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부동산학각론: 부동산 정책론

목차
주요 키워드
1.
부동산 문제와 시장개입
2.
시장실패, 외부효과, 공공재
3.
정부 시장 개입 수단 (직접, 간접)
4.
토지정책 (지역지구제, 토지비축제도(토지은행))
5.
주택정책 (분양가상한제, 임대료규제, 임대료보조)
6.
조세정책 (조세전가, 동결효과)

1. 부동산 문제와 시장개입

부동산 문제

토지문제

•
물리적 토지문제: 자연적 특성인 부증성에서 비롯됨
•
경제적 토지문제: 지가고 현상(지가가 다른 물가보다 상대적으로 높아 합리적 지가수준을 넘는 현상)
•
그 밖의 토지문제: 토지이용의 비효율성, 분배의 부적성, 관리의 비월활, 토지투기 등

주택문제

원인
•
토지의 무동성, 주택시장의 비유동성 및 지역성이 특정 지역 주택의 양적 부족의 원인
•
지가상승에 의한 토지의 세분화 이용은 주거의 질을 저하시킴
구분
•
양적 주택문제: 주택이 절대적으로 부족한 현상. 가구 총수에 합리적인 공가율에 의한 필요공가 수를 합친 필요한 주택 수에 비해 실제 주택 수가 미달하는 것
◦
필요주택 수 = 가구 총수 + 필요공가 수
양적 주택수요 증가요인
•
질적 주택문제: 주택가격, 주거비 부담능력이 낮아 주택의 질적 수준이 낮은 데에서 비롯되는 불만 관련 문제  경제적 주택문제
질적문제 발생원인

공공재의 특성

 치안, 서비스, 철도, 도로 등 사회적 간접 자본(SOC), 공원, 등대, 산립, 국방 서비스 등
 비경합성, 비배제성(무임승차문제)
외부효과 유발 (+)
 비내구재, 정부+이용객 등이 생산비용 부담 가능

부동산문제의 특징

악화성향
•
지가고 방치 시 사회문제가 더 악화됨
비가역성
•
다시 돌아가기 어렵다 (지가 폭등시, 잘못 신축 시, 도시계획 및 토지이용계획 오류 시)
지속성 (수급불균형으로 인한)
•
시간의 흐름과 함께 지속됨
비배제성
•
무임승차자 배제 불가
•
생산비, 가격을 지불하지 않더라도 소비로부터 배제되는 않는 정실
비경합성
•
한 사람이 소비한다고 해서 다른 사람의 소비가 줄어들지 않는다
•
타인과 경쟁하지 않고도 다른 사람들고 함께 사용할 수 있는 특성
해결수단의 다양성
•
해결 수단 다양하고 부동산정책은 종합정책의 성격을 강하게 지님
지가고 = 토지 가격이 급격히 상승하는 것
•
토지의 물리적 부증성으로 인해 수요가 증가하면  지가 폭등, 투기, 사회불평등 심화, 주택문제, 기업경영악화, 건축비 상승, 물가상승, 공공용지확보부담, 과도한 직주분리, 스프롤 현상, 토지편중 등 발생
스프롤현상
•
무분별한 도시 팽창, 무분별한 도시 난개발
조방적 이용 (넓게 이용 가능)  집약적 이용 (도시 근처에 오밀조밀)
복합성, 상호유기적

PIR과 RIR & 슈바베 지수

PIR = Price Income Ratio
PIR = 주택가격 / 가구당 연간소득
•
연간 소득 대비 집값 비율
•
PIR 높다 = 소득 대비 집값이 높다, 살기 팍팍하다
RIR = Rent Income Ratio
RIR = 주택월임대료 / 가구당 연간소득
•
연간 소득 대비 임대료 비율
•
저소득층은 RIR이 높다
슈바베 지수
슈바베 지수 = 주거비/생계비 x 100
•
가구의 생계비 중에서 주거비 차지 비율

2. 시장실패, 외부효과, 공공재

시장실패

•
외부효과들로 인해 자원의 최적화 = 효율적 분배가 달성되지 못한 상태  이런 시장을 가만히 두면 필연적으로 시장 실패로 이어짐  정부개입 필요함

시장실패의 원인

•
불완전경쟁
•
규모의 경제 (기업이 생산시설 규모 확장함에 따라 생산량이 증가할 때 생산비가 감소하는 것)
•
공공재
•
정보의 비대칭성
•
외부효과

정부의 시장 개입 이유

•
목적: 시장실패 해결이 목적
•
“코오즈의 정리 (로널드 코스)”
부(-)의 외부효과 발생 시, 정부개입 없이 당사자간 협상으로 스스로 해결하능하다 (전제는 민간주체 해결 비용이 적다면!)

외부효과

 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 제공하면서도 이에 대한 대가를 받지도, 지불하지도 않는 상태
 개인의 행위가 시장기구를 통하지 않고 다른 경제의 후행에 영향을 미치는 것
 정(+)의 외부효과
제3자에게 의도하지 않은 혜택을 입히고도 보상 받지 못하는 것
상하수도, 도로, 가로등 등 공공재 생산을 시장에 맡기는 것
 과소 생산 발생  시장 실패  개입
🟰 외부경제 = 수요곡선 우측 이동 = a.k.a 핌피현상
과소생산, 과다가격
보조금 지급, 조세경감, 행정규제의 완화
 부(-)의 외부효과
제3자에게 의도하지 않은 손해를 입히고도 대가 지불하지 않는 것
매연, 폐수, 환경오염, 흡현 등 사람들이 싫어하는 시설 등
 과잉 소비 발생  시장 실패
🟰 외부불경제, 외부비경제 = a.k.a. 님비현상
과다생산, 과소가격
오염배출업체에 대한 조세중과, 환경부담금 부과, 지역지구제
부의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 증가시킴. 사적비용<사회적비용
외부효과 특징

정부의 시장개입의 기능

경제적 기능
자원배분 왜곡 (수급조절 실패, 투기)
정치적 기능
저소득층 문제, 불량주택 문재, 공공임대주택 공급

사회적 후생 손실 = 자중손실

분양가규제 해서 공급이 감소  수요 감소  가격 하락   공급 감소

3. 정부의 시장개입 수준

History 공인중개사 제도 (1983)  부동산 실명제 (1995)  자산유동화 제도(ABS) (1998)  실거래가 신고제 (2006)
•
개발행위허가제
•
용도지역지구제
•
분양가상한제
•
토지비축제도
•
개발제한구역제도
•
공영개발사업 [직접]
•
국민임대주택공급 [직접]
•
토지정보창출 및 제공 [직접]
•
LTV: 담보인정비율(대부비율) [간접]
•
DTI: 총부채상환비율 [간접]
•
종합부동산세 [간접]
•
취득세 [간접]
•
양도세 [간접]
•
개발부담금 부과, 보증금 지급 [간접]
 개발권 양도제
 택지소유상한제
 토지초과이득세제
[직접]: 공영개발(토지수용), 토지구획 정리사업, 공공투자사업, 공공임대제도, 토지은행제도
[간접]: 조세/금융 관련

4. 토지정책

•
우리나라는 계층에 따른 토지편중 문제가 심각함
•
불균형 완화를 위해 토지공개념, 종부세 등 고려 가능
•
토지의 부증성으로 인해 지가고 현상 + 양적 문제
•
용도적 공급 (토지매립, 개발 등)으로 일부 해결 가능
•
토지공영개발은 주로 대규모로 진행
•
방식
◦
수용방식: 초기비용 많음, 주민&시행 간 마찰이 많음 (토지매입, 보상 시)
◦
환지방식: 초기비용 적음 (다시 돌려주기 때문)
•
토지이용규제
•
직접적 개입
◦
토지수용, 툊은행제도, 공영개발사업, 공공소유제도, 도시재개발
•
간접적 개입
◦
금융지원, 보조금 지급, 부동산조세, 정보체계 구축
◦

 용도구역지구제

 용도지역 [지역-도.관.농.자]

도시지역 [주.상.공.녹]
주거지역 (편리한 주거환경)
상업지역
공업지역
녹지지역 [보.생.자]
관리지역 [계.생.보]
•
계획
•
생산
•
보전
농림지역
자연환경보전지역

 용도지구 [지구-개복취 경고 방방특보]

•
개발진흥지구
•
복합용도지구
•
취락지구
•
경관지구
•
고도지구
•
방화지구
•
방재지구
•
특정용도제한지구
•
보호지구

 용도구역

목적 1) 시가지의 무질서한 확산 방지 목적 2) 계획적, 단계적 토지 이용 목적 3) 종합적 관리
•
개발제한구역 = 그린벨트
•
시가화조정구역
•
도시자연공원구역
•
수산자원보호구역

 개발이익환수제

•
개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도
•
물가상승분 초과 불가  정상지가 상승분은 초과 가능
•
1990 [개발이익 환수에 관한 법률]

 토지은행제도(공공토지비축제도)

•
공공이 토지 매입 후 보유하고 있다가 적절한 때 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도
•
장점
◦
개인 등에 의한 무질서, 무계획적 토지개발을 막을 수 있어서 효과적인 도시계획 목표 달성에 기역 ㅏ능
◦
공공재나 공공시설을 위한 토지를 값싸게 제때 공급 가능
◦
개발이익 사회 환원 가능
◦
사적 토지소유 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제 완화 가능
•
단점
◦
막대한 토지매입비 필요
◦
적절한 투기방지 대책 없이 대량으로 토지 매입 시 지가 상승 유발 가능
◦
토지 매입 시와 매출 시 사이의 과도기 동안 공공 자유 보유상태의 토지를 정부가 관리해야 함
◦
토지은행 취지에 따라 투기 억제 및 개발이익을 사회에 환원하기 위해서는 토지매입 시 매입대상토지의 가격을 기회비용 수준으로 묶어둘 사전 조치를 취해야 하는데 그것이 어렵다
부동산 가격공시
•
국토부 장관 (시군구청장 )  소유자 + 이해관계인의 의견 청취 필요
•
개별공시지가는 시장,군수, 구청장이 공시함
부동산거래신고 시점
•
계약 체결 후 30일 이내
장기 일반 민간 임대 주택
•
10년 임대기간
재건축 부담금
•
2006 [재건축 초과이익 환수법]에 따름. [도시, 주거 정비 법령] 아님!!
개발손실보상제 = 개발권 양도제 (TDR)
•
용도규제 완화로 손실을 보상하는 제도, 여기 규제되니 다른 곳 개발권 줄게 개념. 우리나라는 도입 안됨
개발권 양도제(TDR)
•
개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도 (우리나라제도 아니고 미국제도)
토지적성평가
개발제한구역

5. 주택정책 (임대료 규제, 보조, 분양가 상한제)

임대료 규제 정책

•
직접 개입
•
수요 탄력성이 비탄력적이 되어 주거 이전에 제한 발생 (탄력적일수록 초과수요 발생)
 균형임대료 < 임대료 상한:
균형임대료, 공급량에 영향 미치지 않음
 균형임대료 > 임대료 상한:
장기적으로 주택의 질 감소
임대주택 공급령은 단기적/장기적으로 비탄력적 반응 (주인 입장!)
음성적 거래 발생 가능, 암거래 시장, 이중가격 형성
장기적으로 초과수요 현상 발생 가능

임대료보조 정책 (바우처, 임대인 지원)

•
저소득층 문제 해결을 위해 소득 보조, 집세 보조
•
저소득층 실질소득 증가가 효과 있음
•
임대주택 소비로 한정 시, 타재화 소비가 증가
수요측 보조금
•
가격보조  집세보조: 주택 가격 낮춰서 저소득 임차가구의 주택소비 증가
◦
정책적 효과: 소비, 효용, 임대료, 공급량(장기적)  소비증대 효과가 큼
•
소득보조  현금보조: 실질소득이 보조액만큼 증가한 효과로 주택부담능력 높아짐
◦
정책적 효과: 소비, 효용, 임대료, 공급량(장기적)  효용증대 효과가 큼
•
집세 보조 효과 > 소득(현물보조) 효과
•
단기적 효과: 임대인에 효과적
◦
임차인에게 임대료 보조  임차인 입장에서 공급가격이 하락한 효과로 실질소득이 상승하는 효과가 발생  임대주택 수요 증가  시장임대료 상승 But 단기에 임대주택 공급곡선이 수직이라면 임대주택의 공급은 불면  임대주택 공급곡선이 수직인 단기에는 시장임대료만 상승하고 임대주택 거래량은 불면이며, 보조금 혜택은 임대주택공급자에게 돌아감
•
장기: 임차인에 효과적 (보조해줘서 수요가 늘어나면 새로운 임대인이 유입됨으로써)
◦
임대료 상승으로 인해 장기적으로 임대주택 공급 증가  시장임대료는 낮아져 임차인 부담은 낮아지고, 그 결과 임대주택 소비량 증가하여 임대주택 거래량도 증가함
◦
= 시장임대료는 원래 수준에서 균형을 이루지만(비용일정산업), 임대료보조로 인해 임차이이 실제 부담하는 지불임대료는 원래보다 낮아짐
공급측 보조금
•
단기적으로는 공급곡선이 수직에 가까워서 공급측 보조금은 아무런 효과가 없지만, 장기적으로는 주택의 생산비를 절감시켜 주택공급이 증가하고 시장임대료가 하락하여 주택소비가 증가함
•
임대료 안정 측면에서, 공급자 보조보다 수요자보조가 더 우월함 (주인에게 깎아주라고 하면 안깎아줌)

분양가규제정책 = 분양가 상한제

•
신규분양 가격을 정부가 통제하는 것
•
목적: 주택가격 안정 및 무주택자 주택구입 부담 경감 위해
•
분양가상한제 적용 주택의 분양 가격 = 택지비 + 건축가격
•
공급위축, 품질하락 문제 가능성 있음
•
도생, 오피스텔은 분상제 적용 받지 않음
•
국민주택건설사업의 공공사업  공공주택건설 용지에 적용함
•
최고가격제
•
공급탄력성 증가  초과수요량 증가 (탄력성 증가 = 그래프 기울기 오른쪽으로 눕는다)
•
공급감소, 저소득층 주택난 가중 (공급자의 채산성을 악화시켜서 장기화될수록)
•
균형가격 이상으로 규제 시  시장에 영향 없음
•
규제 시 단기적으로 투기수요 급증
•
장기적으로는 여과과정을 통한 저소득층 주거안정에 도움 안됨
•
프리미엄 형성, 불법전매 현상 발생
•
가격기능을 왜곡시켜 자원배분의 효율성을 저해하게 됨
•
도심지역보다는 외곽지역의 고밀도 개발을 촉진하여 토지이용의 비효율을 초래할 수 있음
•

분양가 자율화 정책

•
정부가 사적 시장의 가격규제를풀고 자율화함으로써 시장의수요와 공급에 의해 가격이 결정되도록 하는 것
정책적 효과
•
분양가자율화를 위해 택지 확보, 금융지원 등을 통한 공급증대 노력이 선행되어야 함
•
신규주택가격이 상승  가격상승
•
단기거래차익 노린 투기수요 감소 (먹을게 별로 없어서) = 전매차익 감소
•
주택산업의 수익성 향상, 경쟁으로 인해 주택 품질 개선됨 = 질적 수준 상승
•
대형주택 위주 공급될 가능성 있으며, 대형주택 보유에 대한 과세 강화 필요
•
소형주택 공급 감소, 대형주택 공급 확대  저소득층 신규주택 구입 부담 증가함

주택 선분양제도와 후분양제도

선분양

•
주택구매자로부터 건설자금 조달 (이자 일부 부담)
장점
•
건설자금 조달 용이 = 초기자금 부담 완화
•
주택공급 증가  주택시장 활성화
•
분양대금 분할납부로 금융부담 경감
•
소비자 위험부담 하에 주택구입 용이
단점
•
분양권 매매차익 발생  투기 발생
•
완제품 비교하여 선택 불가
•
소비자 선택폭 축소  최적선택 곤란
•
부실공사 등 주택품질 저하
•
시장위험이 수요자에게 전가
•
가수요 창출  시장 불안

후분양

•
건설 후 분양. 건설업자가 건설자금을 직접 조달하는 제도
장점
•
분양권 매매차익 소멸  투기억제
•
완제품 비교 선택 가능
•
소비자 선택폭 확대  최적선택 용이
•
업체 품질경재  품질 향상
단점
•
건설자금조달이 곤란
•
주택공급 감소  주택시장 침체 가능성
•
건설업체 부도 가능성 확대
•
건설업체 시장위험부담 증가
•
주택가격 일시납부로 목돈마련 어려움
•
공급자 부실 시공, 품질 저하 대처 가능

 주택 용어 = 공공임대주택정책

공공임대주택 (by. 한국토지주택공사 LH): 주택도시기금 등 별도 채권 발행하여 외부 지원 통해 임대 [공공임대]
•
공공임대주택은 국가, 지방자치단체, 지방공사, 한국토지주택공사 등이 국가 및 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택
•
소득재분배효과 기대 가능 (공공임대임차인의 실질소득 향상효과를 가져오므로 상하위계층간의 소득불균형문제가 이전보다 완화됨)
국민임대주택 (by. 국가, 지자체, 주택도시기금) [공공임대]
•
30년 이상 장기 임대
•
저소득 서민의 주거안정 목적
•
주택도시기금법
영구임대주택 [공공임대]
•
50년 이상 또는 영구임대
•
최저소득층 계층의 주거안정 위해
분양전환공공임대주택: [공공임대]
•
일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급
희망주택
행복주택
대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정 목적 [공공임대]
장기전세주택 (by. 국가, 지자체, 주택도시기금) [공공임대]
•
20년 전세계약 방식으로 공급
•
[공공주택 특별법] 시행령
기존주택전세임대주택: 전세 [공공임대]
•
국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 [국민기초생활보장법]에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부에게 전대하는 공공임대주택
기존주택등매입임대주택 [공공임대]
•
[국민기초생활 보장법]에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등 공급목적
•
[공공주택 특별법 시행령]
민간임대주택
•
민간매임임대주택 (by. 임대사업자)
•
[민간건설임대주택에 관한 특별법]
장기일반민간임대주택
•
(by. 임대사업자): 10년
공공지원민간임대주택
•
(by. 민간사업자, 지자체 지원)
•
10년 이상 임대

6. 조세정책

부동산조세 기능

•
부동산자원배분
•
소득 재분배 (사회계측간 소득격차 좁히는 기능)
•
지가안정
•
주택문제 해결에 기여

조세의 귀착

•
조세의 사실상 부담이 최종적으로 누구한테 귀속되는 것인지를 말함
•
임대주택시장에서 임대인에게 재산세가 부과되면 공급곡선은 좌상향(감소)  공급은 감소  임대료는 상승하고 거래량은 감소
•
재산세부과액만큼 공급곡선은 상방으로 이동함

탄력성과 조세귀착

•
수요가 탄력적일수록 수요자부담은 작아지고, 비탄력적일수록 수요자부담 커진다
•
공급이 탄력적일수록 공급자부담 작아지고, 비탄력적일수록 공급자부담 커진다
•
수요가 완전비탄력적이거나, 공급이 완전탄력적이면  수요자가 모두 부담
•
수요가 완전탄력적이거나, 공급이 완전비탄력적이면  공그밪가 모두 부담
경제적순손실이 작아진다?
•
공급이 비탄력적일수록 작아진다 = 상대적으로 수요가 탄력적일수록 경제적 순손실은 작아진다 = 공급이 비탄력적일수록 공급을 감소시키기 어렵게 되고 가격인상을 통해 세금을 전가시키기 어려워진다 = 세금이 가격인상을 통해 수요자에게 전가되기 어렵기 때문에 수요자는 더 높은 가격을 지불할 필요가 없고, 그 소비량도 줄지 않는다. 따라서 경제적 순(후생)손실이 자가진다
취득
보유
양도
국세
 상속세  증여세  인지세  농어촌특별세  부가세
 종합부동산세  종합소득세  법인세  농특세  부가세
 양도소득세  종합소득세  법인세  농특세  부가세  인지세
상속세
종부세
양도소득세
지방세
 취득세  등록세  면허세  지방교육세
 재산세  지역지원시설세  재산분주민세  지방교육세
 지방소득세
취득세
재산세
-
직접세 [소.법.상.종.증]
상속세, 증여세, 종부세, 종소세, 법인세
간접세 [개.주.인.증.권.부]
개별소비세, 주세, 인지세, 증권거래세, 부가세
지방세
취득세, 등록세, 면허세, 지방소득세, 면허세, 재산세, 자동차세
누진세: 과세대상 금액이 높으면  세금 높음 [종소상제]
역진세: 과세대상 금액이 높으면  세금 낮음
주택공급의 동결효과(lock-in effect)
•
가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해 주택의 처분을 기피함으로써 주택의 공급이 감소하는 효과