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등기법: 총칙

목차

의의

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부동산등기: 등기관이 공적장부에 부동산 현황 표시와 권리변동관께를 기록하는 것 또는 그러한 기록 자체
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전산정보처리조직에 의하여 처리하는 경우 보조기억장치에 기록하는 것 또는 기록 자체
용어 정의
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등기부: 전산정보처리조직에 의해 입력/처리된 등기정보자료를 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것
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등기부부본자료: 등기부와 동일한 내용으로 보조기억장치에 기록된 자료
•
등기기록: 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료
•
등기필정보: 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우, 그 권리자를 확인하기 위해 등기관이 작성한 정보
등기 접수시기
•
등기신청은 전산정보처리조직에 저장된 때부터 접수된 것으로 봄
등기 효력발생시기
•
등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력 발생
현행등기제도의 특징
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물적편성주의: 1부동산1등기
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등기신청방법: 원칙은 공동신청주의, 예외로 단독신청주의
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등기심사방법: 형식적 심사주의
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물권변동에 따른 입법례: 성립요건주의
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등기의 공신력 불인정
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국가배상책임주의
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등기부와 대장의 이원화
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토지등기기록과 건물등기기록의 이원화
•
등기원인정보의 사서증서성

등기의 종류

대상에 의한 분류

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표시의 등기: 표제부등기, 사실의 등기
•
권리의 등기: 갑구, 을구의 등기

내용에 따른 분류

기입등기
새로운 등기원인에 기한 사항을 새로 기입하는 등기 (소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등)
변경등기
등기 완료 후 등기 사항 일부에 변경이 생겨서 후발적으로 등기와 실체관계 사이에 불일치가 생긴 경우 변경하는 등기 (등기명의인 표시변경등기, 토지(건물) 표시변경등기, 권리변경등기)
경정등기
등기 완료 후 등기사항에 착오 또는 빠뜨림이 있어 등기사항 일부가 실체관계와 원시적으로 불일치한 경우 시정하기 위한 등기 (등기명의인 표시경정등기, 토지(건물)표시경정등기, 권리경정등기)
말소등기
기존 등기사항의 전부가 원시적 또는 후발적 이유로 인해 부적법하게 된 경우 전부를 소멸하는 등기 계약이 무효/취소/해제인 경우, 저당권에서의 변제, 전세권에서 존속기간의 만료 등의 경우에 말소등기를 경료
멸실등기
부동산 전부가 물리적으로 멸실한 경우, 표제부에 하는 사실 등기 멸실등기를 한 때에는 등기기록을 폐쇄 폐쇄된 등기기록은 경정 불가
말소회복 등기
등기사항의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우, 회복하는 등기 부적법하게 말소된 등기는 효력이 존속함

효력에 따른 분류

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종국등기(본등기): 등기함으로써 물권변동 효력이 발생함
◦
기입등기/변경등기/말소등기/회복등기 등
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예비등기: 물권변동 효력 없고, 후일의 물권변동에 대비하는 등기로 청구권보전 목적
◦
가등기: 장래에 할 본등기 순위보전을 위해 미리하는 등기
▪
가등기에 기한 본등기를 하면, 본등기 순위는 가등기 순위에 의함
▪
물권변동 효력은 가등기 시로 소급하지 않고 본등기를 한 때부터 발생
◦
처분제한등기: 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계의 확정판결의 강제집행 보전을 위한 집행보전제도
▪
가처분도 가압류와 마찬가지로 상대적 효력만 있음. 가처분등기가 있는 경우에도 제3자에게 처분 가능함

등기 형식/방식에 따른 분류

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주등기(독립등기)
◦
기존등기의 표시번호, 순위번호에 이어지는 독립한 번호를 붙여서 하는 등기
•
부기등기
◦
기존 등기와 동일성 또는 그 연장임을 표시하려고 할 떄, 기존 등기와 동일한 순위나 효력을 가진다는 것을 등기부상 명백히 하려고 할 때 하는 것
◦
등기관이 부기등기 할 떄, 그 부기등기가 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 주등기 또는 부기등기 순위번호에 가지번호를 붙여서 해야 한다
◦
부기등기 순위는 주등기 순위에 의하고, 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 의한다
◦
하나의주등기에 여러개 부개등기 가능, 부기등기의 부기등기도 가능
◦
부기등기로 하는 경우
•
소유권 이외의 권리를 목적으로 하는 등기: 전세권(지상권)목적의 저당권 설정등기
•
소유권 이외의 권리를 목적으로 하는 이전등기: 전세권이전, 저당권이전등기 등
•
소유권 이외의 권리를 목적으로 하는 처분제한등기: 가압류, 가처분, 경매신청등기
•
권리질권등기
•
등기명의인 표시변경/경정등기
•
권리변경/경정등기: 등기상 이해관계인 없거나 이해관계인 승낙 있으면 부기등기, 동의 없으면 주등기
•
일부말소회복등기 (전부말소회복등기는 주등기)
•
환매특약등기
•
가등기의 가등기, 가등기 상의 권리 이전등기
•
권리소멸의 약정등기
•
공유물분할금지 약정등기

등기할 물건

토지

•
[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률] 규정에 의한 1필지가 하나의 토지이며, 각 필지는 독립성이 인정됨
•
일물일권주의원칙 및 예외
용익물권/ 임차권설정
처분행위 (소유권이전, 저당권설정, 처분제한)
부동산 일부
권리의 일부
•
[하천법]에 따른 하천  권리 설정, 보존, 이전, 변경, 처분제한 또는 소멸 등기 가능
◦
소유권, 저당권, 권리질권 등기 가능!!
◦
가등기도 소, 저, 권질 봅전을 위해 가능
◦
하천 등기 불가한 경우
▪
지상권, 지역권, 전세권, 임차권 (용익권)에 대해서는 등기

건물

토지에 정착하여 지붕과 주벽 또는 기둥을 갖춘토지의 정착물로서 일정한 용도에 따라 사용되는 것
구분건물
•
전유부분 (구조상, 이용상 독립성) 등기 가능
•
공용부분
◦
구조상 공용부분: 복도, 계단 등  전유부분으로 등기 불가
◦
규약상 공용부분: 관리사무소, 노인정, 커뮤니티  독립하여 건물로서 등기 가능
등기대상이 되는 물건
등기대상
등기대상
- [하천법]상의 하천 (용익권 제외) - [도로법]상의 도로 - 방조제(지목: 제방) - 유류저장탱크, 사일로, 비각 - 농업용 고정식 유리온실 - 구분건물의 전유부분, 부속건물 - 구분건물의 규약상 공용부분 (관리사무소, 커뮤니티) - 조적조, 컨테이너구조 슬레이트지붕 주택 - 경량철골조 경량패널비중 건축물 - 개방형 축사
- 공유수면(해면)하의 토지 - 교량, 터널 - 가건물 - 방조제의 부대시설(배수갑문, 양수기) - 임시로 지은 견본주택 - 구분건물의 구조상 공용부분(복도) - 옥외 풀장, 양어장, 치어장 - 경량철골조 혹은 조립실 패널구조의 건축물 - 공작물대장에 등재된 해상관광용 호텔선박

등기할 수 있는 권리 =등기대상인 권리

등기대상인 권리
등기대상 아닌 권리
부동산물권 (효력발생요건)
- 소유권 - 지상, 지역, 전세권 - 저당권, 권리질권
- 점유권 - 유치권, 동산질권 - 관습법상 분묘기지권, 특수지역권
부동산채권 (대항요건)
- 임차권 - 환매권 - 채권담보권

등기할 수 있는 권리변동

법률행위에 의한 부동산물권변동(효력발생요건)

법률규정에 의한 부동산물권취득(처분요건)

등기 불요, 그러나 등기 안하면 처분은 불가함!!!
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상속(포괄유증)
◦
상속은 피상속인 사망 시 개시, 등기 없어도 효력 발생
◦
포괄유증은 유증자 사망시 포괄적으로 승계취득, 그러나 특정유증은 수증자 앞으로 소유권이전등기 경료 시부터 발생
•
공용징수
◦
공익사업을 위해 국민의 특정 재산권을 법률의 힘에 의해 강제로 취득하는 것
◦
사업시행자는 수용의 개시일(수용한 날)에 토지/물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 존재하는 다른 권리는 이와 동시에 소멸함
•
판결(화해조서, 인낙조서)
◦
판결 자체에 의해 부동산 물권취득의 형성적 효력이 발생하는 형성판결만!
◦
형성판결 시, 판결 확정시부터 효력 발생, (이행판결은 권리변동을 위해서는 등기 필요함)
◦
공유물분할판결, 상속재산분할판결 등
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경매
◦
공경매만 의미
◦
매수인/경락인이 매각대금 다 낸 때부터 취득
•
기타법률규정
◦
신축건물 소유권취득, 공유수면매립지의 소유권취득
◦
분배농지의 상환완료에 의한 소유권취득
◦
법정지상권, 관습법상의 법정지상권, 법정저당권 취득
◦
존속기간만료에 의한 용익물권 소멸
◦
피담보채권소멸에 의한 저당권 소멸
◦
부동산 멸실에 의한 물권의 소멸
◦
혼동에 의한 물권의 소멸
◦
원인행위의 실효(무효,취소,해제)로 인한 물권의 복귀

민법 제 187조 예외 = 점유취득시효

절차법상 등기되어야 할 권리변동

보존
미등기 부동산의 원시취득은 보존등기 대상 (소유권으로)
설정
소유권 이외의 권리를 당사자 계약 등에 의해 창설하는 것 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 등
이전
등기대상인 권리의 주체가 변경되는 것 시효취득과 토지수용은 성질상 원시취득이지만 실무상 이전등기형식
변경
기존 등기사항의 일부가 실체관계와 부합하지 않는 경우 시정하는 등기(협의의 변경등기와 경정등기)
처분제한
소유권자나 기타권리자가 가지는 처분권능을 제한하는 것 법률의 규정의 요함 (압류, 경매신청, 가압류, 가처분 등에 관한 등기) 처분제한등기가 있는 경우, 당해 부동산의 처분이 가능하며, 처분제한권자가 본안소송에서 승소하면 처분제한 등기 후에 실행된 등기는 효력 상실
소멸
어떤 부동산에 대한 권리가 등기원인의 무효, 해제, 멸실 등으로 원시적 또는 후발적 사유로 인해 없어지는 것 등기원인의 무효, 취소로 인한 말소등기와 부동산이 멸실한 떄의 멸실등기

등기의 효력

등기의 일반적 효력

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권리변동
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대항 (부동산환매권/임차권/물권의 임의적 기재사항 등은 등기해야 대항 가능)
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추정 (등기 신뢰 후 거래한 자는 무과실, 선의라도 등기 조사 안 한 경우 과실)
◦
범위
▪
등기목적, 등기원인, 등기절차에는 추정력 미친다
▪
저당권설정등기에서 피담보채권에도 추정력 미친다
▪
등기된 권리는 제3자, 거래상대방에게도 추정력 주장 가능
◦
추정력 입증책임
▪
소유권이전등기: 무효주장자가 입증 (이전 안해주려는 사람)
▪
소유권보존등기: 등기명의인이 유효임을 입증
▪
특별법상 등기: 무효주장자가 입증
◦
추정력 부정되는 경우
▪
토지(건물)의 표시변경등기
▪
예비등기(가등기, 처분제한등기)
▪
전소유자 사망 후 이루어진 등기
▪
전소유명의인이 허무인인 경우
▪
등기 기재 자체에 의해 부실등기임이 명백한 경우
◦
점유의 추정력: 등기된 부동산에 대해서는 점유의 추정력 배제됨
•
순위확정
◦
같은 구에서는 등기 순위번호, 다른 구 한 등기는 접수번호에 따름
◦
부기등기의 순위는 주등기 순위에 따름. 부기등기 상호간 순위는 그등기의 순서에 따름
◦
말소회복등기는 종전등기 순위를 회복함
◦
가등기에 기한 본등기를 한 경우 본등기 순위는 가등기 순위에 따름
◦
대지권등기와 대지권의 목적인 토지등기기록 해당구에 한 등기는 접수번호에 따름
▪
대지권등기: 건물등기기록, 표제부, 신청
▪
대지권 뜻의 등기: 토지등기기록, 해당구, 직권
•
형식적 확정력(후등기 저지력)
◦
등기가 존재하는 이상 그 유무효를 막론하고 기존 등기를 말소하지 않고는 양립할 수 없는 등기의 기록을 막는 효력
•
점유적 효력
◦
부동산 일반시효취득의 점유기간이 20년인데 반해 등기부취득시효의 점유기간을 10년으로 함으로써 점유가 20년간의 등기에 갈음하는 효과를 갖게되는 것

예비등기의 효력

•
가등기의 효력
본등기 전!!의 효력
본등기 후!!의 효력
실체법상의 효력 없음 처분금지효력도 없음 추정력도 없음
본등기의 순위보전: 가등기 순위에 따름 효력발생시기: 본등기시부터!
•
처분제한등기의 효력
◦
경고적 효력만 있음
◦
처분금지효력, 추정력, 순위보전적 효력도 없음

등기의 유효요건

형식적 유효요건

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등기신청 의사가 있을 것 (대리인도 가능)
•
각하사유에 해당하지 않을 것
◦
관할 등기소에서 할 것
◦
등기사항일 것
◦
신청절차가 적법할 것
•
등기기록에 기록되어 있을 것
•
이중등기
◦
표제부의 이중등기: 실제상황과 일치하는 등기만 유효!
◦
갑구/을구(권리등기)의 이중등기
▪
소유권보존등기 명의인이 동일인 경우: 1부동산1등기기록 원칙 상 선등기가 유효, 후등기 무효
▪
소유권보존등기 명의인이 동일인이 아닌 경우: 선등기가 원인무효가 아닌 한 후등기 무효

실체적 유효요건

•
유효한 물권행위가 존재할 것
◦
물권행위 후 당사자의 사망, 행위능력 상실한 경우에도 효력에 영향 없음, 유효!!
•
물권행위와 등기가 일치할 것
◦
질적 불일치  무효
▪
권리주체 불일치: 매수인이 다른 사람으로 등기된 경우
▪
등기목적 불일치: 전세권설정계약인데 임차권설정등기로 되어있는 경우
▪
등기목적물 불일치: A토지에 계약했는데 B토지에 등기된 경우
◦
권리 내용의 양적 불일치
▪
등기 > 물권행위: 물권행위 한도에서 유효
▪
등기 < 물권행위: 일부무효의 규정. 원칙적으로는 등기 전무 무효지만, 당사자의 가상적 의사가 있으면 일부무효 인정

유효요건의 완화

•
중간생략등기
◦
전원 합의 또는 중간취득자 동의하면 유효 (실체관계에 부합하는 경우에)
◦
묵시적, 순차적인 합의도 가능
◦
토지거래허가구역에서 중간생략등기는 무효!! (토허제는 효력규정)
•
모두생략등기
◦
미등기부동산이 전매된 경우, 최종매수인 명의로 등기한 경우에도 실질적 법률관계에 부합하므로 무효라고 볼 수 없음)
•
실제와 다른 등기원인에 의한 등기
◦
등기기록에 기록된 등기원인에 의하지 않고 다른 원인으로 적법하게 취득했다면, 다툼이 있어도 그 등기의 추정력 깨어진다고 할 수 없다
•
무효등기의 유용
◦
표제부의 유용: 멸실된 건물의 보존등기를 멸시 ㄹ후에 신축한 건물의 보존등기로 용할 수 없다!!
◦
권리등기의 유용(저당권등기의 유용): 무효등기를 유용하기 전에 등기기록 상 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자가 없는 한!! 유효

등기기관과 설비

구분건물의 등기기록 구성
•
1동 건물의 표제부
◦
윗부분: 1동의 건물 표시
◦
아랫부분: 대지권 목적인 토지의 표시
▪
토지 일련번호, 소재, 지번 지목, 면적 등
•
구분건물의 표제부
◦
윗부분: 전유부분의 건물 표시(소재, 지번 제외)
◦
아랫부분: 대지권의 표시
▪
토지 일련번호, 대지권의 종류와 비율
•
규약상 공용부분
◦
전유부분 표제부만을 둔다
◦
갑구와 을구는 말소표시를 하여야 함
•
구분건물에 대해서는 전유부분마다 부동산고유번호 부여함
•
건물소유권의 공유지분 일부에 대해서는 전세권설정등기 불가
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폐쇄한 등기기록
◦
열람 가능
◦
등기사항증명서 발급 가능
◦
영구히 보존해야 함
◦
토지 합필 시 이전 토지 등기기록 폐쇄 해야함
•
전세금금액변경등기
◦
동의 없거나 재판등본 없으면 부기등기가 아니라 주등기로 한다