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중개사법: 총칙

목차
[공인중개사법] 제정목적
•
공인중개사 업무 등에 관한 사항을 정하여
•
그 전문성을 제고하고
•
부동산중개업을 건전하게 육성하여
•
국민경제에 이바지함을 목적

용어

중개
•
정의: 법정 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차, 그 밖의 권리 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것
•
성격
◦
법률행위 성립을 보조하는 보조적, 준비행위로서 사실행위
◦
대리행위, 수임인으로서의 행위, 사자로서의 행위가 아닌 독자적 행위
•
중개의 3요소
◦
중개대상물
◦
중개의뢰인(거래당사자)
◦
개업공인중개사(중개행위자)
중개업
•
정의: 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것
•
중개업의 요소
◦
계속, 반복성
◦
불특정 다수
◦
영리성
•
분양대행업, 컨설팅업 등은 중개업에 해당하지 않음
 중개, 중개업 정의에는 등록이 포함
 무등록중개업자의 중개행위도 중개업에 해당함
중개업 판례
개업공인중개사
•
정의: [공인중개사법]에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한자
•
종류
◦
법인인 개업공인중개사
▪
중개법인: [공중법]에 의한 법인 등록기준을 갖추어 등록한 법인
▪
특수법인: 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 법인(지역농협, 산립조합, 산업단지관리기관, 한국자산관리공사 등)
◦
공인중개사인 개업공인중개사
◦
법 제 7638호 부칙 제 6조 제2항의 개업공인중개사(중개인): [소개영업법]상 신고 또는 [주동산중개업법]상 허가를 받은 공인중개사 또는 법인이 아닌 자로서 등록간주된 자
공인중개사
•
정의: [공인중개사법]에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자
소속공인중개사
•
정의: 개공에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개공의 중개업무를 보조하는 자
•
종류
◦
직원인 소공
◦
법인의 사원 또는 임원인 소공
중개보조원
•
정의: 공인중개사가 아닌 자. 개공에 소속되어 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반서무 등 개공의 중개업무와 관련된 단순 업무 보조 하는 자
•
중개보조원은 확인, 설명, 확인/설명서의 작성 및 거래계약서의 작성 불가
•
소공과 중개보조원은 ‘고용인’이라고 함

중개대상물

법  등기, 허가 불문, [민법]상 협의의 부동산
•
토지
•
건축물 그 밖의 토지의 정착물
대통령령  준부동산, 등기 필요
•
입목
•
광업재단
•
공장재단
 개공 아닌 자가 중개대상물을 업으로써 중개할 경우 무등록중개업자로 처벌됨
 개공 등은 중개대상물에 대하여 매매업, 의뢰인과 직접거래 하면 안됨

토지

•
토지 1필의 일부도 중개대상물 가능

건축물 그 밖의 토지의 정착물

•
미등기, 무허가건물, 장래 건축될 건물(분양권)도 중개대상물 가능
•
암석, 담장, 토사 등은 토지의 구성물로서 중개대상물 아님
•
명인방법을 갖춘 수목의 집단은 중개대상물 가능

입목

•
입목등록원부에 등록된 수목의 집단으로서 소유권보존등기를 받은 것. 1필지의 일부에 있는 수목도 가능, 수종 제한 없음
•
입목은 부동산으로 보며, 등기관은 토지의 등기기록 중 표제부에 입목등기 기록 표시 함
•
입목에 대한 저당권은 베어내어 분리된 입목에도 미친다. 저당권설정시에는 보험에 먼저 가입해야 함
•
토지소유권이나 지상권의 처분은 입목에 영향을 미치지 않음
•
법정지상권: 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자가 되면, 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권 설정한 것으로 봄. 이 경우 지료는 당사자의 약정에 따름
•
지상권자나 토지의 임차인에게 속하는 입목이 저당권의 목적이 되어 있는 경우, 지상권자나 임차인은 저당권자 승낙없이 그 권리를 포기하거나 계약해지 불가
•
입목에 관하여 [입목에 관한 법률] 규정이 없는 것은 [부동산 등기법] 준용

공장재단 및 광업재단

•
재단목록 작성 후 광업재단, 공장재단의 소유권보존등기를 받은 것을 말함
•
집합물로서의 일체성이 인정되어 재단에 속한 것은 개별적 압류, 양도 불가. 따라서 재단에 속한 토지나 건물 독립하여 중개대상물 불가
•
재단에 관한 소유권보존등기 후 10개월 내 저당권 설정등기 안하면 보존등기는 무효임
•
등기관은 공장재단 구성물의 등기기록 중 해당 구에 재단 포함 여부를 표시한다

중개대상이 되기 위한 요건

중개대상물 요건

•
요건: 공인중개사법령이 규정한 중개대상물로서 사적거래가 가능한 것이어야 함
해당
해당
토지, 건물 명인방법을 갖춘 수목의 집단 입목, 공장재단, 광업재단
동산, 금전, 온천수 자동차, 기계, 선박, 항공기 등 근저당권 설정된 피담보채권(금전채권)
토지거래허가구역, 접도구역 내 토지 도로예정지인 사유지 가등기, 가압류된 토지나 건물 등
미채굴 광물, 무주부동산 포락지, 바닷가 청사, 공도, 문화재 등 국/공유재산

중개대상권리의 요건

•
요건: 중개대상물에 성립 가능한 권리로서 이전성이 있는 권리여야 함
해당
해당
소유권, 지상권, 지역권, 전세권 저당권, 부동산임차권 가등기담보권 부동산환매권 유치권, 법정지상권 법정저당권
동산질권, 분묘기지권 광업권, 어업권 산업재산권 신지식재산권 등

중개대상행위의 요건

•
요건: 중개대상물에 관한 행위로 중개행위 개입이 가능해야 함
해당
해당
매매, 교환, 임대차 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등의 설정 이전에 관한 행위 환매계약 유치권, 법정지상권 이전
증여, 상속, 공용수용 기부채납, 경공매 환매권에 기한 환매 유치권의 성립 법정지상권의 성립 법정저당권의 성립 점유

중개대상물이 아닌 것

•
입주권 (특정된 입주권 제외)
•
대토권 (주택 철거 시 요건하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위, 특정한 토지나 건물 등 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없음)
•
권리금 (무형의 재산적 가치 양도는 안됨)
•
세차장 구조물 (콘크리트 지반위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮고 삼면 천막이나 유리 설치한 세차장 구조물은 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않음)
•
금전채권