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건축법: 총론, 건축물, 건축법 적용, 건축허가/신고

목차

건축법 적용대상물, 행위, 허가

적용대상물 + 적용대상행위  건축허가  건축기준
적용대상물
•
건축물
•
대지
•
건축설비
•
공작물
적용대상행위
•
건축
•
대수선
•
용도변경
건축허가
•
건축신고
•
건축협의
•
가설건축물
건축기준
•
대지 관련: 조경, 공개공지, 접도의무, 건축선
•
건축물 관련: 구조/재료, 크기제한, 높이제한
•
기타: 특별건축구역, 건축협정/결합건축 등

건축물

토지에 정착하는 공작물 중
 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것
 이에 딸린 시설물
 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고

고층건축물

•
고층건축물: 30층 이상 또는 높이 120m 이상
•
초고층건축물: 50층 이상 또는 높이 200m 이상

다중이용건축물 [문종판운의숙]

•
다음 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 5000m2 이상
◦
문화집회시설(동식물원 제외)
◦
종교시설
◦
판매시설
◦
운수시설
◦
의료시설
◦
숙박시설
•
16층 이상
•
특수구조 건축물
◦
보/차양 등이 외벽 중심선으로부터 3m 이상 돌출
◦
기둥과 기둥 사이 거리가 20m 이상

건축법 적용배제 건축물 [문화철도고컨수]

•
지정임시지정문화유산, 지정임시지정천연기념물 (명승, 시도자연유산)
•
철도 또는 궤도의 선로부지에 있는 시설(운전보안시설, 보행시설, 플랫폼, 급수/급탄/급유시설)
•
고속도로 통행료 징수시설
•
컨테이너를 이용한 간이창고(공장부지)
•
하천구역 내의 수문조작실

건축물의 용도

•
단독주택
◦
단독주택(협의)
◦
다중주택(다수인거주 + 독립주거불가 + 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하 + 바닥면적 합계 660m2 이하)
◦
다가구주택(3개층이하 + 660m2 이하 + 19세대 이하)
◦
공관
•
공동주택
◦
아파트 (5개층이상)
◦
연립주택(4개층이하 + 660m2 초과)
◦
다세대주택(4개층이하 + 660m2 이하)
◦
기숙사(일반, 임대형 - 20실 이상, 공동취사 50% 이상)
•
제1종 근린생활시설
◦
1000m2 미만: 소매점, 지역자치센터, 전기자동차충전소
◦
300m2 미만: 휴게음식점, 동물병원, 동물미용실
◦
30m2 미만: 부동산중개사무소
◦
이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소
◦
의원, 안마원, 산후조리원
•
제2종 근린생활시설
◦
500m2 미만: 공연장(극장, 음악당), 종교집회장, 부동산중개사무소, 다중생활시설
◦
150m2 미만: 단란주점
◦
300m2 이상: 휴게음식점, 동물병원, 동물미용실
◦
1000m2 이상: 서점
◦
일반음식점, 독서실, 동물병원, 동물미용실
◦
안마시술소, 노래연습장

대지

•
각 필지로 나눈 토지 (1필지 = 1대지)
•
다만 1) 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 (합병조건)
•
다만 2) 하나 이상 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있음 (분할조건)

공작물 - 시장군수구청장에게 축조 신고 필요

•
높이 6m 초과 굴뚝, 철탑(운동시설, 통신용)
•
높이 4m 초과 광고탑, 장식탑, 기념탑, 첨탑
•
높이 8m 초과 고가수조
•
높이 2m 초과 담장, 옹벽
•
높이 8m 이하의 기계식, 철골조립식 주차장
•
바닥면적 30m2 초과 지하대피호
[육굴, 사탑, 팔조, 이옹, 팔주, 30 대피]

기타 [내기바보지주]

•
주요구조부: 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단
•
지하층
◦
바닥이 지표면 아래 바닥에서 지표면까지의 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것
◦
층수에서 제외, 지하

건축법 적용대상지역

•
전면적 적용지역
◦
도시지역
◦
지구단위계획구역
◦
동읍 지역
•
제한적 적용지역에서 적용배제하는 규정 ㅡ
◦
(도로, 건축선, 방화지구, 분할제한) [도선방분]
◦
용적률은 아님!!!

건축법 적용대상 행위

건축 [신증개재이]

•
신축
◦
건축물이없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것
◦
부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물 축조하는 것
◦
기존 건축물 전부 해체, 멸실된 대지에서 종전규모 초과하여 축조하는 것
•
증축
◦
기존건축물이 있는 대지에서 건축물의 면적, 층수, 높이를 늘리는 것
•
개축
◦
기존건축물의 전부나 일부를 해체하고 그 대지에 종전규모로 다시 축조하는 것
◦
전부 해체 → 전부개축, 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상) → 일부개축
◦
전부 해체 후 다시 종전규모 초과하면 신축
•
재축
◦
천재지변 등 재해로 멸실되어 종전규모로 다시 축조하는 것
◦
동수, 층수, 높잉의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우 건축법령에 모두 적합할 것(예외 인정, 그래도 연면적 합계는 종전규모 이하)
•
이전
◦
현실적으로 거의 없음
◦
건물의 주요구조부를 해제하지 않고, 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것
주요구조부: 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단 시가화조정구역은 주택의 증축을 허가받아서 가능. (신축은 못한다)

대수선

•
건축에 해당하지 않는 구조, 외부 형태를 수선/변경, 증설 + 증축/개축/재축에 해당하지 않는 행위
•
내력벽, 외벽의 마감재료(내벽XXX): 증설/해체(면적에 관계없이), 각 30m2 이상 수선/변경
•
기둥, 보, 지붕틀: 증설/해체(개수에 상관없이), 각 3개 이상 수선/변경
•
방화벽, 방화구획을 위한 바닥/벽: 증설, 해체, 수선, 변경
•
주계단, 피난계단, 특별피난계단: 증설, 해체, 수선, 변경 (옥외계단 )
•
다가구주택, 다세대주택의 경계벽: 증설, 해체, 수선 변경 (연립주택 )

용도변경  - 시군구청장 허가, 신고 [자산전문영교근주기]

건물의 용도 30개 (구조적으로 위험한 순서대로)
•
자동차관련시설군
◦
자동차관련시설 (주차장, 세차장, 자동차운전학원)
•
산업등시설군
◦
운수시설(고속버스터미널, 철도역사, 공항, 항만)
◦
자원순환 관련 시설 (고물상, 하수처리시설)
◦
묘지관련시설(납골당), 장례시설
•
전기통신시설군
◦
방송통신시설
◦
발전시설
•
문화집회시설군 [문종위관]
◦
문화 및 집회시설(극장, 영화관, 음악회관, 경마장, 경륜장, 동물원, 식물원)
◦
종교시설(교회, 성당)
◦
위락시설(단란주점, 유흥주점, 나이트클럽, 무도학원, 카지노) -기반시설유발계수 가장 큼
◦
관광휴게시설(야외음악당, 야외극장, 자동차전용극장, 고속도로휴게소, 어린이회관)
•
영업시설군 [판운숙다]
◦
판매시설
◦
운동시설
◦
숙박시설
◦
다중생활시설(2종근생, 고시원)
•
교육복지시설군 [의교노수야]
◦
의료시설(~병원, 동물병원 제외)
◦
교육연구시설(학교, 유치원, 학원(무도학원 X, 자동차운전/정비학원 X), 도서관)
◦
노유자시설(어린이집)
◦
수련시설(유스호스텔)
◦
야영장시설(캠핑장)
•
근린생활시설군
◦
제1종 근린생활시설
◦
제2종 근린생활시설
•
주거업무시설군
◦
단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔), 교정시설(교도소, 구치소), 국방/군사시설
•
기타 시설군
◦
동식물 관련 시설(축사, 작물재배, 도축장, 동물원식물원XXX)
•
상위시설로 용도변경: 허가 필요
•
하위시설로 용도변경: 신고
•
같은 시설군 내에서 용도변경: 건축물대장 변경신청만 해도 오케이
•
용도변경 시 준용 규정 [백사오백건]
◦
허가, 신고대상 + 바닥면적 100m2 이상  사용승인 필요 (준공검사)
◦
허가대상 + 바닥면적 500m2 이상  건축사 설계
기반시설 기반시설유발계수 큰 순서
위락시설 (No 1)> 관광휴게시설(No.2) > (No.3)
위락시설은 오직 상업지역에서만 건축 가능

건축허가

사전결정 신청  건축주와 계약  설계(설계자)  허가신청 // 2년 //  사전승인(도지사)  건축허가(허가권자)  (2년)  착공  시공/감리(시공자,감리자)  사용승인(허가권자)  사용

사전결정 신청

•
허가대상 건축물을 건축하려는 자가  허가권자에게
•
의제 [개산농하]
◦
개발행위허가
◦
산지전용허가(보전산지는 도시지역만)
◦
농지전용허가
◦
하천점용허가
•
실효: 사전결정 통지를 받은 날부터 2년이내 건축허가 신청 안하면 상실!

건축허가

•
허가대상: 건축물의 건축, 대수선

허가권자:

•
원칙: 시장군수구청장
•
예외: 특광시장 허가 필요
•
→ 21층 이상 또는 연면적 10만m2 이상(공장, 창고는 제외)
•
사전승인: 시장군수  도지사의 승인
◦
21층 이상 또는 연면적 10만m2 이상(공장, 창고는 제외)
◦
자연환경, 수질보호: 3층 이상 또는 연면적 1000m2 이상 + 위락시설, 숙박시설, 공동주택, 일반음식점, 일반업무시설
◦
주거환경, 교육환경 보호: 위락시설, 숙박시설
•
허가 거부
◦
위락시설, 숙박시설이 주거/교육환경 등 주변환경에 부적합  건축위원회 심의
•
허가 취소(필수)
◦
2년 이내 착수 안함(1년 연장 가능), 공사 완료 불가능한 경우
•
허가 전 안전영향평가
◦
초고층건축물 또는 16층이상+10만m2이상인 건축물
•
대지소유권 확보(원칙)
◦
but 대지사용권(권원) 확보한 경우 건축허가 받을 수 있음
◦
but 분양목적의 공동주택은 제외

건축허가 제한

•
2년 이내 + 1회 1년 연장 가능
•
주민의견청취 후 건축위 심의  허가권자에게 즉시 통보
•
국장: 국토관리, 주무부장관(국방, 국가유산, 환경, 국민경제)이 요청 허가권자
•
특광시장, 도지사, 시군구청장: 지역계획, 도시군계획에 필요하면 시장군수구청장에게 허가 제한 요청

건축신고 (신고하면 허가 받은 것으로 봄)

경미한 건축이나 대선이면 신고만 가능
•
허가권자: 시장군수구청장 (특광시장, 시도지사 )
•
1년내 착수 안하면 실효 (1년 연장 가능)
건축허가는 2년내 착수 안하면 실효
건축신고는 1년내 착수 안하면 실효

건축물 건축신고

•
바닥면적 합계 85m2 이내 증축, 개축, 재축
•
(신축) 비도시지역에 연면적200미만+3층미만 소규모건물 건축 (지구단위계획 제외)
= 관리, 농림, 자연환경보전지역(비도시지역) + 연면적 200m2 미만 + 3층 미만
•
(대수선) 연면적 200m2 미만 + 3층 미만 건축물의 대수선 (소규모건물 대수선)
•
(대수선) 주요구조부의 해체가 없는 대수선
◦
내력벽 30m2 이상 수선
◦
기둥, 보, 지붕틀 각 3개 이상 수선
◦
방화벽, 방화구획, 주계단, 피난계단, 특별피난계단 수선
•
(신축) 연면적 100m2 이하인 건축물 건축(신축)
•
(증축) 높이 3m 이하의 증축

가설건축물 건축신고

•
시장군수구청자
•
건축허가
◦
도시군계획시설부지에서 2년 내 사업 시행 안하는 곳에 가설건축물 건축은 허가 필요
◦
4층 이상 불가
◦
철근, 콘크리트 구조 불가
◦
존치기간 3년 이내 (사업 시행안했으면 연장 가능 - 만료 14일 전까지)
◦
전기, 가수, 수도 등 설치 불가
◦
분양목적 불가
•
축조신고
◦
공장, 창고, 위험물저장 및 처리시설(주유소)
◦
허가대상 이외 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 - 존치기간 3년 이내 (연장 가능 - 만료 7일 전까지)
◦
착수 전 신고만 하면 됨

건축절차 - 안전관리예치금

•
안전관리예치금: 연면적 1000m2 이상인 건축물 - 착공신고하는 건축공사비 1%의 범위
•
목적: 건축주는 공사장소를 가려야 하는 의무가 있음, 명령불이행 시 대집행 사용 금액을 위해
•
사용승인=준공검사:
◦
허가권자에게 허가대상건축물, 신고대상건축물, 허가대상가설건축물
◦
허가권자가 7일 이내 현장검사 실시하여 합격 시 사용승인서 교부  건축물 사용 가능, 준공검사 의제
◦
임시사용승인: 2년 이내 + 대형건축물, 암반공사 등은 연장 가능
◦
허가권자가 7일내 사용승인 안하면 그냥 사용 가능, 이미 공사 끝난 곳에 임시사용승인 받아서 미리 사용 가능