자, 그럼 이제 어떤 물건이 경매로 처분이 되었다면, 그 물건을 낙찰 받은 낙찰자가 내는 돈으로 배당을 시작한다. 법원은 어떤 순서대로 배당을 하는지 알아보자.
경매 배당 순위
(0순위) 경매실행비용 (300~500만원)
법원에서 경매를 진행하기 위해 진행하는 절차를 위한 비용으로 경매를 신청한 채권자가 이 비용을 미리 낸다. (경매 신청비용 + 예납금)이고, 보통 낙찰가의 2~5%를 차지하는 것으로 계산한다.
(1순위) 필요비, 유익비
필요비는 집을 보존하기 위해 드는 비용, 유익비는 집의 가치를 높이기 위해 드는 비용이다.
이 비용들은 공사비의 일종이지만 인테리어 수리비는 포함하지 않는다. 간혹 임차인이 공사비용을 이유로 유치권을 주장하기도 하지만, 임차인의 필요비나 유익비는 법적으로 인정받기 어렵다. 따라서 입찰 시 필요비, 유익비는 크게 신경쓰지 않아도 된다.
(2순위) 임금채권과 소액임차인 최우선변제권
임금채권은 회사 소유의 물건이 경매에 나온 경우, 그 물건에 임금을 못 받은 근로자의 임금채권이 걸려 있을 수 있다. 또는 회사 대표의 물건이 경매로 나온 경우에도 임금채권이 걸려 있는 경우가 종종 있다. 2순위 권리들은 안분배당을 한다. 안분배당이란 순서가 중요하지 않고, 각각 비율 별로 공평하게 나누어 받는 것을 말한다. (특수 임금채권 3개월 임금/3년치 퇴직금 등)
최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위해 다른 권리보다 우선적으로 보증금의 전액 또는 일부 금액을 배당받을 수 있는 권리이다. (임차인의 최우선변제권과 지역별 기준 시점) 바로가기 지역 및 용도별로 금액이 다르고, 임차인의 전입신고 날짜가 아닌 해당 등기부등본 상에 가장 먼저 찍혀있는 담보물건이 기준이 된다. 보통 근저당인 경우가 많다.
(3순위) 당해세
당해세는 그 물건에 대한 세금이다. (재산세는 지방세(구청), 종부세는 국세(세무서), 보통 국세의 규모가 더 큼)
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국세: 상속세, 증여세, 종합부동산세
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지방세: 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세가 있으며, 지방세는 주소지의 지자체에서 부과한다.
경매에서 당해세는 주로 재산세와 종합부동산세이고, 상가나 공장은 금액이 적지 않으니 주의해야하고, 따로 고지가 없더라도 관할 시군구청을 통해 당해세 금액을 확인해야 한다.
(4순위) 우선변제권
보증금, 근저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기, 당해세를 제외한 세금 등은 우선변제권이 있다. 우선변제권이 있는 권리들은 접수날짜에 따라 순서대로 배당을 받으며, 배당순위는 아래와 같다.
우선변제권의 배당순위 우선변제권이 동일한 날짜면 접수번호 순서대로 배당한다. 접수 순서를 구분할 수 없거나, 임차권과 근저당이 같은 순위거나, 가압류라면 안분배당한다. 임차인의 우선변제권이 생기는 날은 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜 기준이다.(5순위 이하)는 참고만
(5순위) 임금 외의 임금채권이나 퇴직금
(6순위) 당해세가 아닌 저당권보다 순위가 낮은 국세, 지방세
(7순위) 산업재해보상금, 건강보험금, 연금보험금 등 각종 공과금
(8순위) 우선변제권이 없는 가압류채권, 일반채권, 과태료
끝.