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국토법: 광역도시계획, 도시군기본계획, 도시군관리계획

국토법: 선계획 후개발
목차

선계획

1.
국가계획
•
중앙행정기관=국장=국가
•
국가정책목적 = 국책사업 목적을 위해 수립
•
도시/군기본계획+도시/군관리계획 포함
2.
광역도시계획
•
광역계획권의 장기발전방향 (2개 이상의 관할구역)
•
특별한 일 있을 때만 수립
3.
도시/군계획
•
도시/군기본계획
◦
특광시군의 장기발전방향(=정책을 제시, 비구속적)
◦
시.군은 도에 있는 시군, 도는 너무 넓어서 관할구역 계획수립 안함
◦
광역시의 군은 계획 수립하는 것 아님
•
도시/군관리계획
◦
특광시군의 개발, 정비, 보전  집행  직접적인 구속력이 발생함 (나에게 효과가 발생함)
◦
하위계획이지만 중요성은 크다
•
결정내용 [용용기도지입]
◦
용도지역, 용도지구 지정/변경
▪
용도구역의 행위제한을 완화/강화한 것  용도지구
◦
용도구역(개발제한구역, 도시자연공원구역. 시가화조정구역, 수산자원보호구역)의 지정/변경 [개도시수]  독자적인 쓰임새/목적 달성을 위해 토지에 지정, 행위제한 3가지(건축제한, 건폐율, 용적률)
◦
기반시설의 설치, 정비, 개량 (그 중 1개 시설)  도시/군계획시설(사업)
▪
기반시설 47개 (철도, 도로, 학교…)
◦
도시개발사업/정비사업
◦
지구단위계획구역의 지정/변경과 지구단위계획 (지구는 일부단위, 동네를 의미, 상세한 계획)
◦
입지규제최소구역의 지정/변경과 입지규제최소구역계획 (용도구역의 한 종류, 개발을 하기 위해서 정하는 구역, 지역거점 육성/개발 목적, 행위제한 따로 정함)
도시/군계획시설사업, 도시개발사업, 도시정비사업의 공통점  도시/군계획사업

후개발

1.
도시/군계획사업
•
도시/군계획시설사업 (절차를 국토법에서 규정)
•
도시개발사업 (개발법 - 국토법의 부속법)
•
정비사업 (정비법 - 국토법의 부속법)
2.
개발행위허가 (도시군계획사업에 없는 개발행위하려면 허가 필요)
•
허가권자: 특광시장군수
◦
건축물 건축
◦
공작물 설치
◦
토지의 형질변경
◦
토석채취
◦
토지분할
◦
물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
•
성장관리계획구역 [녹관농자]
◦
녹지, 관리/농림/자연환경보전지역  난개발 방지, 계획적 개발 유도 [녹관농자]
◦
도시군관리계획  허가권자가 별도로 수립하는 계획이다~!
◦
개발행위는 기반시설과 연동한다
3.
기반시설의 설치
•
개발밀도관리구역(기개발지)
◦
기반시설 설치가 곤란 + 건페율/용적률 강화적용을 위해 지정
•
기반시설부담구역(신개발지)
◦
기반시설 설치가 필요 + 기반시설 설치/용지확보를 위해 지정
 국토법에서 허가권자는 특광시장군수~!
 성장관리계획구역, 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역은 용도구역 아님!!!
 허가권자가 별도로 수립하는 것이지 도시군관리계획에서 결정해서 정하는 것도 아님!!
 개발행위허가권자=특광시장군수
 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 중복해서 지정할 수 없다!! (정반대의 개념이니까)

기반시설의 종류

•
교통시설
◦
도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장, 궤도, 차량검사 및 면허시설
•
공간시설
◦
광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지(한강고수부지)
•
유통/공급시설
◦
유통업무설비(시장, 유통단지), 수도(상수도), 전기, 가스, 열공급설비, 방송/통신시설, 공동구(지하매선물, 수도관 등), 시장, 유류저장 및 송유설비
•
공공/문화/체육시설
◦
학교, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설
•
방재시설 (재해예방)
◦
하천(홍수예방), 유수지/저수지(가뭄예방), 방화/방풍/방수설비, 사방설비(산사태방지), 방조설비
•
보건위생시설 (죽는 거)
◦
장사시설(장례식장, 화장장, 납골당), 도축장, 종합의료시설
•
환경기초시설 (버리는 거)
◦
하수도, 폐기물처리/재활용시설, 빗물저장이용시설, 수질오염방지시설, 폐차장
세분되는 기반시설 (대통령령)
•
도로
◦
일반도로, 자동차전용도로, 보행자전용도로, 보행자우선도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로
•
자동차정류장
◦
여객자동차터미널, 물류터미널, 공영차고지, 공동차고지, 화물자동차 휴게소, 복합환승센터, 환승센터
•
광장
◦
교통광장, 일반광장, 경관광장, 지하광장, 건축물 부설광장
기반시설을 유발하는 시설에서 제외되는 건축물
•
국가, 지자체가 건축한 건축물
•
녹,관, 농, 자지역에 설치하는 건축물 중에서 (상업지역 )
◦
가축분뇨 처리시설
◦
동물 및 식물 관련 시설
◦
농산물가공품 생산을 위한 공장
◦
농수산물공판장, 농수산물집하장
•
도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 공급하는 임대주택
•
유아교육법에 따른 사립유치원
•
지구단위계획을 수립하여 개발하는 토지에 건축하는 건축물
◦
택지개발촉진법에 따른 택지개발예정지구
◦
산업입지 및 개발에 관한 법류에 따른 산업단지
◦
도시개발법에 따른 도시개발구역
◦
공공주택건설 등에 관한 특별법에 따른 공공주택지구
◦
도시 및 주거환경정비법의 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업을 위한 정비구역
•
주한외국정부기관, 주한국제기구, 외국원조단체 소유의 건축물

광역도시계획

•
광역계획권의 장기발전방향 제시 (광역시 , 인접한 2개 이상)
•
광역계획권: 인접한 둘 이상의 특별시/광역시/시/군의 관할 구역의 전부 또는 일부(구군읍면), 서로 기능 분담할 수 있도록 장기적인 발전방향=정책을 제시하는 계획
•
포괄적, 개략적으로 수립하는 것이 원칙 (사회여건 변화에 탄력적 변화를 위해)
광역계획권 지정 절차
•
의견청취(시도지사, 시장, 군수)  심의(도시계획위원회)  지정  통보(명령)
광역계획권 지정 및 광역도시계획 수립
같은 도
둘 이상의 시/도
지정권자
도지사 지정
국토부장관 지정
수립권자
(원칙) 시장, 군수가 공동 수립 (예외) 도지사 1) 시장/군수가 협의 요청 시 (혐오시설) 2) 3년이내 시도지사 승인신청 없을 때 3) 도지사와 시장/군수가 공동 수립 시
(원칙) 시,도지사가 공동 수립 (예외) 국토부장관 1) 국가계획과 관련 시 2) 3년이내 시도지사 승인신청 없을 때 3) 국장과 시도지사가 공동 수립 시
수립기준
국토부장관
국토부장관
심의
지방도시계획위원회 심의
중앙도시계획위원회 심의
*수립기준: 국토부령(법령)으로 정하는 사항 2가지!!
•
도시군계획시설의 수립기준
•
환지계획의 작성 기준(보류지, 체비지 등)
지정
수립
같은 도
도지사
시장군수
둘 이상의 시/도
국장
시도지사

광역도시계획 수립절차 [기공의수승]

•
기초조사 (필수, 해야한다, 생략불가)
◦
장기발전계획은 무조건 기초조사 해야 함!
•
공청회 (주민과 전문가의 의견 듣기, 간접적인 의견청취)
•
의견청취 (지방의회, 시장군수)
•
수립 (시장군수공동 또는 시도지사 공동 = 수립권자)
◦
수립권자는 공고, 열람 가능하게 할 것
•
승인 (도지사, 국토부장관=지정권자)
◦
승인 후 수립권자에게 송부
◦
지정권자가 직접 수립했다면 승인받지 않는
◦
관계행정기관장과 협의 후 승인
▪
국장: 중앙행정기관의 장과 협의, 심의
▪
도지사: 지방행정기관의 장과 협의, 심의
 기초조사정보체계 구축  5년마다 확인/반영
 공청회 개최예정일 14일 전까지 1회 이상 공고
공청회는 광역계획권 단위로 개최. 필요 시 광역계획권을 수개의 지역으로 구분하여 개최 가능
 지방의회, 시장군수, 협의요청을 받은 행정기관의 장은 30일 이내에 의견 제시
 공고/열람은 30일 이상
 중앙행정기관의 장, 시도지사, 시장군수는 국장이나 도지사에게 광역계획권 지정 또는 변경 요청 가능하다

도시군기본계획

•
특광시군의 장기발전방향 제시  도시군관리계획 수립의 지침
•
지역의 특성  공간 구조별  생활권 설정 까지만
•
이후 집행 관련해서는 도시군관리계획으로 수립 (용도지역 / 도시군기본시설계획)
•
= 마스터플랜 = 액션플랜
•
특성
◦
법정계획 (비법정계획 아님)
◦
장기계획 (10년, 20년 정해져 있는 것 아님)
◦
종합계획 (교통 등 부문별계획은 도시군기본계획에 부합해야 함)
◦
비구속적 행정계획 (정책방향만 제시하는 것일 뿐)
◦
과정계획 (5년마다 타당성 검토)
도시군기본계획의 수립
•
수립권자: 특광시장군수 (수립해야 한다)
◦
국토부장관, 도지사는 도시군기본계획 수립권자 절대 없음!
•
수립 의무의 예외
◦
수도권 아니고 + 광역시와 붙어 있지 않고 + 인구 10만명 이하인 시/군 (경상북도 울릉군)
◦
관할구역 전부에 광역도시계획이 수립되어 있고, 도시군기본계획의 내용이 모두 포함되어 있는 시/군
•
연계수립: 인접한 관할 구역의 전부 또는 일부를 포함하여 수립 가능 (사전 협의 필요)
수립기준
•
국장이 정함

도시군기본계획 수립절차

시 또는 군 도시군기본계획 승인 (시장 군수가 수립하고 도지사가 승인)
•
기초조사
◦
필수로 해야한다
◦
토지 적성평가, 재해취약성 분석 반드시 포함
•
공청회
◦
주민과 전문가
•
의견청취
◦
지방(시/군)의회
•
수립
◦
수립권자: 시장/군수  공고/열람
•
승인
◦
승인권자: 시도지사
◦
협의/심의 진행
특별시 또는 광역시 도시군기본계획은 승인없이 확정*
(*자치권을 갖는 자: 특별시장, 광역시장, 도지사)
•
기초조사
◦
필수, 토지적성평가, 재해취향성 분석
•
공청회
◦
주민과 전문가
•
의견청취
◦
지방(특/광)의회
•
수립
◦
수립권자: 특별시장, 광역시장
◦
협의/심의 진행
◦
공고/열람
 기초조사, 공청회는 광역도시계획의 규정을 준용
 토지적성평가, 재해취약성분석은 5년 이내 실시한 경우 생략 가능
 특별시장, 광역시장은 도시군기본계획 변경하려면 관계행정기관의 장(국장 포함)과 협의한 후 지방도계위 심의를 거쳐야 한다
 시장/군수는 도시군기본계획 수립/변경하려면 도지사의 승인 받아야 한다. 도지사는 승인하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 지방도계위 심의를 거쳐야 한다
 도시군기본계획이 광역도시계획과 내용이 다르면, 광역도시계획을 우선함

도시군관리계획

도시군관리계획에서 결정하는 내용 [용용기도지입]

•
[용] 용도지역, 용도지구 지정/변경
•
[용] 용도구역 지정/변경 (개발제한구역, 도시자원공원구역 시가화조정구역, 수산자원보호구역)
•
[기] 기반시설 설치, 정비 및 개량
•
[도] 도시개발사업, 정비사업
•
[지] 지구단위계획구역 지정/변경 및 지구단위계획
•
[입] 입지규제최소구역 지정/변경 및 입지규제최소구역계획
 도시군관리계획으로 결정하는 내용이 아닌 것
•
광역계획권 지정 (국장, 도지사가 의견듣고심의거쳐서 지정)
•
용도지역의 행위제한 (건축제한, 건폐율, 용적률은 국토법시행령에서 정하는 것)
•
단계별 집행계획 수립 (도시군계획시설사업을 위한 것임)
•
개발밀도관리구역 지정
•
기반시설부담구역 지정
•
성장관리계획구역 지정 (~구역으로 끝난다고 해서 용도구역으로 헷갈리면 안됨!! 개발행위제한임)

도시군관리계획 입안권자

도시군관리계획은 수립이 아니라 입안  승인
•
수립기준: 국장이 정함. 광역도시계획 및 도시군기본계획에 부합할 것
•
입안권자는 행정청이라고 표현도 가능
(원칙)
•
입안권자: 특광시장군수
•
필요시 인접 고나할 구역의 전부 또는 일부를 포함해서 입안할 수 있다! = 연계입안
◦
협의하여 입안자 지정 또는 공동 입안
◦
협의 불성립 시 국장(둘이상의 시도), 도지사(같은 도) 가 입안자 지정
(예외)
•
국장도 입안 가능(국가계획 관련, 둘이상 시도에 걸치는 사업=국책사업, ktx 등)
◦
국장은 국가계획과 관련해서 광역도시계획, 도시군관리계획은 할 수 있는데, 도시군기본계획은 절대 안됨
•
도지사도 입안 가능(둘이상 시군에 걸치는 사업=광역사업, gtx 등)

도시군관리계획 입안제안!!! [기지구입]

•
주민+이해관계자(=비행정청)은 입안권자에게 입안제안할 수 있다 (입안은 할 수 없다)
◦
모든 입안권자에게 제안 가능, 특광시장군수, 국장, 도지사 모두에게 가능
•
도시군관리계획으로 제안할 수 있는 사항 [기지구입]
◦
기반시설의 설치, 정비, 개량 (4/5 이상 동의)
◦
지구단위계획구역 지정/변경과 지구단위계획 (2/3 이상 동의)
◦
용도지구 지정/변경 (2/3 이상 동의)
▪
산업/유통개발진흥지구 지정해달라고 제안 가능, 제안 요건
•
면적 1만~3만m2 미만
•
자연녹지지역, 계획관리지역(전체면적의 50% 이상) 및 생산관리지역
◦
입지규제최소구역 지정/변경과 입지규제최소구역계획 (2/3 이상 동의)
•
반영 여부 통보=처리결과
◦
45일 이내. 부득이 1회 30일 연장 가능(최장 75일)
•
비용부담
◦
입안, 결정에 필요한 비용의 전부/일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다(원인자부담)
◦
입안 관련 설치비용은 아님!!
 기반시설 빼고 전부다 2/3 이상 동의! 기반시설은 4!!/5

도시군관리계획 결정

(원칙)
•
결정권자=자치권: 시도지사(특광시장, 도지사), 대도시시장
◦
시도시자는 입안도, 결정도 가능!
◦
시장군수는 입안은 가능  도지사가 결정
◦
인구 50만 이상인 대도시 시장은 직접 입안하고 결정 가능 (수원시, 용인시, 성남시)
(예외)
•
시장군수가 결정할 수 있는 경우: 시장군수가 입안한 지구단위계획구역과 지구단위계획!
•
국토부장관만 결정할 수 있는 경우
◦
직접 입안
◦
개발제한구역 (그린벨트, 한번 지정하면 영구적으로 개발제한)
◦
시가화조정구역(국가계획과 연계된) (한시적으로 시가지로 난개발되는 것을 유보하는 구역)
•
해양수산부장관: 수산자원보호구역

도시군관리계획 효력발생 = 행위제한

•
효력발생시기: 지형도면을 고시한 날!!!부터 효력
•
기득권 보호 (소급효 금지!!)
◦
도시군관리계획결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수(삽질)한 자는 관계없이 계속 시행 가능 (허가만 받았으면 안됨, 별도의 허가나 신고 필요없다)
◦
(예외) 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역(행위제한 가장 쎈~)  착수한 자가 도시군관리계획결정 고시일부터 3개월 이내 신고하고 계속 시행 가능
•
지형도면의 작성/고시 = 관리계획을 지적이 표시된 지형도에 표시하는 것
◦
작성(입안권자)  고시(결정권자)
◦
고시한 날부터 효력 발생
◦
입안권자 중에서 결정권이 없는 시장군수(대도시시장 제외)  그래서 작성하면 도지사에게 승인까지 받아야 함 (도지사 30일 이내 승인해야 함)
▪
다만 시장군수가 결정할 수 있는 지구단위계획은 제외
•
타당성 검토
◦
특광시장군수 5년마다 타당성 검토해서 정비 = 과정계획
5년마다 타당성검토하는 과정계획 (기본3, 관리2)
•
도시군기본계획
•
정비기본계획
•
리모델링기본계획
•
도시군관리계획
•
성장관리계획 광역도시계획은 별도로 타당성검토를 하지 않는다!! 혼란방지

도시군관리계획 입안, 결정절차

•
기초조사
◦
필수로 해야 함
◦
환경성검토, 토지적성평가, 재해취약성 분석
◦
생략가능!!!
▪
도심지(상업지역)에 위치하거나
▪
나대지가 없는 경우(개발 다 끝나서, 2% 미만)은 기초조사, 환, 토, 재 생략 가능
BUT 경미한 사항일 때 모든 조사절차 생략할 수 있다! ONLY 도시군관리계획에서만 생략가능
•
5%미만 시설 부재 변경
•
근소한 위치변경
•
세부시설 변경
•
도시지역 축소
•
주민의견
◦
공청회
◦
입안사항을 2개 이상 일간신문에 공고, 열람 (14일 이내)
◦
직접 의견청취: 열람기간 내 의견 서면 제출
•
지방의회
◦
용도지역/지구, 용도구역, 기반시설 관련해서 입안 시 지방의회 의견청취 필요
◦
입지규제최소구역 관련도 2번에 속하는 것이기 때문에 지방의회 의견 들어야 함
•
입안&결정권자
입안
결정 (협의/심의)
특광시장군수 (원칙) 국장, 도지사
특광시도지사, 대도시시장(원칙) 시장군수 (지구단위계획) 국장, 해수부장관
 열람 (열람기간 무제한)
 고시
 국방상/안보상 기밀은 주민의견청취, 협의심의 생략 가능
 지구단위계획구역, 지구단위계획읜 건축위+도계위 공동 심의 (가장 상세한 계획)