경매 물건을 입찰하기 위해서는 권리분석이 중요하다.
권리에는 수많은 것들이 있지만, 매각물건에 잡혀있는 권리들 중에서 한가지 권리를 기준으로 그 이후 권리는 효력을 상실하게 만드는 권리가 있다. 그것을 말소기준권리라고 한다.
따라서 입찰을 하려는 사람은 그 권리를 기준으로 앞선 권리가 있어서 낙찰 받으면 토해내야 하는 돈이 있는지를 잘 분석해야 한다. 다시 말해, 매각물건이 경매처분 되었을 때 그 부동산에 존재하는 권리들이 낙찰자에게 인수될 것인지, 말소될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리인 말소기준권리를 찾는 것이 가장 첫번째이다.
그렇다면, 수많은 권리들 중에서 말소기준권리가 되는 권리는 어떤 것이 있을까?
말소기준권리가 되는 5가지 권리
1.
근저당권, 저당권: 저당권은 집을 담보로 빌린 대출의 표시로, 담보금액 자체만을 표시하고, 근저당권은 저당권 중의 하나로 향후 이자까지 포함한 금액을 표시한다.
2.
가압류, 압류: 돈 빌려준 사람이 받을 돈이 있을 때, 빌려간 사람이 자기 재산을 임의로 처분하지 못하게 국가에 신청하는 것이다.
3.
선순위전세권: 다른 권리보다 가장 앞선 전세권. 선순위전세권에서는 ‘소멸기준인지 아닌지’가 중요하다. 선순위전세권이 말소기준권리가 되지 못하면 낙찰자가 인수해야하는 위험이 있을 수 있다. 전세권 중에서 소멸기준이 되려면 1) 가장 먼저 설정되고 2) 건물 전체에 해당하며 3) 배당요구를 했거나 경매 신청을 한 것이 소멸기준이 된다.
4.
경매개시결정: 앞선 권리가 없을 때 경매 시작을 알리는 경매개시결정이 말소기준권리가 된다.
5.
담보가등기: 근저당 대신 설정하는 권리로, 돈을 빌려주고 담보가등기를 설정하면 경매 신청을 할 수 있고 배당 받을 수 있다. 개인 간의 거래에서 주로 발생한다.
말소기준권리 이하지만 소멸되지 않는 예외권리
말소기준권리 뒤에 접수되었더라도 예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권 등은 날짜에 상관없이 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으니 초보자는 접근을 유의해야 한다. 하지만 이런 정보들은 매각물건명세서 및 등기부등본 등에 적혀 있으니 반드시 체크해야 한다.
1.
예고등기: 등기 자체에 문제가 있다는 것을 알리는 법원의 경고장이다. 이 물건에 관한 소송이 진행 중이라는 의미로 보낸 것이다. 이런 권리가 권리 분석에 존재한다면 심사숙고 해야한다. (등기부등본)
2.
가처분등기: 집주인이 함부로 부동산을 처분하지 못하도록 등기부등본에 표시하는 것으로 상황이 여러가지가 있다. (등기부등본)
3.
유치권: 공사업체가 공사대금을 받기 위해 집을 점유하는 권리다. 보통 법원에서는 해당 물건에 대한 유치권 접수사실만 알려주고 성립여부는 판단하지 않기 때문에 입찰자가 직접 판단해야 한다. 보통 주거용 부동산에 대한 유치권은 성립되지 않는 경우가 많다. (매각물건명세서)
4.
법정지상권: 집주인과 땅 주인이 다를 때 생기는 권리 (매각물건명세서)
5.
이외 미상임차인, 선순위가등기, 대지권미등기 등의 권리가 있는 물건이 특수물건이라고 불리우며, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 상당한 것들이 많다. 그래서 아무나 이런 물건을 분석하기는 어렵기 때문에 경쟁이 적은 이러한 특수물건들만 다루는 사람들도 있다.
매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
1.
배당요구하지 않은 선순위 전세권 낙찰자가 인수해야 함
낙찰자가 인수해야 함2.
건물철거 및 토지인도청구 가처분
3.
유치권
4.
법정지상권
5.
소유권 이전등기 가처분
이렇듯 경매 물건과 관련해서는 여러가지 권리들이 복잡하게 엮여 있기 때문에 상세하게 조사하지 않고 섣불리 입찰하고 낙찰받았다가 낙장불입이기 때문에 인수되는 권리들 때문에 입찰보증금을 포기하는 경우도 생기기도 한다. 따라서 권리분석이 생명이다.
끝.