토지의 특성: 자연적 특성
부동성 / 영속성 / 부증성 / 개별성 / 인접성
부동성 (지리적 위치의 고정성, 비이동성)
•
토지의 위치는 인위적이지만 이동하거나 지배하지 못한다는 특성
•
부동성으로부터 파생되는 특징
◦
부동산과 동산을 구별 짓는 근거가 된다
◦
권리의 공시방법을 달리하는 이유가 된다
◦
부동산활동 및 부동산현상을 국지화(지역시장화)하여 지역분석의 필요성이 요구된다
◦
부동산은 지역적으로 세분화되어 부분시장(하위시장)으로 존재한다
◦
부동산활동을 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정활동으로 만든다
◦
부동산시장은 추상적 시장이 되기도 하고, 구체적 시장이 되기도 한다
◦
토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다
◦
부동산의 가격은 소유권, 기타권리/이익의 가격이며, 담보가치의 안정성을 제공한다
◦
지방자치단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 될 수 있다
◦
외부효과
영속성 (내구성, 불변성, 비소모성, 불괴성)
•
사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸되지 않는다는 특성 유용성 측면에서는 변화 가능 (경제적 측면의 유용성)
유용성 측면에서는 변화 가능 (경제적 측면의 유용성)•
영속성으로부터 파생되는 특징
◦
토지에 감가상각의 적용을 배제시킨다
◦
토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만든다
◦
토지의 가치보존력을 우수하게 하며, 소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용 가능하게 한다
◦
부동산의 가치가 ‘장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값’으로 정의되는 근거가 된다 = 미래 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다
◦
부동산학에서 가치와 가격을 구별하게 하고, 가격 대신 가치라는 용어를 주로 사용하게 한다
◦
저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다
◦
부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다
◦
재고시장 형성에 영향을 준다. 또한 부동산의 유량 공급뿐만 아니라 저량 공급도 가능하게 한다
◦
장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다
◦
부동산관리의 의의를 높게 한다 = 부동산관리의 필요성을 제기한다
◦
영속성에 따라 부동산활동은 장기적인 고려하에 수행되며, 따라서 부동산가치란 장래 유,무형 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의할 수 있다
◦
영속성으로 인해 토지의 물리적 절대량이 소모(마멸)되지 않으므로, 재화의 소모를 전제로 하는 재생산이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다
부증성 (비생산성, 불확장성, 면적의 유한성, 수량고정성)
•
토지의 희소성의 근거
•
생산비나 노동을 투입하여 물리적으로 절대량을 늘릴 수 없다는 특성
•
부증성으로부터 파생되는 특징
◦
토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 한다
◦
토지부족 문제의 근원이 되어 지가 상승의 원이이 된다
◦
토지의 희소성을 지속시킨다
◦
부동산 활동에 있어 최유효이용의 원칙의 근거가 된다
◦
토지의 공급제한으로 인해 공급자 경쟁보다는 수요자 경쟁을 야기함
◦
토지이용을 집약화시킨다
◦
일반적인 지대 혹은 지가를 발생시킨다
◦
도심 중심 쪽으로 갈수록 단위면적당 자본의 투입비율을 높이는 집약적 이용을 필연화시킨다
◦
토기가격이 상승해도 물리적 공급을 늘릴 수 없으므로, 가격이 수요, 공급조절을 곤란하게 하며, 균형가격 성립을 저해하는 요인이 된다
◦
독점 소유욕구를 증대시켜 지대 발생 및 지가 상승의 원인이 된다
◦
부증성으로 인해 물리적 공급을 늘릴 수 없지만, 용도의 다양성에 근거하여 용도전환 등을 통한 토지의 용도적. 경재적인 공급은 가능하다
◦
토지의 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 가격에 대하여 완전비탄력적이다
◦
특정 용도의 토지에 대해서는 경제적 공급은 단기에는 비탄력적이지만, 장기적으로는 탄력적으로 나타난다
개별성 (비대체성, 비동질성, 이질성)
•
물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성
•
개별성으로부터 파생되는 특징
◦
표준지 선정을 어렵게 하며, 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가 법칙의 적용을 배제시킨다
◦
개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화, 구체화 시키므로 개별분석의 필요성을 제기한다
◦
개개의 부동산을 독점화시킨다
◦
부동산활동이나 부동산현상을 개별화시킨다
◦
개별성은 토지의 물리적 대체사용을 불가능하게 한다.
◦
토지별 완전한 대체관계가 제약된다.
인접성 (연결성)
•
토지는 지표의 일부. 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성
•
인접성으로부터 파생되는 특징
◦
각각의 부동산은 인접지와의 협동적 이용을 필연화시킨다
◦
소유와 관련하여 경계 문제를 불러일으킨다
◦
가격형성 시 인접지의 영향을 받게 하며 지역분석을 필연화시킨다
◦
개발이익의 사회적 환수 논리의 근거가 된다
◦
부동산의 용도면에서 대체가능성이 존재하게 한다
◦
외부효과
자연적 특성으로는 주로 농촌토지의 특성에 해당하는 배양성, 가경성, 적재성, 지력성 등이 있다
토지의 특성: 인문적 특성
용도의 다양성 / 병합, 분할의 가능성 / 위치의 가변성 / 국토성 / 지역성
용도의 다양성 (다용도성, 변용성, 상호의존성)
•
지역의 사회적, 경제적, 행정적 환경에 따라 토지가 여러가지 용도로 사용될 수 있다는 특성
•
용도의 다양성으로부터 파생되는 특징
◦
최유효이용의 판단 근거가 된다
◦
적지론의 근거가 된다
◦
가격다원설에 있어 논리적 근거를 제공한다
◦
이행과 전환을 가능하게 한다
◦
부동산 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다
◦
두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 있으며, 용도의 전환 및 합병, 분할을 가능하게 한다
병합, 분할의 가능성
•
토지는 목적에 따라 그 면적을 인위적으로 큰 규모 또는 작은 규모로 합치거나 나누어서 사용 가능
•
병합, 분할 가능성으로부터 파생되는 특징
◦
용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게한다
◦
합병 증/감가 또는 분할 증/감가를 발생하게 한다
위치의 가변성
•
토지의 자연적 위치는 불변이지만 사회적, 경제적, 행정적 위치는 변한다는 특성
•
사회적 위치의 가변성: 도시 형성, 공공시설의 확충 및 정비 상태의 변화
•
경제적 위치의 가변성: 수송 및 교통체계의 정비
•
행정적 위치의 가변성(행정의 지배성, 피행정성, 수행정성): 제도, 정책, 시책, 규제
국토성
•
토지는 본래 사유이기 이전에 국토이다
지역성
•
부동산은 다른 부동산과 함께 어떤 지역을 형성하고 그 상호관계를 통하여 사회적, 경제적, 행정적 위치가 정해진다
토지의 특성 - 경제적 특성
희소성, 투자의 고정성, 토지개량물의 토지 효용 변경성 / 위치의 선호성 / 고가성
희소성
•
토지의 자연적 특성인 부증성 등으로 인한 토지공급의 비탄력성에 기인
투자의 고정성 (내구성)
•
대지와 건물에 투자한 비용의 회수까지는 많은 기간이 소요되는 특성
토지개량물의 토지 효용 변경성
•
토지개량물: 노동이나 자본과 같은 인위적인 힘을 통해 정착 또는 부착하여 토지의 효용성을 증가시키는 건축물, 구조물, 관개시설 등
•
토지는 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인해 그 인근지역의 사회적, 경제적, 행정적 제 요인의 영향을 받음과 동시에 그 해당 토지를 둘러싸고 있는 토지 개량물의 영향을 크게 받는다
위치의 선호성
•
주거지: 쾌적성 + 편리성 양호 위치
•
상업지: 수익성 양호
•
공업지: 생산성 양호
•
농업지: 생산성 양호
고가성
•
부동산은 다른 상품에 비해 가격이 비싸다. 고가성으로 인해 부동산시자에의 진출입을 어렵게 함