부동산 경매는 싸게 살 수 있는 취득 방법 중에 하나이다. 그렇기 때문에 어려운 용어가 많이 등장하고, 취득을 위해 해당 물건에 대해 분석 하는 방법은 배워야 한다. 이 카테고리에서는 부동산 경매를 위한 분석방법 등에 대해 다루고자 한다. 이번 글에서는 경매의 개념과 관련 용어들을 정리해보았다. 지금 당장 보면 무슨 말인지 하나도 모를 수 있지만, 공부를 좀 하고 다시 읽어보면 외우지 않아도 무슨 말인지 이해가 될 것이다.
경매란?
돈을 빌린 사람이 돈을 제대로 갚지 못해서 돈 받을 사람이 나라에다가 담보 잡은 물건을 경매 신청하여 그 물건을 새로 사줄 사람이 준 돈으로 나라가 돈 받을 사람에게 분배하는 방식이다. 경매의 주체는 법원이고 [민사집행법]을 따른다.
그래서 경매는 잘 사기만 하면 집을 싸게 살 수 있는 방법 중에 강력한 방법이다.
경매의 장점
소액으로 가능하다
리스크가 적다
부동산 사이클과 상관없이 수익을 낼 수 있다 (잘한다면)
퇴근/주말을 활용해도 충분하다 (평일은 온라인 손품, 입찰은 대리 입찰도 가능하다)
한번 배우면 평생 써먹을 수 있다
누가 살고 있는지 확인하려면 한전 123번에 전화해서 물어보면 체크 가능
무주택은 낙찰가의 80%까지 대출 나오고, 유주택은 집 2채까지는 낙찰가의 80%까지 대출 나오는 편. 하지만 3주택부터는 대출이 안나옴
대출이모들이랑 상담받고 입찰하기 때문에 대출불가 사례는 거의 없을 것임
경매 용어
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소유자: 해당 주택의 소유자 (돈을 빌리고 못 갚은 사람)
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채무자: 돈을 빌린 사람 (갚을 의무가 있는 사람)
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채권자: 돈을 빌려준 사람 (돈 받을 사람/은행 등)
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매각물건: 경매 나온 물건 (돈 빌릴 때 설정한 담보)
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감정가: 해당 주택의 가치를 감정평가사가 평가한 금액
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최저가: 감정가에서 시작해서 유찰시 마다 20~30% 할인
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입찰보증금: 입찰 시 내야하는 돈으로 최저가의 10% (수표 한 장 짜리로 준비해서 보증금 봉투 안에 넣어서 서류 작성 시 제출함)
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저당권: 집을 담보로 빌린 대출의 표시로, 담보금액 자체만 표시
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근저당권: 저당권 중의 하나로 향후 이자까지 포함한 금액까지 표시
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우선변제권: 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리. 임차인은 사전에 전입신고와 확정일자 등의 대항력을 갖춰야 한다.
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최우선변제권: 다른 채권자들보다 더 먼저 배당을 받을 수 있는 권리. 시기별/지역별로 보증금 기준이 다르다.
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감정평가서: 법원이 감정평가회사에 해당 물건의 감정을 맡김. 근래거래가격 및 인근 거래 사례 등을 분석해서 산정
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매각물건명세서: 법원에서 입찰자에게 매각물건에 대한 중요 정보를 알려주기 위한 문서.
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배당요구종기: 채권자들이 돈 돌려달라고 배당 신청을 할 수 있는 기간. 마감일
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최고가매수인: 낙찰자
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차순위매수신고: 조건은 낙찰금액에서 입찰보증금액을 뺀 금액보다 높은 가격으로 입찰가를 쓴 사람이라면 가능. 낙찰자가 잔금미납부 시, 차순위매수신고 한 사람이 낙찰자의 잔금납무일까지 보증금을 돌려받지 못함. 따라서 차순위매수신고는 낙찰자가 잔금납부를 못할 것 같을 때만 하는 것이 좋음.
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매각결정기일: 매각기일 1주일 후 매각이 최종 결정되는 날
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공시지가: 국토교통부가 조사와 평가를 진행하여 지정한 토지의 m2당 가격
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임금채권: 노동자가 정해진 노동을 제공함으로써 받는 임금을 지급하지 않았을 때 강제지급을 청구할 수 있는 권리
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가처분: 가처분을 신청한 사람의 동의 없이는 물건에 대한 처분을 하지 못하도록 하는 것
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말소기준권리: 물건이 경매처분 되었을 때 그 부동산에 존재하는 권리들이 낙찰자에게 인수될 것인지, 말소될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리
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다운계약서: 집을 사는 사람과 파는 사람이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 가짜 거래가격으로 만든 계약서로, 대게 세금 절세 목적. 불법.
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깔세: 일정기간의 임대료를 한꺼번에 내는 것으로, 보통 임차 시 보증금을 받지 않는 대신 월세를 기존 가격보다 높게 책정한다.
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담보가등기: 근저당 대신 설정하는 권리. 돈을 빌려주고 담보가등기를 설정하면 경매 신청을 할 수 있고 배당 받을 수 있다.
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예고등기: 등기 자체에 문제가 있다는 것을 알리는 법원의 경고이다. 이 물건에 관한 소송이 진행 중이라는 의미다.
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가처분등기: 집주인이 함부로 부동산을 처분하지 못하도록 등기부등본에 표시함
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유치권: 공사업체가 공사대금을 받기 위해 집을 점유하는 권리
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법정지상권: 집주인과 땅 주인이 다를 때 생기는 권리
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필요비: 집을 보존하기 위해 드는 비용
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유익비: 집의 가치를 높이기 위해 드는 비용
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안분배당: 순서가 중요하지 않고, 각각 비율 별로 공평하게 나누어 배당 하는 것
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최우선변제권: 소액임차인을 보호하기 위해 다른 권리보다 우선적으로 보증금의 전액 또는 일부 금액을 배당받을 수 있는 권리
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당해세: 매각물건에 대한 세금
경매와 관련된 용어들을 정리해봤는데 향후에는 경매 진행과정 및 권리분석 등에 대해 다뤄볼 예정이다. 관련 용어들이 늘어날수록 계속 업데이트 할 것이다.
끝.