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사채납입금 사용: 택지 구입/조성, 주택건설자재의 구입, 건설공사비에 충당
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적용 법률: 주택법 우선 적용  상법 중 사채발행 규정(보충적)
토지상환채권, 주택상환사채 → 기명식증권 (채권자이름 적혀있음) 기명식채권의 양도방법: 취득자 성명과 주소를 사채원부에 기록, 채권에 기록은 대항요건