지상권 | 전세권 | 임차권 | |
~에 대한 권리 | 토지 | 부동산 | 임대인 |
사용, 수익 | 지상권자가 직접 | 전세권자가 직접 | 임차인이 임대인에게 요구 |
설정자 측 의무 | 소극적 인용의무만 부담 | 소극적 인용의무만 부담 | 임대인은 적극적 사용 수익케할 의무 부담 |
지료 또는 차임 | 지료는 성립요건 X | 전세금은 성립요건 O | 차임은 성립요건 O |
증감청구 | 지료증감청구권 O | 전세금증감청구권 O | 차임증감청구권 O |
최단존속기간 | 30년, 15년, 5년 | 건물전세권만 1년 | X (특별법) |
최장존속기간 | X | O (10년) | X |
갱신청구권 | 지상권자 O | 전세권자 X | 토지임차인 O
건물임차인 X |
법정갱신 | X | 건물전세권에만 O | O |
소멸청구 및 해지 | 2년 이상의 지료체납 | 사용목적 위반 | 2기의 차입액 이상 연체
사용목적 위반 |
통고제도 | 소멸통고 X | 소멸통고 O | 해지통고 O |
비용상환청구권 | 유익비상환청구권 O | 유익비상환청구권 O | 유익비상환청구권 O
필요비상환청구권 O |
매수청구권 | 지상권자, 설정자 모두 지상물매수청구권 O | 전세권자, 설정자 모두 부속물매수청구권 O | 임차인의 매수청구권 O
임대인의 매수청구권 X |
수거권 & 원상회복의무 | O | O | O |
처분성 | 지상권설정자의 동의 X
설정행위로써 금지 X | 전세권설정자의 동의 X
설정행위로써 금지 O | 임대인의 동의 O
설정행위로써 금지 O |
지상권
•
개념: 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권
•
취득
◦
법률행위에 의한 취득: 지상권설정계약 + 등기
◦
법률규정에 의한 취득: 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타법률의 규정, 법정지상권, 관습법상의 법정지상권
포인트
지상권 존속기간
[존속기간 약정한 지상권, 280조]
•
계약으로 지상권 존속기간을 정하는 경우에 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다
◦
30년: 석조, 석회조 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유 목적 시
◦
15년: 전호 이외의 건물의 소유 목적 시
◦
5년: 건물 이외의 공작물 소유 목적 시
•
전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다
[존속기간 약정하지 아니하는 지상권] 281조
•
계약으로 지상권 존속기간 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다
•
지상권설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조 2호의 건물 소유를 목적으로 한 것으로 본다 (=15년)
[계약 갱신]
•
약정갱신
◦
갱신한 날로부터 최단존속기간보다 단축 불가 (장기는 가능)
◦
지상권자의 갱신청구권과 지상물매수청구권
•
법정개신: 없음
지상권 계약갱신 포인트
지상권 효력
토지사용권
•
토지사용권: 설정행위로 정한 목적범위 내
•
상린관계 규정의 준용
•
물권적 청구권
지상권의 처분
•
지상권자는 지상권설정자의 동의 없이 지상권을 양도, 임대, 담보로 제공할 수 있다
•
설정행위로써 지상권의 처분성 금지 불가
•
지상권의 양도, 임대, 담보제공금지특약은 모두 무효!
지료지급 의무
•
지료청구권: 지료지급을 약정한 경우 지상권자는 지료지급의무를 부담함
•
지료증감청구권: 조세, 기타 부담의 증감이나 지가 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된때에 증감청구 가능
•
지료체납 효과: 2년 이상 체납 시 지상권설정자는 지상권소멸청구 가능
지상권 효력, 지료 포인트
지상권자: 타인의 토지에 지상권을 설정한 사람
지상권설정자: 지상권자가 지상권을 설정한 토지 소유자
지상권자가 지상권설정자에게 지료를 지급하는 것
구분지상권
•
개념: 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권
•
성질: 객체가 토지의 상하의 어느 층에 한정됨(지상권과 양적인 차이만 있을 뿐)
•
성립: 구분지상권설정계약 + 등기
•
효력
◦
토지사용권: 설정행위에서 정해진 구분층에 한정
◦
토지사용권의 제한: 설정행위로 토지소유자의 사용권을 제한할 수 있고, 기존 이용권자는 구분지상권의 행사를 방해해서는 안된다
구분지상권 포인트
분묘기지권
•
개념: 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위한 지상권 유사 물권
•
성질: 판례에 의해 인정된 관습법상의 물권
•
성립
◦
3가지 취득원인
▪
토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
▪
자기 소유 토지에 분묘를 설치하고 그 토지를 타인에게 양도한 경우
▪
분묘기지권을 시효취득한 경우
◦
공시방법: 분묘 자체가 공시방법
•
효력
◦
분묘기지권의 보호: 분묘기지권이 침해된 경우 분묘소유자는 침해배제를 청구할 수 있음
◦
효력범위: 분묘가 설치된 기지뿐만 아니라 분묘의 수호 및 제사의 봉행에 필요한 주위의 빈 땅에도 효력 미침
분묘기지권 포인트
법정지상권
법정지상권의 종류
•
토지와 건물이 동일인의 소유에 속한 경우, 건물에 대해서만 전세권이 설정된 후 토지소유자가 변경된 경우
◦
그 토지 소유권의 특별승계인은 전세권설정자(건물소유자)에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다
•
토지와 건물이 동일읜 소유에 속한 경우에 토지 또는 건물에 저당권이 설정된 후, 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우:
◦
토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다
•
[가등기담보 등에 관한 법률] 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속한 경우에 토지 또는 건물에 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보권이 설정된 후 그 담보권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우:
◦
토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것을 본다
•
[입목에 관한 법률] 토지와 입목이 동일인의 소유에 속한 경우 경매 기타의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우
◦
토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다
성질
•
법정지상권에 관한 규정은 강행규정 (=당사자의 특약으로 배제 불가)
오엑스
관습법상의 법정지상권
•
개념: 토지와 건물이 동일인의 소유에 속했다가 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 사유로 토지소유자와 건물소유자가 다르게 된 경우에 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자가 당연히 취득하게 되는 지상권
•
성질
◦
관습법상의 법정지상권은 판례에 의해 인정된 관습법의 물권
◦
임의규정
•
성립요건
◦
토지와 건물이 동일인 소유일 것
◦
토지와 건물 중 어느하나가 매매기타사유로 소유자가 달라질 것
◦
당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것
*매매 기타 사유: 매매, 증여, 공유물분할, 귀속재산의 불하, 강제경매, [국세징수법]에의한 경매 등이 포함
•
효력
◦
법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이 취득함 BUT 처분 시 등기 필요
◦
효력은 지상권에 관한 규정이 유추적용됨
관습법상 법정지상권 포인트
관습법상 지상권의 요건인 토지와 건물이 동일인 소유인지 판단하는 기준?강제경매로 인한 경우 | 압류시 |
가압류 후 강제경매된 경우 | 가얍류시 |
저당권설정 후 강제경매된 경우 | 저당권 설정 당시 |
지역권
•
개념: 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 물권
•
성질
◦
비배타성
◦
부종성
◦
불가분성
•
취득
◦
법류행위에 의한 취득: 지역권설정계약+등기
◦
법률규정에 의한 취득: 상속, 시효취득
•
존속기간
◦
존속기간에 관한 규정은 업속, 영구무한의 지역권설정도 가능
•
효력
◦
지역권자의 권리
▪
승역지이용권
▪
지역권에 기한 물권적 청구권: 반환청구권은 없다
◦
승역지소유자의 의무
▪
부작위의무
▪
공작물 설치 또는 수선의무: 위기하여 부담 면할 수 있음
*위기: 요역지의 소유자가 아닌 ‘승역지소유자’가 승역지 소유권을 일방적 의사표시로 지역권자에게 이전시켜 소유권과 지역권이 동일인에게 귀속되어 혼동으로 지역권을 소멸하게 하는 단독행위
지역권 포인트
전세권
•
개념: 전세금을 지금하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하는 용익물권으로서, 전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리
•
성질
◦
타물권
◦
용익물권
◦
담보물권적 성격
•
취득
◦
법률행위에 의한: 전세권설정계약+등기 / 전세권 양도
◦
법률규정에 의한: 상속, 시효취득
전세권 포인트
전세권의 존속기간
전세권의 존속기간
•
전세권 존속기간 10년 초과 불가. 당사자의 약정기간이 10년을 넘으면 이를 10년으로 단축함
•
건물에 대한 전세권 존속기간을 1년 미만으로 정하면, 1년으로 함
•
전세권 설정은 갱신 가능. 갱신한 날로부터 10년 넘지 못함
전세권의 소멸통고
•
전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 지나면 전세권은 소멸함
전세권 계약 갱신
•
약정갱신
◦
갱신한 날로부터 10년 넘지 못함
◦
전세권자의 갱신청구권은 없다
•
법정갱신
◦
전세권 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 만료된 때 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정합이 없는 것으로 본다
전세권 존속기간 포인트
전세권의 효력
•
효력범위
◦
건물전세권: 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미침
◦
법정지상권: 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봄
•
전세권자의 권리, 의무
◦
사용수익할 권리: 사용목적 위반 시 소멸청구 가능
◦
현상유지, 수선의무: 필요비상환청구권 없음
◦
상린관계규정의 준용
◦
물권적 청구권
•
전세권의 처분
◦
처분방법
▪
양도
▪
임대: 책임가중 있음
▪
전전세: 책임가중 있음
▪
담보제공
◦
전세권 처분 시 전세권설정자 동의 필요 없음
◦
설정행위로써 전세권의 처분을 금지할 수 있다 (등기했으면 대항력 있음)
•
전전세
◦
요건
▪
전전세 성립 요건은 전전세권설정계약+동기
▪
계약의 당사자는 전전세권설정자(원전세권자)와 전전세권자
▪
전전세금 지급은 전전세권 성립요소
▪
전전세권은 원전세권에 종속
◦
효과
▪
전전세권자는 전세권자로서의 모든 권리를 가지나, 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리의무를 가지지 않는다
▪
전세권자는 전전세하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대해 그 책임을 부담한다
▪
전전세권자도 경매권과 우선변제권을 가지나, 전저세권의 존속기간이 만료한 경우 전전세권자는 즉시 경매를 청구할 수 있는 것은 아니다.
전세권소멸의 법률관계
소멸원인
•
일반적 소멸원인
◦
목적물 멸실
◦
공용징수
◦
혼동
◦
소멸시효
◦
존속기간 만료
◦
약정소멸사유 발생
◦
전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매
•
특유한 소멸원인
◦
전세권설정자의 소멸청구
◦
각 당사자의 소멸통고
◦
전세권의 포기
◦
목적물 멸실
•
동시이행관계
◦
전세금 반환 vs 목적물 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류는 동시이행 관계임
•
우선변제권
◦
부동산 일부에 대해 전세권이 설정되어 있는 경우 전세권자는 전세권 목적물이 아닌 나머지부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다
•
부속물매수청구권
◦
전세권이 존속기간의 만료로 인해 소멸한 때에는 전세권설정자가 그 부속물의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다
◦
전세권 존속기간의 만료로 인해 소멸한 때에 전세권자는 그 부속물이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시키거나 전세권설정자로부터 매수한 때에 한하여 전세권설정자에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있다
중간에 낀 전세권자
1순위: 저당권, 전세권
2순위: 저당권 >> 경매 신청
•
말소기준권리는 1순위 저당권이 되면서, 후순위인 전세권은 자동 소멸 ..
•
따라서 이 경우, 다 소멸하고 배당순위는 설정등기 순서에 의함
타인 토지에 건물 지어서 지상권을 가진 건물소유자가 지료를 체납하여 지상권이 소멸한 경우, 그 건물에 세입자인 전세권자는 어떻게 됨?
•
전세권 등기를 갖췄다면 (=대항력을 갖췄으면) 토지소유자가 요구하는 건물철거청구에 대항할 수 있느냐가 쟁점.
•
건물전세권자의 대항력은 건물의 새주인에게 대항하는 힘을 가질 뿐이고 토지소유자의 철거청구에는 대항력이 없다는 판례