물권변동의 원인
법률행위에 의한 물권변동 (186조)
•
물권행위+공시방법(등기, 인도, 명인방법)
•
이 경우 등기는 물권의 효력발생요건이지만 존속요건은 아님 
원인없이 말소되어도 효력에는 영향 없고 권리자로 추정됨
원인없이 말소되어도 효력에는 영향 없고 권리자로 추정됨법률규정에 의한 물권변동 (187조)
•
취득시효, 선의취득, 무주물선점/유실물습득/매장물발견, 첨부
•
소멸시효, 혼동, 상속, 공용징수, 경매, 몰수 등
물권행위
의의
•
직접 물권변동을 목적으로 하는 법률행위
•
불요식행위(다수설)
•
조건, 기한 붙일 수 있음
다수설: 물권적 의사표시만이 물권행위이고, 등기/인도는 물권행위의 효력발생요건임
종류
•
물권적 단독행위
•
물권계약
•
물권적 합동행위
등기
•
등기관이 부동산에 관한 권리관계를 등기라는 장부에 기록하는 것
◦
이행판결의 경우, 이행판결문을 가지고 등기관이 등기해야 권리변동 효력 발생함
◦
형성판결은 등기 안해도 효력발생
•
매매 등의 법률행위에 의한 변동의 경우, 등기는 물권의 효력발생요건이지만, 존속요건은 아님
◦
원인없이 말소되어도 효력에는 영향없고 권리자로 추정됨
◦
등기 말소된 경우에 해당함. 말소된 것이 아니라 다시 이전등기가 되었다면 새롭게 된 이전등기 명의자가 등기 추정력을 가짐
◦
저당권이 불법 말소되어도 여전히 저당권을 보유함. 말소회복청구를 현재 소유자를 상대로 함
등기의 종류
기능에 따른 분류
•
사실의 등기: 부동산 현황 기재
•
권리의 등기: 갑구, 을구의 등기, 부동산 권리관계 기재
내용에 따른 분류
•
기입등기: 새로 기입하는 등기
•
경정등기: 등기과정에 착오, 탈루로 인한 원시적 불일치 시정하는 등기
•
변경등기: 등기와 실체적 권리관계 사이의 후발적 불일치 시정하는 등기
•
말소등기: 기존 등기를 전부 말소 하는 등기
•
말소회복등기: 불법하게 말소된 경우 행해지는 등기
•
멸실등기: 부동산 전부 멸실한 경우에 행해지는 등기
방식에 따른 분류
•
주등기: 표시번호란 또는 순위번호란에 독립된 번호를 붙여서 하는 등기
•
부기등기: 독립된 번호없이 주등기의 번호를 그대로 사용하면서 그 아래 주등기의 양도 등을 부기하는 등기 (소유권 이외의 권리의 등기상 권리이전은 부기등기로 함)
효력에 따른 분류
•
본등기 (=종국등기): 물권변동의 효력이 직접 발생하는 등기
•
가등기 (=예비등기): 본등기 전에 하는 등기, 보전의 가등기 +담보가등기
◦
순위보전을 위한 가등기 이후, 본등기가 이뤄진 경우, 물권변동의 효력은 본등기 시 발생, 가등기는 순위보전의 효력만 있음!
◦
가등기 이후 등기의 효력을 무력화하는 효과
경정등기, 변경등기의 경우 실체적 권리관계와의 동일성이 인정되어야 함 말소회복등기청구의 상대방은 말소 당시의 소유자여야함 (저당권 불법 말소되어도 은행은 저당권을 보유하고 있고, 이집의 소유자인 나에게 말소회복청구 가능, 등기의 추정력)보존등기 (미등기부동산에 대한 최초 등기)
신축건물에 대한 보존등기를 건물 완성 전에 하더라도 그 후 건물이 완성되면 무효의 등기가 아님! 보존등기 반드시 건물 완성 후에 할 필요 없음
권리변동 (보존등기 후 권리변동시 하는 등기)
등기의 추정력
•
등기가 있으면 그 등기가 공시하는 내용과 같은 실체적인 권리관계가 있을 것이라는 추정 (무효인 등기라도!)
•
법률상의 추정으로 강력한 추정임
•
제3자뿐만 아니라 등기부상 권리변동 당사자 사이에도 미침 (현소유자와 전소유자 사이에도 미침. 즉 현등기 명의인이 직전소유자에 대해서도 권리자로 추정됨)
•
권리추정: 소유권이전등기 있으면 그 권리가 있음을 추정. 전 소유자 사망이후 그 명의의 등기 신청이 있다면 추정 인정 안됨
◦
전 소유자의 사망 이후에 [부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법]에 의해 소유권이전등기가 경료되면 그 추정력으로 인해 전 소유자의 사망일자보다 뒤늦게 매수일자가 되어도 그 등기의 적법추정력이 깨어지지 않는다
•
보존 등기 시 최초 취득으로 그 추정력 인정됨
◦
BUT 보존등기 시 명의자가 이전 소유자로부터 양수한 것으로 주장하는 경우, 전소유자가 양도사실에 대해 부인하면 보존등기 추정 깨지고, 동의하면 유효
•
원인없이 불법 말소되어도 권리 추정력 여전히 있음.
•
등기 이전과는 다르다. 등기 이전의 경우 이전 받은 자가 권리자로 추정됨
•
등기 절차의 적법성 추정함
•
등기 원인도 적법한 것으로 추정됨
◦
매매에 기한 등기 이전이 있으면 매매의 진정 성립을 추정
◦
하나의 등기원인의 추정이 깨졌다고 해서 권리 자체의 추정이 깨지지는 않음
◦
소유권 이전등기의 원인으로 주장된 계약서가 진정하지 않은 것으로 증명된 경우 등기의 적법 추정은 깨짐
•
대리권도 추정 가능
◦
등기명의인이 아닌 제3자가 개입된 처분행위로 등기가 마쳐진 경우, 현 등기명의인이 전 등기명의인의 대리인과 계약을 했다고 주장한 경우 대리권 및 등기는 유효하게 추정되므로, 무효를 주장하는 전명의인이 대리권없음을 증명해야 함. 즉, 대리권 추정됨
•
각종 약정 가능
•
저당권 있다면 피담보채권까지만 추정되고, 피담보채권을 성립시키는 원인행위는 추정 안됨
•
이중보존등기는 선등기가 유효, 무효인 후등기에 기해 등기부취득시효 주장 불가
•
소유권이전등기청구권 보존을 위한 가등기는 소유권 이전등기 청구할 수 있는 법률관계가 있다고 추정되지 않음
•
기존건물이 멸실된 후 새로 건물 신축한 경우, 기존건물에 대한 등기는 신축건물에 대한 등기로서 효력이 없다 = 무효
= 무효등기 청구권
•
등기신청은 양당사자가 공동으로 신청함이 원칙이나, 등기를 넘겨줘야 하는 등기의무자가 협조하지 않을 경우, 등기신청에 협력할 것을 요구할 수 있는 권리 (국가에 등기를 신청할 수 있는 공법상의 등기신청권과는 다름)
물권적 청구권인 경우
- 실체적 권리관계와 등기가 일치하지 않는 경우 (위조 등)
- 법정지상권자의 법정지상권설정등기청구권
- 매매계약이 해제, 취소된 경우 물권적 효과설에 따른 등기청구권
•
소유권에 기해서 하는 다른 무효등기에 대한 말소등기 청구권 등
•
물권과 분리해서 별도로 소멸시효에 걸리지 않음
채권적 청구권인 경우
- 법률행위에 의한 등기청구권 (매매계약에 기한 매수인의 이전등기 청구)
- 취득시효완성으로 인한 등기청구권
- 부동산임차인의 등기청구권
- 환매, 매매, 교환에 있어서의 이전등기청구권 = 매수인의 등기청구권
•
10년의 소멸시효 있음
•
매수자가 점유, 사용하면 시효에 걸리지 않음
•
매매계약에 기해 매수인이 이전등기 청구하는 경우 등
•
다만, 부동산 매매의 경우
◦
부동산 매수인이 점유(사용, 수익)를 인도받아 사용 수익하는 경우, 시효에 걸리지 않음.
◦
타인에게 처분하고 점유를 이전한 경우에도 소멸하지 않음 (더 적극적으로 소유권을 행사한 것으로 볼 수 있음)
물권적, 채권적 등기청구권을 둘 다 가지는 것도 있음!•
토지소유자인 저당권 설정자가 저당권 피담보채권 변제 후, 말소 청구 시, 이 경우 저당권이 이전되었다면, 현 저당권자(은행)에게 물권적 청구, 전저당권자(전토지주인)에게 저당권설정계약에 기한 채권적 청구 각 가능
매매로 인한 소유권 이전등기청구권
매도인의 승낙, 동의가 있어야 양도 가능
•
통상의 청구권은 채권의 일반적인 양도 방식. 즉 채무자의 동의, 승낙 없이 자유롭게 양도 가능함
•
But, 매매!의 경우, 매도인의 승낙, 동의가 있어야 함. 즉 일반적인 채권양도의 방식으로 양도 불가!
•
취득시효에 따른 등기청구권은 매매와 같은 성격이 없으므로 소유자 동의 없이도 양도 가능
이전등기청구권의 양도와 채무자에게 통지를 통한 대항력!•
점유취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권: 특별한 사정이 없는 한 양도인의 채무자에 대한 통지만으로 대항력 발생
•
매매로 인한 소유권이전등기청구권: 특별한 사정이 없는 한 양도가 제한되고, 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다! 그래야 대항력도 생긴다
•
취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 매매로 인한 등기청구권과 달리 서로간에 신뢰관계가 수반되지 않으므로 소유자의 동의 없이 통상적인 채권양도통지로서 양도할 수 있다
미등기매수인
중간생략등기
•
원칙상 유효
•
중간생략합의는 적법한 등기원인이 될 수는 없음. 따라서 중간생략합의를 등기원인으로 등기신청할 수 없음
•
중간생략등기 합의가 있어야, 병은 갑에게 직접 이전등기청구 가능
•
합의는 갑-을, 을-병, 갑-병 모두가 합의해야 함
•
중간생략등기 합의 없이 을이 병에게 곧 을이 갑에게 가질 이전등기청구권을 양도하는 경우 및 부동산 자체를 을이 병에게 다시 매도한 경우, 병은 갑에게 직접 이전등기 청구 불가!!!
다만, 병은 을을 대위해서 갑에게 이전 청구는 가능함
•
각 매매 계약의 효력은 그대로 인정됨
◦
각각의 이전등기청구권, 매매대금 청구권 등은 그대로 유지
◦
매도인은 매수인의 의무 불이행을 이유로, 최종 매수인에게 동시이행의 항변권으로 이전등기 의무이행을 거절할 수 있음
•
만약 토지거래허가구역 내 중간생략등기라면?
◦
허가 받기 위해 매매 당사자는 서로 협력할 의무가 있는데, 중간생략 등기의 경우 병이 갑에게 직접 협력의무 구할 수 없음 (갑, 병은 직접 매매계약의 당사자가 아니기 때문)
◦
갑, 병 간에 허가 받아서 등기되어도 그 등기는 무효! (허가는 갑, 병이 받았지만 실제 매매계약은 갑을, 을병 간에 있기 때문. 허가와 매매당사자는 다름!)
본등기
효력
•
권리변동적 효력(창설적 효력)
•
대항적 효력
•
순위확정적 효력
•
추정적 효력
공신력 인정 여부
•
등기의 공신력을 인정하지 않음
가등기
•
청구권의 발생과 물권 변동의 효력(등기) 사이에는 시간적 간극이 존재
•
청구권을 의도한 물권변동이 발생하기 전까지 일시적으로 보호하는 제도
•
등기할 수 있는 권리의 변동을 목적으로 하는 채권적 청구권을 보호하는 제도 = 물권적 청구권 보존을 위해서는 할 수 없다
•
가등기 가능한 권리는 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우에도 가능
•
가등기부 권리(=가등기 되어 있는 권리)의 이전은 가등기의 부기등기로 한다 = 가등기된 소유권이전청구권을 가등기에 대한 부기등기 방법으로 타인에게 양도 가능하다!
가등기 /
/가등기의 상대방
•
가등기에 의한 본등기 신청 시, 상대방인 등기의무자는 가등기 당시 소유자임. 따라서, 가등기 이후 소유권이 이전되어도 상대방은 변경되지 않음
가등기의 효력
•
가등기 이후 가등기에 의한 본등기가 되면, 가등기 이후에 이루어진 중간 등기는 모두 효력을 잃고 사라짐
•
가등기에 의해 본등기 되지 않고, 별도로 본등기가 된 경우
= 가등기 이후 중간등기가 무효화 되지 않은 경우
가등기에 기하지 않은 본등기는 선순위의 중간 등기보다 후순위가 되고, 선순위인 중간 등기에 대항 못하게 된다 가등기에 기한 본등기 절차 이행을 구할 수 있다•
가등기 이후 본등기 시 그 효력 자체가 가등기 시로 소급되는 것은 아니고, 본등기 시점부터임
•
순위보전의 효력만 있고, 그 외의 권리추정 등의 효력은 없음
•
본등기 전의 효력
◦
가등기인 채로는 아무런 실체법적 효력 없다
◦
가등기가 되어 있더라도 권리추정력이 없으므로 청구권존재의 추정력도 없다
◦
본등기가 없는 한 가등기의무자는 여전히 자신의 권리를 처분할 수 있다
◦
가등기권리자는 가등기만으로는 가등기 후의 본등기를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다
•
본등기 후의 효력
◦
물권변동의 효력은 본등기를 한 때부터 발생
◦
본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다(순위보전의 효력)
◦
가등기권리자는 현재의 등기명의인이 아니라 가등기의무자인 전 소유자를 상대로 본등기를 청구해야 한다
◦
본등기가 되면 가등기 이후에 있었던 제3자의 본등기는 직권말소된다
◦
제3자는 전 소유자를 상대로 제576조에 의한 담보책임을 물을 수 있다
등기의 형식적 유효요건
•
형식적 유효요건
◦
등기가 존재할 것
◦
관할등기소에서 행해지고 등기사항일 것
◦
물권변동의 대상인 부동산에 대한 등기일 것
◦
1부동산 1등기기록의 원칙에 따라 편성될 것
◦
[부동산등기법]이 정하는 절차에 따를 것
•
물권의 존부문제
◦
등기신청이 있더라도 등기부에 기록되지 않으면 물권변동의 효력 발생 안함
◦
관할위반의 등기는 무효
◦
등기의 불법말소, 등기부의 멸실, 등기의 후발적 탈루의 경우 모든 물권은 그대로 존재
◦
저당권설정등기가 불법말소된 후 그 부동산이 경매절차에서 경락된 경우 저당권은 소멸
•
이중으로 경료된 소유권보존등기의 효력
◦
표시란의 이중등기: 부동산의 실제 상황과 일치하는 보존등기만 유효
◦
사항란의 이중등기
▪
등기명의인이 동일인인 경우: 절차적으로 먼저 이루어진 보존등기만 유효
▪
동일인이 아닌 경우: 먼저 이루어진 보존등기가 원인무효로 되지 않는 한, 후에 이루어진 등기는 1부동산 1등기기록의 원칙에 위반되므로 무효
등기의 실질적 유효요건
시간적 불합치
•
당사자가 사망한 경우: 물권행위는 유효, 상속인이 등기해야 함
•
당사자가 제한능력자가 된 경우: 법정대리인이 등기 신청
•
당사자가 교체된 경우: 새권리자와 다시 물권행위를 하고 등기신청
•
등기가 먼저 경료된 경우: 물권행위가 효력을 발생하는 때에 물권변동의 효력이 생긴다
내용적 불합치
•
양적불일치
◦
등기의 양 > 물권행위의 양: 물권행위 한도 내에서 유효
◦
등기의 양 < 물권행위의 양: 일부무효의 법리에 따라 해결
•
객체의 불일치: 무효
•
등기원인의 불일치: 실체적 권리관계와 부함하면 유효
•
물권행위 또는 등기원인의 부존재: 무효
무효등기의 유용
•
등기가 무효지만 말소되지 않고 있는 경우, 사후에 무효등기가 공시한 내용에 맞는 실체적 권리관계가 발생한 경우, 그 등기를 유효한 것으로 취급할 수 있는지에 대한 문제
•
저당권의 경우, 등기부상 이해관계에 있는 제3자가 없는 한 인정!
•
다른 등기도 이해관계가 있는 제3자가 없는 한 인정!
•
유용하기로 한 때부로부터 유효임!
•
멸실된 기존 건물에 관한 등기를 신축건물의 등기로 하는 유용은 인정 안됨!
•
미등기 부동산 매수인이 자신 앞으로 보존등기한 경우, 유효
•
이와 같이 실체관계과 부합하면 유효
동산의 물권변동
원인
•
by 법률행위: 물권행위+인도
•
by 법률규정: 소유권 부분에서 별도 규정
인도방법
•
현실의 인도
•
간이인도
•
점유개정
•
목적물반환청구권의 양도에 의한 인도
•
점유의 추정력은 동산에만 인정, 부동산에는 점유의 추정력 인정 안됨
혼동
•
동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우, 다른 물권이 소멸하는 것을 의미. 결국 같은 사람에게 귀속하기 때문
•
But 그 물권이 다른 사람(제3자)의 권리의 목적인 경우 소멸 안함 (후순위권리자, 가압류, 2번저당권)
•
원칙
◦
소유권 vs 제한물권의 혼동: 제한물권 소멸이 원칙
◦
제한물권 vs 그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권의 혼동: 다른 제한물권이 소멸하는 것이 원칙
•
효과
◦
혼동으로 인한 물권의 소멸은 절대적
◦
혼동을 생기게 한 원인이 부존재하거나 원인행위가 무효, 취소, 해제된 경우에는 소멸한 물권은 부활
◦
점유권과 광업권은 혼동으로 소멸하지 않음
핵심 쟁점
물권변동에 등기 필요
물권변동에 등기 불필요 (187조)