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부동산학각론: 부동산개발 및 관리론

주요 키워드
1) 부동산 관리
2) 부동산 개발
3) 마케팅

토지이용의 집약도

집약도: 토지이용에 있어 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 양
토지이용의 집약도 = 투입되는 노동, 자본의 양 / 단위면적

집약적 토지이용

•
토지이용의 집약도가 높은 토지 이용
•
수확체감의 법칙 적용: 도시의 토지이용  건물의 고층화에도 적용됨
◦
수확체감의 법칙: 토지가 고정되어 있는 상태에서 노동이나 자본의 투입량을 늘리면 총생산량(총수확량)은 증가하나 추가적인 생산량은 점점 감소하게 되는 것
•
집약한계: 투입되는 한계비용이 산출되는 한계수입과 일치되는 데까지 추가투입되는 경우의 집약도  이윤극대화를 가져오는 토지이용의 집약도

조방적 토지이용

•
토지이용의 집약도가 낮은 토지 이용
•
조방한계: 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 산출 밖에 얻을 수 없는 집약도  총수입과 총비용이 일치하는 손익분기점에서의 토지이용의 집약도

입지잉여

•
동일한 산업경영이라도 입지조건이 양호한 경우에는 특별한 이익을 낳는 것
•
발생 요건: 어떤 위치의 가치가 한계입지 이상이고, 또한 그 위치를 최유효이용할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우여야 발생함
•
한계 입지: 입지조건이 상대적으로 나쁜 곳. 초과수익을 전혀 기대할 수 없는 곳에 입지하는 것. 즉, 입지잉여가 ‘0’이 되는 위치

부동산 이용

지가구배현상

•
도시의 지가 패턴은 도심이 가장 높고 도심에서 멀어질수록 점점 낮아짐
•
이와 같이 지가가 도심에서 도로를 따라 외곽으로 나갈수록 점점 낮아지는 현상

한계지의 지가법칙

•
특정 지점과 시점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권
•
특징
◦
한계지는 농경지 등의 용도전환으로 개발되는 것이 대부분, But 한계찌의 지가수준은 농경지 등의 지가수준과는 무관한 경우가 많음  단절지가
◦
한계지의 지가와 도심부의 지가는 상호 무관하지 않고, 각 한계지의 지가 상호간에는 밀접한 대체관계가 성립
◦
한계지는 철도와 같은 대중교통수단을 주축으로 하여 연장
◦
농경지가 택지화된 한계지는 초기에 지가의 상승이 빠름
◦
자가의 한계지는 차가의 한계지보다 더욱 택지이용의 원방권에 위치

도시 스프롤 현상

•
도시의 성장, 개발현상이 무질서, 불규칙하게 평면적으로 확산되는 것
•
원인: 개발도상국에서 도시계획이나 토지이용계획의 소홀
•
유형
◦
저밀도 연쇄개발현상
◦
고밀도 연쇄개발현상(우리나라)
◦
간선도로를 따라 스프롤이 전개되는 현상
◦
개구리가 뛰는 것처럼 도시에서 중간중간에 상당한 공지를 남기면서 교외로 확산되는 현상  비지적 현상
•
특징
◦
토지의 최유효이용에서 괴뢰됨으로써 일어나는 현상
◦
주거지역에서만 생기는 것이 아니고 상업지역이나 공업지역에서도 발생
◦
대도시의 도심지보다는 외곽부에서 더욱 발생
◦
도시 외곽부의 팽창이 도시의 평면적 확산이며, 경우에 따라 입체 슬럼형태를 보임
◦
스프롤 지대의 지가현상은 지역특성에 따라 다양하며, 예외적인 경우를 제외하면 지가수준은 표준 이하

직주분리와 직주접근

직주분리

•
직장을 도심에 두고 있는 근로자가 그 거처를 도심에서 멀리 두는 현상
•
원인
◦
도심의 지가 상승
◦
도심의 환경 악화
◦
도심의 재개발(주택 철거)
◦
교통 발달
•
결과
◦
도심공동화현상(도넛현상): 인구의 시외곽 이주로 도심의 상주인구 감소, 도심의 주야간 인구차 커지는 현상
◦
외곽은 침상도지화됨
◦
도심고동 비율 커져 출퇴근 시 교통혼잡
◦
외곽지역의 지가상승

직주접근

•
직장과 주거지를 가급적 가까운 곳에 두려는 현상  회귀현상
•
원인
◦
도심의 상대적 지가 하락
◦
도심의 환경 개선
◦
정책저으로 유도
◦
교통체증의 심화
•
결과
◦
도심의 주거용 건물이 고층화됨
◦
도시회춘화 현상

침입적 토지이용

•
일정지역에서 기존의 이용주체가 새로운 인자의 침입으로 인해 새로운 이용주체로 변화하는 것
•
유의점
◦
침입은 확대적 침입, 축소적 침입으로 구분. 확대적 침입이 통상적
◦
낮은 지가수준, 강한 흡인력 등은 침입활동 유발 인자
◦
지가수준이 낮은 곳에 침입적 이용을 함으로써 지가 수준 상승 가능
◦
주로 기존의 영세적인 취락이나 지역에서 침입활동이 이루어지며, 떄로는 원주민의 저항을 초래하기도 함
◦
행정적 규제와의 관계도 고려 필요

부동산개발의 분류

부동산개발 의의

•
타인에게 공급할 목적으로 토지 조성, 건축물 건축, 공작물 설치하는 행위
◦
조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경, 설치되거나 될 예정인 부동산 공급하는 것
◦
but, 시공을 담당하는 행위는 제외
•
인간에게 생활, 작업 및 쇼핑, 레저 공간 제공 목적으로 토지를 개량하는 활동
•
건축에 의한 개량
◦
토지 위에 건물이나 다리와 같은 건조물을 세움으로써 토지의 유용성 증가시키는 것  공간창조와 관계
•
조성에 의한 개량
◦
정지작업, 도로공사, 배수공사, 수도 설치 등 도지 자체를 개량하는 것

부동산개발 분류

•
유형적 개발(협의의 개발)
◦
토지의 물리적 변형을 쵀하는 행위
◦
건축, 토목사업, 공공사업 등
•
무형적 개발
◦
토지의 물리적 변형을 초래하지 않고 이용 상태에 변경을 초래하는 행위 =
◦
용도지역, 지구의 지정 또는 변경, 농지 전용 등
•
복합적 개발
◦
토지의 유형, 무형의 개발행위가 동시에 이루어지는 경우
◦
토지형질변경사업, 도시재개발사업, 공업단지조성사업, 도시개발사업 등

부동산개발 과정

 아이디어단계 (=구상단계)
 예비적 타당성 분석단계 (=전실행가능성 분석단계): 부동산개발에서 얻은 수익이 비용을 상회할 가치가 있는지
 부지구입단계 (=부지모색과 확보단계)
 타당성 분석단계 (=실행가능성 분석 및 디자인 단계)
•
공법상의 규제분석: 법적, 행정적으로 개발할 수 있는 공간의 양 및 종류를 결정
•
부지분석: 토양의 구조물 지지능력 및 건설에 따른 특별문제 등에 대한 정보 조사
•
시장분석: 택지조성의 경우 택지면적/규모 등을, 공간창조의 경우 건축면적/방의 개수 또는 개발단위/기대되는 임대료 수익/고객이 원하는 형태 등에 대한 정보 조사
•
재정분석: 최적이윤을 가져다주는 규모 및 디자인 결정하는데 사용
 금융단계: 택지조성 및 건설자금의 융자 등 고려하는 단계
 건설단계 (=택지조성):물리적 공간 창조 단계
 마케팅단계 (=분양): 개발사업에 대한 마케팅활동은 개발공간의 임대와 매도, 두가지 형태가 있음
(by. 워포드)

부동산개발의 위험분석 (by. 워포드)

due to 불확실성(개발은 현재, 수익성은 미래)때문에 위험요소가 있음

법률적 위험부담

토지이용규제와 같은 공법적 측면 + 소유권 관게 등의 사법적 측면에서 발생 가능한 위험
 법률적 위험부담 최소화를 위한 최선의 선택은 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것

시장위험부담

부동산시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담
 부동산개발업자는 시장위험을 줄이기 위해 시장연구 및 시장성 연구 필요

비용위험부담

개발기간이 예상보다 길어진다든지, 예상치 못한 인플레이션이 발생 등으로 비용부담이 증가하는 위험
 비용위험을 줄이기 위해 개발업자는 시공사와 최대가격보증계약을 맺기도 함 (개발사업의 적정 수익획득 여부는 생산에 투입된 비용에 좌우되는 경우가 많기 때문)

부동산개발의 타당성 분석

타탕성 분석: 계획하고 있는 개발 사업이 투자 자본에 대한 기회비용(투자자의 요구수익률)을 확보할 수 있는가 여부를 분석하는 것

부동산 분석의 유형

시장분석(선행)
 지역경제 분석
 시장 분석
 시장성 분석
경제성분석(후행)
 타당성 분석
 투자 분석
 지역경제 분석
•
대상 시장지역의 인구, 고용, 소득 등 모든 부동산의 수요와 시장에 영향을 미치는 요인을 분석, 확인 및 예측하는 작업  거시적 시장분석의 한 부분
 시장 분석
•
특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것
•
시장차별화(market disaggregation): 제품의 특성에 따라 대상부동산을 범주화하여 다른 부동산과 구별하는 것
•
시장세분화(market segmentation): 소비자 특성에 따라 가능사용자를 범주화하여 다른 사람과 구별하는 것
 시장성 분석
•
향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매각되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력 분석하는거
•
흡수율 분석
◦
흡수율 또는 흡수시간 등 분석하여 부동산의 수요와 공급을 구체적으로 조사하는 것
◦
흡수율이 높을수록 시장위험은 작다
◦
목적: 단순히 과거 추세 파악 뿐만 아니라 이를 기초로 개발사업의 미래의 흡수율을 파악하는 것
 타당성 분석
•
개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석하는 것
 투자 분석
•
투자자의 목적, 다른 투자대안의 수익성 등을 검토하여 대상개발사업의 채택 여부를 결정하는 것
민감도 분석 = 감응도 분석 - 투자위험을 통제하고 관리하는 기법으로 개발사업의 경제성분석이나 투자분석에 활용됨 - 타당성분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법 (비교) 흡수율 분석 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산 시장의 추세를 파악하는 것

시장분석

•
특정 개발사업이 시장에서 채택될 수 있는가를 분석하는 것  개발사업이 안고 있는 물리적, 법률적, 경제적, 사회적 제약조건에 대한 분석도 포함
•
목적: 개발사업에 대한 투자결정에 필요한 모든 정보를 제공하는 것
•
역할
◦
주어진 부지에는 어떤 용도가 적합한가를 결정 (적지론)
◦
특정 용도에는 어떤 부지가 적합한가를 결정 (입지론)
◦
주어진 자본을 투자할 대안을 찾고 있는 투자자를 위해 수행되기도 함
◦
타당성 분석은 새로운 개발사업 뿐만 아니라 기존의 개발사업에 대해서도 행해진다
•
구성요소
◦
지역분석=도시분석 경제기반분석, 인구분석, 소득수준, 교통
◦
근린분석: 지방경제가 부지에 미치는 영향, 근린지역 내의 경쟁, 미래의 경쟁가능성, 인구의 특성
◦
부지분석: 지역지구제, 편익시설, 접근성, 크기와 모양, 지형
◦
수요분석: 경쟁력, 인구분석, 추세분석
◦
공급분석: 공실률 및 임대료 추세, 건축착공량과 건축허가 수

경제성분석

•
시장분석에서 수집된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 수익성 평가 후 최종적인 투자결정을 하는 것

부동산개발 및 개발방식의 유형

개발형태에 따른 분류

•
신개발: 개발되지 않은 농지나 산지 등을 건축이 가능한 토지(택지 등)로 전환하여 개발하는 것
•
재개발

부동산 재개발 - 시행방법에 의한 분류

•
보전 재개발
◦
사전에 노후, 불량회 진행 방지를 위해 채택하는 방법  신도시형
◦
가장 소극적인 도시재개발 형태
•
수복 재개발
◦
현재 대부분의 시설을 그대로 보존하면서 노후, 불량화 요인만 제거
◦
역사가 오래된 도시에서 많이 이용  선진국형
◦
소극적인 도시재개발 형태
•
개량 재개발
◦
기존 시설의 확장, 개선 또는 새로운 시설 첨가를 통해 도시기능 제고
◦
수복재개발의 일종
•
철거 재개발
◦
기존 환경을 완전히 제거하고 새로운 시설물로 대체  개발도상국형
◦
가장 전형적인 도시재개발 형태

부동산 재개발 - 토지취득방식에 따른 분류

•
단순개발방식: 토지 소유자에 의한 자력 개발
•
환지방식: 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유주에게 재분배하는 방식, 신개발 방식 중 하나
•
매수방식: 대상토지의 전면매수를 원칙으로 개발하는 방식  사업시행자에 의한 수용절차 필요
•
혼합방식: 환지방식+매수방식 혼합
•
합동/신탁개발방식
◦
합동개발방식: 토지소유자, 건설업자, 자금제공자 등이 합동으로 택지개발
◦
신탁개발방식: 신탁형식으로 택지개발

개발권양도제 (TDR, Transfer Development Rights)

= 개발권이전제
•
개발제한으로 인해 규제되는 보전지역(규제지역)에서 발생하는 토지소유자의 손실 보전을 ㄹ위한 제도
•
규제지역 토지소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도
•
미국꺼. 초기에는 도심지 역사적 유물 등 보존 목적으로 실시되었으나, 최근에는 토지정책의 수단 중 토지이용규제의 한 방법으로 이용 중
•
개발이 제한된 보전지역 내의 토지소유자에게 부여된 개발권을 개발 가능한 다른 지역의 토지소유자에게 매각하게 하여 제한지역 내의 개발계획 제한으로 토지소유자가 받는 손실을 개발가능지역의 토지소자가 보상하게 함으로써 손실 완화
•
장점
◦
공공이 부담해야 하는 비용 절감, 동시에 규제에 따르 손실의 보전이 이뤄짐
◦
형평성을 높여 용도지역제의 한계 보완
•
단점
◦
형평성 문제를 완전히 해소하기 어려움
◦
토지이용의 효율성 문제 발생

민간의 부동산개발방식

자체개발사업

•
토지소유자가 사업기획을 하고 직접 자금조달하여 건설 시행하는 방식, 통상적으로 가장 많은 사업 형태
•
장점
◦
개발사업 이익 모두 토지소유자에게 귀속
◦
사업시행자의 의도대로 사업추진 가능
◦
사업시행 속도 빠름
•
단점
◦
사업 위험성 매우 높음
◦
자금조달의 부담 큼
◦
위기관리능력이 요구됨

지주공동사업

•
토지소유자와 개발업자(건설사, 사업시행자, 자금조달자) 간에 부동산개발을 공동으로 시행하는 것
•
토지소유자는 토지를 제공, 개발업자는 개발 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구하는 형태
•
장점
◦
불확실하고 위험도가 큰 부동산개발사업에 대한 위험을 둘이서 분산
•
공사비 대물변제형, 분양금 공사비 정산형, 투자자 모집형, 사업위탁형이 있음

토지신탁형

•
토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발, 관리, 처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식
•
사업위탁방식과 토지신탁방식의 공통점과 차이점
◦
공통점: 개발사업을 위탁하고 개발지분을 공유하지 않으며, 수수료 문제 발생 가능
◦
차이점
▪
토지신탁 방식은 토지소유권이 형식적으로 부동산신탁회사에 이전되는 형태, 사업주체는 부동산 신탁회사
▪
사업수탁방식은 토지소유권을 이전하지 않고 개발사업만 개발업자에게 위탁하는 방식으로 사업주체는 토지소유자이다

컨소시엄구성방식

•
대규모 개발사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술보완 등의 필요에 의해 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행하는 방식
•
장점: 사업의 안정성 확보
•
단점: 사업시행 시간 오래 걸림, 출자회사 간 상호 이해조정 필요, 책임 회피현상 가능성
자세개발사업
지주공동사업
토지신탁형
컨소시엄구성방식
공사비 대물변제형
분양금 공사비 지금형
투자자 모집형
사업위탁형
사업주체
토지 소유
토지 소유자
토소
토소
사업시행자
토소
신탁회사
토소
건축 시공
토지 소유자
개발업자
개발업자
사업시행자
개발업자
신탁회사
컨소시엄 구성회사
자금 조달
토지 소유자
개발업자
개발업자
투자자
토소
신탁회사
컨소시엄 구성회사
사업 시행
토지 소유자
토소
토소
사업시행자
개발업자
신탁회사
토소
이익 귀속
토지 소유자
토소, 개발업자
토소, 개발업자
토소, 투자자
토소
수익자
토소, 컨소회사
내용
토소가 공사비를 대물 변제
토소가 공사비를 분양금으로 변제
토소, 개발업자가 투자자 모집
토소가 개발업자에게 사업 위탁
토소가 신탁회사 수수료 주고 신탁개발
대규모 토지개발에 시공사가 공동참여
비고
시공사와 공사비 산정 문제 발생
대표적 지주 공동사업
새로운 유형
소규모 사업에 활용
신탁수수료 협의문제
지주공동사업과 유사 형태
제1섹터: 정부 등 공적 주체 =공공개발
제2섹터: 토지소유자 조합 및 민간 주체
제3섹터: 공,사 혼합 주체 (민간이 자보과 기술을 제공하고 공공기관이 인허가등 행정적인 부분을 담당하는 상호보완적인 개발)

민간투자사업방식

BTO, BTL, BOT, BLT, BOO 방식
Build, Transfer, Operate, Lease, Own

BTO 방식

•
사회간접자본시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 민간투자사업방식
•
도로, 터널 등

BTL 방식

•
민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자사업방식
•
학교, 건물, 기숙사, 도서관, 군인아파트 등

BOT 방식

•
민간사업자가 스스로 자금을 조달하여 시설을 건설  일정기간 소유, 운영  사업 종료 시 국가 또는 비아자치단체 등에 시설의 소유권을 이전하는 민간투자사업 방식

BLT 방식

•
사업시행자가가 사회간접자본시설을 준공한 후 일정기간 동안 운영권을 정부에 임대하여 투자비를 회수하며, 약정 임대기간 종료 후 시설물을 정부 또는 지방자치단체에 이전하는 민간투자사업방식

BOO 방식 (Build - Operate - Own)

•
시설의 준공과 함께 사업시행자가 소유권과 운영권을 갖는 민간투자사업방식

경제기반 이론 = 수출기반이론

기반산업을 육성하여 수출을 확대해 나감으로써 지역경제의 성장, 발전을 도모할 수 있다고 보는 이론
특징
•
한 지역의 산업활동을 두 부문 1)기반활동, 2)비기반활동으로 나눈다
•
어떤 지역의 기반산업이 활성화되면 비기반산업도 함께 활성화됨으로써 지역경제의 성장과 발전이 유도된다는 것
•

입지계수 (LQ = Location Quotient)

•
입지계수  해당 지역 특정산업의 특화도 파악 가능
•
어떤 지역의 산업에 대해 전국의 동일산업에 대한 상대적인 중요도를 측정하는 방법
•
[지퍼전] [특퍼전]
•
LQ > 1  A지역은 X산업 제품을 수출 (수출기반산업)
•
LQ = 1  A지역은 X산업 제품을 지급 (평균)
•
LQ < 1  A지역은 X산업 제품을 수입 (비수출기반산업)

경제기반승수 (고용인구 변화!)

•
기반산업 수출부문의 고용인구 변화에 대한 지역 전체 고용인구 변화의 비율
•
경제기반 산업의 고용 증가 등이 지역사회 총고용 인구 증가에 미치는 영향 예측 가능
•
특징
◦
경제기반승수를 통해 기반산업 수출부문의 고용인구 변화가 지역 전체 고용인구에 미치는 영향 예측 가능
◦
경제기반승수를 통해 수출부문분의 고용인구 변화가 지역의 총인구에 미치는 영향 예측 가능
◦
경제기반분석은 고용인구 변화가 부동산 수요에 미치는 영향 예측하는 데 사용 가능

부동산관리

•
부동산을 그 목적에 맞게 최유효이용 할 수 있도록 부동산의 유지, 보존, 개량 및 군용에 관한 일체의 행위
•
필요성
◦
도시화
◦
건축기술의 발달
◦
부재소유자의 요구
•
영역
◦
시설관리: 소극적 관리, 사용자나 기업의 요구에 따라 각종 부동산시설을 운영, 유지하는 형태
▪
설비의 운전 및 보수, 에너지관리, 건물 청소 관리, 방법/방재 등 보안관리
◦
재산관리 =건물 및 임대차관리: 부동산 보유기간 중에 부동산 운영수익을 극대화하고 자산가치를 증진시키기 윙한 관리
▪
임대 및 수지관리로 수익목표의 수립, 자본적/수익적 지출계획 수립, 연간 예산 수립, 임대차 유치 및 유지, 비용통제 등
◦
자산관리: 부동산가치를 증가시킬 수 있는 방법들을 모색함으로써 부동산 소유자나 기업의 부를 극대화하려는 적극적인 관리
▪
투자관리로서 포트폴리오 관리, 투자리스크 관리, 부동산 매입과 매각관리, 프로젝트 금융 등
•
내용 (복합적 관리, 광의의 관리) *기술적관리가 협의의 관리
기술적 관리
법률적 관리
경제적 관리
토지
경계확정: 경계표시, 측량 사도 방지: 철조망 설치 경사지 대책: 옹벽, 배수시설 쓰레기장화 방지대책
권리관계 조정 토지 도난대책 법률적 이용가치의 개선: 지목 변경 등
공사장 가건물 모델하우스 주차공간 자재하치장 테니스코트 수하물취급소
건물
위생관리: 청소관리, 해충대책 설비관리: 기구운전/보수/정비 실내 온도/습도 조정 보안관리: 방법, 방재, 안전대책 보전관리: 건물 현상유지 및 개량
임대차 예약 임대차 계약 기타 시설이용에 관한 계약 권리 보존 및 관리 공법상 규제사항에 관한 관리
임대건물의 손익분기점 파악 회계관리 인력관리

부동산관리 방식 (자가관리, 위탁관리, 혼합관리)

장점
단점
자가관리
- 입주자에 대한 최대한의 서비스 제공 - 소유자의 강한 지시통제력 발휘 - 관리 각 부문을 종합적으로 운영 - 기밀유지와 보안관리 양호 - 설비에 대한 애호정신 높고, 유사시 협동 신속 - 양호한 환경보전
- 업무의 적극적 의욕 결여 (타성화) - 관리의 전문성 결여 - 인력관리가 비효율적 (참모체재 방대) - 인건비가 불합리하게 지불될 우려 - 임대료의 결정, 수납이 불합리적
위탁관리
- 전문적 관리와 서비스 가능 - 소유자는 본업에 전념 가능 - 부동산관리비용이 저렴하고 안정됨 - 관리를 위탁함으로써 자사의 참모체계의 단순화 가능 - 급여체제나 노무의 단순화 - 관리의 전문성으로 인해 전문업자 활용이 합리적
- 전문관리회사의 선정이 어려움 - 관리요원의 인사이동이 심해 관리하자 우려 - 관리요원의 소질과 기술 저하 - 관리사 또는 전문관리회사의 신뢰도 의심스러움 - 관리요원들의 부동산설비에 대한 애호정신 낮음 - 기밀유지 및 보안 불완전
혼합관리
- 강한 지도력 계속 확보, 위탁관리의 이점 이용 - 부득이한 업무부분만 위탁 (주로 기술적 부분) - 과도기 자가관리 >> 위탁관리)적 방식으로 이용이 편리
- 책임소재 불명확, 전문업자를 충분히 활용 못함 - 관리요원 사이의 원만한 협조 곤란 - 운영 악화 시 양 방식의 결점만 노출

대상부동산의 유지활동

일상적 유지활동 = 정기적 유지활동
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청소, 쓰레기 치우기, 잔디깎기, 소독 등 일상적으로 늘 수행하는 유지 활동
예방적 유지활동 = 사전적 유지활동
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시설이나 장비 등의 제 기능을 효율적으로 발휘하기 위해 수립된 유지계획에 따라 문제 발생 전 행하는 유지활동
대응적 유지활동 = 사후적 유지활동
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문제 발생 후 행하는 유지활동 = 수정적 유지활동

임대차 활동 및 유형

임대차를 통해 수입을 확보하는 것으로 부동산관리활동 중 가장 중요한 기초 활동

임차인 선정

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임차인 혼합이 중요: 매장용 부동산에서는 업종이 서로 겹치지 않도록 적절히 배합 필요. 개별임차인뿐만 아니라 전체의 수익이 극대화되기 때문
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중요임차자 확보 필요: 쇼핑센터나 대규모 사무실건물 등은 사전에 유명 백화점, 유명회사의 지점 등 확보 필요
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정박임차인: 중요임차인은 한곳에 위치를 정하면 이동을 잘 하지 않음. 정박임차인들에 의해 나머지 군소임차인들의 입지가 결정되는 경우가 많음

임대차 유형 (=임대료 결정방법)

총임대차(Gross lease)

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임차인이 임대인에게 지불한 지불임대료에서 부동산운영에 관련된 부동산세금, 보험료 등의 제 비용을 지불하는 방법
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적용: 주거용 부동산

순임대차 (Net lease)

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임차인은 임대인에게 순수한 임대료만 지불, 나머지 비용은 임차인&임대인의 사전협상에 의해 지불
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적용: 공업용 부동산
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1차 순임대차: 순수 임대료 외 편익시설에 대한 비용, 부동산세금까지 임차인이 지불  순임대차라고 하면 1차라고 보면 됨
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2차 순임대차: 1차 순임대차 항목 이외에 보험료까지 지불
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3차 순임대차: 2차 순임대차 + 유지수선비까지 지불  가장 일반적으로 사용

비율임대차 (Percentage lease)

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임차인의 총수입 중에서 일정비율을 임대료로 지불하는 방법
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적용: 매장용 부동산
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손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 부담, 손익분기점 매출액 초과 시, 초과 매출액에 대해 일정 임대료율을 적용한 추가 임대료 가산하는 방법

건물의 내용연수와 연수사이클

건물의 내용연수 = 유용성의 지속연수

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물리적 내용연수: 사용이 불가능하게 될 때까지의 버팀연수
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기능적 내용연수: 건물이 기능적으로 유효한 기간
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경제적 내용연수: 경제적 수명이 다하기까지의 버팀연수
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행정적 내용연수: 법, 제도나 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 다하기까지의 기간

건물의 연수사이클 = 연령주기, 생애주기, 일생주기

 전개발 단계
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장차 건물이 건축될 용지의 상태
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건축계획 및 건축 후의 관리계획
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도시계획상의 규제 및 고층건물에 대한 공적인 규제
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시장조사
 신축 단계
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건물이 완공된 단계
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신축된 건물과 사전계획의 부합 여부 확인
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물리적, 기능적 유용성이 최고
 안정 단계
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본격적, 장기적 안정단계 (존속기간 중 가장 장기)
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경제적 임대료 수준 유지
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임대료의 정기적인 재평가, 재조정
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시설 등의 개조, 수선 등이 효과적
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자본적 지출
 노후 단계
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물리적, 기능적 상태가 급격히 악화되기 시작한 단계
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기능개선이 목적인 경우 투자기피
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교체계획 수립이 유리
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임대차계약 시 후일 교체할 경우 지장 없는 조건 제시
 완전 폐물 단계
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물리적, 경제적 가치가 거의 없어지는 단계
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전개발단계를 향해 모든 일이 전개

부동산마케팅

부동산과 부동산업에 대한 태도나 행동을 형성, 유지, 변경하기 위해 수행하는 활동
물적 부동산, 부동산서비스, 부동산증권 등의 부동산제품을 사고, 팔고, 임대차하는 것

부동산마케팅과 환경

거시환경
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자연 환경: 쾌적한 자연 환경 강조한 마케팅이 설득력 높으
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인문 환경: 경제적/기술적 환경, 정치적/행정적 환경, 사회적/문화적 환경 등
미시환경
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경쟁업자: 부동산기업은 이익을 발생시키는 시장점유율의 비율을 높이기 위해 동종업종의 업자와 경쟁함
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공중: 기업목적 달성에 실질적, 잠재적으로 이해관계를 가지는 집단
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정부: 적극적인 행정작용을 통해 부동산기업에 호의적인 영향을 미침

부동산마케팅 전략

시장점유마케팅 전략

공급자 측면의 접근! 목표시장을 선점하거나 틈새시장을 점유하는 전략으로 시장점유율을 높이려는 것
수요자 측면의 전략은 고객점유마케팅 전략!

STP전략

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시장세분화 전략: 수요자 집단을 인구/경제학적 특성에 따라서 세분, 세분 시장에서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략
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표적시장 선정 전략: 세분화된 수요자 집단에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자신있는 수요자 집단을 찾아내는 전략
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차별화 전략: 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가 하는 전략

4P MIX 전략

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제품 가격, 유동경로, 판매촉진의 측면에서 차별화를 도모하는 전략
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마케팅 효과 증진을 위해 각 부분을 유기적으로 결합시켜 차별화를 도모하는 전략

고객점유마케팅 전략

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수요자 측면의 전략은 고객점유마케팅 전략!
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AIDA의 원리  소비자의 구매의사 결정과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 메세지의 취지와 강약을 조절하는 전략
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주의 Attention, 흥미 Interest, 욕망 Desire, 행동 Action

관계마케팅 전략

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공급자와 소비자의 상호작용을 중요시하여 양자 간 장기적, 지속적인 관계 유지를 주축으로 하는 마케팅 전략

적응가격 전략

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제품의 유동경로를 다르게 하거나, 포지셔닝을 다르게 하면서 서로 다른 가격응ㄹ 적용하여 수익을 증진시키는 전략
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신축가격전략의 일부로 볼수 있음
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소비자들의 심리적 상황을 고려한 가격 결정, 판매량 늘리기 위해 일시적으로 가격을 낮추는 전략, 지역별로 가격에 차별을 두는 전략, 고객별/용도별 등 여러 측면에서 각각 다른 가격을 적용시키는 가격전략 등

저가전략, 고가전략

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빠른 자금회수를 원하고 지역구매자의 구매력이 낮은 경우 저가전략
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자사 브랜드 가치고 높은 경우, 독점적 지위를 가질 경우, 수요의 가격탄력성이 비탄력적일 경우에는 고가전략