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등기법: 권리에 관한 등기

목차
권리 등기의 통칙
신청형태(원칙)
예외
등기형태
권리 변경등기
공동신청
부기 또는 주등기
등기명의인표시 변경등기
단독신청
직권등기
부기등기
말소등기
공동신청
단독신청, 직권말소
주등기
말소회복등기
공동신청
직권회복
전부말소회복: 주등기 일부말소회복: 부기등기

권리변경 등기

•
권리내용에 후발적 변경 생긴 경우
◦
전세금 증액, 존속기간 변경, 저당권에서의 이율 변경
•
공동신청
•
이해관계인 없는 경우: 부기등기
•
이해관계인 있는 경우:
◦
승낙서나 재판등본 첨부시: 부기등기
◦
승낙서 첨부 불가시: 주등기

등기명의인 표시변경등기

•
등기명의인의 성명, 주소, 주민등록번호 변경
•
단독신청이 원칙
•
부기등기
•
등기관 직권으로 변경등기 가능
◦
소유권이전등기 시 등기의무자의 등기부상 주소 변경 사실 명백할 때
◦
행정구역, 행정구역 명칭 변경 있을 때
•
표시변경등기 생략
◦
주소가 순차로 변경된 경우 주소변경등기, 소유권 이외의 권리 말소 등기를 신청하는 경우, 멸실등기를 신청하는 경우 생략 가능

말소등기

말소등기 요건

•
등기 전부가 부적법할 것 = 등기원인이 전부 소멸
•
부적법 원인은 이유 불문
•
이해관계인의 승낙서를 첨부할 것
◦
*이해관계인 = 말소될 권리를 목적으로 하는 자
◦
등기상 이해관계인 있는 제3자 있으면  승낙서 또는 재판의 등본 첨부
◦
이해관계 있는 제3자 = 등기부 기재에 의해 형식적으로 판단시 손해를 받게 될 지위에 있는 자 (등기부에 기재되어 있지 않으면 제3자 아님)

말소등기 절차

•
공동신청 원칙
•
단독신청인 경우
◦
소유권보존등기 말소
◦
판결 또는 상속에 관한 등기
◦
사망으로 인한 권리소멸
◦
등기의무자의 소재불명
◦
가등기의 말소등기
•
등기관 직권에 의한 말소등기
◦
환매권 행사에 의한 권리취득등기를 한 경우의 환매특약
◦
토지수용에 의한 소유권이전등기시 그 부동산 위에 존재하는 소유권 이외의 권리의 등기 (지역권, 토지수용위원회가 존속을 인정한 권리는 제외)
◦
법제 29조 제1호, 제2호 위반한 등기
◦
가등기에 기한 본등기하는 경우 양립불가능한 중간처분의 등기
◦
말소등기 시 등기상 이해관계인의 승낙서를 첨부한 경우의 제3자의 등기의 말소
•
말소등기 실행방법
◦
주등기(독립등기)
◦
말소할 권리를 목적으로 하는 제3자가 권리에 관한 등기가 있으면, 등기기록 중 해당구에 그 제3자의 권리 표시를 하고, 어느 권리의 등기를 말소함으로 인하여 말소한다는 뜻을 기록해야 함

말소등기의 이해관계인  

이해관계인
- 지상권/전세권/소유권보존등기말소 말소등기시 그 권리를 목적으로 하는 저당권자 - 소유권이 갑에서 을로 이전되고 을이 병에게 저당권을 설정한 경우 을의 소유권이전등기 말소신청 시 저당권자인 병
이해관계인
- 순위 2번 저당권등기를 말소하는 경우 순위 1번 저당권자 - 순위 1번 저당권등기를 말소하는 경우 순위 2번 저당권자 - 토지에 대한 저당권등기를 말소하는 경우 그 토지에 대한 지상권자

말소회복등기

•
등기사항의 전부/일부가 부적법하게 말소된 경우 말소 전 상태로 회복하기 위해서 하는 등기

말소회복등기 요건

•
등기가 부적법하게 말소되었을 것
◦
부적법 말소 이유는 실체적 이유든 절차적 하자든 불문
◦
법률상 소멸원인이 없는데도 당사자가 자발적으로 말소등기를 한 경우는 회복 불가
•
말소된 등기를 회복하려는 것일 것
◦
매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 원인무효인 경우에는 소유권이전등기의 말소등기를 신청해야하며, 말소회복등기 신청은 불가
◦
현행법상 말소등기의 말소등기는 인정되지 않는다
•
제3자에게 불측의 손해를 줄 염려가 없을 것
◦
등기상 이해관계 잇는 제3자가 있을 때에는 신청서에 그 승낙서 또는 재판등본 첨부해야 한다
◦
등기상 이해관계 제자는 형식상 말소등기가 회복됨으로 인해 손해를 입을 우려가 있는 제3자
◦
손해여부 판단시점: 회복등기 시 기준
◦
말소회복등기와 양립할 수 없는 등기는 말소회복등기의 전제로서 말소되어야 할 것으로, 그 등기명의인은 이해관계 있는 제3자에 해당하지 않는다

말소회복등기 개시절차

•
공동신청이 원칙
•
단독신청: 불법말소된 상속등기의 회복등기는 단독신청
•
직권: 등기관 직권으로 말소한 등기는 직권으로 회복등기

말소회복등기 실행방법

•
전부말소회복등기: 주등기
•
일부말소회복등기: 부기등기

효력

•
말소전 등기와 동일한 효력, 등기 순위도 종전 등기순위와 동일

토지수용으로 인한 말소등기 - 등기관 직권말소 가능한 경우

•
수용개시일 이후 경료된 소유권 이전등기 (수용개시일 이전 상속은 제외)
•
소유권 이외의 권리 (지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권에 관한 등기) but 그 부동산을 위해 존재하는 지역권 등기와 토지수용위원회 재결에 의해 인정된 권리는 제외
•
가등기, 가압류, 가처분, 압류
•
수용으로 인한 소유권이전등기는 토지수용위원회 재결서 또는 협의성립확인서 등을 등기원인증서로 첨부하여 사업시행자가 단독으로 신청 가능
•
등기원인 = 토지수용, 등기원인일자 = 수용개시일, 수용한 날
•
수용으로 인한 소유권이전등기가 된 후 토지수용위원회의 재결이 실효된 경우, 그 등기의 말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청

소유권보존등기

등기원인 및 그 연월일 기록안함!!!
신청적격자
1) 대장상 최초의 소유자로 등록되어있음을 증명하는 자, 그 상속인, 포괄승계인 2) 판결에 의해 소유권을 증명하는 자 - 판결의 종류: 원칙은 확인판결(형성, 이행판결은 판결이유에 소유자임이 나타나면 가능) - 판결의 상대방: 명의인이 존재하면 명의인을 상대로, 명의인 불문명하면 토지는 국가, 건물은 시군구청장을 상대로 한 판결 3) 수용으로 소유권 취득을 증명하는 자(미등기부동산의 수용) 4. 시장군수수청장의 확인(건물에 한함!!: 사실확인서
기록사항 및 첨부정보
1) 근거조문 표시(등기원인과 그 연월일은 기록안함!!!) 2) 첨부정보: 신청정보, 주소증명정보, 대장정보, 도면 첨부정보 아닌 경우: 등기원인정보, 등기필정보, 인감증명, 제3자허가, 동의, 승낙 정보
직권보존등기
1) 미등기부동산에 대한 처분제한등기 촉탁시 (체납처분으로 인한 압류는 제외!!!) 2) 미등기부동산에 대한 법원의 주택임차권명령등기 촉탁시 3) 건축법상 사용승인을 받지 않은 미등기건물도 직권보존등기 가능

신청적격자

•
토지대장, 임야대장, 건축물대장에 최초 소유자로 등록되어 있는 것을 증명하는자, 상속인, 포괄승계인
◦
미등기부동산 매수자는 대장에 최초 등록되어 있는 소유자 명의로 소유권보존등기를 한 다음 자기 명의로 소유권이전등기 신청해야 함 (자기명의로 직접 보존등기신청 불가!!)
•
확정판결에 의해 소유권을 증명하는자 (소유자임을 증명하는 확정판결이면 충분)
◦
자신의 소유임을 이유로 타인 명의로 된 소유권보존등기의 말소를 명한 확정판결로 자신의 소유임을 증명한 판결도 포함
◦
판결의 상대방은 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자
▪
보존등기 명의인, 대장상 소유자
▪
대장상 명의자 없거나 모르는 경우, 국가가 판결 상대가 됨
•
(단, 건물소유권확인판결은 국가를 상대로 받은 경우 여기서 말하는 판결이 아님, 따라서 소유권보존등기 불가)
•
수용으로 인해 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
◦
시장군수구청장의 확인에 의해 소유권 증명하는 자 (건물에 한정)
◦
미등기부동산은 보존행위로서 각 공유자가 단독으로 공유자 모두를 위해 전체부동산에 대한 소유권보존등기 신청 가능
▪
단, 공유자 1인이 자기 지분만 보존등기 하는 것은 안됨

첨부

•
건물 보존등기 시
◦
건물 표시를 증명하는 건축물대장 정보나, 그 밖의 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 함
◦
미등기주택에 대해 임차권등기명령에 의한 등기촉탁이 있는 경우, 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 한 후 임차권등기 해야 함
◦
본 건물의 사용에만 제공되는 부속건물 소유자의 신청에 따라 본 건물과 별도의 독립건물로 등기 가능
미등기부동산 처분제한 등기
•
등기관이 법원의 촉탁에 따라 소유권 처분제한 등기를 할 때에는 직권으로 보존등기를 한다

공유물

•
등기관이 소유권 일부에 관한 이전등기 시, 이전되는 지분을 기록해야 함. 그 등기원인에 분할금지약정이 있으면 약정사항도 기록해야 함
•
공유물분할약정으로 인한 소유권이전등기는 공유자 공동으로 신청
•
공유물분할금지약정이 있는 경우 당연히 등기해야 함
•
공유물분할금지약정이 등기된 경우, 그 약정의 변경등기(갱신)은 공유자 전원이 신청한다
•
분할금지 약정이 등기되어도, 각 공유자의 지분 이전이 금지되는 것은 아님 (지분이전등기 가능함!!)
•
농지에 대하여 공유물분할 원인 소유권이전등기 신청 시, 농지취득자격증명 첨부할 필요 없다 (농지 취득시 이미 증명했을 거니까)
•
공유지분 포기시, 포기하는 공유자를 등기의무자로 다른 공유자를 등기권리자로 하여 이전등기 (공동신청)

구분소유적 공유관계

•
1필의 토지 일부를 특정하여 구분소유하기로 하고 1필지 전체에 공유지분등기를 마친 경우, 대외관계에서는 1필지 전체에 공유관계임
•
각 구분소유자가 특정부분을 단독소유하기 위해서는 분필등기를 한 후, 상호명의신탁을 원인으로 지분의 이전등기를 해야 함

합유등기

•
조합원 전원의 명의로 합유등기
•
지분을 별도로 기록하지 않음
•
2인의 합유자 중 1인이 사망한 경우, 잔존 합유자는 그의 단독소유로 합유명의인 변경등기 신청함 (상속인이 지위승계 하지 않음)
•
합유자 중 1인이 다른 합유자 전원이 동의를 얻어 합유지분을 처분하는 경우 합유명의인 변경등기 신청해야 함
•
공유자 전원이 합유로 변경하는 경우, 변경계약을 등기원인으로 변경등기를 신청해야 함
합유등기 사무처리
•
등기부상 합유표시방법: 각 합유자의 지분 표시하지 않는다
•
등기부상 합유자가 변경되는 경우
◦
합유자 중 일부가 교체: 나머지 합유자들 전원의 동의를 얻어 그 합유지분을 타에 매도 기타 처분하여 종전의 합유자 중 일부가 교체  합유지분을 처분한 압유자와 합유지분을 취득한 합유자 + 잔존합유자의 공동신청으로 합유명의인 변경등기신청 해야 함
◦
합유자 중 일부 탈퇴: 잔존 합유자가 수인인 경우 합유자 중 일부가 그 합유지분을 잔존 합유자에게 처분하고 합유자 지위에서 탈퇴한 경우 잔존 합유자가 수인인 때에는 탈퇴한 합유자와 잔존합유자의 공동신청으로 잔존합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청 필요
◦
합유자 중 일부 사망: 합유자 3인 이상인데 1인 사망시, 잔존 합유자는 사망한 합유자 사망 증명 서면 첨부, 잔존합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청 가능 / 합유자 2인이면, 잔존 합유자의 단독소유로 합유명의인 변경등기신청
•
공유를 합유로 변경
◦
공유자들의 공동신청으로 변경계약을 원인으로 한 합유로 변경등기 신청
•
단독소유를 수인의 합유로 이전하는 경우
◦
단독소유자와 합유자들의 공동신청으로 소유권이전등기신청

소유권이전등기

•
공유자 중 1인의 지분포기로 인한 소유권이전등기는 지분포기 공유자를 등기의무자로, 이전받는 공유자를 등기권리자로 하여 공동신청함
•
공유지분 일부 이전 시, 이전되는 지분을 표기해야 한다!! (당연히 신청정보로도 등기소에 제공해야 함)
◦
갑, 을이 각 2분의 1씩 공유하는 경우, 갑이 그 지분의 반을 병에게 이전하면, 등기 목적에 “갑 지분 2분의 1 일부(4분의 1) 이전”으로 기록함 (괄호 속 4분의 1은 전체 지분에 대해 병이 가지는 지분을 표기)

진정명의회복을 위한 소유권이전등기

•
실체와 부합하지 않는 무효등기는 말소가 원칙인데, 최종 명의인으로부터 이전등기를 통해 간단히 진정명의를 회복하는 방법. (공동신청함)
◦
갑, 을, 병 순차로 이전등기시, 갑, 을 간 등기이전이 무효이면, 원칙은 을, 병 명의등기를 말소해야 한다. 근데 이 방법보다 병에서 바로 갑에게 이전하면 간단하게 회복할 수 있음
◦
만약, 갑, 을 간에 통정허위표시로 이전등기한 경우, 병이 선의로 저당권을 설정받았다면, 갑을 갑의 등기는 무효로 말소되어야 하나, 말소하려면 병이 대항못하여 말소를 못할 수 있고, 말소되면 병이 피해를 받을 수 있음. 따라서 병의 저당권도 그대로 살려둘 수 있게 을에서 갑으로 이전등기하는 방법으로 진정명의 회복함 (갑을 공동신청 필요!!)

이전등기 신청의무 (부동산등기 특별조치법)

•
부동산소유권이전 내용으로 하는 계약 체결일 다음날로부터 60일이내 소유권이전등기 신청해야 함
◦
서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내 (매매 등)
◦
일방만 채무를 부담하는 경우, 그 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내
•
미등기부동산 소유권 이전 계약 체결한 다음날로부터 60일 이내 소유권이전등기 신청해야 함
◦
소유권보존등기를 신청할 수 있는데도 안하고 계약한 경우, 그 계약 체결한 날로부터 60일 이내
◦
계약 체결 후, 소유권보존등기 신청할 수 있게 된 경우, 소유권보존등기를 신청할 수 있게된 날로부터
◦
부동산등기특별조치법에 따른 신청의무 위반에도 그 계약의 사법상 효력이 부인되지는 않음 (과태료 사항일 뿐)
◦
신청기간 내 신청하지 않고 이전등기청구권을 양도한 경우, 양도계약의 사법상 효력 부인되지 않음

유증에 따른 소유권 이전등기

•
신청정보/첨부정보
◦
등기원인 “OO년 O월 O일 유증”으로 기재, 그 연월일은 유증자가 사망한 날 기재.
◦
유증에 조건 또는 기한이 붙은 경우 그 조건이 성취한 날 또는 그 기한이 도래한 날을 신청정보의 내용으로 제공
◦
정지조건이 붙은 유증을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우, 조건성취를 증명하는 서면을 첨부정보로 제공

거래가액 등기

•
부동산거래신고 등에 관한 법률에서 정하는 계약을 등기원인으로 한 소유권이전등기하는 경우 거래가액을 등기관이 기록함
◦
신청인은 거래가액을 신청정보 내용으로 등기소에 제공
◦
시장군수구청장으로부터 제공받은 부동산거래신고필증정보를 첨부정보로서 등기소에 제공
◦
거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러명의 매도인과 여러명의 매수인 사이의 매매계약인 경우, 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공
◦
등기관은 거래가액을 아래와 같이 등기함
▪
매매목록이 있는 경우: 등기기록 중 ‘갑구의 권리자 및 기타사항란’에 거래가액을 기록
▪
매매목록이 있는 경우: 거래가액과 부동산표시를 기록한 매매목록을 전자적으로 작성하여 번호를 부여하고, 등기기록 ‘갑구의 권리자 및 기타사항란’에 그 매매목록의 번호를 기록

용익권: 지상권 등기

•
범위가 부동산의 일부인 경우, 그 부분을 표시한 지적도를 첨부정보로 등기소에 제공
•
등기 필수사항
◦
(필수) 지상권설정의 목적
◦
(필수) 범위 (토지 전부인 경우에도 필수이고, 다만 “토지의 전부”라고 기재하면 됨)
◦
존속기간
◦
지료와 지급시기
◦
민법 후단의 약정
◦
지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우, 그 부분을 표시한 도면의 번호

용익권: 전세권 등기

•
등기사항 (통칙상 등기사항 외, 아래 사항 등기하고, 필수사항 외에는 등기원인에 약정있으면 등기함)
◦
(필수) 전세금 또는 전전세금
◦
(필수) 범위 (동일 목적물에 용익물권 중복설정 불가, 따라서 건물 전세권의 존속기간이 만료된 경우에도 그 전세권설정등기를 말소하지 않고는 후순위로 중복하여 전세권설정등기 신청불가)
◦
(필수) 존속기간
◦
위약금 또는 배상금
◦
민법 제306조 단서의 약정
◦
전세권설정이나 전전세 범위가 부동산 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호
◦
수개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 전세권설정의 등기 가능하고, 이 경우 공동저당등기에 관한 규정 준용함
•
전세권은 용익물권으로 사용/수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위한 전세권설정등기 하면 무효다
•
전세, 전전세가 부동산의 일부인 경우, 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다
◦
전부일 경우 도면 첨부하지 않고
◦
건물 특정부분이 아닌 공유지분에 대해서는 전세권 설정 불가!!
◦
공유부동산에 전세권을 설정할 경우(공유지분이 아닌 공유물자체), 그 등기기록에 기록된 공유자 전원이 등기의무자가 됨
◦
건물의 일부로서 특정 층 전부인 때  도면 첨부 안해도 됨!!
•
전세금반환채권의 일부양도로 원인으로 한 전세권 일부이전등기 신청시,
◦
양도액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고 등기관은 양도액을 기록함
◦
전세권일부이전등기 신청은 전세권 존속기간 만료 전에는 할 수 없다
◦
존속기간 만료 전에 신청하는 경우 전세권이 소멸하였음을 증명하는 정보를 첨부해야 함 = 전세권 소멸을 증명 못하면 일부이전 안됨
•
약정에 의한 전세권 처분제한 등기 가능
•
전세권 법정갱신 시 변경등기 안해도 제3자 등 대항 가능. 변경등기 신청도 가능하고 변경등기여야 처분가능하다 (따라서 변경해야 저당권 등 설정 가능)
•
집합건물은 특정 전용부분의 대지권에 전세권설정등기를 할 수 없음 (대지권은 지분으로 공유하고 있기 때문에 = 용익물권은 성질상 지분에는 설정할 수 없는 것)
•
여러부동산에 대한 전세권설정은 공동저당에 관한 규정 준용
◦
부동산 5개 이상일 때, 공동전세목록 작성함

용익권: 지역권 등기

•
승역지 등기기록에 지역권 설정 등기시, 일반적 등기사항
◦
(필수) 지역권설정의 목적
◦
(필수) 범위
◦
(필수) 요역지
◦
승역지소유자가 공작물 설치의무 부담하는 약정 (if needed)
•
승역지 등기시, 등기관은 직권으로 요역지 등기기록에 다음 사항 기록함
◦
승역지
◦
지역권설정의 목적
◦
범위

용익권: 임차권 등기

•
임대차 차임지급시기 관련 약정이 있는 경우, 임차권등기에 기록하지 않더라도 임차권등기는 유효
•
등기사항
◦
(필수) 차임, 범위
◦
보증금 지급만을 내용으로 하는 임대차 = 채권적 전세는 차음대신 임차보증금을 기재
◦
차임지급시기
◦
존속기간(약정있으면), 만약 처분능력/처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우 그 뜻도 기록
◦
임차보증금(약정있으면)
◦
임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의
◦
임차권설정 또는 임차물전대의 범위가 부동산의 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호
•
임차권이전등기 원칙적으로 가능
◦
but 존속기간이 만료, 임차권등기명령에 의한 주택임차권 및 상가건물임차권 등기 경료된 경우 그 임차권이전등기나 임차물전대등기 불가

담보권 등기

•
등기사항
◦
(필요) 채권액
◦
(필요) 채무자 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지
▪
민법상 조합을 채무자로 표시하여 저당권설정등기를 불가 (조합은 단체로 인정하지 않음)
▪
채무자와 저당권설정자가 같아도 채무자의 표시를 신청정보로 하고 등기기록에도 채무자를 등기해야 함

담보권: 저당권 등기

•
등기사항
◦
(필요) 채권액, 채무자
◦
(임의) 변제기
◦
(임의) 이자 및 그 발생시기, 지급시기
◦
(약정시) 원본 또는 이자 지급장소
◦
(약정시) 채무불이행으로 인한 손해배상에 관한 약정
◦
(약정시) 민법 제 385조 단서의 약정 = 저당부동산 종물 등에 저당권 효력 미치지 않는다는 약정
◦
(약정시) 채권의 조건
•
저당권변경등기
◦
채무자 변경시 저당권자 등기권리자, 저당권설정자 또는 제3취득자가 등기의무자로서 공동신청함
◦
채무액 변경시 저당권자와 저당권설정자 공동신청
•
채권의 일부에 대한 대위변제로 인한 저당권일부이전등기 가능
•
채권 담보를 위한 저당권설정등기 가능

담보권: 근저당권 등기

•
등기사항
◦
(필수) 채권최고액
◦
(필수) 채무자 성명, 명칭, 주소, 소재지
▪
반드시 단일하게 기록해야 함 (채권자 또는 채무자가 수인이라도 각 채권자, 채무자별로 채권액 구분 불가!!)
▪
외국통화로 신청정보로 제공한 경우, 외화표시금액을 채권최고액으로 기록함
▪
선순위근저당권 채권채고액 감액 변경등기시 후순위권리자 승낙서 필요 없음
•
(약정시) 민법 제 385조 단서의 약정 = 저당부동산 종물 등에 저당권 효력 미치지 않는다는 약정
•
(약정시) 존속기간
◦
존속기간은 임의적 기록사항이지만, 약정된 존속기간은 등기해야 함
근저당권 이전
•
피담보채권 확정 전에는 피담보채권 양도나 대위변제로 인한 근저당권이전등기 할 수 없음
◦
확정되어야만 등기할 수 있음, 만약 채권자체가 아니라 지위 자체를 이전하는 것은 가능
•
but 기본계약상 채권자 지위이전에 의한 이전등기는 가능
•
근저당권이전등기 신청 시, 근저당권설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제3취득자이면 그 승낙서를 첨부할 필요 없다

근저당권이전등기와 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기

근저당권이전등기
확정 전
- 피담보채권이 양도된 경우 이를 원인으로 이전등기 신청할 수 없다 - 기본계약상 채권자 지위가 제3자에게 전부양도된 경우, 양도인 및 양수인은 예약양도를 등기원인으로 기재
확정 후
- 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우 근저당권자 및 채권양수인 또는 대위변제자는 등기원인을 확정채권양도 등으로 기재
근저당권변경등기
(채무자변경)
확정 전
- 기본계약상 채무자 지위를 제3자가 계약에 의해 인수한 경우, 근저당권 설정자 및 근저당권자는 계약인수, 중첩적 계약인수를 등기원인으로 기재
확정 후
- 제3자가 그 피담보채무를 인수한 경우 등기원인을 확정채무의 면책적 인수, 확정채무의 중첩적 인수등으로 기재

담보권: 저당권부채권 질권 등기

•
등기사항
◦
채권액 또는 채권최고액
◦
채무자 성명 또느 명칭과 주소 또는 사무소 소재지
◦
변제기와 이자 약정 있으면 그 내용

담보권: 공동저당권

•
각 부동산에 관한 권리 표시를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공
•
저당권설정 등기 후, 동일한 채권에 대해 다른 1개 또는 여러 개의 부동산에 저당권 설정의 등기를할 때, 그 등기와 종전의 등기에 각 부동산에 관한 권리가 함께 저당권의 목적으로 제공된 뜻을 기록함 (뒤에 것에 그냥 저당권 등기하고 앞에 것의 끝에 공동담보 기록하는 것 아님!!!)
•
공동저당 후순위 저당권자 대위등기 신청 시, 다음등기사항을 신청정보로 제공해야 함
◦
매각부동산
◦
매각대금
◦
선순위저당권자가 받은 금액
•
공동저당 대위등기 시 선순위저당권자가 등기의무자, 대위자가 등기권리자로 공동 신청!!
•
등기관은 부동산이 5개 이상(추가되어 5개 이상인 경우 포함), 공동담보목록을 작성해야 한다 (전자적으로)
◦
1년마다 그 번호를 새로 부여함
일부양도, 대위변제
•
등기관은 채권의 일부양도 또는 대위변제로 인한 일부이전등기시 양도액 또는 변제액을 기록함
이전등기
•
이전등기 신청시, 저당권이 채권과 같이 이전한다는 뜻을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공한다
일정한 금액을 목적으로 하지 않은 채권(쌀 100가마) 담보하기 위한 저당권설정등기 할 때에는 그 채권의 평가액을 기록함
말소등기
•
피담보채무 소멸로 근저당권설정등기가 말소되는 경우, 채무자를 추가한 근저당권 변경의 부기등기는 직권으로 말소됨
•
이전등기가 된 저당권의 피담보채권 소멸 등으로 인한 말소신청의 등기의무자는 저당권의 현재 명의인인 저당권 양수인임 (등기권리자는 설정자, 공동신청함)

신탁에 관한 등기

•
신탁: 위탁자가 수탁자에게 재산을 이전, 담보제공 등을 하고, 수탁자가 수익자 이익 또는 특정 목적을 위해 그 재산을 처분, 관리, 운용 등을 하는 관계
•
등기사항
◦
신탁원부
◦
신탁원부 번호
신탁원부 작성사항
신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발 등
•
신청방법
◦
수탁자가 단독신청!!
◦
권리 설정등기, 보존등기, 이전등기, 변경등기 신청과 동시에 신탁등기 해야 함!!! (1건의 신청정보로 일괄하여 신청)
▪
등기관은 하나의 순위번호를 사용하여 등기함
◦
수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기 신청 가능!!
▪
부동산 관한 권리 설정, 보존, 이전, 변경 등기신청과 동시에 하지 않아도 됨
◦
신탁가등기
▪
소유권이전청구권보전을 위한 가등기와 동일한 방식으로 신청
▪
신탁원부 작성을 위한 정보도 첨부정보로 제공
•
수탁자가 여러명인 경우
◦
등기관은 신탁재산이 합유인 뜻을 기록해야 함!
•
신탁재산의 일부가 처분되었거나 신탁의 일부가 종료되어 권리이전등기와 함께 신탁등기의 변경등기를 할 때에는 하나의 순위번호를 사용하고, 처분 또는 종료 후 수탁자의 지분을 기록함
•
수탁자 임무 종료로 인한 등기
◦
위탁자와 수익자가 합의로 적법하게 수탁자를 해임하여 수탁자 임무 종료 시, 신수탁자가 단독으로 신탁재산에 속하는 부동산에 관한 권리이전등기신청가능
•
신탁원부 변경
◦
여러 명의 수탁자 중 1인의 임무종료로 합유명의인 변경등기를 한 경우
▪
수탁자 변경으로 인한 이전등기 등기관은 직권으로 신탁원부 기록을 변경해야 함
◦
신탁관리인 선임/해임 재판한 경우, 등기관은 법원의 촉탁에 의해 신탁원부 기록을 변경해야 함(법원은 지체없이 촉탁해야 함)
◦
법무부장관은 신탁내용의 변경을 명한 경우 지체없이 신탁원부 기록의 변경등기를 등기소에 촉탁함
◦
촉탁, 명령에 의해 신탁원부 기록을 변경한 경우를 제외하고!!! 위의 신탁등기사항의 변경이 있으면 지체없이 신탁원부 변경등기 신청해야 함
•
신탁재산이 수탁자의 고유재산이 되었을 대, 그 뜻의 등기를 주등기로 해야 함
•
신탁 등기 말소
◦
신탁종료로 인해 신탁재산에 속한 권리가 이전/소멸한 경우, 권리이전/변경/소멸됨에 따라 신탁재산에 속하지 않은 경우 신탁등기 말소신청은 신탁된 권리의 이전등기, 변경등기, 말소등기의 신청과 동시에 함
◦
신탁등기말소등기는 수탁자가 단독으로 신청 가능
◦
신탁등기말소등기나 수탁자의 소유재산으로 된 뜻의 등기 신청과 동시에 해야 함(1건의 신청정보로 일괄)
▪
이 경우 등기관은 하나의 순위번호를 사용하고, 종전의 신탁등기를 말소하는 표시를 해야 한다 = 주등기
•
담보권신탁(담보권을 설정하는 신탁)
◦
위탁자가 자기 또는 제3자 소유의 부동산에 채권자가 아닌 수탁자를 저당권자로 하여 설정한 저당권을 신탁재산으로 하고 채권자를 수익자로 지정한 신탁을 의미. 유효함

가등기

•
신청인
◦
공동신청이 원칙
◦
but 가등기의무자의 승낙, 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있으면 단독으로 신청 가능!
◦
가등기로 보전하려고 하는 권리를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 함
•
대상
◦
등기대상이 되는 법 제3조의 권리 (소상역 전당 권담임)의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 (보존등기 보전을 위해서는 안됨)
◦
시기부 또는 정지조건부 가능 (해제조건부는 안됨)
◦
장래확정 청구권도 가능 (ex. 사인증여로 인해 발생한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기)
◦
물권적청구권 보전을 위해서는 불가
•
가등기에 기한 본등기를 금지하는 취지의 가처분등기는 불가 (등기할 사항 아니므로 각하!!)
•
가등기 이후 본등기가 주등기로 해야 하면 가등기도 주등기, 본등기가 부기등기이면 가등기도 부기등기
◦
따라서 소유권이전청구권 보전, 제한물권 설정청구권 보전 가등기는 주등기(담보권, 전세권)
◦
소유권 이외의 권리의 이전청구권 보전은 부기등기(저당권)
•
본등기의 상대방
◦
가등기 후 제3자에게 소유권이 이전된 경우
▪
본등기 신청의 등기의무자는 가등기를 할 때의 소유자
•
공동가등기의 본등기
◦
가등기권자 모두 공동의 이름으로 본등기를 신청
◦
또는 그 중 일부의 가등기권자가 자기의 가등기지분에 관하여 본등기를 신청가능함.
◦
but 일부의 가등기권자가 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수는 없음 !!
•
가등기 명하는 가처분명령
◦
부동산 소재지 관할하는 지방법원이 함
•
가등기에 의해 순위보전 대상이 되어 있는 물권변동청구권이 양도된 경우
◦
그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기 형식으로 경료 가능
◦
= 가등기의 부기등기 가능하다
•
본등기 신청이 있을 때에는 가등기의 순위번호로 본등기 함
◦
가등기권자가 가등기에 기한 본등기 절차가 아닌, 설정자로부터 별도의 소유권이전등기를 경료받은 경우, 가등기에 기한 본등기청구권이 소멸하지 않음!!
◦
but 가등기 후 본등기 사이에 저촉되는 중간등기가 없다면 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 없다 (사실상 의무이행 완료되었으므로)
•
본등기와 직권말소
◦
소유권이전등기청구권보전 가등기에 기한 본등기 후에는 가등기 후 본등기 전 등기는 원칙적으로 모두 말소되어야 함.
◦
예외 있음 = 가등기 후 본등기 전 등기가 말소되지 않는 경우
▪
(예외) 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기
▪
(예외) 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기
▪
(예외) 가등기 전에 마쳐진 담보가등기, 전세권 및 저당권에 의한 임의경매개시결정등기
▪
(예외) 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기, 주택임차권설정등기, 상가건물임차권등기, 상가건물임차권설정등기 (임차권설정등기는 임차인과 임대인이 같이 하는 것, 임차권등기는 임차인 단독으로 가능)
•
→ 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기에 기한 본등기가 된 경우, 소유권이전의 효력은 본등기시 발생 (가등기시 발생 아님  !!! 가등기는 순위보전의 효력만 있음)
•
소유권이전청구권 가등기에 기해 본등기를 해도 그 가등기는 말소되는 것이 아님
•
본등기와 직권말소
◦
지상권, 전세권, 임차권 설정등기청구권보전 가등기에 기한 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전 등기는 직권말소 대상이 되지 않음
▪
저당권설정등기
▪
저당권설정등기청구권보전 가등기에 기한 저당권설정의 본등기를 한 경우 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기는 직권말소 대상 아님
◦
직권말소의 대상이 되는 경우 (동일한 부분에 마쳐진 경우에 한정)
▪
부동산 용익권 (지역, 지상, 전세, 임차권 =같은 공간을 사용하는 권리, 양립불가능)
•
가등기 말소
◦
가등기의무자가 말소등기권리자, 가등기명의자가 말소등기의무자로 공동신청함
▪
가등기 후 소유권을 취득한 제3자가 있다면, 그 제3자도 가등기 말소 신청 가능함
◦
가등기명의인은 단독으로 가등기 말소 신청 가능
▪
가등기의무자, 등기상 이해관계 있는 자는 가등기명의인 승낙을 받아 단독으로 가등기 말소 신청 가능  가등기 명의인 승낙 또는 대항가능한 재판있음을 증명하는 정보
◦
가등기가처분명령에 의해 이루어진 가등기는 통상의 가등기를 말소해야 하고, 민사집행법에서 정한 가처분 이의의 방법으로 가등기 말소는 불가 (가등기까지 날려주세요~는 불가)
◦
청산절차를 거치지 않고 첨부정보를 제공하지 않은 채 담보가등기에 기초하여 본등기가 이루어진 경우
▪
등기관은 본등기를 직권으로 말소 불가
▪
원칙은 청산절차 완료 후 첨부 정보 제공해야되는데, 안하고 본등기 된 경우에도 직권말소 불가!!!

가등기 가능 vs 가등기 불가능

가등기 가능
가등기 불가능
채권적 청구권보전의 가등기 권리변경등기의 가등기 중복가등기 또는 이중가등기 가등기의 이전가등기 가등기의 이전금지가처분등기
물권적 청구권 보전의 가등기 부동산표시변경등기의 가등기 소유권보존등기의 가등기 처분제한등기(가압류, 가처분)의 가등기 가등기에 기한 본등기금지가처분등기 유언자가 생존 중에 신청한 유증을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기 물권적 청구권이 원인인 말소등기

가처분에 관한 등기

•
처분금지가처분등기가 된 경우, 가처분채무자를 등기의무자로 하여 소유권이전등기 신청하는 가처분채권자는 그 가처분등기 후 마쳐진 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기 말소를 단독으로 신청할 수 있다 (=가처분해놨는데, 다른사람이 또 뭐를 하면 단독으로 날려버릴 수 있다)
◦
가처분 전 가압류에 의한 강제경매결정개시
◦
가처분 전 저당권 등 담보권에 의한 임의경매개시등기
◦
가처분채권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 등에 대해서는 말소신청 불가!!!
•
가처분등기 이후 등기말소 신청 시  등기원인 “가처분에 의한 실효”
•
가처분등기 이후 등기말소 시  등기관은 직권으로 그 가처분등기도 말소해야 함

관공서의 촉탁에 의한 등기

관공서가 등기명의인 등을 갈음하여 촉탁하는 등기

•
관공서가 체납처분으로 인한 압류등기를 촉탁하는 경우, 등기명의인/상속인/포괄승계인을 갈음하여 등기명의인의 표시 변경등기, 권리이전등기를 함께 촉탁할 수 있음 (승낙 필요 없음~)
•
국가/지자체가 등기권리자인 경우 국가/지자체는 등기의무자의 승낙을 받아 해당 등기를 지체없이 등기소에 촉탁해야 함
•
수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자 단독으로 신청 가능
◦
한국토지주택공사는 등기촉탁 가능한 관공서임! (미등기부동산도 가능)
•
과세관청이 미등기부동산을 압류하기 위해서는 먼저 또는 동시에 소유권보존등기를 촉탁해야 함
◦
과세관청이 소유권보존등기를 촉탁하지 않고 압류등기만을 촉탁한 경우, 등기관은 그 촉탁을 각하함

이의

이의신청

•
등기관의 결정, 처분에 이의있는 자 = 등기상 직접적인 이해관계를 가진자에 한함  관할법원에 이의 가능
◦
상속인이 아닌 자는 상속등기에 이의 불가
◦
등기신청에 대한 각하결정에 대해서는 등기신청인만 이의신청 가능
•
이의신청서  등기소에 제출함
◦
신청인의 성명, 주소, 이의신청 대상인 등기관의 결정/처분, 이의신청 취지와 이유, 그밖의 대법원예규로 정하는 사항~ 신청인 기명 날인/서명 (서면으로)
◦
기간에 제한없음
◦
새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없음(결정, 처분 시 주장되거나 제출되지 않은 사실이나 증거방법으로써 이의사유 삼을 수 없음)
•
이의신청 사유  등기관의 부당한 결정 또는 처분
◦
소극적 부당처분: 등기해야 하는데 하지 않은 경우 (사유제한 없음)
◦
적극적 부당처분: 각하해야 하는데 등기한 경우
•
등기관의 조치
◦
등기관은 이의가 이유없다고 인정하면 이의신청일부터 3일 이내 의견붙여 이의신청서를 관할 지방법원으로 보내야 함
•
관할법원의 조치
◦
이의 신청 인용 시  기록명령 (등기 명령하기)
◦
기록명령 예외 경우
▪
권리이전등기의 기록명령이 있었으나, 그 기록명령에 따른 등기 전에 제3자 명의로 권리이전등기가 되어 있는 경우 (제3자 저당권등기가 된 경우는 제외!!)
▪
말소등기 기록명령이 있었으나, 그 기록명령 전에 등기상 이해관계인이 발생한 경우
▪
등기관이 기록명령에 따른 등기를 하기위해 신청인에게 첨부정보를 다시 등기소에 제공할 것을 명령했으나 신청인이 응하지 않은 경우
▪
전세권설정드기 기록명령이 있었으나 그 전에 동일한 부분에 전세권등기가 되어 있는 경우
◦
관할법원은 이의신청에 대해 결정전에 등기관에게 가등기 또는 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있다 (새로운 이해관계 발생 방지를 위해)
◦
이의에 대한 결정 통지는 결정서 등본으로 함
•
집행정지효력
◦
이의에는 집행정지 효력이 없음!! (이의신청 있어도 다른 등기신청은 수리됨)
•
등기의 효력은 등기 접수한 때부터 효력 발생!!
•
등기기록 열람은 누구나 가능. 등기기록 부속서류는 이해관계가 있는 부분만 열람 청구 가능
•
등기부 부속서류는 밖으로 옮기지 못한다.. 법관이 발부한 영장은 가능.

권리별 등기사항, 기재사항, 첨부사항 정리

특수적 필요적 기재사항
임의적
첨부정보
특징
지상권
- 지상권설정의 목적 - 지상권설정의 범위
- 지료
- 신청정보 - 지상권설정계약서 - 등기필정보, 인감증명 - 토지거래허가서
- 구분지상권
지역권
- 요역지, 승역지 표시 - 지역권설정의 목적 - 지역권설정의 범위
- 신청정보 - 지상권설정계약서 - 등기필정보, 인감증명
- 승역지의 지역권등기 - 요역지의 지역권등기(관할 동일 시 등기관이 직권등기)
전세권
- 전세금 또는 전전세금 - 전세권의 목적인 범위
- 신청정보 - 전세권설정계약서 - 등기필정보, 인감증명 - 공동전세목록
- 전세권일부이전등기
임차권
- 차임 - 범위
- 존속기간
- 신청정보 - 임차권설정계약서 - 등기필정보, 인감증명
- 주택임차권등기명령제도
저당권
- 채권액 - 채무자 표시(성명,주소) - 권리의 표시(지상권,전세권)
- 변제기
- 신청정보 - 저당권설정계약서 - 등기필정보, 인감증명 - 공동담보목록
근저당권
- 채권최고액 - 채무자 표시(성명, 주소) - 근저당권설정계약의 뜻
- 채권최고액은 당사자가 수인인 경우 단일하게 기재 - 수인의 채무자가 연대채무자인 경우 채무자로 기재
권리질권
- 질권의 목적인 권리표시 -채권액 -채무자 표시(성명, 주소)
- 권리질권의 목적인 저당권 등기에 부기등기

집합건물의 등기

•
등기관이 구분건물의 대지권등기를 하는 경우 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 대지권 뜻의 등기는 직권으로 기록해야 한다 (지역권 제외)
•
‘대지권에 대한 등기로서 효력이 있는 등기’와 ‘대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 한 등기’의 순서는 접수번호에 따른다
•
구분건물의 등기기록에 대지권이 등기된 후 구분건물만에 관한 저당권설정등기는 허용되지 않는다
•
토지의 소유권이 대지권인 경우 토지의 등기기록에 저당권설정등기는 분리처분에 해당하여 허용되지 않는다
•
구분건물로서 그 대지권의 변경이 있는 경우 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권 등기명의인을 대위하여 대지권의 변경등기 신청할 수 있다
•
1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 한다
•
등기할 건물이 구분건물이면, 등기관은 1동 건물의 등기기록 표제부에는 소재, 지번, 건물명칭, 번호 기록 & 전유부분의 등기기록 표제부에는 건물번호를 기록해야 한다
•
규약상 공용부분으로 등기된 후 규약이 폐지된 경우, 그 공용부분 취득자는 지체없이 소유권!!!보존!!!등기!!

대지권의 분리처분 금지 여부

금지 등기
허용 등기
소유권이 대지권
토지, 건물만을 목적으로 하는 소유권 이전등기 (가등기, 가압류, 압류등기), 저당권설정등기
토지, 건물만을 목적으로 하는 용익물권, 임차권등기, 대지권등기 전의 처분금지가처분등기
지상권 등이 대지권
토지에 관한 지상권, 전세권이전등기, 지상권(전세권) 목적의 저당권설정등기
토지를 목적으로 하는 소유권이전등기, 저당권설정등기
•
대지권등기는 토지와 건물의 분리처분을 위한 규정임