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부동산학각론: 감정평가론

목차

감정평가 기초이론

•
토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것

감정평가의 기능

•
부동산 정책적 기능
◦
부동산이 가지고 있는 객관적 가치를 평가하여 효율적인 부동산정책의 형성과 집행을 가능하게 하는 기능
◦
부동산의 효율적 이용, 관리
◦
적정한 가치 유도
◦
합리적 손실보상
◦
과세의 합리화
•
일반경제적 기능
◦
불완전경쟁시장의 결함을 보완함으로써 부동산자원의 효율적 배분과 경제적 유통질서 확립에 기여하는 기능
◦
부동산자원의 효율적 배분
◦
거래질서 확립 및 유지
◦
의사결정의 판단 기준 제시

감정평가의 분류

업무기술에 따른 분류(감정평가 전제조건에 따른 분류)

•
현황평가: 대상부동산이 있는 상태대로 가치를 평가하는 것 (대상부동산의 상태, 구조, 이용방법, 환경, 점유, 제한물권의 부착 등의 현황을 그래도 평가하는 것)
◦
기준시점: 감평 결정하는 기준 날짜. 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 함. BUT 기준시점을 미리 정했을 때는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 가능
◦
기준가치: 감평 기준이 되는 가치
•
조건부평가: 부동산가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것
•
기한부평가: 장래에 도달할 확실한 일정시점을 기준으로 해서 행하는 평가
◦
분양시점이 확실한 아파트나 조성지. 매립지의 평가에 적용
◦
기한의 도래가 확실하다는 점에서 조건부평가와 구별되며, 통상 기한부평가와 조건부평가는 병행됨
•
소급평가: 과거 어느 시점을 기준으로 부동산 평가
◦
민사, 형사 사건의 유력한 증거로서의 평가. 자산재평가. 기업의 매수/합병 시 평가에 적용

평가기법상의 분류(감정평가에 관한 규칙 제7조)

 원칙: 개별평가
 예외: 일괄평가, 구분평가, 부분평가
•
개별평가: 감정평가는 대상물건마다 개별로 해야 함
•
일괄평가: 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우 일괄하여 감평 가능
•
구분평가: 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감평 가능
•
부분평가: 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대해 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대해 감정평가 가능

부동산평가의 원칙과 특징

부동산평가의 특별원칙

•
능률성
•
안전성
•
전달성의 원칙

부동산평가의 특징

•
과학성과 기술성
•
전문성
•
윤리성
•
공간활동성

감정평가의 절차

1.
기본적 사항의 확정
2.
처리계획 수립
3.
대상물건 확인
4.
자료수집 및 정리
5.
자료검토 및 가치형성요인 분석
6.
감정평가방법의 선정 및 적용
7.
감정평가액의 결정 및 표시

부동산가격이론

부동산가격(가치): 부동산의 소유에서 비롯되는 장래의 이익에 대한 현재가치

가격과 가치

가격 (price)
가치 (value)
 실거래액 과거의 값  피드백의 원리가 작용 공인중개사가 전문가  객관적. 구체적인 개념  시장수급작용으로 거래당사자 사이에 제안된 값  일정시점에서 하나만 존재
 장래 편익의 가치  현재의 값  피드백의 원리가 작용 감정평가사가 전문가  주관적, 추상적인 개념  가격+- 오차  평가목적에 따라 여러가지 존재  피드백의 원리가 작용 가치의 다원적 개념

가격과 가치의 관계

•
가격의 기초는 가치
•
가치가 화폐를 매개로 하여 표현된 것이 가격
•
가격은 원칙적으로 수요, 공급에 따라 변동하므로 일시적으로 가격은 가치로부터 괴리될 수 있다 (가치=가격+-오차)
•
부동산의 가치가 상승하면 가격도 상승한다. 그러나 화폐가치가 상승하면 가격은 하락한다

부동산가격의 특징과 이중성

부동산가격(가치)의 특징
•
교환의 대가인 가액과 용익의 대가인 임료로 표시한다
•
부동산에 관한 소유권, 기타 권리, 이익의 가치이지 물건 자체에 대한 물리적 가격은 아니다
•
부동산 가치는 장기적인 고려하에 형성되며, 항상 변동의 과정에 있다
•
거래당사자의 개별적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉽다
이중성
•
부동산가치는 그 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수효의 상호 결합에 의해 결정되고, 일단 가치가 결정되면 그 가치가 반대로 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 미쳐서 수요와 공급을 조절한다는 것이다  피드백의 원리가 작용

시장가치

•
감정평가의 대상이 되는 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다

조건

•
대상물건의 시장성
•
통상적인 시장
•
출품기간의 합리성
•
거래의 자연성
•
당사자의 정통성

시장가치와 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가

•
원칙: 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정
•
예외: 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가

부동산가격(가치) 발생요인

•
부동산의 효용(=유용성,utility)
◦
효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜줄 수 있는 재화의 능력
◦
쾌적성  주거용 부동산
◦
수익성  상업용 부동산
◦
생산성  공업용 부동산
•
상대적 희소성
◦
인간의 욕망에 비해 욕망의 충족수단이 질적, 양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태
•
유효수요
◦
수요란 구매력이 있는 수요, 유효수요. 구매력은 경제적인 개념으로 부동산을 구입할 수 있는 지불능력. 지역과 시기에 따라 변화하며 부동산의 가격수준의 높고 낮음에 따라서 영향 받음
•
이전성(=양도가능성, transferability)
◦
부동산의 물리적 이동이 아니라 부동산의 소유자에 의해 소유권에 대한 명의가 자유롭게 이전될 수 있어야 함

부동산가격(가치) 형성요인

일반적 요인

•
사회적요인
◦
인구상태
◦
가족구성 및 가구분리 상태
◦
도시형성 및 공공시설의 정비상태
◦
교육 및 사회복지 수준
◦
부동산거래 및 사용, 수익의 관행
◦
건축양식 등의 상태
◦
정보화 진전의 상태
•
경제적요인
◦
소비, 저축, 투자, 국제수지의 상태
◦
재정 및 금융 등의 상태
◦
물가, 임금, 고용 등의 상태
◦
세부담의 상태
◦
기술혁신 및 산업구조의 상태
◦
교통체계의 상태
◦
국제화의 상태
•
행정적요인
◦
토지제도
◦
토지의 이용계획 및 규제의 상태
◦
택지 및 주택에 관한 시책의 상태
◦
토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 시책의 상태
◦
부동산가격(가치)와 임대료에 관한 규제
◦
부동산에 관한 세제의 상태
◦
부동산가격공시제도

지역적요인

•
특정 지역 내의 부동산 가격에만 영향을 미치는 요인, 즉 지역분석 시 유의할 요인

개별적요인

•
대상부동산의 가치에만 영향을 미치는 요인, 즉 개별분석 시 유의할 요인

지역분석의 대상

지역요인 분석 작업으로, 구체적으로 인근지역의 표준적 이용(평균적 이용)을 판단하여 그 지역 내의 부동산에 대한 가격수준을 판정하는 작업
표준지공시지가 조사 평가 시 둘 이상의 감정평가법인에게 의뢰해야 함. 다만, 지가변동이 작은 경우 등 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대하여는 하나의 감평법인에게 의뢰해야 함 (반드시X) ㅍ한다 (감평법인에 의뢰하지 않음!)

 인근지역(대상근린지역)

대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역
특성
•
대상부동산 가치형성에 직접 영향을 미침
•
인근지역 내 부동산은 대상부동산과 상호 대체/경쟁 관계게 있고, 동일한 가격수준을 가짐
•
인근지역 내 부동산은 대상부동산과 용도적/기능성으로 동질성을 가짐
•
유동적/가변적임
인근지역의 수명현상
•
인근지역의 수명현상을 생태학적 측면에서 파악하여 각 국면의 여러가지 현상의 특징을 나타낸 것
•
전제조건: 지역이 하나의 개발계획에 의해 동시에 개발되어야 하고, 동질성이 있어야 함

 유사지역(유사근린지역)

대상부동산이 속하지 아니한 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역
특성: 대상부동산이 속한 인근지역과 용도적, 기능적으로 동질적이며, 양 지역 부동산은 서로 대체/경쟁관계임

 동일수급권(동일한 시장지역, market area)

대상부동산과 대체/경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함
동일수급권 파악
•
대상부동산과 대체/경쟁 관계 성립, 그 가치형성에 영향을 미치는 권역 범위
•
용도지역별 동일수급권 범위
◦
주거지: 도심으로부터 통근 가능한 지역범위와 일치하는 경향
◦
상업지: 배후지를 기초로 영업수익을 올리는 지역범위
◦
공업지: 일반적으로 제품생산의 효율성과 판매비용의 경제성이 대체성을 갖는 지역 범위
◦
농지: 농업경영 가능한 거리의 범위와 일치
◦
임지: 농지와 유사, 지역요인이 중요하고 통근 경작의 빈도가 낮다
◦
이행지: 그 토지가 이행될 것으로 예상되는 토지와 같은 종류의 동일수급권과 일치하는 경향  이행 후 종별에 따라 동일수급권을 판정
◦
후보지: 그 토지가 전환될 것으로 예상되는 토지와 같은 종류의 동일수급권과 일치하는 경향  전환 후 종별에 따라서 동일수급권 판정

인근지역의 수명현상

 성장기 = 신개발, 재개발  성숙기 = 안정기  쇠퇴기 = 노후화  쇠퇴기 = 노후화  악화기 = 소생기
 성장기 = 신개발, 재개발
•
약 15~20년
•
지역기능 급변
•
지가 상승 높음
•
투기현상 많음
•
입지경쟁 치열
•
성숙기에 비해 주민 유동 많음
•
입주민: 젊고 교육수준 높음
 성숙기 = 안정기
•
약 20~25년
•
지가수준 최고
•
지역기능 최고
•
지가안정 또는 가벼운 상승
•
입지경쟁 안정
•
주민 유동 적음
•
입주민: 사회적, 경제적 수준 최고
 쇠퇴기 = 노후화
•
약 40~50년
•
지가 하락
•
건물의 경제적 내용연수 경과
•
중고부동산이 거래의 중심
•
하향여과 현상 시작
•
관리비, 유지비 급증
•
재개발 시작
•
입주민: 사회적, 경제적 수준 낮음
 쇠퇴기 = 노후화
•
가벼운 지가 상승
•
하향여과 현상 활발
•
재개발 활발
•
입주민: 저소득층의 활발한 유입
 악화기 = 소생기
•
슬럼화 직전단계
•
지가수준 최저
•
반달리즘
•
재개발 마지막

지역분석과 개별분석

개별분석

대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 최유효이용을 판단하고, 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 가격을 판정하는 작업
지역분석
개별분석
분석순서
선행분석
후행분석
분석내용
가치형성의 지역요인
가치형성의 개별요인
분석범위
대상지역(전체적, 광역적, 거시적)
대상부동산(부분적, 구체적, 미시적)
분석방법
전반적 분석
개별적 분석
분석기준
표준적 이용
최유효이용
가격관련
가격수준
구체적인 가격
가격원칙
적합의 원칙
균형의 원칙

부동산가격(가치)의 제 원칙

부동산가격(가치)이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산형가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준
 시간의 원칙
변동의 원칙(=변화의 원칙)
•
가격은 부동산 가치형성요인의 상호인과관계적 결합과 그것의 변동과정에서 형성, 변화된다는 원칙
예측의 원칙(=예상, 기대의 원칙)
•
가격이 해당 부동산의 장래 수익성, 쾌적성에 대한 예측의 영향을 받아서 결정된다
 내부의 원칙
균형의 원칙(=비례의 원칙)  기능적 감가
•
유용성(수익성,쾌적성)이 최고도로 발휘되기 위해서는 그 내부구성요소의 조합이 균형을 이루고 있어야 한다
기여의 원칙(=공헌의 원칙)
•
가격은부동산 각 구성요소의 가치에 대한 공헌도에 따라 영향을 받는다 = 군형의 원칙에 선행
수익체증,체감
•
단위투자액을 계속적으로 증가시키면 이에따라 총수익은 증가되지만 증가되는 단위 투자액에 대응하는 수익은 증가하다가 일정 수준을 넘으며 점차 감소하게 된다 = 수확체감의 법칙에 근거
수익배분(잉여생산성)
•
총수인은 노동, 자본, 토지, 경영 등 각 생산요소에 분배되는데, 노동, 자본, 경영에 배분되고 남은 잔여분(잉여생산성)은 그 배분이 정당하게 행해지는 한 토지에 귀속된다
•
추가투자의 적부판단과 관련된 원칙: 기여, 수익체증/체감, 균형, 수익배분의 원칙
 외부의 원칙
적합의 원칙(=조화의 원칙)  경제적 감가
•
부동산 수익성 또는 쾌적성이 최고도로 발휘되기 위해서는 대상부동산이 그 주위환경에 적합해야 한다
외부성의 원칙
•
대상부동산의 가치가 외부요인에 의해서 영향을 받는다
경쟁의 원칙
•
초과이윤은 경쟁을 야기시키고, 경쟁은 초과이윤을 감소 또는 소멸시킨다
 기타의 원칙
수요,공급의 원칙
•
부동산의 특성으로 인해 제약을 받지만 가격도 기본적으로 수요와 공급의 상호관계에 의해 결정된다
대체의 원칙
•
가격은 대체가 가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과의 상호 영향으로 형성된다  용도, 기능, 가격면에서의 대체를 의미함
기회비용의 원칙
•
어떤 투자대상의 가치평가를 그 투자대상의 기회비용에 의해 평가한다 는 원칙
 최유효이용의 원칙
•
가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가치를 표준으로 형성된다는 원칙  가치추계의 전제가 되는 원칙
•
정의: 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고, 최선의 방법으로 이용하는 것
•
판정기준: 대상 부동산의 합리적이고 합법적인 이용, 물리적 채택가능성, 최고수익성을 기준으로 판정
최유효이용 판정기준
조건
최선의 이용
합리적 이용
투기목적의 이용, 먼 장래의 불확실한 이용이 배제된 현재 또는 가까운 장래에 실질적인 수요가 있는 이용방법으로 경제적 타당성이 있는 이용
필요조건
합법적 이용
지역지구제, 건축법규, 환경기준 등 법적으로 허용되는 용도
필요조건
물리적채택 가능성
자연적 조건 및 건축공법의 적용 가능성
필요조건
최고의 이용
최고수익, 최고가치를 창룰하는 이용
충분조건

감정평가 방식

3방식

3방식
특징
평가조건
6방법
시산가액 및 시산임대료
비용성
원가방식 (비용접근법)
공급가격 (투입가치)
시산가액
원가법
적산가액
시산임료
적산법
적산임료
시장성
비교방식 (시장접근법)
균형가격 (수요/공급가격,시장가치)
시산가액
거래사례비교법
비준가액
시산임료
임대사례비교법
비준임료
수익성
수익방식 (소득접근법)
수요가격 (산출가치)
시산가액
수익환원법
수익가액
시산임료
수익분석법
수익임료
*시산가액: 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액

원가법

대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건 가액을 산정하는 감평방식  적산가액
적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액  감가수정
적용대상: 비시장성, 비수익성의 상각자산 (토지는 원칙적으로 적용불가, BUT 조성지, 매립지인 경우 가능)

재조달원가(재생산비용)

대상물건으 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액

종류

•
복제원가 = 복조원가 = reproduction cost
◦
신규 복제부동산을 재조달, 재생산 시 소요되는 물리적 측면의 원가
•
대치원가 = 대체비용 = replacement cost
◦
동일성을 갖춘 부동산을 신규로 대치하는 데 소요되는 효용 측면의 원가
•
이론적: 대치원가가 더 설득력
•
실무상: 복제원가를 채택하는 것이 더 정확한 가치를 구할 수 있음

산정기준

 건물의 재조달원가
건물의 재조달원기 = 표준적 도급건설비용 + 통상부대비용
•
표준적 도급건설비용
◦
직접공사비: 시멘트, 철근, 근로자 임금 등
◦
간접공사비: 설계비, 감리비 등
◦
수급인의 적정이윤
•
통상부대비용
◦
도급인이 별도로 지급한 건설기간 중의 소요자금 이자 및 감독비, 조세공과금 등
 토지의 재조달원가
•
원칙: 적용 불가  비준가액으로 결정함이 원칙
•
예외: 매립지, 조성지, 간척지, 개간지 등  수익목적이면 수익가액으로 결정

산정방법

•
직접법: 대상부동산으로부터 직접 재조달원가를 구하는 방법
•
간접법: 대상부동산과 유사한 부동산의 재조달원가를 비교
•
두가지는 필요 시 병용 가능

감가수정 & 감가상각

감가수정
감가상각
관련용어
감정평가
기업회계, 세무회계
목적
기준시점에서의 현존가치의 적정화(경제적가치) 시장가치를 구함
비용배분, 자본의 유지회수, 정확한 원가계산, 진실한 재정상태를 파악함
적용
- 재조달원가를 기초로 함 - 경제적 내용연수 기초로 함>장래보존연수 중점 - 관찰감가법이 인정도미 - 물리적, 기능성, 경제적 감가요인 모두 취급 - 잔가율이 물건에 따라 다른 개별성 있음 - 감가에 있어 시장성 고려함 - 감가액이 실제 감가와 일치 - 비상각자산인 토지에도 인정되는 경우가 있음
- 취득원가(장부가격)을 기초로 함 - 법정내용연수를 기초로 함 > 경과연수 중점 - 관찰감가법 인정되지 않음 - 물리적, 기능적 감가요인만 취급 - 잔가율 인정 - 시장성 고려안함 - 감가액이 실제 감가와 일치안함 - 상각자산에만 인정

감가의 요인

감가요인종류
감가의 요인
하자
내부 요인
물리적
- 사용으로 인한 마멸, 파손 - 시간 경과에 따른 노후화 - 재해 등 우발적 사고로 인한 손상
치유 가능or불가능
기능적 (균형의원칙)
- 건물과 부지의 부적응(균형의원칙X) - 형식의 구식화 - 설계의 불량 - 설비의 과부족 및 능률의 저하
치유 가능or불가능
외부 요인
경제적 (적합의원칙)
- 부동산과 그 부근 환경과의 부적합 - 인근지역의 쇠퇴 - 대상부동산의 시장성 감퇴
치유 불가
법률적
- 소유권 등의 하자, 소유권등기의 불완전 - 공,사법상의 규제 위반
-
•
치유가능한 감가: 가치상승분 > 치유비용
•
치유불가능한 감가: 가치상승분 < 치유비용

감가수정 방법

감가수정방법
특징
직접법
- 내용연수에 의한 방법 (정액법, 정률법, 상환기금법)
이론감가액
- 관찰감가법 - 분해법
실제감가액
간접법
- 시장추출법 - 임대료손실환원법
-

내용연수에 의한 감가수정 방법 (정액법, 정률법, 상환기금법)

 정액법
•
부동산의 감가총액을 단순한 경제적 내용연수로 평분하여 매년 상각액으로 삼는 방법 = 직선법, 균등상각법
매년감가액 = (재조달원가-잔존가액)/경제적 내용연수 *감가누계액 = 매년감가액 x 경과연수 적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액*
특징
•
매년 일정액씩 감가
•
감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가
•
장점: 계산 간단, 용이
•
단점: 실제 감가와 불일치
•
적용대상: 건물, 구축물
 정률법
•
매년 말 가격에 일정한 상각률을 곱하여 매년 상각액을 구하는 방법 = 잔고점감법, 체감상각법
특징
•
매년 일정률로 감가
•
상각률  일정 / 상각액  점차 감소
•
상각액이 첫해에 가장 많고, 재산가치가 체감됨에 따라 상각액도 체감
•
장점: 능률이 높은 초기에 많이 감가  안전하게 자본회수 (원금회수 빠름)
•
단점: 매년 상각액이 상이하여 매년 상각액이 표준적이지 못함
•
적용대상: 기계, 기구 등의 동산 평가
적산가액 = 재조달원가 x (전년대비잔가율)m승 적산가액 = 재조달원가 x (1-매년감가율)m승 m=경과연수
 상환기금법
•
대상부동산의 내용연수가 만료되는 때에 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액을 포함하여 해당 내용연수로 상환하는 방법 = 감채기금법, 기금적립법
특징
•
감가누계액은 정액법보다 적고, 적산가액은 정액법의 경우보다 많음 (복리이율에 의한 축적이자 때문)
•
장점: 연간 상각액은 아주 적고, 평가액은 타 방법보다 아주 높음
•
단점: 계산이 복잡
적산가액이 큰 순서
•
초기: 상환기금법 > 정액법 > 정률법
•
말기: 상환기금법 > 정액법 = 정률법
감가누계액이 큰 순서(초기)
•
정률법 > 정액법 > 상환기금법

관찰감가법

•
전체 또는 구성부분에 대해 실태를 조사하여 물리적, 기능적, 경제적 요인과 감가액을 직접 관찰하여 산정

분해법

•
감가요인을 물리적, 기능적, 경제적 요인으로 세분한 후 이에 대한 감가액을 별도 측정하고 전부 합산하여 감가수정액 산출하는 방법 = 내구성 분해방식

원가법의 장단점

장점
•
상각자산에 널리적용
•
비시장정, 비수익성 부동산에 적용
•
특정가격으로 평가할 경우에 활용
•
조성지, 매립지 등 토지평가에 유용
단점
•
토지와 같이 재생산 불가능 자산에 적용 곤란
•
시장성, 수익성 반영 불가
•
건축물 등 구조물 평가 시 외부에서 관찰 불가능한 부분 있어서 감가수정이 곤란
•
재조달원가, 감가액 파악에 기술적 어려움 많음

적산법

일정 기준시점에서 대상부동산의 기초가액을 구하고 여기에 기대이율 곱해서 산출한 금액(=기대수익)에 대상부동산을 계속해서 임대하는 데 필요한 제경비를 가산하여 임대료 산정
적산임료 = (기초가액 x 기대이율) + 기대경비
기대이율 = 순수익/투입자본 = (임대료-필요제경비)/기초가액
필요제경비
•
일정기간에 대상부동산을 임대하여 수익을 확보하는 데 필요로 하는 제 경비
•
감가상각비: 감가상각비 계상되어 있지 않으면 ㄴ별도 계산해서 가산해야 함. 따라서 기대이율은 항상 상각 후 이율
•
유지관리비: 유용성 유지 또는 회복에 필요한 수선비, 기타 유지 및 관리 비용  공익비, 부가사용로는 필요제경비로 임대료에 계상되지 않고 별도로 처리됨
•
조세공과: 세금 및 공과금, 제산세, 수익자부담금 등 임대자산에 부과되는 조세만 포함
•
손해보험료: 소멸성 보험료
•
결손준비비: 임대기간 중 임차인 임대료지급 불이행 등으로 인한 손해 전보를 위함
•
공실 등에 의한 손실상당액: 신축 후 임대 시까지의 공실, 중도해약, 계약만료 후 새로계약 체결 등 공실에 대한 손실 전보금액
•
정상운전자금이자: 고정자산세의 일시납입, 종업원에 대한 일시상여금 지급 등 포함

거래사례비교법

대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방법
비준가액 = 사례가액 x (사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인 비교치 x 개별요인 비교치 x 면적)

이론적 근거

•
시장성의 사고방식에 근거
•
대체의 원칙에 근거

적용방법

거래사례자료 선택요건

•
사정보정의 가능성: 사례자료는 거래사정이 정상적, 부득이한 경우 정상적인 것으로 보정 가능한 사례여야 함
•
시점수정의 가능성(=시간적 유사성):사례자료는 거래시점 분명할 것, 기준시점까지의가치변동에 관한 자료를 구할 수 있을 것
•
지역요인의 비교가능성(=위치의 유사성): 사례짜료는 대상부동산과 동일성, 유사성이 있는 인근지역 또는 동일수급권 내의 유사지역에 존재할 것 (대상부동산이 속한 지역과 거래사례가 속한 지역의 표준적 이용을 비교)
•
개별요인의 비교가능성(=물적 유사성): 사례부동산과 대상부동산의 개별적 요인이 동일성 또는 유사성이 있는 사례여야 함

사례자료의 정상화

•
사정보정(=매매상황 및 조건에 대한 수정)
◦
유의점: 거래당사자 간 비정상적인 거래에 대한 보정이므로 보정 시 증액 또는 감애개야 할 사정을 정확하게 판단해야 한다
◦
산정:
사정보정치 = 대상부동산/사례부동산
•
시점수정(=시장상황에 대한 수정)
◦
지수법
시점수정치 = 기준시점의 지수/거래시점의 ㅣㅈ수
◦
변동률 적용법
시점수정치 = (1+-R)n승 (R: 1전화기간의 물가변동률, n: 가치변동의 회전횟수)
◦
지역요인 및 개별요인의 비교

장단점

장점
•
현실적, 실증적, 설득력
•
3방식 중 중추적 역할
•
동산, 과수원, 자동차 등 평가
•
이해하기 쉽고 간편
단점
•
시장성 없는 것에 적용 곤란
•
감정가액의 편차 큼
•
비과학적
•
극단적인 호/불황 국면에서 적용 곤란
•
거래사례가격은 과거의 가액
•
부동산시장이 불안전한 경우, 투기적 요인이 포함된 경우, 신뢰성 여부가 의문

임대사례비교법

비준임료 = 사례임료 x (사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인 비교치 x 개별요인 비교치 x 면적)
•
임대료는 계약의 내용, 조건, 명목 여하에 관계없이 최근 신규계약에 의해 초회에 지불되는 실지임료 기준
•
임대료 기준시점: 임대개시 시점

공시지가기준법

대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가 방법

감평 순서

•
비교표준시 선정
•
시점수정
•
지역요인 비교
•
개별요인 비교
•
그 밖의 요인 보정

수익환원법

대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액 산정하는 방법.
수익가액 = 순수익/환원율 = (총수익-총비용)/환원율 = 장래순영업소득/환원율

환원방법

감평 목적, 대상물건에 따라 적합한 방법 선택해야함, BUT 부동산 증권화 관련 감평 등 매기의 순수익 예상 필요한 경우 할인현금흐름분석법 원칙으로 하고, 직접환원법으로 합리성 검토함)
•
직접환원법: 단일기간 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액 산정
•
할인현금흐름분석법: 대상물건 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익(현금흐름)과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율 적용하여 현재가치로 할인한 후 더하여 대상물건의 가액 산정

순수익

총수익-소요경비
•
유효총수익 - 운영경비
•
유효총수익 (아래 사항을 합산한 가능총수익에 공실손실상당액, 대손충당금 공제하여 산정)
◦
보증금(전세금) 운용수익
◦
연간임대료
◦
연간 관리비 수입
◦
주차수입, 광고수입, 그 밖에 대상물건의 운용에 따른 주된 수입
•
운영경비(영업경비)
◦
용역인건비, 직영인건비
◦
수도광열비
◦
수선유지비
◦
세금,공과금
◦
보험료
◦
대체충당금
◦
광고선전비 등 그밖의 경비
운영경비에 포함
불포함
- 건물 유지수선비 - 수익자 부담금 - 건물분 재산세, 종합부동산세 등 보유 관련 각종 제세공과금 - 화재보험료 등 건물 유지 보수와 관련된 손해보험료
- 취득세 - 소득세, 법인세 - 공실 및 대손충당금 - 부채서비스액 - 감가상각비

환원율, 할인율 산정

•
직접환원법에서 사용할 환원율
◦
시장추출법이 원칙
◦
But, 적절치 않은 경우, 요소구성법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정 바법, 시장에서 발표된 환원율 등 검토 가능
수익가액 = 순영업소득/환원율 순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비 유효총소득 = 가능총소득 - 공실 및 대손충당금
•
할인혐금분석법에서 사용할 할인율
◦
투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등 고려하여 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율 적용
◦
복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄, 성장률, 소비자물가상승률 등 고려하여 결정

수익환원법의 장단점

장점
•
임대용 부동산, 기업용 부동산 등 수익성 부동산 평가에 유용
•
장래 발생할 것으로 기대되는 순수익의 기준시점에 있어서의 현재가치를 구하는 것이므로 논리적, 이론적임
•
안정된 시장 아래서 자료가 정확하면 그 가치가 정확하게 산정되고 감평사의 주관이 개입될 여지가 적다
단점
•
주거용, 교육용, 공공용 부동산 같이 수익 없거나 파악이 어려운 비수익성 부동산에 적용 곤란
•
수익에만 치중하기 때문에 수익에 차이가 없는 부동산은 건물의 신/구로 인한 평가액의 차이가 없어짐. 그러나 최근에는 환원이율의 조정으로 건물의 신/구에 따른 불합리한 점을 해결하고 있음
•
부동산시장이 불안정한 곳에서는 순수익이나 환원이율 적정 파악이 곤란함
•
대상부동산이 최유효이용 상태가 아니거나 비수익성부동산이 포함된 경우 과소평가될 우려

환원율 구하는 법

시장추출법 (시장비교방식)
- 대상부동산과 유사성이 있는 최근의 거래사례로부터 순수익을 구하여 사정보정, 시점수정 등을 거쳐 환원이율 추출
조성법 (요소구성법)
- 환원율 = 순수이율+-부동산투자활동의 위험률 - 이론적으로는 타당성 있으나 주관개입 가능성 큼
투자결합법 (이자율합성법)
물리적 투자결합법 - 환원율 = (토지환원율x토지가치구성비) + (건물환원율x건물가치구성비) 금융적 투자결합법 - 환원율 = (지분환원율x지분비율) + (저당환원율 x 저당비율)
저당지분방식 (Ellwood법)
- 금융적 투자결합법을 개량 - 저당조건 고려O, 세금고려X - 매 기간 동안의 현금흐름, 기간 말 부동산의 가치증감분, 보유기간 동안의 지분형성분의 세 요소가 영향
부채감당법
- 환원율 = 부채감당률 x 대부비율 x 저당상수 - 저당투자자 입장
환원율 = 자본환원율
•
자본의 기회비용을 반영 = 일종의 요구수익률 개념 = 자본요구수익률+_자본회수율(감가상각률) = 무위험률+-위험할증률
환원율 증가요인
•
금리 상승
•
투자수요 감소로인한 부동산 가격 하락
수익환원법 대상물건 6가지
•
상표권
•
저작권
•
특허권
•
기업가치
•
광업재단
•
실용신안권

수익분석법

일반기업경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후, 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임대료를 산정하는 방법
수익임료 = 순수익 + 필요제경비
•
근거: 수익성, 수익배분의 원칙에 근거
•
적용범위: 기업용 부동산에만 적용, 주거용/임대용부동산은 아님
[감정평가에 관한 규칙] 제 11조
1.
원가방식: 원가법, 적산법
2.
비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법, 공시지가기준법
3.
수익방식: 수익환원법, 수익분서법