매매
매도인이 매수인에게 재산권을 이전할 것을 약정하고 매수인은 이에 대해 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약
매매의 법적 성질
•
낙성
•
불요식
•
쌍무
•
유상
매매의 성립
•
의사표시의 합치: 재산권이전 vs 대금지급
◦
매매계약은 재산권이전과 대금지급에 관한 합의가 있으면 성립한다
◦
매매계약은 세부사항(계약비용, 채무이행시기, 이행장소 등)에 관한 합의까지는 필요 없다
•
재산권의 이전: 타인 소유의 물건/권리, 장래에 생길 물건/권리
•
대금의 지급: 매매에 있어서 반대급부는 금전에 한한다
•
현실매매도 매매의 일종이다(매매에관한 규정이 준용됨)
비용부담
•
매매계약의 비용은 쌍방이 균분하여 부담
•
등기비용은 계약비용이 아니므로 매수인이 부담
효력 일반
•
재산권이전, 대금지급은 동시이행관계
•
동일기한의 추정: 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 대에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정
•
대급지급장소: 목적물 인도와 동시에 대금 지급 시 그 인도장소에서 지급해야 함
•
과실의 귀속, 대금의 이자:
◦
매매계약 있고 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실:
▪
매도인에게 과실 귀속.
▪
매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급해야 함
▪
그러나 대금 지급에 대해 기한이 있는 때에는 그러지 아니하다
•
권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권:
◦
매매 목적물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 경우에
▪
매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절 가능.
▪
그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러지하지 아니하다
▪
매수인이 대금지급 거절할 정당한 사유가 있는 경우, 목적물을 미리 인도받더라도 대금이자 지금의무 없다
•
대금공탁청구권: 전조의 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금 공탁을 청구할 수 있다
매매계약 취소 시, 선의의 점유자인 매수인은 과실취득권이 인정되는 이상, 선의의 매도인도 지급받은 대금의 운용이익 내지 법정이자를 반환할 의무가 없다매매의 예약
•
예약: 장차 본계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약
•
본계약은 채권계약, 물권계약, 가족법상의 계약일 수 있음
•
예약은 언제나 채권계약
종류
•
편무 vs 쌍무 예약: 본계약체결의무를 누가 부담하느냐에 따른 구별
•
일방 vs 쌍방 예약: 예약완결권을 누가 가지느냐에 따른 구별 (일방적인 의사표시로써 매매를 완결할 수 있는 권리)
•
추정: 특약 도는 관심이 없는 한 일방예약으로 추정함
매매의 일방예약
•
일방예약의 법적성질: 예약완결권 행사를 정지조건으로 하는 매매계약
•
예약완결권
◦
성질:
▪
형성권(10년의 제척기간에 걸림, 상대방 승낙 불필요)
▪
양도성
▪
가등기 가능
◦
예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있고, 상당한 기간 내에 확답을 못 받으면 그 예약은 효력 상실함
◦
상속, 가등기 가능
◦
제척기간은 법원의 직권조사사항임
◦
매매예약의 매매 효력은 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 생김
◦
예약완결권 행사 시, 매매는 완결권을 행사한 때부터 효력 발생
◦
예약완결권의 행사기간은 제척기간으로서 당사자의 주장이 없어도 법원은 이를 직권으로 고려할 수 있다
◦
매매예약 성립 후 목적물이 전부 멸실되어 이행불능이 되어도 예약완결권 행사 불가함. 그 귀책사유에 따라 책임소재를 가릴 뿐임.
◦
예약완결권의 행사기간을 정했으면, 그 기간 내에 행사해야 하고, 기간을 안 정했으면 10년 내에 행사해야함
계약금계약
성격: 요물계약+종된계약
계약금: 계약을 체결하면서 그에 부수하여 당사자 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타 유가물
계약금
= 증약금: 계약체결의 증거로서의 성격
= 해약금: 계약해제의 유보수단으로서의 성격
= 위약금: 계약위반에 대한 손해배상 성격 (의무불이행시 타방이 몰수하는 성격)
*민법은 계약금을 해약금으로 추정한다
•
계약금 계약은 매매
해약금에 의한 계약해제
당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약 해제 할 수 있다
•
당사자 일방: 매매계약의 쌍방 중 어느 일방
•
이행의 착수란 채무이행의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것, 이행의 준비만으로는 부족
◦
중도금 지급 O, 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구 O
•
교부자는 해제권을 행사하면 당연히 계약금 포기 효력이 발생하므로 별도의 포기의사가 필요없다
•
수령자는 반드시 현실적으로 배액을 상환하여야만 해제권을 행사할 수 있다(상대방이 수령하지 않더라도 공탁할 필요는 없음)
•
해약금에 의한 계약해제 역시 계약이 소급적으로 실효되나, 원상회복의무나 손해배상청구권의 문제가 원칙적으로 발생하지 않는다
•
토지거래허가구역 내에서 매매계약에 대해 허가를 받은 경우 & 대금지급 소송한 경우
◦
계약금 배액배상 하고 해제 가능하다!!
◦
허가가 이행의 착수가 아니기 때문에.
•
위약금은 별도 약정 필요
◦
위약금 약정 시, 손해배상의 예정으로 추정, 위약벌은 아님
매매의 효력
담보책임
개념: 매매 목적물인 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임
성질
•
법정책임: 매매계약의 유상성에 비추어 매수인 보호, 거래안전 보호를 위한 책임 (채무불이행책임X)
•
무과실책임: 매도인은 목적물의 하자에 대한 고의, 과실 없어도 책임을 진다
•
임의규정: 담보책임의 내용을 가중, 감경, 면제하는 특약 원칙적 유효
적용범위
•
담보책임은 모든 유상계약에 준용
•
특정물매매뿐만 아니라 종류물매매에 있어서도 담보책임 인정됨
•
경매의 경우 권리에 하자가 있는 때에만 담보책임 물을 수 있음
•
법률상의 장애는 물건의 하자로 보므로 경매에 있어서의 담보책임 규정 적용 안됨
담보책임의 사례
담보책임의 사례
•
전부타인의 권리
◦
갑이 자기 소유의 건물을 을에게 매도하고, 을은 다시 병에게 전매함. 그런데 갑이 자기 앞으로 등기명의가 남아 있음을 기화로 정에게 매각하고 소유권이전등기를 경료해 준 경우 병은 을에 대하여 어떠한 책임을 물을 수 있는가?
•
일부타인의 권리
◦
갑이 토지 100평을 을에게 매각했는데, 그중 80평은 갑의 소유이지만 20평은 병의 소유인 경우, 갑이 그 소유권을 취득하여 을에게 이전할 수 없는 때에 을은 감에 대해 어떠한 책임을 물을 수 있는가?
•
수량부족, 일부멸실
◦
갑이 자기 소유 토지 100평을 평당 100만원씩 책정하여 을에게 매각했으나, 실측 해본결과 80평밖에 되지 않는 경우 을은 갑에 대하여 어떠한 책임을 물을 수 있는가?
◦
갑이 창고가 딸린 건물을 을에게 매각하였으나, 그 창고가 매매계약체결 이전에 이미 화재로 소실된 경우 을은 갑에 대하여 어떠한 책임을 물을 수 있는가?
•
용익권에 의한 제한
◦
갑이 자기 소유 물건을 을에게 매도했는데, 그 건물에 대해 이미 병이 전세권을 가지고 있는 경우 을은 갑에 대하여 어떠한 책임을 물을 수 있는가?
•
저당권에 의한 제한
◦
갑은 자신의 토지를 담보로 병으로부터 1천만원을 차용하고 병에게 저당권을 설정해주었다. 그 후 갑은 을에게 자신의 토지를 매각하였으나, 갑의 채무불이행으로 인해 병이 저당권을 실행하여 정에게 토지가 경락되었다. 이 경우 을은 갑에 대하여 어떠한 책임을 물을 수 있는가?
•
특정물매매
◦
갑은 자기 소유의 건물을 을에게 매각했는데, 그 건물의 바닥과 벽에 균열이 있는 경우 을은 갑에 대하여 어떠한 책임을 물을 수 있는가?
•
종류물매매
◦
갑은 을로부터 주문받은 자동차 한대를 인도하였으나 그 인도된 자동차의 엔진에 결함이 잇는 경우 을은 갑에 대하여 어떠한 책임을 물을 수 있는가?
물건의 하자 담보책임
•
하자유뮤 판단은 계약 성립 시! (인도 시 아님)
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악의 매수인은 물건의 하자담보책임 물을 수 없다 (선의 매수인만 가능)
•
물건 하자로 목적 달성 불가 시 계약 해제 가능. 반면 계약 목적달성 가능 시 해제 불가, 손해배상만 청구 가능
•
물건의 하자는 안날로부터 1년이 아니라 6개월 내에 행사해야 함
담보책임 | 매수인선악 | 책임내용 | 제척기간 | ||
권리하자에 대한.. | 대금감액청구권 | 계약해제권 | 손해배상청구권 | ||
전부타인의 권리 | 선의 | - | | | |
악의 | - | | | | |
일부타인의 권리 | 선의 | | 일정한 경우만 | | 1년 |
악의 | | | | 1년 | |
수량부족, 일부멸실 | 선의 | | 일정한 경우만 | | 1년 |
악의 | | | | - | |
용익권에 의한 제한 | 선의 | 목적달성불능시 | | 1년 | |
악의 | | | - | ||
저당권에 의한 제한 | 선의 | 일정한 경우만 | 일정한 경우만 | | |
악의 | 일정한 경우만 | 일정한 경우만 | | ||
물건의 하자.. | |||||
특정물매매 | 선의/무과실 | 목적달성불능시 | | 6개월 | |
악의 | | | |||
종류물매매 | 선의 | 목적달성불능시 | | 6개월 | |
악의 | | |
담보책임에서 매수인이 선의/악의 관계없이 주장할 수 있는 경우
•
전부타인 권리매매: 해제권
•
일부타인 권리매매: 감액청구권
•
저당권 실행: 손해배상청구권, 해제권
악의 매수인은 계약일로부터 6개월, 선의매수인이면 안날로부터 1년 내!
경매에서 담보책임
성립요건
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경매목적물 권리에 하자가 있을 것 (물건의 하자는 안됨)
•
경매는 공경매에 한한다 (통상의 강제집행, 담보권실행경매, 국세징수법에 의한 공매)
담보책임의 내용
•
채무자가 1차적 책임자: 매각받은 권리에 하자가 있는 경우 그 하자의 유형에 따라 매수인은 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액 청구 가능
•
채권자는 2차적 책임자: 담보책임을 지는 채무자에게 자력이 없는 때에는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다
•
원칙적으로 손해배상청구권 불가: 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 매수인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상 청구 가능
경매자체가 무효면 담보책임 물을 수 없다
경매물건 하자는 담보책임 물을 수 없다
경매하자는 원칙적으로 매수인은 손해배상 청구 못함. 예외적으로 하자를 알고 고지하지 않은 사정이 있으면 손해배상 가능
임의 경매에서 하자로 인한 담보책임을 지는 자는 채무자, 물상보증인도 포함. 경락인이 경매 하자로 적법하게 계약 해제권 행사 하면 채무자와 물상보증인도 경락인에 대해 원상회복의무를 부담함 = 대금반환채무 부담
환매
매매계약과 동시에 환매할 권리를 부류하는 경우
법적성질
•
해제권유보무 매매
•
재매매의 예약
요건
•
목적물: 동산, 부동산, 채권, 지식재산권 모두 가능
•
환매특약: 매매계약과 동시에 해야 함
•
환매대금: 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용에 한정됨
•
환매기간
◦
부동산 5년, 동산 3년 넘지 못함 (약정기간이 이를 넘으면 이 기간으로 단축)
◦
환매기간을 정하면 다시 연장 못함
◦
환매기간 정하지 않으면 그 기간은 부동산 5년, 동산 3년
•
환매특약 등기: 매매등기와 동시에 환매권을 등기해야 대항력 발생함, 환매권 보류를 등기안하면 대항력 없음
환매권 행사
•
성질
◦
형성권
◦
양도성
◦
상속성
•
환매권은 채권자대위권의 객체가 된다
•
행사방법: 환매기간 내 환매대금을 제공하면서 환매권 행사함
•
환매기간을 정한 경우, 환매권자는 이전등기를 해야 비로소 매도인 명의로 소유권이 복귀하는데, 환매권의 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로서 환매권의 행사기간이 아니라 환매권을 행사한 날로부터 10년의 소멸시효에 걸린다
•
환매특약 등기 후 부동산을 산 매수인과 전득자인 제3자에게 매매계약을 한 경우, 매수인은 전득자의 등기이전 요구가 있을 때 도로 환매될 부동산임을 이유로 거부할 수 있는가? 없다, 환매특약 등기가 있다고 해도 매수인의 처분권을 금지하는 효력이 없기 때문이다
교환
당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약
법적성질
•
유상계약
•
쌍무계약
•
낙성계약
•
불요식계약
성립
•
의사표시의 합치:금전 이외의 재산권 vs 금전 이외의 재산권
•
보충금 지급 약정 시: 매매대금에 관한 규정 준용
•
환금은 교환이 아니다
효력
•
유상계약이므로, 매매에 관한 규정, 특히 담보책임 규정이 준용된다
•
쌍무계약이므로 동시이행의 항변권과 위험부담에 관한 규정이 준용된다
•
교환에서는 건물의 하자에 대하여 담보책임을 진다
임대차
당사자 일방이 상대방에게 목적을을 사용/수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약
법적성질
•
계속적 채권계약: 임대차는 물건의 사용 수익을 목적으로 함
•
유상, 쌍무, 낙성, 불요식계약
성립
•
의사표시의 합치: 사용, 수익 vs 차임지급
•
법률규정에 의한 성립
•
민법상 임대차 목적물은 물건
•
부동산 중 농지에 대한 임대차는 원칙적으로 금지됨
•
차임은 임대차의 요소
•
차임은 금전에 한하지 않는다
임대차의 존속기간
•
기간 약정 없는 임대차의 해지통고
◦
임대차기간 약정 없으면 당사자는 언제든지 계약해지 통고 가능
◦
상대방이 통고를 받은ㄴ 날로부터 아래 각 호의 기간이 지나면 해지 효력 생김
▪
토지, 건물, 기타 공작물에 대해 해지 통고 한 경우 6개월, 임차인이 해지통고를 한 경우는 1개월
▪
동산에 대해서는 5일
•
기간의 약정이 있는 임대차의 해지통고
◦
당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다
•
계약의 갱신
◦
약정갱신
▪
당사자간 합의로 갱신 가능
▪
토지임차인이 갱신청구권과 지상물매수청구권
◦
법정갱신(묵시의 갱신)
▪
임대차기간 만료 후 임차인이 임차물 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의제기를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다
▪
법정갱신의 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되나, 다만 존속기간만은 기간의 약정이 없는 것으로 된다(각 당사자는 해지통고 가능)
▪
법정갱신은 강행규정이다
▪
법정갱신이 성립하는 경우 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸하나, 당사자가 제공한 담보는 존속한다
임대차 존속기간
임대차의 효력
임대인의 권리, 의무 | ||
임대인의 권리 | 차임지급청구권 | 차임증감청구권 |
법정질권, 법정저당권 | ||
목적물반환청구권 | ||
임차인의 의무 | 목적물 사용/수익하게 할 의무 | 목적물인도의무 |
방해제거의무 | ||
수선의무 | ||
비용상환의무 | ||
담보책임 | ||
임차인의 권리, 의무 | ||
임차인의 권리 | 임차권 | |
비용상환청구권 | ||
갱신청구권 | ||
매수청구권 | ||
차임감액청구권 | ||
임차인의 의무 | 차임지급의무 | |
목적물 보관 의무 | ||
목적물 반환 의무 |
임대인의 수선의무
발생요건
•
임차목적물에 파손이 생긴 경우
•
수선이 가능한 경우
•
수선하지 않으면 계약에서 정한 목적에 따라 목적물을 사용, 수익할 수 없는 경우
수선의무 면제
•
당사자 특약에 의해 면제 가능
•
수선의무 범위를 명시하지 않은 특약의 경우
◦
소규모수선: 임대인 면제가능
◦
대규모수선: 임대인 부담
임대인 수선의무
임차인의 임차권
임차인이 임대인에게 목적물을 사용, 수익하게 해 줄 것을 요구할 수 있는 권리
사용, 수익의 범위
•
계약 또는 목적물의 성질에 의해 정하여진 용법으로 임차물을 사용, 수익하여야 함
•
임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 위반행위의 정지를 청구하거나 손해가 있으면 손해배상을 청구할 수 잇고 그 밖에 계약을 해지할 수 있다
•
임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다
대항력 인정
•
부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다
•
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다
•
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다
•
상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다
임차인의 비용상환청구권
•
필요비 상환청구권
◦
필요비: 임차물의 보존을 위해 지출한 비용 (수선비 등)
◦
필요비 범위
▪
목적물 자체의 현상을 유지하기 위해 지출된 비용
▪
목적물 원상회복을 위해 지출된 비용
▪
목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용
◦
필요비상환청구의 시기:
▪
필요비 지출 즉시, 즉 임대차 존속 중에도 가능
◦
가액의 증가 현존 여부: 가액의 증가가 현존할 필요 없다
◦
법원의 상환기간의 허여 여부: 불가
•
유익비 상환청구권
◦
유익비: 목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용
◦
유익비 범위
▪
목적물의 객관적 가치를 증가하게 하는 것
▪
임차인의 주관적 취미나 특수 영업목적을 위하여 지출된 비용은 유익비가 아니다
▪
지출에 의한 개량이 임차물의 구성부분이 되어 임대인이 그 소유권을 취득하는 경우여야 한다
◦
유익비상환청구의 시기:
▪
임대차 종료 시
◦
가액의 증가 현존 여부: 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 청구 가능
◦
법원의 상환기간의 허여 여부: 가능
•
행사기간
◦
필요비, 유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사해야함 (제척기간에 해당)
◦
필요비상환청구는 필요비를 지출한 즉시 가능하므로 위 제척기간과 관계없이 지출한 때로부터 소멸시효가 진행한다
임차인 비용상환청구권
건물임차인의 부속물매수청구
•
부속물이 되기 위한 요건
◦
건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속할 것
◦
건물의 구성부분으로 되지 아니할 것
◦
건물의 사용에 객관적인 편익을 가져올 것
•
부속물매수청구권 성질
◦
형성권
•
행사시기
◦
임대차 종료 후 언제든지
건물임차인의 부속물매수청구
토지임차인의 갱신청구권과 지상물매수청구권
•
갱신청구의 요건
◦
존속기간의 만료
◦
지상물의 현존
•
갱신청구권의 성질
◦
청구권
•
매수청구의 주체
◦
지상물의 소유자에 한한다. 제3자 이전, 양도 불가!!
•
매수청구의 상대방
◦
임차권 소멸 당시의 임대인 + 임차권 소멸 후의 토지양수인
•
매수청구권의 대상: 토지 위의 지상물
◦
임대차계약 당시의 기존 건물에 한하지 않는다
◦
임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한하지 않는다
•
매수청구의 요건
◦
존속기간의 만료 + 지상물의 현존 + 토지소유자의 갱신 거절
◦
지상물의 객관적인 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 여부는 요건이 아니다
•
지상물매수청구권의 성질
◦
형성권
토지임차인의 갱신청구권과 지상물매수청구권
비용상환청구권은 임의규정 (특약 가능)
부속물매수청구권, 지상물매수청구권은 강행규정 (특약 무효)
임차목적물의 구성부분은 비용상환청구권, 임차목적물과 독립한 물건은 부속물매수청구권
임차인의 차임지급의무
차임지급의무
•
차임: 목적물의 사용대가
•
차임은 금전에 한하지 않는다 (물건으로 지급해도 무방)
•
차임의 액수: 제한규정 없으므로 자유로이 약정할 수 있다
•
차임의 지급시기: 후급이 원칙
◦
동산,건물 대지는 매월 말, 기타 토지는 매년 말에 지급해야 함
◦
수확기에 있는 것은 수확 후 지체 없이 지급해야 함
•
차임지급의 연체: 2기의 차임액 이상 연체 시 계약해지 가능하다
◦
2기란 연속된 2기의 차임연체를 의미하는 것이 아니라 연체 차임 합산액이 2기분이면 됨
•
공동임차인의 연대의무: 여러 사람이 공동으로 목적물을 임차한 경우에는 임차인은 연대하여 차임지급 의물 부담함
차임증감청구권
•
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 벼농으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다 (형성권에 해당)
•
차임증감청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정
◦
차임불감액 특약은 언제나 무효
◦
차임부증액 특약은 원칙적으로 유효
◦
차임부증액 특약이 있어도 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 임대인에게 차임증액청구를 인정할 수 있다
차임감액청구권
•
임차물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인해 사용, 수익할 수 없을 떄 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임 감액 청구 가능
*임대인의 차임증액청구권
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형성권으로 증액 청구시로 소급하여 효력 발생하므로 증액 청구시부터 소급하여 발생
임차권의 양도, 전대
임차권의 처분
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임차권 양도
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임차인이 임차권을 양수인에게 이전하고 자신은 종래의 임대차 관계에서 벗어나는 것
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임차권 전대
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임차인이 자신의 임차권을 그대로 유지하면서 자신이 임대인의 지위에서 다시 임대차하는 것
무단양도, 전대 금지
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임대인의 동의 없이 임차권을 양도, 전대하는 것이 임대인에 대한 배신행위이기 때문
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- 배신행위가 아니라고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우(부부, 경락)에는 임대인은 임대차계약 해지 불가
임대인의 동의가 있는 전대의 법률관계
임대인의 동의
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동의의 의미
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임차인에 대하여 그 목적물에 대한 용익권능을 승계적으로 이전할 수 있는 권능을 주는 임대인의 의사표시
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임대인의 동의는 임대인 기타 제3자에 대한 대항요건에 해당
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동의의 방식: 불요식
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동의의 상대방: 임차인+양수인 또는 전차인
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동의의 철회 여부: 한번 한 동의는 철회 불가
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법률관계
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임차인이 임대인이 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다(임대인은 전차인에 대하여 차임지급청구 가능)
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이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다
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임차인의 전대행위에 대해 임대인의 동의가 있더라도 임대인의 임차인에 대한 권리 행사에 영향이 없다
무단전대의 법률관계
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사례: 갑-을이 임대차 관계, 을-병이 전대차 관계
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전대차계약의 당사자는 을과 병
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갑의 동의가 없더라도 전대차계약 자체는 유효하다
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을은 병에게 임대인의 동의를 얻어 줄 의무를 부담한다
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법률관계
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갑과 병 사이에는 아무런 계약관계가 없으므로 갑은 병에게 차입지급을 청구할 수 없다
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무단전대를 하더라도 갑이 임대차를 해지하지 않는 한 을과의 임대차관계는 그대로 존속하므로 갑은 을에게 차입지금을 청구할 수 있다
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병은 전차권을 가지고 갑에게 대항할 수 없으므로 갑에 대한 관계에서는 불법점유자이다. 따라서 갑은 병을 상대로 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있따
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갑은 병에 대해 벌붑행위를 이유로 한 손해배상은 청구할 수 없다. 왜냐면 갑이 임대차를 해지하지 않는 한 을로부터 계속 차임을 지급 받으므로 그 한도 내에서는 손해가 없기 때문이다.
적법전대인
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임대인-임차인 합의로 임대차 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않음