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국토법: 개발행위허가, 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역

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난개발방지, 사전적 조치
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BUT 도시군계획사업은 허가 안받아도 됨
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도시군계획시설사업, 도시개발사업, 정비사업
목차

개발행위 허가대상

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건축물 건축
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공작물 설치
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토지 형질변경
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절토, 성토, 정지, 포장 등 토지의 형상변경 + 공유수면매립(성질변경)
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공유수면매립에서 전/답 사이의 지목변경을 수반하는 경작을 위한 형질변경은 제외임
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토석채취
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토지분할(건축물 있는 대지는 제외)
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녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역 (보전 목적의 용도지역)
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건축법에 따른 대지분할제한면적 미만 (최소면적: 지구단위계획으로도 완화해줄수 없다)
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주거 60, 상업/공업지역 190, 녹지지역 200m2, 나머지 60m2
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= 너무 작게 분할할 때 허가대상
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너비 5m 이하 = 너무 좁게 분할할 때 허가대상
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물건 1개월 이상 적치할 때 (녹지, 관리, 자연환경보전지역에서, 농림지역은 빠짐!!)
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허가사항의 변경: 변경허가
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경미한사항의 변경은 허가 제외 (줄이는 것)  지체없이 허가권자에게 통지
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사업기간 단축
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면적의 5% 범위에서 축소

개발행위허가 예외적 허용행위

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재해복구, 재난수습을 위한 응급조치: 했으면 1개월 내 신고
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경미한 행위: 농사, 공용/공익/공공 목적 개발행위
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녹지, 관리, 농립지역에서 농림어업용 비닐하우스 설치 (양식장은 제외)
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조성이 완료된 대지에 건축물이나 공작물 설치 위해 형질변경=굴착 (절토, 성토는 제외)
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토지의 일부를 국유지, 공유지로 하거나 공공시설로 사용하기 위한 토지 분할
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토지 일부가 도시군계획시설로 지형도면고시가 된 해당 토지의 분할

허가 절차

 허가신청: 신청서+계획서 작성
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기,위, 환, 경 제출
 허가
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허가권자: 특광시장군수
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15일 이내 허가/불허가 처분 (서면으로 하는 요식행위!)
 허가: 허가기준에 적합 + 허가제한지역 아니면 허가!
 불허가: 반드시 서면으로 알려야 함
 조건부허가: 이행보증금(조건의 이행을 보증하기 위한 돈 미리 받음) [기위환경]
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조건부허가 시, 기/위/환/경 등의 조치를 알려주고 허가신청자의 의견 청취 필요!  이행보증금 예치 (국가, 지자체, 공공기관(LH), 공공단체(SH)은 이행보증금 안냄!! )
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총 공사비의 20%, 준공검사 받으면 지체없이 반환해준다

허가기준

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개발행위규모
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주거, 상업, 자연녹지, 생산녹지: 1만m2 미만 [주상자생 1만미만]
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보전녹지, 자연환경보전지역: 5천m2 미만
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공업, 관리, 농림지역: 3만m2 미만
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도시군관리계획, 성장관리계획에 맞게 개발하는지
(성장관리계획: 녹지, 비도시, 시골에 난개발 방지를 위해 허가권자가 별도로 수립하는 계획, 도시군관리계획도 아님)
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도시군계획사업 (3가지, 공익사업)에 지장 없는지  시행자 의견청취
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주변환경, 경관에도 적합
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기반시설에도 적합

성장관리계획구역

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지정권자: 특광시장군수 (=허가권자)
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녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역 (녹지지역과 비도시지역)
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지정절차: 주민공람(14일 이상)  지방의회 의견청취(60일 이내)  협의(30일 이내), 심의  고시, 열람
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성장관리계획: 특광시장군수가 수립  5년마다 타당성 검토
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행위제한 완화: 성장관리계획구역 내 계획관리지역은 건폐율 50%, 용적률 125% 이내에서 완화 적용 (계획관리는 원래 40 - 100인데 50 - 125로 완화)
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자연녹지, 생산녹지지역, 생산관리지역, 농림지역: 건폐율 30% 이내 (원래는 20%짜리)
5년마다 타당성검토하는 계획 5가지 도시군기본, 정비기본, 리모델링기본 도시군관리계획, 성장관리계획

허가제한

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제한권자: 국장, 시도지사, 시장군수
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제한절차: 의견청취(시장, 군수)  심의(도계위)  지정/고시
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제한사유, 기간: [녹계수] [도지기]
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(1회 3년 이내) 녹지지역, 계획관리지역 + 수목 생육, 조슈류 서식, 우량농지 등 보전 필요 지역 [녹계수]
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(1회 3년 이내) 주변환경, 경관, 미관, 국가유산 등 오염/손상 우려 있는 지역
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(5년=3년+2년연장) 도시군기본계획, 도시군관리계획을 수립하고 있는 지역
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(5년=3년+2년연장) 지구단위계획구역으로 지정된 지역
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(5년=3년+2년연장) 기반시설부담구역으로 지정된 지역

허가효과

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적법하게 개발행위 가능
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관련 인허가 등 의제 + 건축허가는 제외임!!  (인허가 받은 걸로 해줌, 건축허가는 제외*)
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준공검사(허가권자)
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건축물 건축
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공작물 설치
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토지형질변경
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토석채취
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(토지분할, 물건적치는 해당안함~)
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무허가행위에 대한 조치
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원상회복명령  행정대집행 (이행보증금 사용 가능)
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무허가행위자는 처벌 (3-3000)
*건축법에서 건축허가를 받으면, 개발행위허가 받은 걸로 봄

공공시설의 귀속

*도로, 철도, 수도 등
기반시설은 설치에 중점을 둔 개념, 공공시설은 관리에 중점
개발행위허가를 받은 자
행정청인 경우
비행정청인 경우
새로 설치된 공공시설
관리청에 무상귀속 = 기부채납
관리청에 무상귀속 = 기부채납
용도폐지되는 종래 공공시설
개발행위허가를 받은자에게 무상귀속
새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상양도 가능

개발행위에 따른 기반시설의 설치

개발밀도관리구역(기개발지)

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지정권자: 특광시장군수(임의적)
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지정대상
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주거, 상업, 공업지역 + 기반시설 설치가 곤란한 지역 (도로, 상하수도, 학교 - 2년, 20%)
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지정절차: 심의(도계위)  지정/고시
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지정효과: 건폐율, 용적률 강화적용  용적률 최대한도 50% 범위에서 강화 적용

기반시설부담구역(신개발지)

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지정권자: 특광시장군수(의무적)
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지정대상
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개발밀도관리구역 외의 지역 + 기반시설의 설치가 필요한 지역
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행위제한이 완화, 개발행위가 집중(허가건수, 인구증가율 20% 이상)
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지정절차: 주민의견청취  심의(도계위)  지정/고시
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기반시설설치계획: 1년이내 수립 안하면  다음 날 해제
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기반시설설치비용
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납부의무자: 200m2초과하는 건축물의 신축, 증축행위 하는 자
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납부방법: 현금(원칙), 토지로 물납 인정  사용승인신청시까지 납부
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기반시설유발계수
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위락시설(2.1) > 관광휴게시설(1.9) > 제2종근린생활시설(1.6) > 비금속 광물제품 제조공장(1.3) > 의료시설(0.9) > 단독주택(0.7) = 장례시설(0.7) = 교육연구시설(0.7)