담보물권
담보물권의 성질
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부종성: 피담보채권 소멸 시 담보물권도 소멸
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수반성: 피담보채권 이전/양도 시 담보물권도 같이 이전
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불가분성: 채권 전부를 변제받을 떄까지 목적물 전부에 대해 권리 행사 가능
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물상대위성: 담부물권 목적물이 ㅇ멸실, 훼손, 공용징수로 인해 수멸된 경우 담보물권은 그 변형물 또는 대표물 위에 효력이 미친다
담보물권의 효력
유치권 | 질권 | 저당권 | 전세권 | |
성질 | 법정 | 약정 | 약정 | 약정 |
경매권 |  | | | |
별제권 | | | | |
간이변제충당 | | | | 수익적효력 |
유치적 효력 | | | | |
우선변제적 효력 | | | | |
물상대위
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물성대위는 우선변제적 효력이 인정되는 질권과 저당권에만 인정되고, 유치권에는 인정안됨
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물상대위는 추급력이 끝나는 곳에서 시작됨. 따라서 목적물의 매매로 인한 매매대금에 대해서는 물성대위 불가
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저당권자는 물상대위권을 행사하려면, 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건의 지급 또는 인도 전에 압류해야 함. 압류는 특정성을 보존하기 위한 것이므로 제3자가 압류해도 저당권자는 물상대위권 행사할 수 있다
유치권
성립요건 [변견점부]
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변제기도래
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견련관계: 채권과 목적물이 서로 관련있다
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점유: 직접, 간접 모두 가능 (단, 채무자 직접점유에 유치권자 간접점유는 불가)
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부: 유치권배제 특약 없을 것
유치권 성질
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법정담보물권
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임의규정으로 당사자 특약으로 배제 가능함
유치권자의 권리
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경매권
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비용상환청구권
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간이변제충당권
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과실수취권
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타담보제공체구권은 채무자의 승낙을 얻어야 함 (유치물 사용, 대요, 담보제공을 위해서는)
우선변제권, 물상대위, 유치권에 기한 물권적 청구권은 인정되지 않음유치권 오엑스
유치권 성질: 견련성
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채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우
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채권이 목적물반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우
(채권이 목적물 점유 중 또는 점유와 동시에 발생할 필요는 없고, 목적물을 점유하기 전에 채권이 발생하였고 후에 점유를 취득한 경우에도 유치권은 성립한다)
견련성 인정
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수리대금채권
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목적물에 지출한 비용상환청구권
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손해배상청구권
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도급인 소유의 완성물에 대한 수급인의 공사대금채권
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매매계약이 무효, 취소된 경우
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우연히 물건을 서로 바꾸어 간 경우
견련성 인정
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보증금반환채권
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권리금반환채권
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부속물매수청구권의 행사로 취득한 매매대금채권
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사람의 배신행위에 기한 손해배상청구권 담보 목적인 경우
유치권의 효력
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목적물의 유치권
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경매권
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간이변제충당권(법원에 청구)
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우선변제권의 여부(법률상 우선변제권 없음)
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과실수취권 (유치권자가 유치물에서 생긴 과실을 거두어들여 다른 채권보다 먼저 자기채권을 변제하는데 충당할 수 있는 권리)
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유치물사용권 (승낙에 의한 사용권 + 보존에 필요한 사용권)
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비용상환청구권(필요비+유익비)
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선관주의 의무 (평균적, 추상적 채무자가 마땅히 기울여야 할 일반적, 객관적 주의 의무)
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사용금지 의무
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유치권은 경매로 소멸 안함 = 유치권으로 대항 가능 = 경매개시결정 기입등기 전이어야 함 = 압류효력 발생전
유치권 효력 오엑스
건물 압류효력 발생 전/후 성립한 유치권으로 경락인 대항 가능 여부?•
경매개시결정 기입등기 후 (=압류효력 발생 후) 성립한 불완전 유치권
◦
유치권을 성립하지만, 그 유치권으로는 경락인에게 주장 불가 (압류의 처분금지효에 저촉되므로)
◦
경락인은 압류 후 성립한 유치권자에게 목적물 인도를 청구할 수 있다는 뜻 (유치권이 낙차자에게 깨져버리는 유일한 경우!)
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경매개시결정 기입등기 전 (=압류효력 발생 전) 성립한 유치권
◦
완전한 유치권이 성립하고, 경락인에게 유치권으로 대항 가능!
유치권의 소멸
소멸원인 (일반)
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목적물의 멸실
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공용징수
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혼동
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몰수
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포기
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피담보채권의 소멸
소멸원인 (특수)
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유치권소멸청구: 의무위반+다른 담보제공
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점유 상실
유치권 소멸 /
/저당권
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약정저당권: 저당권설정계약+등기
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법정저당권:
◦
제649조 임차지상의 물건에 대한 법정저당권
◦
제666조 수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권
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불요식행위
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조건, 기한 가능
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종된계약
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저당권설정자:
◦
채무자 + 물상보증인도 포함
◦
저당권자: 피담보채권의 채권자
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저당권의 객체:
◦
(민법상) 토지, 건물, 지상권, 전세권
◦
(특별법상) 선박/자동차/항공기/건설기계, 입목, 광업권어업권, 각종 재단저당
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피담보채권:
◦
반드시 금전채권이어야 하는 것은 아님
◦
장래의 특정, 불특정채권을 위해서도 저당권 설정 가능
저당권 효력범위
목적물의 범위
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부합물과 종물
◦
저당권설정 전후 불문 효력 미치는게 원칙
◦
법률에 특별규정이 있거나 설정행위에서 다른 약정을 하면 미치지 않을 수도
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과실
◦
원칙적으로 과실에 효력 미치지 않는다
◦
예외적으로 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에는 과실에 저당권 효력 미침
피담보채권의 범위
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원본, 이자, 위약금: 등기 필요
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채무불이행으로 인한 손해배상청구권: 등기 불요
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저당권실행비용: 등기 불요
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지연배상(지연이자)는 1년분에 한하나, 이자는 무제한 담보됨
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저당물의 보존비용과 저당물의 하자로 인한 손해배상청구권은 피담보채권의 범위에 속하지 않음
저당권효력 /
/저당권 실행방법
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담보권실행경매
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유저당
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이미 개시된 집행에 참가하는 방법
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채무자의 일반재산에 대해 강제집행하는 방법
담보권 실행 경매절차
경매신청 > 경매개시결정 > 감정평가> 최저매각가격 결정 > 매각기일과 매각결정기일 공고 > 매각허가결정 확정 > 대금납부명령 > 배당절차
경매가 된 경우 불법말소된 저당권은 말소회복등기 불가능, but 부당이득반환청구는 가능우선변제의 순위
0순위 | 경매비용
제3취득자의 비용상환청구권 | |
1순위 | 보증급 중 일정액 [주임법, 상임법]
최종 3개월분의 임금과 재해보상금 [근로자기준법] | 이들 상호간에는 동순위로 채권액에 비례하여 배당함 |
2순위 | 저당물 자체에 부과된 국세와 가산금(당해세) | 상속세, 재산세, 자동차세 등 |
3순위 | 국세와 지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권, 전세권으로 담보되는 채권
국세와 지방세의 법정기일 전에 설정된 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금채권 | 1) 저당권 vs 저당권: 등기 순서
2) 저당권 vs 전세권: 등기 순서
3) 저당권 vs 임차보증금채권: 등기와 확정일자 비교하여 결정 |
4순위 | [근로기준법] 이외의 임금채권 | |
5순위 | 국세와 지방세 | |
6순위 | 각종 공과금(의료보험료, 연금보험료 등) | |
7순위 | 일반채권 |
법정지상권 (336조)
개념: 토지와 건물이 동일인의 소유에 속한 경우에 토지 또는 건물에 저당권이 설정된 후 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 건물소유자가 당연히 취득하게 되는 지상권
성질: 강행규정 (당사자 특약으로 배제 불가)
요건
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저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 있을 것
•
저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일인 소유일 것
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토지 또는 건물에 저당권이 설정되었을 것
•
담보권실행경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라질 것
성립시기와 등기
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매수인이 매각대금을 나 낸 때 법정지상권 성립
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법정지상권 취득 시에는 등기 불요, 처분 시 등기 필요
효력
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법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 한정되는 것은 아니며, 건물 이용에 필요한 한도 내에서 대지 이외의 부분까지 미친다
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법정지상권 존속기간에 대해서는 지상권에 관한 규정이 유추적용 된다
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지료는 당사자의 협의로 이를 정하나, 협의가 이루어지지 않은 때에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다
법정지상권 /
/ 관습법상 지상권의 요건인 토지와 건물이 동일인 소유인지 판단하는 기준?강제경매로 인한 경우 | 압류시 |
가압류 후 강제경매된 경우 | 가얍류시 |
저당권설정 후 강제경매된 경우 | 저당권 설정 당시 |
법정지상권 성립 후의 법률관계
•
토지가 양도된 경우
◦
건물의 소유자는 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자로부터 토지소유권을 전득한 제3자에 대해서도 등기없이 법정지상권 주장 가능
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건물이 양도된 경우
◦
법정지상권을 처분하려면 등기 필요
◦
법정지상권설정등기를 경료하지 않고, 건물만 양도한 경우
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건물소유권이전 합의에는 지상권이전의 합의는 당연히 포함
▪
건물양수인은 등기해야 지상권 취득함
▪
건물양수인은 양도인을 대위해서만 토지소유자에게 지상권설정등기 청구 가능 (직접청구 불가)
▪
이때 토지소유자가 법정지상권부 건물양수인에 대해 건물철거를 청구하는 것은 신의칙에 반한다(부당이득반환청구는 가능)
일괄경매청구권
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토지를 목적으로 하는 저당권 설정 후, 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매 청구할 수 있는 권리
성립요건
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저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 없을 것(=나대지 상태)
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저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있을 것
효과
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건물의 매각대금에 대해서는 우선변제권 없다 (토지만 우선변제됨)
= 토지와 건물의 일괄경매를 청구한 토지저당권자는 그 토지의 경매대가에서 우선변제를 받을 수 있음! (건물의 경매대가에서 )
)일괄경매청구권 /
/제3취득자의 지위
저당권이 설정된 후에 저당목적물을 양도받은 양수인 또는 저당부동산 위에 지상권이나 전세권을 취득한 자
후순위저당권자는 제3취득자에 해당하지 않음!보호방법
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매수인(경락인) 가능
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변제권(지연배상은 1년분만 변제하면 됨)
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비용상환청구권(필요비+유익비)
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담보책임
저당권 침해와 구제
침해로 인해 목적물의 가치가 피담보채권액 이하로 내려가야 저당권자에게 손해가 발생함
구제방법
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물권적 청구권: 반환청구권은 없다 (방해배제, 제거청구는 가능)
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불법행위로 인한 손해배상청구권: 피담보채권의 완전한 만족을 얻을 수 없을때만 발생
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담보물보충청구권: 저당권설정자의 책임있는 사유로 인해 저당물 가액이 현저히 감소된 때 원상회복 또는 상당한 담보제공 청구 가능
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기한이익상실로 인한 즉지변제청구권
공동저당
개념
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동일한 채권을 담보하기 위해 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우
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공동저당은 목적물 수만큼 저당권이 존재함
성립
•
공동저당권설정계약+등기
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공동저당은 때를 달리하여 설정되는 경우 & 수개의 목적물의 소유자 내지 수개의 저당권의 순위를 달리하여 설정되는 경우도 있음
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각 부동산에 관해 저당권설정등기를 해야하며, 각 부동산 하나의 채권의 공동담보로 되어 있다는 것을 기재해야 함
효력
•
동시배당
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동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권 설정한 경우, 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 결정함
◦
안분배당
▪
A부동산에서 갑에게 안분배당 되는 금액 A채권액 x [A부동산금액/(A부동산 금액+ B부동산 금액)]
▪
B부동산에서 갑에게 안분배당 되는 금액 B채권액 x [B부동산금액/(A부동산 금액+ B부동산 금액)]
▪
갑에게 배당하고 남은 금액을 2번저당권자에게 배당함
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이시배당
◦
공동저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권 전액의 변제를 받을 수 있음. 이 경우 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위저당권자가 동시에 경매하여 배당하였더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권 행사 가능
공동저당 /
/근저당
개념
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계속적 거래관계로부터 발생하는 장래의 불특정채권을 일정한 한도액까지 담보하는 저당권
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채권최고액은 담보목적물로부터 우선변제받을 수 있는 한도액
특수성
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피담보채권의 불특정성
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소멸상의 부종성 불요
성립
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근저당권설정계약+등기
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근저당이라는 취지와 채권최고액은 반드시 등기 필요(결산기 또는 존속기간은 임의적 등기사항
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원본, 이자, 위약금 모두 채권최고액에 포함. 지연배상도 1년분에 한하지 않음
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근저당권실행비용은 채권최고액에 포함되지 않음
실행
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비담포채권이 확정되면 근저당은 보통 저당권으로 전환되어 실행 가능
근저당권 말소청구
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확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우 채무자 겸 근저당설정자는 확정된 피담보채권 전액을 변제해야 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있음
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물상보증인과 제3취득자는 채권최고액까지만 변제하고 근저당권설정등기 말소 청구 가능
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근저당부동산에 대해 후순위근저당권을 취득한 자는 권리행사를 할 수 있는 제3자 취득자에 해당하지 않기 때문에, 선순위근저당권의 최고액을 변제하여도 선순위근저당권의 소멸을 청구하지 못한다
피담보채권이 확정되는 경우
무효등기는 이해관계 있는 제3자가 없으면 무효등기 유용을 허용함 = 특별한 사정이 없으면, 저당권 이전을 부기등기하는 방법으로 무효인 저당권등기ㅇ를 다른 채권자를 위한 담보료 유용할 수 있다