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부동산학각론: 부동산 금융론

주요키워드 1. 부동산 금융 정의 (자금조달방법, 금융용어들) 2. 우리나라 주택금융제도 & 한국주택금융공사 (주택연금제도) 3. 부동산대출(저당대부, 저당대출)의 특징 & 상환 방식 (원리금균등, 원금균둥, 점증/체증식, 만기일시 등) 4. 계산문제 (원금, 이자액, 원리금, 최대대출가능금액, LTV, DTI) 5. 저당의 유동화 (저당담보채권 용어들, MBS, MBB, MBTS, MPTB, CMD) 6. 부동산 투자회사 (REITs), 관리방식 3가지 (자기관리, 위탁관리, 구조조정) 7. 프로젝트 금융(PF)의 장단점
목차

1. 부동산 금융 정의 및 용어들

부동산 금융용어들

•
저당: 부동산을 담보로 자금을 융통하는 것
•
융자비율(LTV): 담보 부동산의 시장가치 대비 융자금의 비율
•
융자원금(loan principal): 처음에 융자받은 금액
•
대출잔액(loan balance, 저당잔금): 융자기간 중 상환되지 않은 융자원금의 부분
•
융자기간: 차입자에게 융자원금 상환할 수 있도록 부여한 기간
•
융자상환: 정기적 혹은 주기적인 원금의 상환
◦
상환기간이 길어질수록 매기 상환금 적어짐
◦
실제 융자상환은 만기까지 가는 경우는 드물고, 시장금리 조건에 따라서 조기상환이 이뤄지는 경우 많음
•
원리금 상환액(debt service): 융자기간 중 원금상환분과 이자의 합계, 매달 대출자에게 납입하는 금액 = 부채서비스액
•
이자율: 오늘의 소비를 포기하고 이를 미래로 미루는 데 대한 화폐의 시간선호가치
(은행)대출금리 = 기준금리 + 가산금리 - 기준금리: 코픽스(COFIX)나 CD금리 적용 (모든 차입자에게 동일 적용) - 가산금리(spread): 각 은행별 내부정책에 따라 차입자읙 ㅓ래실적, 연체실적 등 개인 신용도 등에 기초하여 다르게 적용 (대출자와 차입자 간의 약정에 의해 정해지면 고정) 명목이자율 = 실질이자율 + 예상인플레이션율

자금조달방법 (부채금융, 지분금융)

 부채금융 = 돈 빌려주고 이자 받는 것
주택상환사채 신탁증서 금융 자산담보부 기업어음 주택저당채권담보부 채권 PF 자산유동화증권(ABS), 주택저당증권(MBS)
 지분금융 = 지분권매각, 주식발행 등을 통해 자기 자본을 조달하는 것
부동산 투자신탁(REITs) 부동산 간접투자펀드 부동산 신디케이트 공모에 의한 증자 조인트벤처 부동산뮤추얼 펀드
부채금융
지분금융
자산담보부 기업어음 프로젝특금융 주택상환사채 신탁증서 금융 주택저당채권담보부채권 자산유동화증권 주택저당증권
부동산투자회사의 주식발행 주식공개모집에 의한 증자 간접투자펀드 신디케이트
부채증권(사채 등)을 발행하거나 차입(저당대출 등) 등으로 타인자본을 조달하여 원금과 이자에 대한 상환의무가 있음
자금조달주체가 지분권, 출자증권, 주식 등 발행하여 자금 조달하는 것으로 조달한 자금은 자기자본이 됨
1. 저당금융(부동산저당대출) 2. 프로젝트 파이낸싱 3. 부채증권 발행 - MBS, CMBS, PF ABCP) - 국채, 지방채, 부투의 회사채 - 주택상환사채, 토지채권 4. 신탁증서금융(담보신탁)
1. 부투회사의 주식(보통주, 우선주) - 부동산투자신탁(리츠) 2. 부동산펀드의 수익증권 - 부동산간접투자펀드 3. 신디케이트의 출자증권 - 공모에 의한 증자 4. 조인트벤처방식
*메자닌금융: 조달한 자금의 성격이 지분(주식)과 부채(채권)의 중간적 성격인 것
•
후순위대출
•
전환사채: 미래 일정시점에서 일정한 가격으로 주식으로 전환할 권리가 부여된 채권
•
신주인수권부 사채: 신주(신규발행주식)을 인수할 권리가 부여된 채권
•
상환우선주
•
상환전환우선주
•
교환사채
위험(=채무불이행)  금리

주택금융시장 (부동산 금융의 핵심!)

 주택자금공급시장: 투자자가 주택자금대출 제공
 주택자금대출시장: 은행 예금으로 주담대 제공

주택소비금융

•
정의: 무주택 서민에게 낮은 이자로 장기대출을 해줘서 주택구입능력을 증가시키는 특수 금융
•
목적: 주거안정의 정책적 목표

LTV (Loan to Value, 담보인정비율)

= (대출가능한도/부동산담보가치) x 100

DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)

= (연간 원리금 상환액/연간총소득) x 100

핵심 상환 재원

•
분양형 개발사업  분양 처분 수익
•
임대형 개발사업  영업현금흐름 (임대료, 관리비 등)
자본환원율(=수익률)이 상승하면, 부동산 지가 하락압력을 받는다  신규개발사업 추진이 어려워지기 때문
‘매수자 입장에서 생각하자! 너무 올라서 안산다’

이자율 = 대출이자율

= 기준금리 + 가산금리
기준금리: 은행들끼리 자금 빌려주는 금리 (=cofix) 가산금리: 빌리는 사람에 따라 은행이 정하는 금리
•
고정금리: 고정금리로 장기대출 시 금리위험이 높음
•
변동금리: 차입자에게 금리변동 위험을 전가함, 대출자에게 유리함

2. 부동산 대출 (저당 상환 방법)

금리고정식 저당대부

원금균등상환방식
•
융자기간 동안 원금상환액은 동일, 이자지금액은 점차 감소하여 매 기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액(저당잔금)이 점차적으로 감소하는 상환방식
•
시간이 지날수록 대출잔액이 적어지므로 이자분은 줄어든다
•
원리금은 초기에 많고 후기에 적어진다
원리금균등 상환방식
•
원리금상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식
•
원리금상환액은 동일하나 원금상환액은 점차 증가하고, 이자지급액은 점차 감소
•
원리금상환액(저당지불액) = 저당대부액 x 저당상수
•
이해하기 쉽고 차입자 편에서 장차 계획을 세우기 쉽다
체증식 융자금상환방법(점증상환방법)
•
초기에는 지불금이 낮은 수준이나 차입자의 수입이 증가함에 따라 지불금도 점진적으로 증가하는 방식
•
인플레이션기에 유리하지만 디플레이션기에 채무불이행 가능성 큼
•
대출 초기에 상환액이 적기 때문에 이자도 상환하지 못하는 경우가 발생되기도 함  부(-)의 상환 발생 가능
•
미래 소득증가가 예상되는 젊은 저소득자에게 유리
•
주택의 보유예정기간이 짧은 경우 유리함

금리조정식 저당대부 - 이자율 조정을 통해 대처

가변이자율 저당대부방법
•
이자율 변동의 위험을 차입자에게 전가시키기 위해 고안된 융자제도
•
대출 초기 금리는 고정금리보다 낮은 것이 일반적
조정이자율 저당대부방법
•
이자율을 변화시켜 인플레이션 위험에 대처한다는 것은 가변이자율저당과 비슷한 성격
•
대출자에게 조금 더 많은 재량권을 부여한다는 점에서 구별됨
재협정(상)률 저당대부방법
•
일정기간(3~5년)마다 이자율이 대출자와 차입자 간의 재협상을 통해 결정되는 방법

가격수준조정 저장대부방법 - 대출잔액(저당잔금) 조정을 통해 대처

•
인플레이션위험에 대해 저당잔금액(대출잔액)을 예쌍된 인플레이션율에 따라 정기적으로 조정하는 방법  이자율 변동을 통해 대처하는 방식

만기일시 상환방법

•
원금을 만기일에 일시불로 변제하고, 매월 이자만 지불하는 방법  원금만기 일시상환
대출 가중평균상환기간(duration) = 투자금회수기간 대출채권의 만기가 길수록 금융기관의 투자금 회수는 길어진다 채권의 듀레이션이란 채권에서 발생하는 현금흐름의 가중평균만기로서, 채권가격의 이자율 변화에 대한 민감도를 측정하기 위한 척도로 사용됨 - 듀레이션이 짧은 것 = 대출 원금회수속도가 빠른 것 - 듀레이션이 짧은 순서대로: 원금균등분할상환 원리금균등 만기일시상환

3. 부동산금융의 조달방법

부동산 신디케이션(syndication, 투자자의 합동조합)

의의
•
여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것
•
다수의 소액투자자
•
지분금융방식
특징
•
투자자: 유한책임로서 투자한도 내에서 책임을 지며 출자비율에 따라 배당 받음
•
개발업자: 무한책임으로서 관리, 운영의 책임을 짐
•
당초의 사업계획을 완성할 때 자동적으로 해산되는 일시적인 경우가 많음

조인트벤처

의의
•
특정 목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체로서의 공동벤처회사
•
소수의 개인이나 기관투자자
•
지분금융방식(대출기관은 개발사업에 저당투자자가 아닌 지분파트너로 참여하기 때문)
특징
•
조인트벤처는 주로 부동산개발업자와 대출기관 사이에 형성
•
부동산개발업자가 대출기관과 조인트벤처를 구성하여 사업자금을 조달하는 방식

프로젝트 금융

의의
•
특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금을 조달하는 금융기법
특징
•
사업성이 담보  사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식
•
비소구금융(비상환청구금융)  현실은 제한적 소구금융
•
해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존
•
대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업
•
에스크로 계정을 운영  자금은 위탁계좌에 의해 관리
•
자금지출 우선순위  공사비가 시행사의 개발이익보다 먼저 인출되도록 함
•
시행사와 시공사의 부도 등 발생 시  사업권이나 시공권을 포기각서로 받음
•
시공사에게 책임준공의무를 지우며, 시공사의 신용보강을 요구함
제한소구금융의 개념, 자금지출 우선순위
•
금융기관이 실무적으로 직, 간접보증을 요구하는 것
•
금융기관이 위험을 울이기 위한 방안
◦
대출금부터 회수, 공사비 등 정산한 다음 시행사 개발이익은 가장 나중에 후지급 함
장점
•
다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자 간에 위험배분 가능
•
사업주 입장에서는 부외금융효과(off-balance effect) 누를 수 있어, 채무수용능력이 제고됨  사업주의 재무상태표에 해당 부채가 표시되지 않음
•
사업주가 특수목적회사인 프로젝트 회사를 설립하여 프로젝트 금융을 활용하는 경우, 일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면 가능
•
개발사업이 성공할 경우 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있음
•
각종 위험을 극복하기 위해 다양한 보증을 제공하게 되며, 이를 통해 동일한 조건의 다른 개바사업에 비해 해당 개발사업의 위험이 감소될 수 있음
•
해당 개발사업에 대한 사업성 검토에 집중하면 되기 때문에 정보의 비대칭성 문제가 줄어듦
•
개발사업주와 개발사업의 현금흐름을 분리시킬 수 있어 개발사업주의 파산이 개발사업에 여향을 미치지 못하게 할 수 있음
단점
•
일반적으로 프로젝트금융의 차입금리는 기업 대출금리보다 높음
•
여러 이해관계자가 참여하므로 절차의 복잡성으로 인해 사업지연이 초래될 가능성 있음
•
이해당사자 사이에 이연이 있을 경우 사업지연으로 추가비용 발생 가능성 있음
•
관련 법령 [자산유동화에 관한 법률], [상법], [자본시장과 금융투자업에 관한 법률]
•
유동화전문회사는 주식회사 또는 유한회사로 함
•
자산담보부기업어음
•
유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환
•
자산보유자(양도인)은 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권 없음

4. 우리나라 주택금융제도 & 한국주택금융공사

•
역저당(reverse mortage): 대출자가 차입자에게 일정기간 동안 정기적으로 일정액을 지불하며, 기간 말에 그동안 지불한 원금과 누적이자를 일시불로 지불받는다

주택연금

•
주택을 담보로 해서 매월 대출을 받는 것 + 이자 (주택 소유권이 넘어가는 것이 아님)
•
한국주택금융공사가 주택연금의 담보주택 가격 하락에 대한 위험을 부담함
•
이용자격
◦
연령
▪
주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상
▪
확정기간방식: 만55~74세
▪
우대지금방식은 만 65세 이상(기초연금수급자)
◦
주택보유수
▪
부부 기준 공시가격 등이 12억원 이하 1주택 소유자
•
다주택자라도공시가격 등 합산가격 12억원 이하면 가능
•
공시가격 등이 12억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 시 가능
▪
우대지급방식은 2억원 미만 1주택자만 가입 가능
•
담보 주택의 조건
◦
공시가격 12억 이하 주택
◦
다주택자는 가진 것 함쳐서 12억이하여야 함
◦
주거용 오피스텔
•
보증기한
◦
소유자 및 배우자 사망 시까지 (이용 중 이혼한 경우 이혼한 배우자, 재혼한 배우자는 받을 수 없음)
•
가입비 및 연보증료
◦
가입비: 주택가격의 1.5%를 최초 연금지급일에 납부 (대출상환방식의 경우 1%)
◦
연보증료: 보증잔액의 연 0.75%를 매월 납부 (대출상환방식의 경우 1%)
•
적용 금리: 고객과 금융기관이 협의하여 한가지 선택
◦
CD금리(3개월 변동금리)
◦
신규취급액 COFIX 금리(6개월 변동금리)
◦
가입 이후 대출 기준금리 변경 불가능!, 적용금리는 ‘기준금리+가산금리’이며, 이자는 매월 연금지급총액(대출잔액)에 가산되므로 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요 없다
•
수령방식
◦
종신지급형: 평생동안 매월 연금방식으로 수령
◦
확정기간형: 가입 연령에 따라 일정기간동안 매월 동일한 금액 수령하고 평생 거주 (10~30년, 5년 단위 선택)
◦
종신혼합형
•
대출금 상환
◦
이용자 사망 후 주택 처분가격으로 일시상환
◦
채무부담 한도(대출금 상환액)은 담보주택 처분가격 범위 내로 한정
◦
중도상환수수료 없음 (다만, 초기 보증료는 환급되지 않으나 연보증료는 잔여기간 확인 확인하여 환급)
상환시점
상환할 금액
주택처분금액>연금지급총액
연금지급총액
남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감
주택처분금액<연금지급총액
주택처분금액
부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음
•
내가 은행에 보증서 발급  은행이 연금을 지급
•
방식

한국주택금융공사

•
주택저당채권 평가, 실사업무 수행
•
주택저당채권 매입, 일정기간 보유
•
주택자금대출 지원 for 장기주택 금융활성화를 위해
•
우리나라 저당시장에서 제2차 대출기관의 역할 수행
•
업무
◦
보금자리론과 적격대출 공급
◦
주택보증 공급
◦
주택연금 공급
◦
유동화증건(MBS, MBB) 발행

주택도시기금대출

•
국민주택규모 이하의 도시형 소형주택 구입, 입차
•
주택계정 용도!
◦
국민주택 건설, 대지조성 사업
◦
준주택 건설, 구입
◦
주택 리모델링 (국평이하)

주택토지보증공사

주택 관련 보증  분양계약자의 안전한 입주, 원활한 주택건설 사업을 지원하기 위해

공공주택금융

민간주택금융보다 대출 금리가 낮고, 기간이 길다

5. 저당의 유동화

•
유동화: 유동성이 없는 것을 유동성 있게 하는 거
•
증권화: 유동화를 이루어지게 하는 것이 증권이라면 이를 증권화라고 함
•
저당의 유동화: 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것
•
부동산증권
◦
지분증권(equity sercruities): 부동산투자회사나 개발회사 등이 지분금융을 얻을 목적으로 발행하는 증권
▪
부동산 뮤추얼 펀드, 리츠
◦
부채증권(debt secruities): 부채금융을 조달할 목적으로 발행하는 증권
▪
자산유동화증권(ABS), 주택저당증권(MBS)

자산유동화증권(ABS)

금융기관이나 기업 등이 보유하고 있는 대출 관련 자산을 특수목적회사에 매각하여 그 자산을 바탕으로 발행하는 증권으로, 자산담보부증권(ABS: Asset Backed Securities)라고 함
부동산개발 PF ABS (Project Financing Asset Backed Securities, 부동산개발사업 자산유동화증권)
•
부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 하여 발행되는 자산유동화 증권
•
금융위원회에 자산유동화계획을 등록해야 하며, 발행회차마다 등록해야 함 (발행절차가 더 복잡)
부동산개발 PF ABCP(Project Financing Asset Backed Commercial Paper, 자산담보부기업어음)
•
자산담보부기업어음(ABCP): 유동화를 위해 설립된 유동화전문회사(SPC; Special Purpose Company 특수목적회사)가 대출채권, 매출채권, 리스채권, 회사채 등 자산을 담보로 발행하는 기업어음
•
기업입장에서는 장단기 금리차이 때문에 ABCP는 기존 ABS의 조달금리보다 더 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있어 자금조달비용 감소 가능
•
투자자입장에서는 비교적 안정적인 자산을 근거로 발행되며, 3개월 만기 단기상품이므로 안정성과 유동성 확보 가능
•
ABS와는 달리 [상법]의 적용을 받음, 상법 상 도관체를 활용하여 임의대로 유사자산을 반복적으로 유동화 가능

주택저당증권(MBS)

저당대출기관이나 저당회사, 기타 기관투자자 등이 그들이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권으로 저당담보부증권(MBS; Mortgage Backed Securities)라고 함

저당시장의 구조

 제1차 저당시장  주택자금 대출시장
•
저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장
•
제1차 저당대출자들은 설정된 저당을 자신들의 자산포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고, 자금의 여유가 없을 경우에는 제2차 저당시장에 팔기도 한다
 제2차 저당시장  주택자금 공급시장
•
저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장
•
제2차 시장에서 제1차 대출기관들은 자신들이 설정한 저당을 팔아 저당대부에 필요한 자금을 조달한다
•
저당의 유동화에 기여하는 시장은 제2차 저당시장이다
•
제2차 저당시장이 활성화되기 위해서는 주택대출상품과 대출심사기준을 표준화하는 것이 필요하다

가중평균상환기간(duration) = 채권(bond)의 만기 = 투자원금회수기간

•
다른조건 일정 시, 채권수익률(이자율, 할인율) 상승  채권 가격 하락
•
가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록(만기가 긴 채권) 수익률 변화에 따른 가격 변동 정도가 크다 (=수익률 상승 시 만기가 긴 채권 가격의 하락 폭이 더 크다)

주택저당증권의 종류

지분형 MBS = MPTS (Mortgage Pass-Through Securities, 이체증권)
채권형 MBS = MBB (Mortgage Backed Bond)
혼합형 MBS = MPTB, CMO
•
MPTB (Mortgage Pay-Through Bond, 지불이체증권)
•
CMO (Collateralized Mortgage Obligation, 다계층채권)
MPTS
MBB
MPTB
CMO
유형
지분형
채권형
혼합형
혼합형
트랜치 수
1
1
1
여러 개
주택저당채권집합물에 대한 소유권자
투자자
발행자
발행자
발행자
원리금수취권자
투자자
발행자
투자자
투자자
조기상환위험부담자
투자자
발행자
투자자
투자자
콜방어
불가
가능
-
가능(장기트랜치에 투자시)
초과담보
없다
크다
작다
작다
수명(존속기간)
짧다
길다
중간
중간
현금흐름
투자자까지 연결
발행자까지 연결
투자자까지 연결
투자자까지 연결
원리금수취권 (조기상환위험)
집함물소유권=저당권 (채무불이행위험)
콜방어형태
MPTS(지분형) 저당대출지분이전증권
투자자
투자자
MBB(채권형) 저당대출담보부 채권
발행기관
발행기관
MPTB(혼합형) 저당대출원리금이체채권
투자자
발행기관
CMO(혼합형) 다계층채권
투자자
발행기관

부동산투자회사(REITs)

•
자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사
•
주식발행을 통해 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자, 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것이 목적인 주식회사 (수익: 부동산임대소득, 개발이득, 매매차익 등)
•
부동산에 대한 간접투자상품의 일종이며, 지분금융방식에 해당
•
특징
◦
소액투자자에게 투자기회 제공
◦
부동산 환금성 상승
◦
포트폴리오를 통한 위험 감소
◦
조세 혜택
◦
투자수익의 안정성
◦
부동산관리의 편리성
◦
자산운용의 효울성 및 투명성
종류
•
자기관리 부동산투자회사  실체회사
•
위탁관리 부동산투자회사  명목회사 (페이퍼컴퍼니)
•
기업구조조정 부동산투자회사  명목회사 (페이퍼컴퍼니)
*뮤추얼펀드  증권시장에 상장된 명목회사 (페이퍼컴퍼니)
•
법인격
◦
부동산투자회사는 주식회사로 한다
◦
부동산투자회사는 [부동산투자회사법]에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 [상법]의 적용을 받음
◦
부동산투자회사는 그 상호중에 부동산투자회사라는 명칭 사용 필수
•
부동산투자회사의 설립
◦
부동산투자회사는 발기설립의 방법으로 해야 함 (현금자본금으로만 출자 가능)
◦
부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립 불가
•
설립자본금
◦
자기관리 부동산투자회사의 설립자본금은 5억원 이상
◦
위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사 설립자본금은 3억원 이상
•
자기관리 부동산투자회사의 설립보고
◦
그 설립등기일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립보고서 작성하여 국토교통부장관에게 제출 필요
◦
설립등기일부터 6개월 이내에 국토교통부장관에게 인가 신청 필수
◦
◦
자기관리 부동산투자회사는 실체회사인 주식회사, 자산운용전문인력(공인중개사, 감정평가사 등)을 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사
◦
주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 부투회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 주식 소유 못함. 단, 기업구조조정 부투회사는 해당 내용인 1인당 주식소유한도가 적용되지 않음
•
등록
◦
위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사가 업무를 하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 등록 필수
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등록 하려는 자는 국토교통부장관에게 등록신청서 제출 필요
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영업인가를 받은 부동산투자회사의 최저자본금
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영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월(최저자본금준비기간)이 지난 부동산투자회사의 자본금은 다음에서 정한 금액 이상이어야 함
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자기관리: 70억원
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위탁관리, 기업구조조정: 50억원
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위탁관리 부투회사 지점설치 금지
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본점 외 지점 설치 불가!
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직원고용, 상근임원 둘수 없음
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주식의 공모
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부투는 영업인가를 받거나 등록 하기 전*까지는 발행하는 주식을 일반 청약에 제공 불가
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(*총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 그가 투자하는 부동산 개발사업에 관해 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가, 허가 등이 있기 전까지)
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일반리츠 자기관리 부동산투자회사
일반리츠 위탁관리 부동산투자회사
기업구조조정리츠
회사형태
[상법]상 주식회사
[상법]상 주식회사
[상법]상 주식회사
실체 형태
실체회사 (상근, 임직원)
명목회사 (비상근)
명목회사 (비상근)
설립자본금 (최저자본금)
5억 (70억)
3억 (50억)
3억 (50억)
현물출자
영업인가 또는 등록 후, 최저자본금 갖춘 후 현물출자는 가능
영업인가 또는 등록 후, 최저자본금 갖춘 후 현물출자는 가능
영업인가 또는 등록 후, 최저자본금 갖춘 후 현물출자는 가능
주식의 분산 (1인당 보유한도)
발행주식의 100분의 50 초과 불가
발행주식의 100분의 50 초과 불가
제한없음
주식공모
영업인가 또는 등록한 날부터 2년 이내 발행 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반 청약에 제공
영업인가 또는 등록한 날부터 2년 이내 발행 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반 청약에 제공
의무사항 아님
상장
상장요건 갖춘 후 즉시
상장요건 갖춘 후 즉시
상장요건 갖춘 후 즉시
회사의 자산구성
매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성 (총 자산의 70% 이상은 부동산으로 구성)
매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성 (총 자산의 70% 이상은 부동산으로 구성)
매 분기 말 현재 총자산의 100분의 70이상을 구조조정 관련 부동산으로 구성
운용기관
내부조직(상근직원)
자산관리회사에 위탁(상근직원 없음)
자산관리회사에 위탁(상근직원 없음)
배당
50%이상 의무 배당
90%이상 의무배당(초과배당 가능)
90%이상 의무배당(초과배당 가능)
차입과 사채
자기자본의 2배 초과할 수 없으나 주주총회 특별결의 시 10배 범위에서 가능
자기자본의 2배 초과할 수 없으나 주주총회 특별결의 시 10배 범위에서 가능
자기자본의 2배 초과할 수 없으나 주주총회 특별결의 시 10배 범위에서 가능
합병제한
같은 종류의 부동산투자회사 간 흡수합병의 방법으로 가능
같은 종류의 부동산투자회사 간 흡수합병의 방법으로 가능
같은 종류의 부동산투자회사 간 흡수합병의 방법으로 가능
감독기관
국토교통부장관, 금융위원회
국토교통부장관, 금융위원회
국토교통부장관, 금융위원회
세제혜택
법인세 면제 안됨
90% 이상 배당 시 법인세 면제
90% 이상 배당 시 법인세 면제