부동산 경매에 관심이 있어서 기웃거려 본 사람들은 이해할만한 경매와 관련된 용어에 대해서 일전에 정리해보았으니, 오늘은 경매의 진행과정에 대해서 알아보고자 한다.
[부동산 경매의 개념과 용어 정리] 바로가기
우선 경매의 목적은 돈을 빌려주고 돌려받지 못하는 사람들이 법원에 신청해서 돈을 빌린 사람의 재산을 강제로 매각하여 그 돈으로 빌려준 돈을 전부 또는 일부 받는 것이다. 따라서 경매의 주체는 법원이고, [민사집행법]에 따라 채권자의 요청으로 채무자의 물건을 매각하여 돈을 돌려주는 것이다.
경매의 진행과정은 아래와 같다. 크게는 돈을 못 받은 사람들이 경매를 신청하고 법원은 해도 되겠다는 결정을 하며, 일련의 과정을 거쳐서 그 물건을 다른 사람에게 매각한다.
경매의 진행 과정
경매 신청접수 및 경매개시결정: 돈 받을 사람들이 경매 신청을 하고, 법원은 경매를 개시하겠다는 결정을 한다. 배당요구의 종기 결정 및 송달: 채권자들이 돈 돌려달라고 배당 신청을 할 수 있는 기간. 마감일. 법원에서는 채권자 담보물건 앞으로 경매 개시에 대한 문서를 계속 보냄 입찰: 해당 물건에 입찰을 하고 싶은 사람들은 입찰 날짜에 맞춰 법원에 간다. 여러가지 서류를 작성한 후, 최저가의 10%를 보증금으로 납부한 다음, 법원의 결정을 기다린다. 입찰을 결정하기 전에 입찰준비자들은 해당 물건의 권리분석을 꼼꼼하게 하여 낙찰 시 인수되는 권리가 없는지 반드시 조사하여야 한다. [경매 권리분석 - 말소기준권리와 예외권리] 바로가기 낙찰: 낙찰자가 있다면 낙찰, 없다면 유찰된다. 보통 유찰되면 최저가의 20~30% 정도 할인된 금액으로 다음 차시에 다시 매각물건으로 나온다. 배당: 만약 낙찰 받았다면, 낙찰 후 1주일 지나면 매각허가 결정 나온다. 그렇기 때문에 낙찰 후 7일 전까지만 매각불허가신청이 가능하다. 낙찰 후 약 4주 전후로 해서 잔금납부기일이 정해지고, 해당 일자까지 잔금을 못내면 보증금은 법원이 가져간다. (참고로, 잔금을 못냈는데 해당 물건에 대해 재경매가 진행되면, 재경매 개시일 3일 전까지 납부 완료하면 소유권을 가질 수 있다. 하지만 벌금으로 잔금의 지연이자 연이율 20%를 같이 내야 한다.) 잔금납부일 4주 뒤, 배당기일이 결정된다. [경매 권리분석 - 배당순위와 조세채권] 바로가기 명도: 점유자(집주인 혹은 임차인)에게 최종적으로 물건을 넘겨 받는 것으로, 이야기가 잘되면 부드럽게 끝이 나지만, 협조하지 않아서 강제로 내보내야 한다면 점유이전금지가처분 또는 강제집행이 가능하다.미안한데 좀 나가주시겠어요? (a.k.a 명도)
사실 경매가 어렵다고 알려진 부분 중에서 용어가 어려운 것도 있지만, 입찰을 받으면 기존에 살고 있던 사람들을 내보내야 하기 때문에 그 과정이 어렵다는 것도 알려져 있다. 그 내보내는 과정을 명도라고 한다.
원만하게 합의가 되어 명도를 원활하게 진행한다면 큰 문제 없겠지만, 합의가 잘 되지 않아도 걱정할 필요는 없다. 왜냐하면 경매의 주체는 법원이기 때문에 나가지 않는 기존 거주자를 강제로 내보내는 절차도 있기 때문이다. 다만 이 절차가 명도소송으로 진행이 되기 때문에 원만한 합의를 했을 때 보다는 골치가 아플 수 있다. 그렇다면, 무엇이 문제이기에 기존에 거주하는 사람이 나가주지 않으면 골치가 아플까?
입찰자는 해당 물건을 낙찰 받아서 1) 시세보다 싸게 다시 내놓으면서 빠르게 시세차익을 보려고 했을 수도 있고, 2) 임대를 맞춰서 월세 수익을 얻으려 했을 수도 있고, 3) 전세를 놓아 잔금을 마련하려고 했을 수도 있다. 따라서 이 모든 플랜들이 기존 거주자가 나가주지 않음으로써 차질이 생겨버려서 수익이 늦어지기 때문이다. 그래서 많은 입찰자들이 원만한 합의를 위해 일종의 위로금의 명분으로 약간의 이사비를 지급하기도 한다. 하지만, 요즘은 워낙 이사비를 준다고 많이 알려져 있어서 당연하게 요구하는 사람들도 있다. 이 경우에는 협상을 들어가야 하는데, 내가 가능한 금액 보다 약간 높게 제시하고 가능했던 금액까지 조정해주는 방법을 사용해야 할 것이다. 또한, 나 같은 경우에는 확실한 의사소통을 중요하게 여기는 편이라, 이사를 나가야하는 기한이나 정확한 날짜를 정해서 알려주려고 한다.
사실 기존 거주자가 나가지 않고 버티는 이유 중에는 정말로 갈 곳이 없어서 일 수도 있고, 받아야 할 돈이 있는데 못 받아서 또는 일부만 받아서 낙찰자에게 요구하기 위해서도 있다. 하지만, 다시 생각해보면 낙찰자가 그 집을 낙찰을 받음으로써 조금이라도 돈을 받을 수 있는 것인데 그 사람들은 악감정이 가득할 수 밖에 없으니 그러한 사실은 잘 인식하지 못할 것이다. 따라서, 낙찰자에게 협조하여 일부라도 배당 받고, 나머지 금액은 전 집주인에게 따로 청구하는 것이 더 나은 방도인 것이라는 것을 알려주는 것도 좋은 방법이다.
요약하자면, 경매의 진행과정은 받을 돈이 있는 사람들이 법원에 경매 신청을 하고, 법원은 경매에 내놓겠다고 결정하며 그 물건에 대해 상세하게 조사를 한다. 입찰을 할 사람들은 그 물건에 대해 법원이 조사한 내용 외에 여러가지 사항을 조사하고, 법원이 제시한 최저가격이 합리적인가 판단을 한 후, 입찰가를 산정한다. 입찰을 하고 나면, 돈 받을 사람은 받아가고, 그 집에 살고 있던 사람을 내보내서 빈집으로 만든다. 그 과정 속에서 적절한 협상 기술을 활용해야 할 것이다.
끝.