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지방세: 취득세

목차
•
취득세 징수방법: 신고납부

취득의 구분

사실상 취득
원시취득
건축(신축, 재축), 시효취득, 매립/간척 취득 등 차량, 기계, 항공기, 선박 원시취득은 비과세 but 승계취득은 과세
승계취득
유상승계: 매매, 교환, 법인 현물출자 등 과세 무상승계: 상속, 증여 등 과세
간주 취득
토지의 지목변경 차, 기, 선박의 종류변경(가액증가) 건축물 개수(가액증가) 과점주주의 주식취득*

*과점주주의 주식취득

•
법인의 주식/지분 취득함으로써 과점주주가 된 떄, 그 과점주주는 법인의 부동산을 취득한 것으로 본다
•
BUT 법인설립시 발행하는 주식/지분 취득하는 경우는 제외
•
과점주주 집단 내부에서 주식 이전되었으나, 과점주주 집단이 소유한 총 주식의 비율에 변동없는 경우 과세 안함
•
과점주주들은 취득세 대해 연대납세의무 있음
•
과점주주 납세의무성립시기는 과점주주가 된 시점부터
•
과세표준: 과점주주가 된 날 현재 법인이 소유한 취득세 과세대상물건의 총가액 x 지분율(%)
•
세율: 중과기준세율 (2%)
•
부가세
◦
취득세액의 10%에 해당하는 금액을 농어촌특별세로 부가
◦
지방교육세는 부가되지 않는다
•
중가산세 적용안함

취득세 과세대상

부동산
토지
건축물
건축법에 따른 건축물 토지/지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물(골프연습장 등) 건축물에 딸린 시설물
준부동산
차, 기, 항, 선 입목
권리 등
광업권, 어업권, 양식업권 회원권 (골프/승마/콘도미니엄/종합체육시설이용/요트 등)

취득세 납세의무자

사실상의 취득자
등기/등록에 관계없이 사실상 과세물건 취득한 자 (차,기,항,선은 승계취득자만)
주체구조부 취득자 (가설한자 )
주체구조부 취득자 이외의 자가 시설물을 가설한 경우 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 간주
상속인 각자 (주된 상속자 )
상속(유증, 포괄유증, 신탁재산 상속 포함)으로 인해 취득하는 부동산 공동상속은 연대납세의무 있음
조합원
지역주택조합과 주택재건축조합이 조합원용으로 취득하는 부동산  조합원 비조합원 부동산: 조합
대여물건의 수입자 (대여시설이용자 )
외국인 소유의 과세대창(차, 기, 항, 선) 수입하는 자가 직접 사용하거나 국내의 대여시설이용자에게 대여하기 위해 소유권을 이전받는 조건으로 임차하여 수입하는 경우
시설대여업자 (시설이용자 )
[여신전문금융업법[에 따른 시설대여업자가 건설기계나 차량의 시설대여 등을 하는 경우로 대여시설이용자의 명의로 등록하는 경우라도 시설대여업자가 취득한 것으로 봄
변경시점의 소유자 (~후의 소유자 )
차, 기, 선의 종류변경 / 토지 지목변경으로 가액 증가된 경우, 종류변경이나 지목변경 시점의 소유자
실제 취득대금 지급자 (지입차주 등)
기계장비대여업체 또는 운수업체 명의로 등록하는 경우라도 해당 기계/차량의 구매계약서, 세금계산서, 차주대장 등에 비춰 취득대금을 지급한 자가 따로 있음이 입증되는 경우, 취득대금지급자 취득
배우자 또는 직계존비속 부동산 취득 증여
배우자나 직계존비속 부동산을 취득하는 경우  증여 유상취득으로 간주하는 경우 = 대가입증 가능한 경우 - 공매를 통해 부동산 취득 - 파산선고로 인해 처분되는 부동산 취득 - 권리이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산을 서로 교환한 경우 - 부동산 취득을 위해 그 대가를 지급한 사실 증명 가능한 경우 - 대가 지금을 위해 취득자의 소득 입증되는 경우 - 소유재산 처분 또는 담보 금액으로 해당 부동산 취득한 경우 - 이미 상속세/증여세를 과세받았거나 신고한 경우. 그 상속이나 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우 - 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
부담부증여에서 채무인수액에 대한 유상취득
증여자의 채무를 인수하는 경우, 채무액에 상당하는 부분은 유상 취득 + 채무 인수액 이외 자산은 무상취득한 것으로 간주 BUT 배우자나 직계존비속간 부동산 이전하는 경우 원칙적으로 증여 취득으로 간주 BUT 대가를 지급한 사실을 증명한 경우 유상 취득
상속재산 재분할에 따라 초과 취득시 증여
공동상속인이 협의하여 재분할한 결과 특정상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 재분할에 의해 상속이 감소한 상속인으로부터 증여 취득한 것으로 간주 BUT 증여취득으로 보지 않는 경우 - 상속에 따른 신고/납부기한 내 재분할에 의한 취득과 등기 모두 마친 경우 - 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의해 상속인/상속재산에 변동이 있는 경우 - 채권자대위권 행사에 의해 공동상속인들의 법정상속분대로 등기 등이 된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할에 의해 재분할 하는 경우
택지공사가 준공된 토지의 사실상 지목변경
지목이 대인 토지 중 [국토법] 등 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 조성/설치하는 경우에, 그 정원 또는 부속시설물 등은 토지에 포함되는 것으로 토지 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지 소유자가 취득한 것으로 본다 - 건축 없으면: 토지소유자 (2%) - 건축 있으면: 건축물 취득자 (2.8%)
신탁재산의 위탁자 지위이전
신탁재산의 위탁자 지위 이전이 있는 경우, 새로운 위탁자가 취득한 것으로 본다
재개발/도시개발사업으로 토지/건축물 취득
- 건축물: 소유자가 원시취득 (신축에 따른) - 토지: 당초 소유한 토지 면적 초과 시, 초과한 면적에 한해 승계취득
환지방식에 의한 사업시행으로 토지 지목을 사실상 변경한 경우
- 환지계획에 따른 환지: 조합원 - 체비지 또는 보류지: 사업시행자

취득시기

유상승계취득
•
사실상 잔금지급일
•
(예외) 잔금지급일 확인불가 시: 계약상의 잔금지급일
•
(예외) 계약상의 잔금지급일 명시안된 경우: 계약일부터 60일 경과한 날
•
취득물건 등기/등록 안하고 계약이 해제된 경우 취득하지 않은 것으로 간주되는 원인  60일 이내
◦
화해조서, 인낙조서: 60일 이내 계약해제 입증 가능한 것만
◦
공정증서: 공증인이 인증한 사서증서 포함, 60일이내 공증받은 것만 가능
◦
행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서: 60일 이내 제출
◦
부동산거래계약 해제 등 신고서: 60일 이내 등록관청에 제출
연부취득
•
사실상 연부금지급일 (계약상 연부금지급일 )
•
(예외) 연부금 완불 전 등기한 경우 그 등기일에 일시 취득한 것으로 간주
*연부: 매매계약서 상 연부계약 형식을 갖추고, 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 분할하여 지급하는 것
무상승계취득
•
계약일 (등기일 )
•
(예외) 상속/유증은 상속개시일/유증개시일
•
계약해제 시, 등기/등록 하지 않으면 취득하지 않은 것으로 보는 원인  3개월 이내
◦
화해조서, 인낙조서
◦
공정증서
◦
계약해제신고서
유상, 무상승계취득, 재산분할 취득  등기일/등록일
•
유상, 무상승계취득에 따른 취득일 전에 등기나 등록을 한 경우는 등기일/등록일이 취득일로 간주
•
재산분할로 인한 취득은 취득물건의 등기일 또는 등록일
건축물 건축 및 비조합원토지 취득
•
건축, 개수: 사용승인서 나온 날 vs 사실상의 사용일 중 빠른 날
•
주택조합 등의 비조합원용 토지 취득시기:
◦
주택법에 의한 주택조합이 취득: 사용검사 받은 날
◦
도정법에 의해 주택재건축조합이 취득: 소유권이전고시일 다음날
토지의 지목변경
•
사실상 변경된 날 vs 공부상 변경된 날 중 빠른 날
•
(예외) 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 사실상의 사용일
매립간척으로 인한 토지 원시취득
•
공사준공인가일
•
(예외) 사용승낙일/허가일 vs 사실상 사용일 중 빠른 날
점유 취득
•
취득물건의 등기일/등록일
사실상 취득가격의 범위
•
사실상 취득가액을 취득세 과세표준으로 하는 경우, 취득당시가액은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당물건을 취득하기 위해 거래상대방 또는 제3자에게 지급한 직접비용과 아래 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다
취득가격에 포함되는지 여부
취득가격에 포함  
취득가격에 포함
 할부, 연부계약에 따른 이자상당액, 연체료  건설자금에 충당한 차입금 이자 또는 금융비용  농지보전금, 대체산림자원조성비, 문화예술진흥기금 출연금액  취득에 필요한 용역비, 수수료  취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건부담액과 채무인수액 (전세끼고 매매, 매수인의 빚 탕감)  [주택도시기금법] 국민주택채권 양도하면서 매각차손  공인중개사에게 지급하는 중개보수  붙박이, 가구, 가전 등 설비, 시설 등의 설치비용  정원 또는 부속물 등 조성/설치 비용  위에 열거된 비용에 준하는 비용 볼드체는 법인이 아니면 제외
 취득물건에 대한 광고선전비 등 판매비용, 부대비용  전기, 가스, 열 등 이용하는 자가 분담하는 비용  이주비, 저장물보상금 등 보상성격 비용  부가가치세 (환급가능하므로)  위에 열거된 비용에 준하는 비용
취득자에 따른 사실상 취득가격 포함 여부
•
할부이자, 연체이자, 연체료
•
공인중개사 중개보수
•
건설자금에 충당한 차입금의 이자
 법인 : 취득가격에 포함
 법인 외: 취득가격에서 제외

취득세 과세표준

 취득세 과세표준의 기준  취득 당시 가액으로 한다.
다만, 연부로 취득하는 경우 취득세 과세표준: 연부금액 (매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함)
 취득원인에 따른 과세표준
 부동산 무상취득하는 경우  원칙: 시가인정액*
•
(예외 ) 상속  시가표준액
•
시가표준액 1억원 이하 부동산 무상취득(상속 제외)  시가인정액 vs 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 금액
•
상속, 1억원 이하 해당하지 않는 경우  시가인정액, but 산정 어려우면 시가표준액
•
부담부증여
◦
채무부담액은 유상취득 과세표준(=사실상의 취득가격)
◦
시가인정액애서 채무부담액을 뺀 잔액  무상취득 과세표준 적용(증여니까 시가인정액)
 유상승계취득하는 경우  사실상의 취득가격이 과세표준
•
부당행위계산: 지자체 장은 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위나 계산을 한 것으로 인정되는 경우 시가인정액을 취득당시가액으로 결정 가능함
◦
사실상 취득가격이 3억원 이상 또는 시가인정액의 100분의 5 = 5%에 상당하는 금액 이상인 경우
 원시취득 시 과세표준
•
사실상 취득가격
•
법인이 아닌자가 건축물 신축으로 취득하는 경우로 사실상 취득가격 알 수 없는 경우 시가표준액
 취득으로 보는 경우의 과세표준
•
토지의 지목변경
◦
증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격
◦
법인이 아닌자가 취득하는 경우로 사실상 취득가격 알 수 없는 경우  지목변경 이후의 시가표준액에서 지목변경 전의 시가표준액 뺀 가격 (후표 - 전표)
•
선, 차, 기계장비 종류변경
◦
증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격
◦
법인이 아닌자가 취득하는 경우로 사실상 취득가격 알 수 없는 경우  시가표준액
•
건축물 개수
◦
원시취득의 과세표준 = 사실상의 취득가격
•
과점주주의 주식 간주취득
◦
해당 법인의 결산서와 그 밖의 장부 등에 따른 그 부동산 등의 총가액 X (과점주주 취득한 주식, 출자의 총수/그 법인 주식, 출자의 총수)
*시가인정액 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 취득된 부동산에 대해 매매, 감정, 경매, 공매 사실이 있는 경우의 가액

부동산취득 표준세율 정리

상속취득
농지
2.3%
전, 답, 과수원, 목장용지
그외
2.8%
무상취득(증여)
비영리사업자
2.8%
비영리사업자: 종교 및 제사단체, 학교, 사회복지법인, 정당 등
일반
3.5%
유상승계취득
농지
3%
전, 답, 과수원, 목장용지
그외
4%
매매와 교환으로 경우 세율 동일
원시취득
일반
2.8%
건축 또는 개수로 면적 증가 시 증가된 부분에 대해 원시취득 (신축, 재축 제외)
분할취득
공유물 분할
2.3%
합유물 분할
2.3%
법인 합병, 분할에 따라 부동산 취득
농지
3%
그외
4%
법인이 합병, 분할에 따라 부동산 취득하는 경우, 유상취득
농지
3%
농지, 주택 외 부동산
4%
주택 - 6억 이하*
1%
주택 - 6-9억
7/5억이면 2%
주택 - 9억 초과
3%

취득세 세율 - 차등비례세율(정률세)

•
표준세율의 +-50% 범위 내에서 가감조정(탄력세율) 가능
•
같은 취득물건에 대해 둘 이상의 세율이 해당되는 경우 그 중 높은 세율 적용
•
부동산 공유물일 경우, 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율 적용

*주택을 유상취득하는 경우

취득가액
표준세율
6억 이하
1% = 1000분의 10
6~9억 이하
7.5억이면 2%
9억 초과
3% = 1000분의 30
주택 수 산정
•
신탁법에 따라 신탁된 주택은 ‘위탁자’의 주택수에 가산
•
조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 과세되는 오피스텔은 소유자의 주택수에 가산

1세대 2주택, 3주택, 사주택 이상 취득 시 중과세율 (개인, 법인)

조정지역 내
조정지역 외
개인
1세대 2주택 (일시적 2주택 제외)
8% (4%+중과기준세율x2배)
1~3%
1세대 3주택
8% (4%+중과기준세율x4배)
8% (4%+중과기준세율x2배)
1세대 4주택
12% (4%+중과기준세율x4배)
12% (4%+중과기준세율x4배)
법인
조정비조정 노상관
12% (4%+중과기준세율x4배)
조정비조정 노상관 12%

일시적2주택  전부 3년

•
취득세: 3년 이내 종전주택 처분 + 3년 내 처분못하면 가산세
•
종합부동산세: 3년간 주택 수 제외
•
양도소득세: 3년 이내 종전주택 양도시 1세대 1주택 양도

과밀억제권역 내 취득 등 중과세율

•
사치성재산에 대한 중과세
◦
고급오락장, 골프장, 고급선박, 고급주택 등 사치성재산 취득
◦
(세율) 표준세율+중과기준세율(2%)x4배
◦
(세율) 유상취득: 12%
•
과밀억제권역 내 중과세
◦
과밀억제권역에서 본점이나 주사무소의 사업용 부동산 취득 시
◦
과밀억제권역(산업단지, 유치지역, 공업지역 제외)에서 공장 신/증설 위해 사업용 과세물건 취득 시
◦
(세율) 표준세율+중과기준세율(2%)x2배
◦
(세율) 유상취득: 8%
•
대도시에서 중과세
◦
대도시에서 법인 설립, 지점/분사무소 설치… 대도시 부동산 취득하는 경우
◦
대도시에 공장 신설 증설하면서 부동사 ㄴ취득
◦
(세율) 표준세율x3배 - 중과기준세율x2배
◦
(세율) 유상취득: 8%
◦
대도시 중과세 제외 업종
▪
은행업, 유통업, 의료업, 첨단업종, 사회기반시설사업, 할부금융업
•
동시적용

취득세 특례세율 [환상법 공건이 벌!]

 표준세율에서 중과기준세율(2%)를 뺀 세율 적용하는 경우

형식적인 소유권 취득에 대한 세율 특례
•
원칙: 표준세율 - 중과기준세율(2%)
•
예외: 대도시 내 법인설립 등 부동산 취득  (표준세율-중과세율)x3배
•
특례 [환상법 공건이 벌!]
◦
환매등기 병행하는 부동산 매매로 인한 매수자의 취득
◦
상속으로 인한 1가구1주택, 그 부속토지 취득과 취득세 감면대상이 되는 농지 취득
◦
법인합병으로 인한 취득 (합병 후 중과대상에 해당하는 경우는 제외)
◦
공유물 합유물 분할, 부동산 실명법 등으로 지분이전등기로 인한 취득
◦
건축물 이전으로 취득
◦
이혼에 의한 재산분할로 취득
◦
벌채하여 원목 생산하기 위한 입목 취득
◦
그외 형식적인 취득

 중과기준세율(2%)을 적용하는 경우

•
원칙: 중과기준세율(2%)
•
예외: 과밀억제권역 법인 본점, 주사무소 사업용 부동산 취득시 중과기준세율의 3배(6%)
◦
사치성 재산 취득시 중과기준세율의 5배 (10%)
•
특례
◦
(간주취득 4가지) 건축물 개수로 인한 취득 (면적 증가한 경우는 제외)
◦
(간주취득 4가지) 선/차/기 종류변경 및 토지 지목변경에 의한 가액 증가
◦
(간주취득 4가지) 과점주주의 취득
◦
지목이 묘지인 토지 취득
◦
택지공사가 준공된 토지 취득
◦
임시건축물(존속기간 1년 초과) 취득
◦
레저시설, 도크시설, 도관시설, 배수시설, 에너지 공급시설 취득
◦
취득대금 지급한 잦의 기계장비 또는 차량 취득
◦
외국인소유 취득세 과세대상물건(차기항성) 소유권을 이전받는 조건으로 임차하여 수익하는 경우

취득세 부과/징수

납세지
•
부동산: 부동산소재지
•
회원권: 시설의 소재지
•
납세지 불분명시: 취득물건의 소재지를 납세지로 함
•
같은 취득물건이 둘이상의 지자체에 걸쳐있는 경우: 소재지별로 안분
◦
시가표준액 비율로!! (면적비율 아님 )

취득세 신고기한

 일반적
•
취득일로부터 60일 이내
•
토허제 토지 취득  허가 받기 전 대금완납 시 그 허가일 또는 허가구역 지정해제일 또는 축소일로부터 60일 이내
 무상취득 시
•
상속  상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내 (외국 주소면 9개월 이내)
•
증여(부담부증여 포함)  취득일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내 신고 납부
 추가신고 납부
•
취득 후 중과세 대상이 된 경우  중과세대상 된 날부터 60일 이내 중과세율 적용해서 이미 납부한 세액을 공제한 금액을 다시 신고, 납부 (가산세 제외 )
•
취득 후 부과대상, 추징대상이 된 경우  취득세 비과세/과세면제나 경감받은 후, 부과대상이 되면 그 사유발생일로부터 60일 이내 다시 신고, 납부
 등기, 등록을 요하는 경우
•
등기, 등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고/납부 해야 함

등기자료 통보 및 증여세 관련 자료 통보

•
채권자대위자의 취득세 신고납부 및 통보
◦
채권자는 납세의무자 대위하여 취득세 신고납부 가능
◦
지자체 장은 납세의무자에게 그 사실을 즉시 통보해야 함
•
미납부 통보
◦
등기/등록관서의 장은 취득세 납부 안됐거나, 납부부족액 발견 시 다음 달 10일까지 납세지 관할 지자체 장에게 통보해야 함
•
증여세 관련 자료 통보
◦
증여세 결정 또는 경정에 관한 자료 첨부하여 결정 또는 경정한 날이 속하는 달 다음 달 말일까지 행정안전부장관 또는 지자체 장에게 통보해야 함

면세점, 가산세

•
면세점: 취득가액 50만원 이하인 경우 과세 안함
•
가산세
◦
일반가산세
▪
무신고, 과소신고가산세: 의무 위반 정도에 따라 40,20, 10%
▪
(납세고지 전)납부지연가산세(최대75%한도): 1일 0.022% (10만분의 22)
◦
중가산세
▪
대상
•
취득 후 신고하지 않고 매각 = 조세포탈
•
산출세액의 80%
▪
중가산세 제외 대상 (일반가산세 적용)
•
등기, 등록 필요하지 않은 과세물건
◦
회원권들은 중가산세 적용함
•
지목변경, 차기선 종류변경, 주식 등 취득 등 취득으로보는 과세물건 (간주취득으로 봄)
◦
시가인정액을 수정신고시 가산세 제외
▪
신고 후 지자체 장이 세액을 경정하기 전에 (=고지서 나오기전까지)시가인정액을 수정신고한 경우에는 가산세 부과 안함
◦
법인 장부 등의 작성과 보존 관련 가산세
▪
법인은 취득가액 증명 가능한 장부 및 관련 증거서류 기장하고 비치해야 함
▪
장부를 기장, 비치 안하면 산출세액 또는 부족세액의 10%를 세액에 가산