정비계획을 수립하고 주민설명회를 한 후 6개월 이내 공람을 실시해야 한다. 지자체별 도시기본계획 수립 일정을 확인하고 심의 결과를 확인한다. 구역별로 화가들이 그려놓은 구역 그림으로부터 사업성을 분석한다. 다 만들어지고 나면 생길 신축 세대수와 조합원 세대수로부터 사업성 분석 시작한다. 지역별 권리산정 기준을 확인한다. 주거정비지수 배점을 체크한다.

안전진단

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노후화된 건물의 안정성을 진단하는 과정으로, 최근 안전진단 조건이 완화되었다.

정비구역 지정

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토지 등 소유자 50% 이상이 동의해야 추진위원회 설립이 가능하며, 보통 2~3년 소요된다. 추진위원회 설립을 위한 동의율 50%를 달성했는지 확인해야 한다.

추진위원회 설립

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조합설립에 대한 동의율 75% 달성했는지 확인해야 한다.

조합설립

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토지 등 소유자 75% 이상 동의, 동의자 소유 면적 50% 이상인지 확인해야 한다. 비대위가 있다면 비대위의 논리를 파악해두면 매수 시 진행이 순탄할지 고려할 수 있다.

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조합설립인가가 되고 나면 조합설립총회를 열고, 조합설립인가서가 지자체로부터 나오고, 총회에서는 책자를 배포한다. 대략적인 사업성에 대한 이야기가 적혀있을 것이다.

시공사 선정

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조합설립총회 때 배포된 안내책자에 적혀진 내용을 기반으로 시공사에 따라 이 단계에서 금액이 상승할 수 있다. 1군 시공사가 건축한 아파트의 값이 비싸듯이 재개발도 마찬가지로 미래에 좋은 시공사가 건축할 아파트를 짓는 구역의 매물 가격이 비싸다. 서울의 경우, 유착방지를 위해 시공사 선정은 사업시행인가를 받은 후에 진행한다.

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시공사는 입찰조건으로 금융조건, 브랜드, 공사비내역, 평당 사업비, 조합원혜택, 부가시설 여부 등을 제시하고 시공사 선정 시에는 조합원의 과반수가 참석을 해야한다.

사업시행인가

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지자체 검토 및 인가과정에서 세대수와 용도 면적 등이 결정이 되고, 환경영향평가나 교통영향평가가 거의 완료된다. 이 단계에서 반려 당하거나 계획 보완요청 등의 결과가 사업시행인가 공문으로 나온다.

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이 단계에서는 조합이 우선적으로 제시하는 비례율을 바탕으로 물건별 감정평가를 미리 해볼 수 있다. 시공사에서 제시한 사업비 구성을 검토하여 해당 구역의 사업성의 건전도를 평가해야 한다. 또한 물건을 매수할 생각이라면 감정평가 기준 시점을 잘 파악해야 나중에 현금 청산당하지 않는다.

감정평가 (종전자산평가)

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감정평가 후 120일 이내에 분담금 추산액이 결정되고, 조합원 분양신청을 위한 조합원 분양가격을 통지한다. 이 단계에서 매물들의 프리미엄이 명확해지고, 감정평가 결과가 좋지 않은 매물들은 다시 시장에 나오게 된다.

조합원 분양신청

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사업시행인가 이후 120일 이내 분담금을 확인한 후, 분양 신청을 해야한다. 만약 하지 않을 경우에는 현금청산자로 분류되어 아파트를 받지 못하고 현금으로 감정평가 금액만큼 받고 퉁 치게 된다.

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분담금, 조합원분양가, 조합원 수와 84타입 물량을 파악한다. 1+1 매물의 경우, 59 신청이 유리할 수도 있고 아닌 경우도 있으니 신중하게 분양 신청해야 한다. 현금 청산자들의 규모를 파악하여 현금청산을 희망하는 사람들의 매물을 살 수도 있다. 투기과열지구에서 진행하는 재개발일 경우에는 관리처분 이후에 매도가 불가함을 알아두자.

관리처분계획 수립/인가

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일반분양 세대수와 예상 일반분양가와 공사비가 나온다. 이로써 예상 수익, 조합원 분담금 등 투자비용을 구체적으로 계산할 수 있는 단계이다. 관리처분인가 공문과 총회 책자가 있고, 여기에 사업비 예산이 나와있다. 관처 이후 입주권을 2년 보유하면 규제지역도 양도세 일반과세이다.

이주 및 철거

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살고 있던 사람들은 6개월에서 1년 사이에 이주를 진행한다. 보통 조합에서는 조합원에게 이주비를 제공하는데, 보통 이주비 대출을 해준다. 무이자로 해주는 경우가 많지만 조합에 따라 다르다.

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현장을 방문하여 이주 진행상황을 잘 체크하고, 내 물건에 임차인이 살고 있다면, 이주비 대출은 세입자가 퇴거해야 실행 가능하므로 퇴거 조치를 미리 해두어야 한다. 만약 다주택이라면 멸실된 토지를 매입할 수도 있다. 왜냐하면 토지 취득 시, 주택수 무관이며 취득세 4.6%이기 때문이다.

조합원 동호수 추첨

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권리가액 순위를 파악하고, 1+1 매물의 경우 59 타입 물량을 확인한다.

일반분양

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일반분양가가 높아야 좋고, 이 수준에 따라 비례율이 바뀐다. 일반분양 경쟁률에 따라 프리미엄이 결정된다. 분양가상한제 지역의 경우 HUG 일반분양가 산출기준에 적용받는다.

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매수 고려 시, 조합원 물건 중에서 투자금이 큰 대신 일반분양 대비 총매수가가 저렴한 물건을 고르는 게 좋다. 사실 이쯤되면 일반분양 분양권이 더 유리할 수도 있다.

준공 및 입주

이전고시 및 청산

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일반분양 2~3년 후, 이전 고시가 난 후 보존등기가 나면 재개발 사업은 종료된다.

요약

재개발사업 진행 과정을 쓰고 보니 복잡해보이지만, 쉽게 설명하자면 아래와 같다.

재개발을 계획해서 신청해서 통과하면 시에서 조합 설립을 허락해주고, 조합이 시공사를 정해서 사업을 시작하겠다고 또 신청하면 시에서 사업 시행을 허락해준다.

허락을 받았으니 원래 살던 사람들의 집/건물에 대해 얼마를 쳐줄 것인지 계산해서 분양 신청을 할 사람은 하고 안할 사람은 현금을 받고 끝낸다. 이 작업이 끝나면 조합은 다 했으니 다 부수겠다는 허락을 받기 위해 또 신청하고, 시에서 관리처분을 허락해준다.

그 다음 원래 살던 사람들을 다 이주시켜서 다 부수고 땅만 있는 상태로 만든 다음 공사를 시작한다. 그 다음으로 원래 살던 사람들 이외에 새 집이 되면 사고 싶은 사람들을 모집하는 일반 분양을 한다.

끝.