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중개사법: 개업공인중개사 등의 의무, 중개보수, 교육, 협회

목차

기본적 윤리의무

•
품위유지, 신의성실, 공정중개 의무
•
선량한 관리자의 주의의무
•
비밀준수의무
◦
개공, 소공, 중개보조원, 임원/사원 등
◦
업무를 떠난 후에도 비밀 준수
◦
1-1000, 반의사불벌죄(피해자가 처벌 원하지 않으면 처벌안함)

확인설명의무

•
의무자: 개공 (소공도 가능)
•
시기: 중개완성 전
•
확인설명사항 확인 후 권리취득 원하는 중개의뢰인에게 설명
•
토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 근거자료 제시
•
위반 시 (개공) 500만원 이하 과태료, (소공) 자격정지
•
중개보조워는 확인설명 불가, 의무도 없음

확인설명사항

•
중개대상물 기본사항: 종료, 소재지, 지목, 면적, 용도, 구조 및 건축년도 등
•
권리관계 관한 사항: 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 . 드
•
거래예정 금액
•
중개보수 및 실비, 산출내역
•
토지이용계획, 공법상 거래규제/이용제한 관련 사항
•
시설물의 상태: 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급, 승강기, 배수 등
•
벽면, 바닥면, 도배 상태
•
환경조건: 일조, 소음, 진동 등
•
입지조건: 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장/학교와의 근접성
•
조세 종류 및 세율: 해당 중개대상물에 대한 권리 취득함에 따라 부담해야할 조세 (이전은 아님)
전속중개계약 시 공개할 정보와의 차이 (전속에서는 공개하지 않는 것) : 권리자 인적사항(이름 등), 중개보수, 취득 관련 조세종류/세율
자료요구권
to 매도의뢰인/임대의뢰인 등에게 중개대상물 상태에 관한 자료 요구 가능
이 사람들이 불응 시, 매수의뢰인/임차의뢰인에게 설명하고 확인설명서에 기재해야 함
•
시설물 상태
•
벽면, 바닥면, 도배 상태
•
환경조건
•
미공시 권리
소유자확인
•
중개의뢰인 신분증 확인 요구 가능
주택임대차 중개 시 설명의무
•
주임법에 따라 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항
•
국세징수법/지방세징수법에 따라 임대인이 납부하지 않은 국세/지방세 열람 신청할 수 있다는 사항

확인설명서 작성/교부/보존의무

•
의무자: 개공 (소공도 가능)
•
시기: 거래계약서 작성시
•
작성: 확인설명서 작성
•
누구에게: 거래당사자 쌍방에게 교부
•
보존: 3년간 보존, 원본, 사본 또는 전자문서 (공인전자문서센터에 보관한 경우 제외)
•
서명 및 날인: 개공, 법인-대표자, 분사무소-책임자 & 같이 한 소공은 함께 서명 및 날인 (둘다!!)
◦
위반시 (개공) 업무정지, (소공) 자격정지
확인설명서 작성 판례

거래계약서 작성/교부/보존의무

•
의무자: 개공 (소공도 가능)
•
시기: 중개가 완성된 때
•
작성: 거래계약서 작성하여
•
누구에게: 거래당사자 쌍방에게 교부
•
보존: 5년 동안 보존, 원본, 사본 또는 전자문서 (공인전자문서센터에 보관한 경우 제외)
◦
위반시 업무정지
•
서식: 정해진 것 없음 (국장이 표준서식 정해서 사용 권장은 가능)
•
서명 및 날인: 개공, 분사무소-책임자, 중개행위를 한 소공은 함꼐 서명 및 날인
◦
위반시 (개공) 업무정지, (소공) 자격정지
•
거짓작성 금지
◦
위반시 (개공) 등록취소, (소공) 자격정지

거래계약서 필수 기재사항

•
거래당사자의 인적사항
•
물건의 표시
•
계약일
•
거래금액, 계약금액, 그 지급일자 등 지급 관련 사항
•
물건의 인도일시
•
권리이전의 내용
•
계약의 조건 또는 기한 (필요 시)
•
중개대상물 확인설명서 교부일자
•
그외 약정내용

공중법령상 서류

교부시기
교부 의무
교부 상대방
보관
서식 유무
서명/날인
거래계약서
중개완성시
쌍방
5년
및
확인설명서
중개완성시
쌍방
3년
및
보증관계증서
중개완성시
쌍방
게시
-
또는
전속중개계약서
중개계약시
일방
3년
또는
일반중개계약서
중개계약시
일방
또는

손해배상책임

성립요건
•
개공의 고의 또는 과실, 거래당사자에게 재산상손해 발생 (과실책임)
•
개공이 다른사람의 중개행위 장소로 제공, 재산상 손해 발생 (무과실책임)
•
개공의 손해배상책임은 원칙적으로 고의/과실이 있어야 발생되는 과실책임임
효과
•
입증책임: 피해자가 진다 (손해배상책임을 주장하는 자)
•
시효: 가해자/손해 안 날로부터 3년, 불법행위시로부터 10년 내 행사, 시효로 소멸(민법)
•
손해배상: 재산상손해에 한함. 정신적손해는 민법에 따라 청구 가능
판례

보증설정의무

•
보증설정 시기: 업무개시하기 전 (분사무소는 설치신고 전)
•
목적: 손해배상책임을 보장하기 위해
•
어디에: 보증보험, 공제(협회운영)에 강비하거나 공탁(현금 또는 국공채가능)해야 한다
•
설정금액
◦
법인: 4억 이상 (분사무소마다 2억 이상 추가)
◦
법인 아닌 개공: 2억 이상
◦
특수법인: 2천만원 이상
•
설정신고
◦
신고서 +
◦
증명서류
▪
보증보험증서
▪
공제증서
▪
공탕증서 사본(전자문서 포함)
◦
보증기관이 등록관청에 통보 시 신고 생략 가능
•
보증 변경/재설정
◦
이미 설정한 보증 효력 있는 기간 중에 다른 보증 설정하여 등록관청에 신고해야 함
◦
보증보험, 공제의 기간 만료 시: 보증기간 만료일까지 다시 설정, 등록관청 신고
•
공탁금 회수제한
◦
페업, 사망한 날로부터 3년 간 회수 금지
•
보증설명 및 교부
◦
설명시기: 중개완성시
◦
누구에게: 거래당사자 쌍방에게 설명 및 교부
◦
설명내용
▪
보장금액
▪
보장기관 및 소재지
▪
보장기간
•
손해배상금 지급
◦
손해배상합의서, 판결문 사본 첨부하여 보증기관에 청구
◦
보증보험금, 공제금 또는 공탁금으로 손해배상시 15일 내 재가입하거나 공탁금 중 부족한 금액 보전해야 함
◦
손해배상을 한 보증보험, 공제기관은 개공에게 구상한다
◦
개공의 손해배상책임은 보증설정금액에 한정되지 않는다

계약금 등 반환채무이행 보장제도

•
개공은 거래안전 보장을 위해, 필요시 계약금 등 예치할 것을 권과할 수 있다
•
에스크로(계약이행대행제도)와 유사한 제도
•
사전적 거래사고 예방제도로 권리취득의뢰인에게 유리한 제도
•
예치권고 내용
◦
예치대상: 계약금, 중도금, 잔금
◦
예치명의자: 개공 명의 또는 대통령령으로 정하는자(은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업자, 전문회사)
◦
예치기한: 거래계약의 이행 완료시까지
◦
예치기관: 금융기관, 공제사업자, 신탁업자 등 (체신관서 등)
예치기관
예치명의자
금융기관 공제사업자 신탁업자
개공 은행 공제사업자 신탁업자 보험회사 체신관서 계약이행대행 전문회사
•
개공 명의로 예치한 경우 특칙(의무)
◦
인출에 대한 거래당사자의 동의방법, 소요실비, 그외 필요 사항을 약정할 것
◦
개공은 자신의 예치금과 분리하여 관리해야 하고, 거래당사자 동의 없이 인출 불가
◦
예치금액에 해당하는 보증보험, 공제가입, 공탁 후 사본 교부하거나 전자문서 제공해야 함
◦
위반 시 업무정지처분
◦
개공 자신의 명의로 예치한 경우, 소요 실비를 권리취득의뢰인에게 청구 가능
•
사전수령
◦
계약금 수령 권한이 있는자(매도인, 임대인 등)는 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 예치명의자에게 교부하고 게약금 등 미리 수령 가능

금지행위

개공의 금지행위

•
1-1000
◦
매매업
◦
무등록중개업자와 거래
◦
중개보수 및 실비 초과수수
◦
거짓된 언행
•
3-3000
◦
증서 등 중개 매매업
◦
직접거래, 쌍방대리
◦
투기조장행위
◦
시세교란행위
◦
단체구성 중개제한 행위

개공에 대한 금지행위

•
3-3000
◦
특정 개공에게 중개의뢰 유도
◦
특정 가격 이하 중개의뢰 제한
◦
높게 표시 광고 강요 유도
◦
특정 개공 중개의뢰 제한
◦
정당한 표시광고 방해

중개보수 청구권

•
중개완성을 정지조건으로 중개보수청구권 발생
•
시점: 중개계약시 = 거래계약 체결시 (중개계약기간 내, 인과관계 필요)
•
소멸
◦
개공의 고의, 과실  소멸
◦
거래당사자간의 사정으로 계약 해제  소멸

중개보수 한도

주택
•
국토교통부령이 정하는 범위 내 시/도 조례로 정함
•
일방으로부터 받을 수 한도 (범위 내)
•
주택 중개보수 상한요율 (공인중개사법 시행규칙)
거래금액
상한요율
한도액
매매/교환
5천 미만
1천분의 6
25만원
5천~2억
1천분의 5
80만원
2~9억
1천분의 4
9~12억
1천분의 5
12~15억
1천분의 6
15억 이상
1천분의 7
임대차
5천 미만
1천분의 5
20만원
5천~1억
1천분의 4
30만원
1~6억
1천분의 3
6~12억
1천분의 4
12~15억
1천분의 5
15억 이상
1천분의 6
주택 외 중개대상물
•
국토교통부령으로 정함(일방 한도, 조례 아님)
•
오피스텔 (전용 85 이하, 부엌, 화장실, 목욕시설 있음)
◦
매매/교환: 1천분의 5 이내 (0.5%)
◦
임대차: 1천분의 4 이내 (0.4%)
•
오피스텔 외 주택외 중개대상물
◦
거래금액의 1천분의 9 이내 (0.9%) 상호협의
•
법정 보수요율 범위 안에서 받고자 하는 상한요율 보수표에 명시하여야 하고, 이를 초과하여 수수 금지
적용방법
•
산출보수 쌍방으로부터 각각 수수 가능
•
주택의 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우
◦
중개사무소(분사무소) 소재지 관할 시도 조례를 따름
•
복합건물
◦
주택 면적이 2분의 1이상인 경우  주택 요율 적용
◦
주택 면적이 2분의 1미만인 경우  주택외 중개대상물 요율 적용
•
주택의 부속토지는 주택 요율
•
법인의 겸업에 대한 보수는 원칙적으로 중개보수 규정 안함
•
부가가치세는 별도

거래금액 산출기준

•
매매
◦
매매가액, 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만 적용
◦
= 매매와 임대차 계약 동시에 하면, 매매계약에 대해 매매거래금액에 대한 보수만 적용
•
교환: 거래금액이 큰것 적용
•
전세: 전세금
•
임대차
◦
보증금 + (월차임x100)
◦
환산금액 5천만원 미만: 보증금 + (월차임x70)을 거래금액으로 함
•
분양권: 기납입금+프리미엄
중개보수 지급시기
•
당사자간 약정이 있으면 약정 따르고
•
약정 없으면 거래대금 지급 완료된 날로 한다
•
개공의 중개보수는 중개계약에서 유상임을 명시하지 않아도 중개보수청구권 인정됨
•
중개보수 규정은 강행법규. 한도초과하는 중개보수 약정은 그 한도 초과하는 범위 내에서 무효
•
개공이 착오로 금액 초과한 중개보수 수수한 경우, 착오에 해당하지 않으므로 처벌대상임
•
개공은 계약 완료되지 않을 경우에도 중개보수 지급 약정 가능함. 중개보수 한도 초과 불가.

실비

한도
•
국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시도 조례로 정함
•
국토교통부령이 정하는 실비의 한도는 실비 종류에 한함
실비 종류
범위(조례)
청구
권리관계 등의 확인 소요 실비
증명신청, 발급, 열람비, 교통비, 숙박비 등
권리이전의뢰인에게
계약금 등 반환채무이행 보장 소요실비
예치수수료, 보증료, 공부발급비, 여비 등
권리취득의뢰인에게
•
지급시기: 의뢰인간의 약정(중개보수와는 별도 수수 가능)

실무 / 직무 / 연수교육

실무교육
직무교육
연수교육
실시권자
시도지사
시도지사, 등록관청
시도지사
대상자
등록신청인(사원, 임원) 분사무소 책임자 소공
중개보조원
개공 소공
시기
등록신청/고용신고일 전 1년 이내
고용신고일 전 1년 이내
실무교육 받은 후 매 2년마다 (2개월 전까지 통지)
내용
법률지식 중개 및 경영실무 직업윤리
직업윤리
법, 제도 변경사항 중개 및 경영실무 직업윤리
시간
28-32시간
3-4시간
12-16시간
제재
-
-
500만원 이하 과태료
•
폐업신고 후 1년 내 소공이 되려는 자는 실무교육 받을 필요 없다
•
폐업신고 후 1년 내 중개사무소 개설등록을 다시 신청하려는 공인중개사는 실무교육 안 받아도 된다 (1년 지났으면 다시 받아야 함)

공인중개사 협회

•
협회 설립절차
◦
정관 작성 (회원 300명 이상)  창립총회 (600명 이상, 서울 100명, 광역시도 각 20명)  설립인가 (국장)  설립등기 (성립)
•
조직
◦
지부: 시/도 둘 수 있다 - 설치하면 시도지사에게 신고
◦
지회: 시군구 둘 수 있다 - 설치하면 등록관청에 신고
◦
총회 의결사항은 지체없이 국장에게 보고
•
협회의 업무
◦
고유업무
▪
회원의 품위유지, 제도연구
▪
회원 지도, 교육, 연수
▪
윤리헌장, 정보제공, 공제사업
▪
기타
◦
수탁업무
▪
교육
▪
시험시행

협회의 공제사업

•
성격
◦
고유업무, 비영리사업, 회원간 상호부조 목적
•
공제규정
◦
공제규정 제정하여 국장 승인 필요
◦
공제규정 포함사항: 공제사업 범위, 공제계약 내용, 공제금, 공제료, 회계기준 및 책임준비금 적립비율 등 운용에 필요한 사항
•
책임준비금
◦
책임준비금 적립비율은 공제사고 발생률, 공제금 지급액 등 종합적으로 고려하여 책정
◦
공제료 수입액의 10% 이상으로 책정
◦
책임준비금 다른 용도로 사용시 국장 승인 필요
•
운용실적공시
◦
대차대조표 등 매 회계연도 종료 3개월 이내 공시
•
국장이 금융감독원 원장에게 요청하면 공제사업에 관해 조사 또는 검사 가능
•
국장은 운영 개선명령 가능
◦
업무집행방법 변경
◦
자산예탁기관 변경
◦
자산의 장부가격 변경
◦
불건전한 자산에 대한 적립금 보유
◦
가치가 없다고 인정되는 자산의 손실 처리
◦
그외 건전성을 해할 우려가 있는 경우
•
국장음 임원에 대한 징게, 해움이요, 시정명령 가능
•
재무건정성 유지의무
◦
지급여력비율은 100분의 100 이상을 유지
◦
구상채권 등 보유자산 건전성을 정기적으로 분류 + 대손충당금 적립 해야 함
공제사업 운영위원회
•
공제사업 관한 사항 심의 + 업무집행 감독을 위해 협회에 운영위원회 둔다 (필수!)
•
구성
◦
위원장 1명, 부위원장 1명, 위원 중 호선
◦
위원은 19명 이내, 성별 고려, 국장이 소속공무원 중 지명 1인, 협회의 회장/협회이사회가 협회임원 중에서 선임하는 사람, 법률/회계/금융/보험 등 종사자 중 협회 회장이 추천하여 국장의 승인을 받아 위촉하는 사람으로 구성
◦
단, 협회장/협회이사회가 선임하는 위원은 전체 위원 수의 3분의 1미만 이어야 함
•
위원이 될 수 있는 자
◦
부교수, 책임연구원 이상
◦
변호사, 공인회계사, 공인중개사, 금융감독원, 금융기관의 임원 이상
◦
공제조합 업무 5년 이상 종사자
◦
한국소비자원 임원으로 재직 중인 자
•
위원의 임기: 2년, 1회 연임 가능. 보궐위원 임기는 전임자의 잔여기간
•
재적위원 과반수 출석, 출석위원 과반수 찬성으로 의결
•
간사, 서기(위원장 임명)
◦
간사: 회의록 작성, 보관, 위원장 직무 불가시 부위원장이 직무 대행

공제사업

성격
고유업무, 비영리사업, 회원간 상호부조 목적, ‘할 수 있다’
공제규정
제정, 변경승인: 국장 승인 필요
책임준비금
공제로 수입액의 100분의 10 이상 적립, 다르게 이용 시 국장 승인 필요
실적공시
회계연도 3개월 내, 일간신문 또는 협의보 공시, 홈페이지 게시
조사, 검사
국장 요청 있으면 금융감독원장이 가능
재무건전성 기준
지급여력비율은 100분의 100 이상 유지
개선명령 등
개선명령, 시정명령, 감독상 명령, 징계, 해임 요구 (국장이 가능)

공제사업 운영위원회

설치
공인중개사협회에 둔다. 공제사업 심의,업무감독
위원장
위원 중 호선 (위원장 직무 불가 시 부위원장이 직무대행)
위원
국장, 회장 등이 지명, 위촉
위원수, 임기
19명 이내, 임기 2년(1회 연임 가능), 보궐위원은 전임자 잔여기간
운영
재적위원 과반수 출석, 출석위원 과반수 의결, 운영 필요사항 위원장이 정함